L’avis de taxe foncière arrive à l’automne, et il mélange plusieurs impôts. Au printemps suivant, la déclaration n° 2044 demande un seul chiffre, ligne 227. Recopier le total de l’avis donne un chiffre faux.
Que la taxe foncière soit déductible pour un bailleur au régime réel n’est pas la vraie difficulté, et le tableau des charges déductibles situe ce poste parmi les autres. Cet article se lit l’avis sous les yeux : quel montant retenir, quelle part retirer, et quelle année déclarer.
Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé. Quand une réponse est une lecture des textes et non une phrase écrite, l’article le dit. Les numéros de ligne sont ceux de la déclaration n° 2044 de 2026, qui sert à déclarer les revenus de 2025. Ils peuvent changer d’une année à l’autre. Au micro-foncier, aucune de ces lignes ne s’applique, car l’abattement de 30 % couvre les frais.
Quel montant de votre avis de taxe foncière porter ligne 227 ?
Le total de l’avis, moins la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. La notice de la déclaration n° 2044 de 2026 retient trois éléments à sa rubrique 227 : la taxe foncière, les taxes annexes et les frais de gestion de l’avis.
Pour une propriété urbaine, ces taxes se déduisent pour la fraction restant à votre charge, c’est-à-dire la totalité, « sauf convention contraire ». Une propriété rurale suit une autre règle, exposée dans l’article sur le fermage et la taxe foncière.
| Ce que vous lisez sur l’avis | Ligne 227 | Texte |
|---|---|---|
| Taxe foncière sur les propriétés bâties | Oui | Notice, rubrique 227 ; BOI-RFPI-BASE-20-50, § 20 |
| Taxes spéciales d’équipement | Oui | Notice, rubrique 227 ; § 20 |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Non | Notice, rubrique 227 ; § 100 |
| Frais de gestion, y compris ceux de cette dernière taxe | Oui, en totalité | Notice, rubrique 227 |
| Autre colonne non citée par ces textes | Non tranché | Voir plus bas |
Si vous louez plusieurs biens, chaque avis se rapporte à une colonne de la déclaration, immeuble par immeuble. La ligne 227 entre ensuite dans le total de la ligne 240. Elle fait donc partie des charges autres que les intérêts d’emprunt dans le calcul du déficit.
Votre taxe foncière augmente : ce que la hausse change à la ligne 227
Au régime réel, la taxe foncière restant à votre charge se déduit pour le montant de l’avis de l’année, ligne 227 de la déclaration n° 2044. Une hausse se déduit donc comme le reste de la taxe : c’est le nouvel avis qui compte, pas le montant de l’an dernier. Les règles de la rubrique 227 ne changent pas avec le montant : on retire toujours la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, on garde les frais de gestion de l’avis.
Au micro-foncier, en revanche, rien ne se déduit. La notice de la déclaration n° 2044 indique qu’un abattement de 30 % « représentatif des frais » est appliqué automatiquement, et l’article 32 du code général des impôts fixe le revenu imposable au revenu brut diminué de cet abattement. Une hausse de la taxe foncière ne modifie donc pas votre revenu foncier imposable sous ce régime. Ce que cela pèse dans le choix entre les deux régimes est traité dans l’article micro-foncier ou régime réel.
Le numéro 227 a été vérifié le 12 novembre 2026 sur la notice la plus récente, celle des revenus de 2025 (édition de mars 2026). Celle des revenus de 2026 n’était pas encore publiée à cette date : ouvrez la notice de l’année que vous remplissez avant de reporter le chiffre.
Où lire, sur votre avis, le chiffre à retirer ?
Sur la colonne ou la ligne qui nomme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, parfois abrégée TEOM. La notice confirme qu’elle figure sur votre avis. Aucune page officielle décrivant la mise en page de l’avis n’a été lue pour cet article : suivez les libellés de votre document, qui peuvent changer d’une année à l’autre.
Le plus sûr tient en trois gestes. Relevez le montant à payer. Retirez le seul montant de la taxe d’ordures ménagères, hors frais de gestion. Vérifiez que les frais de gestion restent dans le résultat.
Une difficulté reste ouverte. Votre avis peut porter d’autres colonnes, par exemple la taxe pour la gestion des milieux aquatiques et la prévention des inondations de l’article 1530 bis du Code général des impôts. La notice cite les « taxes spéciales d’équipement », et le § 20 du BOFiP parle de « certaines taxes annexes ». Ni l’un ni l’autre ne nomme ces colonnes. Cet article ne les classe pas : sur ce point, demandez à votre service des impôts.
Pourquoi la taxe d’ordures ménagères ne se déduit-elle pas, même si le locataire ne la rembourse pas ?
Parce qu’elle incombe à l’occupant, et non au propriétaire. Le BOI-RFPI-BASE-20-50, § 100, la range parmi les impôts « incombant normalement à l’occupant ». La notice écrit qu’elle n’est pas déductible, « bien que figurant sur votre avis », car il s’agit d’une charge récupérable auprès des locataires. Le décret du 26 août 1987 la cite dans sa liste des charges récupérables, sous la rubrique « Impositions et redevances ».
La part refacturée au locataire se traite donc sans écriture : ni ligne de recettes, ni régularisation à inscrire sur la 2044. La rubrique 211 de la notice est nette sur les deux côtés : ces dépenses ne sont pas déductibles, et « les remboursements par le locataire de ces dépenses ne sont pas imposables ». Le BOI-RFPI-BASE-20-40, § 1, résume : la situation du bailleur est en principe « globalement neutre ». Elle n’a pas sa place ligne 212 non plus. Cette ligne vise les dépenses « vous incombant de droit », comme la taxe foncière elle-même.
Le locataire ne paie pas pendant le bail ? Rien ne change encore. Les charges avancées deviennent déductibles ligne 225, si vous n’avez pu en obtenir le remboursement « au 31 décembre de l’année de son départ » (notice, rubrique 225 ; article 31, I, 1°, a ter du Code général des impôts). La déduction se fait sur les revenus de l’année du départ (BOI-RFPI-BASE-20-40, § 80), et la vente du bien occupé ne l’ouvre pas (§ 100). Le mécanisme est détaillé dans l’article sur les charges récupérables jamais récupérées au départ du locataire.
Deux situations échappent à cette réponse simple :
- Le bail commercial sans clause. La Cour de cassation a jugé que, s’agissant d’un bail commercial, cette taxe « ne peut être mise à la charge du preneur qu’en vertu d’une stipulation contractuelle » (3e chambre civile, 13 juin 2012, n° 11-17.114). Sans clause, le bailleur ne la récupère pas. La ligne 225 ne paraît pas faite pour ce cas, car hors réglementation des loyers les dépenses pour le compte du locataire s’entendent en principe de celles que les conventions lui imposent (BOI-RFPI-BASE-20-40, § 50). Aucun texte fiscal lu ne dit si le bailleur peut alors la déduire ailleurs.
- La période sans locataire. Le BOI-RFPI-BASE-20-40, § 70, admet « dans les conditions de droit commun » les dépenses locatives « définitivement supportées par le contribuable pendant la période de vacance d’un bien destiné à la location ». La rubrique 225 de la notice cite la taxe d’ordures ménagères parmi ces charges et évoque l’immeuble resté vacant entre la résiliation et un nouveau bail. Porter ligne 225 la part de cette taxe liée à la vacance est donc la lecture de cet article : aucun des deux textes ne le dit en ces termes, ni ne donne de méthode de calcul.
Les frais de gestion de l’avis se déduisent-ils ?
Oui, en totalité, y compris ceux de la taxe d’ordures ménagères. La notice de 2026 l’écrit : « la totalité des frais de gestion afférents à l’avis de taxe foncière (y compris ceux relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères) est déductible des revenus fonciers ». Elle ne pose aucune condition supplémentaire.
Cette règle vient d’une réponse ministérielle (Baudot n° 32529, JO Sénat du 23 août 2001). Le prélèvement de l’article 1641 du Code général des impôts lié à cette taxe n’y est pas regardé comme une charge récupérable, et les bailleurs peuvent le déduire s’ils en ont « effectivement supporté la charge ». La réponse ajoute : « En pratique », la taxe figurant sur le même avis que la taxe foncière, le propriétaire « peut déduire l’ensemble des frais de gestion afférents à cet avis d’imposition ». Le BOI-RFPI-BASE-20-50 n’en parle pas. Dans un litige sur la location d’un appartement, la Cour de cassation a aussi jugé que ce prélèvement « n’était pas récupérable par le bailleur », faute de figurer sur la liste du décret de 1987 (3e chambre civile, 30 octobre 2002, n° 01-10.617).
Il faut donc séparer la taxe d’ordures ménagères de ses frais de gestion. La première sort de la ligne 227, les seconds y restent.
Avis reçu, mais payé seulement en janvier : pouvez-vous déduire dès cette année ?
Oui, pour son montant exact, si vous avez reçu l’avis. Le principe reste le paiement dans l’année. Le § 60 du BOI-RFPI-BASE-20-50 ajoute une exception : même non payés, ces impôts sont admis « pour leur montant exact si le contribuable a reçu son avis d’imposition ». La notice de 2026 dit la même chose pour les taxes non payées en 2025.
| Votre situation au 31 décembre | Ce que vous déduisez ligne 227 | Texte |
|---|---|---|
| Avis reçu et payé | Le montant retenu, hors taxe d’ordures ménagères | § 60 ; notice, rubrique 227 |
| Avis reçu, non payé | Le même montant exact | § 60 ; notice, rubrique 227 |
| Avis non reçu | Dans la limite des sommes payées pour ces taxes l’année précédente | § 60 ; notice, rubrique 227 |
Dans les deux derniers cas, les textes prévoient une régularisation l’année suivante. Pour un avis non payé en 2025, la notice écrit : « Une régularisation sera alors à opérer en 2026 ».
Ni le BOFiP ni la notice ne disent sur quelle ligne ni comment la faire. Cet article en propose une lecture : la même taxe ne se déduit pas deux fois. La ligne 227 de la déclaration suivante porte la taxe de l’année suivante, et non le paiement de janvier. Si vous aviez déduit un montant estimé sans avis, l’écart avec le montant réel reste à corriger. Demandez à votre service des impôts où l’inscrire si l’écart est sensible.
Le paiement par mensualités n’est pas traité à part dans les textes lus. Selon la lecture de cet article, il ne change rien à ce tableau : l’avis reçu permet de retenir le montant exact, même si une échéance reste à payer au 31 décembre, et une somme ne se déduit qu’une fois.
La majoration de 10 % pour retard de paiement est-elle déductible ?
Oui, dans la mesure où elle se rapporte à un impôt déductible. Le § 70 du BOI-RFPI-BASE-20-50 écrit que les pénalités prévues en cas de paiement tardif « sont admises en déduction au même titre que l’imposition à laquelle elles se rapportent ». Le taux de 10 % vient de l’article 1730 du Code général des impôts, qui vise les taxes foncières et les impositions recouvrées comme elles.
Ce paragraphe appelle deux remarques, qui sont des lectures. La majoration calculée sur la taxe d’ordures ménagères suit cette taxe, et ne se déduit pas. Et le § 70 ne donne pas d’année. La règle générale retient l’année du paiement (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210). La majoration payée en janvier 2026 relèverait donc de la déclaration des revenus de 2026, même si la taxe elle-même a été déduite sur 2025.
Le bail met la taxe foncière à la charge du locataire : recette, charge, ou rien à écrire ?
Les deux, ou rien, mais jamais l’un sans l’autre. Le § 80 du BOI-RFPI-BASE-20-50 admet la déduction d’un impôt payé par le locataire « en l’acquit du propriétaire », et ajoute que « leur montant doit être ajouté aux recettes brutes ». Il faut pour cela une clause expresse du bail (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 50).
| Votre choix | Lignes 212 et 227 | Effet sur le résultat |
|---|---|---|
| Déclarer les deux | Le même montant sur chaque ligne | Nul |
| Neutraliser (BOI-RFPI-BASE-10-20, § 60 ; notice, rubrique 212) | Rien sur aucune des deux | Nul |
| Déduire sans déclarer en recette | Montant ligne 227 seulement | Non prévu (§ 80 ; BOI-RFPI-BASE-10-20, § 60) |
L’opération n’est pas toujours neutre hors du résultat foncier. Pour un local nu loué à une entreprise, ces montants comptent dans le seuil de recettes de la cotisation foncière des entreprises en location nue. La notice ne cite pas cette cotisation à la rubrique 227. L’année de rattachement et les autres dépenses visées sont traitées dans l’article sur les dépenses du propriétaire payées par le locataire.
Taxe d’habitation, taxe sur les logements vacants : déductibles ?
La taxe d’habitation des locaux donnés en location ne l’est pas : le § 100 la classe parmi les impôts de l’occupant. Pour un logement que vous gardez à votre disposition, la question ne se pose même pas, car ses charges sortent des revenus fonciers, selon la notice à sa rubrique 214.
La taxe sur les logements vacants et la taxe d’habitation sur les logements vacants ne sont nommées ni par le BOI-RFPI-BASE-20-50, ni par la notice de 2026. Aucune source officielle trouvée ne tranche leur déduction, et cet article ne conclut donc pas. Le recours contre ces taxes pendant un chantier est décrit à part, dans l’article sur le logement vide en travaux.
Taxe sur les bureaux, taxe sur les stationnements : laquelle se déduit ?
Cela dépend de l’article du Code général des impôts qui fonde la taxe. Trois textes portent des noms voisins.
| Taxe | Article | Déduction |
|---|---|---|
| Taxe annuelle sur les bureaux, commerces, stockage et stationnement, en Île-de-France | 231 ter | Non : article 31, I, 1°, c ; notice, rubrique 227 ; § 1, § 85 et § 120 |
| La même taxe dans les Bouches-du-Rhône, le Var et les Alpes-Maritimes | 231 quater | Non : article 31, I, 1°, c |
| Taxe annuelle sur les surfaces de stationnement, en Île-de-France | 1599 quater C | Citée comme déductible par le § 20 |
L’article 31, I, 1°, c écarte « les taxes annuelles sur les locaux à usage de bureaux », les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement « prévues aux articles 231 ter et 231 quater ». La notice de 2026 écarte la taxe de même libellé « perçue en Île-de-France », sans numéro d’article. Lue seule, elle semble exclure tout stationnement. Mais l’article 1599 quater C, en vigueur au 31 octobre 2026, institue une taxe distincte, que l’article 31 ne nomme pas et que le § 20 du BOFiP (version du 6 mai 2020) retient, comme la taxe additionnelle de l’article 1599 quater D. Le § 20 ne contredit donc pas la loi : il vise une autre taxe. Ce rapprochement des numéros d’article est une lecture, et la notice ne cite pas l’article 1599 quater C.
Cette taxe exclut les surfaces de moins de 500 mètres carrés : elle concerne peu de bailleurs particuliers. Si c’est votre cas, faites confirmer la déduction par votre service des impôts. L’article sur le box ou le parking loué seul reprend les autres charges de ce type de bien.
Taxe d’aménagement, droits de mutation : pourquoi jamais ?
Parce que le BOFiP les écarte par deux motifs distincts. Le § 110 classe la taxe d’aménagement parmi les éléments du prix de revient de l’immeuble. Le § 90 range les droits de mutation avec l’impôt sur le revenu et la TVA acquittée sur option, sous le titre des impôts perçus au profit de l’État. Le sort de ces sommes à l’achat est exposé dans l’article sur les frais de notaire et d’agence.
L’année de l’achat ou de la vente, qui déduit la taxe foncière ?
Cette question a ses deux articles, et cette page ne les refait pas. Pour l’acheteur, voir la taxe foncière remboursée au vendeur. Pour le vendeur, voir la dernière déclaration d’un bien vendu. L’année d’un décès, le § 10 prévoit que les taxes payées avant ou après se déduisent en totalité des revenus dont le contribuable a disposé : voir le bien loué l’année du décès.
Vous obtenez un dégrèvement après avoir déduit la taxe : faut-il régulariser ?
Aucun texte lu ne le dit, et une recherche complémentaire n’a rien donné d’officiel. Ni le BOI-RFPI-BASE-20-50 ni la notice de 2026 ne parlent de dégrèvement. La régularisation du § 60 vise la taxe non payée, pas la taxe remboursée.
Un principe général existe : vous ne déduisez que les sommes « effectivement déboursées » (BOI-RFPI-DECLA-20, § 180). Il invite à ne pas conserver la déduction d’une somme remboursée, mais cela reste une lecture. Le texte ne dit ni la ligne ni l’année. Posez la question quand le dégrèvement vous est accordé. La démarche elle-même, ses conditions et sa date limite sont détaillées dans l’article sur le dégrèvement pour un logement resté vide, qui fait la même réserve.
Déductible ou non : quel impôt, sur quelle base ?
| Impôt | Déductible ligne 227 ? | Texte |
|---|---|---|
| Taxe foncière, bien urbain | Oui, sauf convention contraire | Notice, rubrique 227 ; § 20 |
| Taxes spéciales d’équipement | Oui | Notice, rubrique 227 ; § 20 |
| Frais de gestion de l’avis | Oui, en totalité | Notice, rubrique 227 |
| Pénalité de retard sur un impôt déductible | Oui | § 70 |
| Taxe d’ordures ménagères, de balayage | Non (ligne 225 au départ du locataire, si non récupérée) | § 100 ; notice, rubriques 211 et 225 |
| Taxe d’habitation d’un local loué | Non | § 100 |
| Taxe sur les bureaux et le stationnement, articles 231 ter et 231 quater | Non | CGI, art. 31, I, 1°, c ; notice ; § 120 |
| Taxe sur le stationnement en Île-de-France, article 1599 quater C | Citée comme déductible, notice muette | § 20 |
| Taxe d’aménagement | Non | § 110 |
| Droits de mutation, impôt sur le revenu | Non | § 90 |
| Taxes sur les logements vacants | Non nommées | Aucun texte lu |
Cas chiffré : un avis de taxe foncière décomposé ligne par ligne
Les montants sont choisis pour l’exemple : c’est un cas d’école, qui ne décrit aucun avis réel, et les frais de gestion n’y sont pas calculés. Un bailleur au régime réel loue un appartement nu, et reçoit en septembre 2025 un avis de 1 455 €.
| Élément de l’avis | Montant | Ligne 227 |
|---|---|---|
| Taxe foncière | 1 200 € | 1 200 € |
| Taxes spéciales d’équipement | 15 € | 15 € |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | 180 € | 0 € |
| Frais de gestion, dont 14 € sur la taxe d’ordures ménagères | 60 € | 60 € |
| Total | 1 455 € | 1 275 € |
Sur la déclaration des revenus de 2025. Il porte 1 275 € ligne 227. Le locataire lui rembourse 180 € : le bailleur n’écrit rien ligne 211 ni ailleurs. Recopier 1 455 € gonflerait les charges de 180 €.
Variante : le paiement arrive en janvier 2026, avec la majoration. L’avis a été reçu : les 1 275 € restent admis sur 2025 (§ 60). La majoration de 10 % sur le total atteint 145,50 €. Celle qui se rapporte aux 1 275 € représente 127,50 €, qui se déduirait, selon la lecture exposée plus haut, sur les revenus de 2026.
Variante : le locataire part en juin 2026 sans avoir payé. Les 180 € n’entrent toujours pas ligne 227. S’ils restent impayés au 31 décembre 2026, ils vont ligne 225 de la déclaration des revenus de 2026. Vous pouvez ensuite mesurer l’effet de ces charges sur votre résultat.
Ce que cet article ne tranche pas
- Les colonnes de l’avis que ni la notice ni le BOFiP ne nomment.
- La déduction de la taxe d’ordures ménagères d’un bail commercial sans clause.
- La ligne et la méthode de la régularisation de l’année suivante.
- Le sort de la taxe de l’article 1599 quater C au regard de la notice, qui ne la cite pas.
- Les taxes sur les logements vacants.
- Le dégrèvement obtenu après déduction.
Les textes lus le 31 octobre 2026 sont la notice et le formulaire n° 2044 de 2026, les BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-50, BOI-RFPI-BASE-20-40, BOI-RFPI-BASE-10-20 et BOI-RFPI-DECLA-20, les articles 31, 231 ter, 231 quater, 1599 quater C et 1730 du Code général des impôts, le décret du 26 août 1987, la réponse ministérielle Baudot et deux arrêts de la Cour de cassation. La notice précise qu’elle n’a « qu’une valeur indicative ». Une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu, dite translucide, dépose sa propre déclaration n° 2072 : les numéros de ligne cités ici ne sont pas les siens. Pour une réponse qui engage l’administration sur votre situation, écrivez à votre service des impôts.