Deux dates de fin d’année, à ne pas confondre. Un avis reçu en 2026 se règle à son échéance : le 15 décembre hors paiement dématérialisé, le 20 décembre en ligne, sauf sursis demandé dans une réclamation. Le 31 décembre 2026 ne concerne pas cet avis : c’est le dernier jour pour contester une taxe mise en recouvrement en 2025 (LPF, art. R*196-2, a). Un avis mis en recouvrement en 2026 peut être contesté jusqu’au 31 décembre 2027. Payer des travaux avant le 31 décembre ne joue pas non plus sur cette taxe, à la différence de l’impôt sur le revenu : aucun des textes lus ne la fait dépendre de la date de paiement du chantier. La doctrine raisonne sur l’état du logement et sur le montant des travaux nécessaires, rapporté à sa valeur vénale au 1er janvier de l’année d’imposition (BOI-IF-AUT-60, § 60).
L’échéance de paiement tombe en décembre, parfois au moment où le chantier n’est pas terminé. Le logement est vide depuis plus d’un an, les artisans se succèdent, et l’administration réclame une taxe sur les logements vacants.
La réponse courte : le chantier ne suffit pas, mais il peut vous faire sortir du champ de la taxe si vous prouvez deux choses. La nature des travaux, et leur poids par rapport à la valeur du logement. La taxe d’habitation sur les logements vacants suit le même raisonnement là où la commune ou l’intercommunalité l’a votée : elle retient la même notion de logement vacant (BOI-IF-TH-60, § 30). Un logement inoccupé et vide de meubles n’est pas soumis à la taxe d’habitation ordinaire (BOI-IF-TH-10-10-10, § 80). La taxe foncière, elle, obéit à d’autres règles, rappelées plus bas : le chantier ne l’écarte pas de la même façon.
Cet article porte sur les avis reçus en 2026, établis selon l’article 232 du code général des impôts. Une taxe unique remplace le dispositif à compter des impositions de 2027 : le point est fait plus bas.
Un logement vide pour cause de travaux est-il soumis à la taxe sur les logements vacants ?
Non, si le logement ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants à votre charge ; oui dans les autres cas, dès lors qu’il est vacant depuis au moins un an.
La règle de départ figure à l’article 232 du CGI. La taxe est due pour chaque logement vacant depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition, dans les communes dont la liste est fixée par décret. Le texte ne dit rien des travaux.
L’exclusion vient d’ailleurs. Dans sa décision n° 98-403 DC du 29 juillet 1998, le Conseil constitutionnel a jugé que la taxe ne peut frapper que des « logements habitables, vacants et dont la vacance tient à la seule volonté de leur détenteur ». Il en a tiré une conséquence directe : ne peuvent pas être assujettis les logements « qui ne pourraient être rendus habitables qu’au prix de travaux importants » (considérants 16 et 17).
La doctrine fiscale reprend cette réserve dans le BOFiP BOI-IF-AUT-60. Selon son § 50, seuls les logements habitables, « clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum », entrent dans le champ de la taxe : installation électrique, eau courante, équipement sanitaire.
Trois portes de sortie existent donc pour un bailleur en chantier.
- Le logement inhabitable. Il ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants (§ 60). C’est le cœur de cet article.
- La vacance involontaire. La taxe n’est pas due lorsque la vacance a une cause étrangère à votre volonté (CGI, art. 232, VI). La doctrine cite deux cas (§ 140) : le logement mis en location ou en vente au prix du marché sans trouver preneur ou acquéreur, et le logement qui a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux « dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition », un délai d’un an pouvant être retenu. Ce second cas vise des opérations, pas n’importe quel chantier décidé par le propriétaire : si vous pensez en relever, faites-le confirmer par votre service des impôts. Dans tous les cas, la preuve vous incombe, et l’administration ne présume pas le caractère involontaire de la vacance.
- L’occupation de plus de 90 jours. Un logement occupé plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs au cours de la période de référence n’est pas considéré comme vacant (CGI, art. 232, V).
À partir de quel montant de travaux le logement est-il considéré comme inhabitable ?
La doctrine retient un seuil pratique : des travaux nécessaires dont le montant dépasse 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
La phrase exacte du § 60 mérite d’être lue en entier : « A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25 % de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition. »
Trois mots comptent dans cette phrase.
- « Règle pratique » : ce n’est pas un seuil légal. C’est un repère que l’administration s’autorise. Le § 70 ajoute que le caractère non habitable « relève d’une appréciation au cas par cas ».
- « Nécessaires pour rendre le logement habitable » : le calcul porte sur une partie du chantier, pas sur le total du devis.
- « Au 1er janvier de l’année d’imposition » : la valeur vénale (le prix auquel le bien pourrait se vendre) s’apprécie à cette date, pas à la date d’achat ni à la fin des travaux.
Le § 60 ne précise pas si le montant des travaux s’entend hors taxes ou toutes taxes comprises. Indiquez les deux dans votre dossier, et posez la question au service si le seuil se joue à cet écart.
Un exemple de calcul
Prenons un bailleur dont l’appartement, vide depuis dix-huit mois, est estimé 120 000 € au 1er janvier 2026. Le seuil pratique est de 25 % de 120 000 €, soit 30 000 €.
| Hypothèse | Travaux retenus | Rapport à la valeur vénale | Seuil de 30 000 € |
|---|---|---|---|
| Devis de 34 000 €, entièrement composé de travaux visés au § 60 (électricité refaite, chauffage installé, toutes les fenêtres remplacées, plancher repris) | 34 000 € | 28,3 % | Dépassé |
| Même devis de 34 000 €, dont 9 500 € de cuisine équipée, peintures et revêtements de sol | 24 500 € | 20,4 % | Non atteint |
Le même montant de devis donne deux résultats opposés. Dans le second cas, la part de travaux qui répond à la définition de la doctrine reste sous le seuil pratique. Le dossier n’est pas perdu pour autant, puisque l’appréciation se fait au cas par cas, mais il ne bénéficie plus du repère des 25 %.
Cet exemple est une illustration de la règle. Il ne préjuge pas de la décision du service, qui apprécie chaque dossier.
Quels travaux comptent dans ce seuil, et lesquels ne comptent pas ?
Comptent les travaux qui assurent la stabilité du bâti et ceux qui installent ou refont complètement un équipement de base. Le § 60 du BOI-IF-AUT-60 exige que les travaux remplissent au moins l’une de ces deux conditions.
| Nature des travaux | Dans le seuil ? | Fondement |
|---|---|---|
| Stabilité des murs, des charpentes et toitures, des planchers | Oui | § 60, première condition |
| Stabilité des circulations intérieures, notamment les escaliers | Oui | § 60, première condition |
| Installation d’un équipement sanitaire élémentaire, du chauffage, de l’électricité ou de l’eau courante dans un logement qui en est dépourvu | Oui | § 60, seconde condition |
| Réfection complète de l’un de ces équipements quand il existe déjà | Oui | § 60, seconde condition |
| Pose ou réfection complète de l’ensemble des fenêtres et portes extérieures | Oui | § 60, seconde condition |
| Réfection partielle d’un équipement (quelques prises, un radiateur, deux fenêtres sur six) | Non, à la lecture du texte | Le § 60 vise la « réfection complète » et l’« ensemble » des ouvertures |
| Travaux qui ne répondent à aucune des deux conditions (peintures, revêtements de sol, cuisine équipée, par exemple) | Non, à la lecture du texte | Ils ne figurent pas dans la définition du § 60 |
Les deux dernières lignes appellent une précision. La doctrine ne publie aucune liste de travaux exclus. Elles résultent d’une lecture littérale de la définition, et les exemples donnés entre parenthèses sont des illustrations, pas des cas tranchés par l’administration.
Une dernière condition est facile à oublier. La charge des travaux doit incomber « nécessairement » au détenteur du logement. La doctrine ne détaille pas ce mot : si une partie du chantier est financée par un tiers, signalez-le dans votre dossier plutôt que de l’intégrer sans explication.
Une mise en garde, enfin. Cette exclusion décrit un état réel du logement au 1er janvier. Elle ne s’invoque que si le logement est réellement dans cet état à cette date, pièces à l’appui. En cas de doute sur votre situation, interrogez votre service des impôts avant de réclamer.
Quelles preuves joindre à la réclamation ?
Les devis d’abord : la doctrine les désigne elle-même comme la pièce qui permet d’apprécier l’importance des travaux. Le § 60 l’écrit ainsi : « La production de devis devrait permettre, la plupart du temps, d’apprécier l’importance des travaux. »
Le reste du dossier sert à établir les deux termes du rapport, puis l’état du logement à la bonne date. Aucun texte ne fixe de liste : ce qui suit est une méthode, pas un formulaire officiel.
Pour le numérateur, le montant des travaux nécessaires.
- Des devis détaillés poste par poste, datés. Un devis global « rénovation complète » ne permet pas d’isoler les travaux visés au § 60.
- Un récapitulatif d’une page qui classe chaque poste dans l’une des deux conditions, avec le total retenu.
- Les factures, si le chantier a commencé. Elles confirment que les devis correspondent à des travaux réels. Les exigences sont proches de celles des pièces demandées en cas de contrôle sur des travaux déduits.
Pour le dénominateur, la valeur vénale au 1er janvier.
- L’acte d’achat, si l’acquisition est récente.
- Un avis de valeur daté, établi par un professionnel de l’immobilier, ou des ventes comparables dans le même secteur.
La doctrine ne dit pas comment établir cette valeur. Retenez une estimation que vous pourriez justifier pièces à l’appui.
Pour l’état du logement au 1er janvier.
- Des photographies datées de chaque pièce et des équipements absents ou hors d’usage.
- Tout document technique existant : diagnostic, rapport d’un bureau d’études, constat d’un commissaire de justice, arrêté municipal.
Si une facture manque ou si un artisan n’est plus joignable, les solutions de remplacement sont décrites dans l’article sur la preuve d’un chantier sans facture.
Sur la forme, l’administration décrit elle-même la démarche sur sa page « J’ai reçu une taxe sur les logements vacants » (mise à jour le 06/07/2026). La réclamation se dépose auprès du service des impôts des particuliers. En ligne, elle passe par la messagerie sécurisée de votre espace : « Écrire », puis « Réclamation/Contestation », puis « Réclamation sur la taxe sur les logements vacants ». Un courrier simple adressé au service est aussi admis. La page cite expressément les devis de travaux parmi les pièces à joindre.
Jusqu’à quelle date pouvez-vous réclamer, et faut-il payer en attendant ?
Vous pouvez réclamer jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement du rôle, et vous devez payer dans l’intervalle, sauf à demander un sursis.
Le délai vient de l’article R*196-2 du livre des procédures fiscales, qui régit les réclamations sur les impôts directs locaux et leurs taxes annexes. Le § 260 du BOI-IF-AUT-60 le rappelle pour la taxe sur les logements vacants. Pour un avis mis en recouvrement en 2026, la réclamation est donc recevable jusqu’au 31 décembre 2027.
Ce délai ne repousse pas l’échéance de paiement. Pour 2026, le calendrier fiscal d’impots.gouv.fr fixe la date limite au 15 décembre hors paiement dématérialisé, et au 20 décembre pour le paiement en ligne, avec un prélèvement à compter du 28 décembre.
Deux voies s’ouvrent alors.
- Payer, puis réclamer. Si la réclamation est acceptée, la somme versée est remboursée (impots.gouv.fr).
- Réclamer avec sursis de paiement. L’article L277 du livre des procédures fiscales autorise à différer le paiement de la somme contestée, à deux conditions : le demander expressément dans la réclamation, et préciser le montant ou les bases du dégrèvement demandé. Le même article prévoit que des garanties doivent être constituées lorsque la réclamation porte sur un montant de droits supérieur à un seuil fixé par décret. Si la réclamation est ensuite rejetée, la taxe est due avec une majoration de 10 % pour retard de paiement (impots.gouv.fr).
Une réclamation sans demande de sursis, déposée après l’échéance et sans paiement, vous laisse donc en retard. Le fonctionnement des délais de réponse face à l’administration est détaillé dans l’article sur les délais à tenir quand le fisc vous écrit.
Pensez aussi à l’année suivante. Selon le § 180 du BOI-IF-AUT-60, un logement inhabitable qui a été réhabilité n’est taxable que si la vacance se poursuit au moins un an après les travaux. Le délai s’apprécie à partir du 1er janvier de l’année qui suit celle où le logement a été rendu habitable. Dans l’exemple de la doctrine, un logement rendu habitable en N+4 et toujours vide au 1er janvier N+5 puis au 1er janvier N+6 redevient imposable au titre de N+6.
Taxe sur les logements vacants ou taxe d’habitation sur les logements vacants : laquelle vous concerne ?
Cela dépend de la commune : la taxe sur les logements vacants (TLV) s’applique de plein droit dans les communes listées par décret, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) seulement là où la commune ou l’intercommunalité l’a votée.
| TLV | THLV | |
|---|---|---|
| Texte | CGI, art. 232 | CGI, art. 1407 bis |
| Application | De plein droit, dans les communes listées par décret | Sur décision de la commune ou de l’EPCI, pour les logements non soumis à la TLV |
| Durée de vacance au 1er janvier | Au moins un an | Plus de deux ans |
| Taux | 17 % la première année d’imposition, 34 % à compter de la deuxième | Variable selon la commune |
| Démarche de réclamation | Service des impôts des particuliers | Service des impôts des particuliers |
Les lignes de ce tableau viennent de l’article 232 du CGI pour la TLV, et de la page « TLV et THLV, qui est concerné ? » d’impots.gouv.fr (modifiée le 30/03/2026) pour la THLV. Cette même page présente la règle pratique des 25 % parmi les cas d’exonération communs à la TLV et à la THLV. En cas de doute sur la taxe applicable dans votre commune, service-public.gouv.fr propose un simulateur de zone sur sa fiche consacrée aux deux taxes.
Une alerte sur les taux. Le BOFiP BOI-IF-AUT-60, dont la version date du 11 mars 2014, affiche encore 12,5 % et 25 % à son § 220. Ces taux ne sont plus ceux de la loi : l’article 232 en vigueur fixe 17 % et 34 %. La doctrine reste utile pour la définition des travaux, pas pour le calcul.
Ce qui change en 2027. La loi de finances pour 2026 a créé une taxe sur la vacance des locaux d’habitation, codifiée à l’article 1406 bis du CGI. Elle remplace les deux taxes à compter des impositions établies au titre de 2027, et l’article 232, dont la version en vigueur s’arrête au 1er janvier 2027, est abrogé par l’article 108 de cette loi (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Les avis de 2026 restent établis selon les règles décrites ici. Le nouvel article reprend l’exclusion des logements occupés plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs et celle de la vacance indépendante de la volonté du contribuable. Il ne mentionne ni les travaux ni le caractère habitable du logement, et ses règles de durée de vacance et de taux lui sont propres. À la date de cet article, nous n’avons trouvé aucun commentaire administratif de ce texte : rien ne permet de dire si la règle pratique des 25 % sera reprise, ni dans quels termes. Pour une imposition de 2027, ne vous appuyez pas sur cet article sans avoir vérifié la doctrine alors en vigueur.
La taxe foncière, elle, est un impôt distinct de ces deux taxes : elle a son propre texte et sa propre réclamation, décrits dans la taxe foncière d’un logement à louer resté sans locataire.
Pendant la vacance, vos travaux restent-ils déductibles ?
C’est une question d’impôt sur le revenu, distincte de la taxe locale, et la réponse n’est pas automatique. Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements qu’il laisse vacants (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50), ce qui a pour contrepartie « l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (§ 100). La jurisprudence citée au § 60 range dans ce cas un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance pendant qu’il y fait exécuter des travaux. La sortie prévue par la doctrine concerne les locaux vacants que le propriétaire établit avoir mis en location « en effectuant toutes diligences à cet effet » (§ 70). Les preuves attendues sont détaillées dans l’article sur les charges et travaux d’un logement resté vide. Si le logement vide est celui que vous habitiez jusque-là, voyez le cas de l’ancien domicile que vous destinez à la location. Si vous avez déjà imputé un déficit sur votre revenu global, la vacance pose aussi la question de la condition de location qui suit cette imputation.
Veillez à la cohérence des deux dossiers. Vous soutenez d’un côté que le logement est inhabitable, de l’autre qu’il est destiné à être loué. Aucun des textes cités ici ne dit comment ces deux positions s’articulent : si les deux enjeux sont importants, faites valider votre dossier par un professionnel. Une fois ce point éclairci, vous pouvez poser le calcul de votre déficit avec des loyers nuls pour mesurer ce que les travaux produisent.
Ce que cet article ne remplace pas
Le seuil de 25 % est une règle pratique de l’administration, appréciée au cas par cas. La répartition d’un devis entre travaux retenus et travaux écartés, comme l’estimation de la valeur vénale, peuvent être discutées par le service. La question de savoir si la taxe payée est déductible des revenus fonciers n’est pas traitée ici : les textes consultés ne la tranchent pas. Cet article ne fournit pas de modèle de lettre : la rédaction d’une réclamation dépend des pièces de chaque dossier. Sur un montant important, ou si la réclamation est rejetée, l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable avant d’aller plus loin reste la démarche prudente.
Sur des cas voisins. Pour la taxe foncière d’un bâtiment devenu inhabitable, voyez taxe foncière d’une maison inhabitable, en ruine ou à démolir. Pour l’exonération de taxe foncière liée à des travaux d’économie d’énergie, voyez l’exonération de taxe foncière pour travaux, logement loué compris.