Au régime réel d’imposition, un propriétaire bailleur ne paie pas d’impôt sur la totalité de ses loyers encaissés, mais sur un revenu net : loyers moins charges déductibles. Les travaux (entretien, réparation, amélioration) font l’objet d’un traitement à part, et un article dédié leur est consacré. Cet article détaille tout le reste : les charges “de structure” qui pèsent chaque année sur un investissement locatif, poste par poste, ces lignes pouvant représenter une part significative du loyer annuel.
Cet article est un guide d’information générale. Il ne remplace ni un avis d’expert-comptable ni une consultation fiscale personnalisée : chaque situation (quote-part, régime matrimonial, montage SCI) a ses spécificités.
Le principe : déductibilité au régime réel
Seul le régime réel permet de déduire les charges réelles. Le régime micro-foncier, applicable de plein droit si les revenus fonciers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € par an, applique à la place un abattement forfaitaire de 30 % censé couvrir l’ensemble des charges, sans possibilité de déduire le détail (article 32 du CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10). Dès que les charges réelles dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent la première année d’un investissement avec emprunt, le régime réel devient plus avantageux.
Pour être déductible, une charge doit remplir trois conditions posées par le Code général des impôts (article 31 CGI) et précisées par le BOFiP : elle doit concerner un bien dont les revenus sont imposés en revenus fonciers, avoir été engagée pour l’acquisition ou la conservation du revenu, et avoir été effectivement payée par le propriétaire au cours de l’année d’imposition (BOI-RFPI-BASE-20).
La première condition est plus filtrante qu’il n’y paraît. Un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance sort du champ des revenus fonciers, et ses charges cessent d’être déductibles : c’est tout l’enjeu lorsque le locataire est un enfant ou un parent.
Tableau récapitulatif : charges déductibles et non déductibles
Vue d’ensemble poste par poste. Chaque catégorie est détaillée dans la suite de l’article.
| Charge | Déductible ? | Base BOFiP |
|---|---|---|
| Intérêts d’emprunt et frais d’emprunt (dossier, garantie) | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-80 |
| Primes d’assurance emprunteur | Seulement si elles ont le caractère d’un supplément d’intérêt | BOI-RFPI-BASE-20-80, § 200 |
| Taxe foncière (hors TEOM) | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-50 |
| Primes d’assurance PNO et GLI | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-60 |
| Honoraires d’agence et de gestion locative, rédaction de bail | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-10 |
| Forfait pour autres frais de gestion (20 € par local loué) | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-10 |
| Frais de procédure (avocat, huissier, commissaire de justice) | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-10 |
| Provisions de copropriété (dépenses courantes) | Oui, avec régularisation l’année N+1 | BOI-RFPI-BASE-20-70 |
| Indemnités d’éviction | Oui, sauf si versées en vue de travaux de construction ou d’agrandissement | BOI-RFPI-BASE-20-20 |
| Matériaux de travaux réalisés soi-même (sur factures) | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-30-30 |
| Capital remboursé de l’emprunt | Non | BOI-RFPI-BASE-20-80 |
| Travaux de construction, reconstruction ou agrandissement | Non | BOI-RFPI-BASE-20-30-20 |
| Sa propre main-d’œuvre (travail personnel du propriétaire) | Non | BOI-RFPI-BASE-20-30-30 |
| TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) | Non, charge récupérable auprès du locataire | BOI-RFPI-BASE-20-50 |
| Taxe d’habitation (bien à disposition du propriétaire) | Non | BOI-RFPI-BASE-20-50 |
| CSG-CRDS, amendes | Non | BOI-RFPI-BASE-20 |
Additionnées aux travaux de l’année et comparées aux loyers, ces charges déterminent s’il y a un déficit et quelle part s’impute sur le revenu global. Exemple à modifier avec vos montants : 12 000 € de loyers, 2 000 € de charges courantes, 3 000 € d’intérêts et 25 000 € de travaux.
Intérêts d’emprunt et frais de crédit
Sont déductibles les intérêts du prêt ayant financé l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration du bien loué, ainsi que les frais d’emprunt : frais de dossier, frais de garantie (caution ou hypothèque). La déduction porte sur les intérêts effectivement payés dans l’année, pas sur le capital remboursé (article 31, I, 1°, d du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80, § 180 et § 190). Les frais de courtage en crédit ne sont nommés ni par cette doctrine ni par la notice de la déclaration 2044, dont les listes sont introduites par « notamment » : leur déduction n’est pas écrite dans les textes lus.
L’assurance emprunteur, elle, n’est pas déductible de plein droit, contrairement à ce qu’on lit souvent. Les primes ne le sont que lorsqu’elles présentent le caractère d’un supplément d’intérêt, ce qui suppose deux conditions cumulatives : la souscription a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt, et aucune récupération des sommes versées n’est possible en dehors de la réalisation du risque couvert. La doctrine est explicite sur le cas contraire : « il s’agit d’un simple placement n’ouvrant aucun droit à déduction » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 200). En pratique, une assurance décès-invalidité exigée par la banque et sans valeur de rachat remplit ces deux conditions ; un contrat souscrit librement, ou dont les sommes peuvent être récupérées, ne les remplit pas. Le détail figure dans l’article sur les charges de la première année d’un achat.
Point de vigilance : si les intérêts (cumulés aux autres charges hors travaux) créent un déficit, ce déficit lié aux intérêts d’emprunt ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il ne s’impute jamais sur le revenu global, contrairement au déficit généré par les travaux (BOI-RFPI-BASE-30-20). C’est une nuance que beaucoup d’investisseurs découvrent tardivement, en préparant leur déclaration.
Taxe foncière (hors TEOM)
La taxe foncière sur les propriétés bâties est déductible pour son montant réel : elle n’est pas récupérable auprès du locataire, et constitue donc bien une charge du propriétaire (article 31, I, 1°, c du CGI).
L’année d’une acquisition, la question se dédouble : le décompte du notaire fait apparaître un prorata de taxe foncière remboursé au vendeur qui ne se traite pas comme la taxe elle-même.
Autre cas particulier, celui du logement resté sans locataire : la taxe foncière peut alors faire l’objet d’une demande de dégrèvement, sous conditions (CGI, article 1389, I), présentée dans la demande de réduction de taxe foncière pour vacance locative.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), en revanche, n’est pas une charge déductible des revenus fonciers, même si elle est facturée sur le même avis d’imposition que la taxe foncière. Elle figure sur la liste des charges récupérables auprès du locataire fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 : c’est une charge locative, en principe refacturée au locataire, et non une charge du propriétaire (BOI-RFPI-BASE-20-50).
Deux précisions utiles :
- la totalité des frais de gestion de l’avis, y compris ceux de la TEOM, est déductible (notice n° 2044 de 2026, rubrique 227 ; RM Baudot n° 32529, JO Sénat du 23 août 2001) ;
- la part correspondant à la taxe foncière proprement dite, hors TEOM, reste intégralement déductible : voir le montant à porter ligne 227 et l’avis impayé au 31 décembre.
Concrètement, il ne s’agit donc pas de “déduire la TEOM puis déclarer la récupération en recette” : le bon réflexe est de ventiler l’avis d’imposition et de ne porter en charges déductibles que la taxe foncière hors TEOM, en y ajoutant le cas échéant le prélèvement pour frais de gestion de la fiscalité locale effectivement supporté. En pratique, beaucoup de bailleurs négligent cette ventilation et faussent leur résultat foncier dans un sens ou dans l’autre.
Primes d’assurance (PNO, GLI)
L’ensemble des primes d’assurance se rapportant à l’immeuble loué au régime réel sont déductibles pour leur montant réel et justifié (BOI-RFPI-BASE-20-60) :
- l’assurance propriétaire non occupant (PNO), qui couvre le bien lorsqu’il est loué ;
- l’assurance garantie loyers impayés (GLI), y compris sa quote-part liée aux détériorations immobilières le cas échéant ;
- les autres assurances liées à l’immeuble (dommages-ouvrage résiduelle, garantie contre les catastrophes naturelles quand elle est distincte).
La prime est une charge, l’indemnité n’en est pas une. Quand un sinistre survient, ce que devient l’indemnité versée par l’assureur se règle du côté des recettes, pas des charges.
Frais de gestion et honoraires
Sont déductibles les honoraires versés à une agence ou un administrateur de biens pour la gestion locative (recherche de locataire, encaissement des loyers, gestion des sinistres), les honoraires de rédaction de bail, ainsi qu’une déduction forfaitaire pour les autres frais de gestion (frais de correspondance, de déplacement, de téléphone) fixée à 20 € par local loué. Ce forfait couvre les menus frais que le propriétaire ne peut pas déduire pour leur montant réel, et il s’applique même s’il gère lui-même son bien, sans agence (article 31, I, 1°, e du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-10). Le décompte cas par cas a son propre article : cave, garage, parkings : comment compter les forfaits de gestion. Pour un emplacement de stationnement loué seul, la liste des postes est reprise dans l’article sur les charges d’un box ou d’une place de parking. Les frais de procédure engagés pour le recouvrement des loyers ou le règlement d’un litige locatif restent, eux, déductibles pour leur montant réel. Les diagnostics imposés au bailleur ne relèvent pas de cette rubrique : le BOFiP les classe parmi les dépenses d’entretien (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 40), ce qui commande leur place sur le formulaire, voir diagnostics obligatoires : la ligne à utiliser.
Charges de copropriété non récupérables et provisions
Pour un lot en copropriété, les provisions versées au syndic au cours de l’année sont déductibles, mais uniquement celles afférentes aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes (BOI-RFPI-BASE-20-70). L’année suivante, après l’approbation des comptes en assemblée générale, une régularisation doit être opérée : la quote-part de charges récupérables auprès du locataire (celles listées par le décret n° 87-713) doit être réintégrée dans les recettes, car le propriétaire ne peut pas déduire une charge qu’il a en réalité fait supporter à son locataire.
C’est un point fréquemment mal traité par les bailleurs qui gèrent seuls plusieurs lots : la provision brute est déduite l’année N, mais la régularisation N+1 n’est jamais faite, ce qui gonfle artificiellement le déficit déclaré. Les deux lignes concernées de la déclaration, la 229 pour les provisions versées et la 230 pour la régularisation, et la façon de les remplir sans se tromper d’année, sont détaillées dans notre guide des provisions pour charges de copropriété sur la 2044.
Un poste échappe à cette mécanique alors qu’il apparaît sur les mêmes appels de fonds : la cotisation obligatoire au fonds de travaux, régie par l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne se traite pas comme une provision, et son année de déduction n’est pas celle du versement : voir pourquoi la cotisation au fonds de travaux se déduit plus tard.
Frais de procédure et indemnités
Les frais de procédure engagés contre un locataire défaillant (impayés, dégradations) sont déductibles : honoraires d’avocat, frais d’huissier, frais de commissaire de justice. Les indemnités d’éviction ou de résiliation de bail versées au locataire pour recouvrer la libre disposition du logement sont également déductibles, sauf lorsqu’elles sont versées dans le but de réaliser des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement. Dans ce cas, elles sont exclues de la déduction immédiate et suivent le régime des travaux (BOI-RFPI-BASE-20-20 ; article 31, I, 1°, b du CGI).
Et si le logement est vide ?
Toutes les charges listées ici supposent un bien effectivement loué ou destiné à l’être. Un logement laissé vacant est en principe considéré comme réservé à la jouissance de son propriétaire : son revenu est exonéré, et les charges cessent d’être déductibles. L’exception, décisive, tient à la preuve des diligences engagées pour le louer. Voir logement vacant : peut-on déduire les charges et les travaux ?. Le même raisonnement, tenu cette fois au niveau d’une société, commande le sort des charges d’une SCI à l’impôt sur le revenu qui n’encaisse aucun loyer. La vacance a enfin un coût d’une autre nature : un bien vide le temps d’un chantier peut recevoir un avis de taxe locale, et il existe une voie pour contester la taxe sur un logement vide en travaux.
Le cas particulier de l’impayé
Les règles ci-dessus décrivent la vie normale d’un bien loué. Quand le locataire cesse de payer, deux mécanismes s’ajoutent et se lisent à part : les charges locatives que vous avez avancées pour son compte deviennent déductibles si elles ne sont pas récupérées au 31 décembre de l’année de son départ, et l’indemnité versée par une assurance loyers impayés est, elle, une recette imposable. Le détail est dans notre guide sur les loyers impayés et les charges non récupérées.
Ce qui n’est PAS déductible
Plusieurs postes, souvent confondus par les propriétaires débutants, ne sont pas déductibles des revenus fonciers :
- le capital remboursé sur l’emprunt (seuls les intérêts le sont) ;
- les frais d’acquisition d’un bien locatif : frais d’acte et d’enregistrement, droits de mutation, commission versée à un tiers pour l’achat (BOI-RFPI-DECLA-20, § 160 ; BOI-RFPI-BASE-20-50, § 90 ; BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70) ;
- les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement (traités séparément, non déductibles en charges : voir l’article dédié aux travaux déductibles des revenus fonciers) ;
- les dépenses d’amélioration d’un local qui n’est pas à usage d’habitation, hors exceptions limitées : voir travaux d’un local commercial loué nu, et, lorsque le local change d’usage en cours de route, le cas du local transformé en habitation ;
- la TEOM, charge récupérable auprès du locataire au titre du décret n° 87-713 du 26 août 1987, à distinguer de la taxe foncière qui reste déductible ;
- la taxe d’habitation sur les résidences secondaires si le bien reste occasionnellement à disposition du propriétaire ;
- la CSG-CRDS déjà prélevée sur les revenus fonciers (ce n’est pas une charge, c’est un prélèvement social) ;
- les amendes, ainsi que les intérêts de retard sur les échéances d’un prêt (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 230). Les pénalités pour paiement tardif d’un impôt déductible, elles, sont admises au même titre que cet impôt (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 70) ;
- les charges locatives récupérables auprès du locataire mais non refacturées par négligence du propriétaire ;
- les intérêts d’un prêt personnel sans lien direct avec l’acquisition, la réparation ou l’amélioration du bien loué.
Un mode d’acquisition brouille ces repères, parce que le prix y est payé sous forme de rente : les charges d’un viager libre mis en location font l’objet d’un guide à part.
Anticiper l’articulation avec les travaux
L’erreur la plus fréquente n’est pas d’oublier une charge, mais de mal articuler dans le temps les charges “récurrentes” listées ici et les travaux, qui suivent des règles de déduction différentes et peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global.
Ce déficit imputable sur le revenu global est plafonné à 10 700 € par an dans le cas général. Un plafond majoré à 21 400 € existe pour les travaux de rénovation énergétique, mais il s’agit d’un dispositif temporaire : initialement prévu pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025, il a été prorogé par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et s’applique désormais aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027. Ce n’est donc pas un régime pérenne. Son bénéfice suppose en outre des conditions cumulatives : le logement doit être classé E, F ou G avant travaux, atteindre la classe A à D après travaux, et la nouvelle classe énergétique doit être justifiée par la production des diagnostics de performance énergétique établis avant et après travaux (article 156, I, 3°, 4e alinéa du CGI ; BOI-RFPI-BASE-30-20).
Avant d’engager une rénovation lourde, il est utile de cartographier d’abord ces charges fixes (assurances, copropriété, intérêts) sur l’année, car elles réduisent déjà le revenu foncier imposable et influencent directement le calcul du déficit maximal imputable une fois les travaux ajoutés. Une fois ces postes chiffrés, on peut estimer le déficit imputable en y ajoutant le montant prévisionnel des travaux.
Micro-foncier ou réel : un arbitrage à refaire chaque année
Le choix entre micro-foncier et régime réel n’est pas figé : il peut être réévalué en fonction du niveau réel de charges, sachant que l’option pour le régime réel engage pour trois ans, puis cesse à son terme : au-delà, déposer une déclaration 2044 ne vaut plus qu’option pour l’année déclarée (BOI-RFPI-DECLA-10, § 240 et § 250). Si un déficit reste alors en report, voyez ce qu’il devient quand on repasse à l’abattement. Dès qu’un investisseur a des intérêts d’emprunt significatifs, une assurance GLI, des charges de copropriété et une gestion déléguée, le cumul dépasse presque toujours l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier, ce qui rend le régime réel plus favorable dans la grande majorité des cas.
Au régime réel, ces charges se déclarent sur la 2044 ou, pour quelques situations listées par la notice, sur un formulaire distinct : voir qui doit remplir la 2044 spéciale.