Un dégât des eaux, un incendie, une tempête, et le bailleur se retrouve avec deux flux à traiter : une facture de remise en état d’un côté, un virement de l’assureur de l’autre. La tentation est forte de simplifier, en ne déduisant que le reste à charge. C’est l’erreur la plus fréquente sur ce sujet, et elle se retourne dès que les deux flux ne tombent pas la même année.
La doctrine fiscale traite ces deux mouvements séparément. Voici la règle, puis les cas concrets.
La règle : l’indemnité est une recette, pas une réduction de charge
Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-20 pose le principe au paragraphe 80 : « Les recettes brutes imposables comprennent l’ensemble des indemnités ou subventions perçues par le contribuable. »
Le paragraphe 120 en tire la conséquence pour les sommes qui financent des charges déductibles, sur le fondement de l’article 29 du CGI : elles « sont comprises dans le revenu brut l’année de leur encaissement par le bailleur », et « corrélativement, les dépenses payées à l’aide de ces subventions ou indemnités sont déductibles en totalité ».
Le paragraphe 130 vise nommément notre cas, ce qui évite tout raisonnement par analogie : sont concernées « les indemnités versées à un propriétaire pour réparer les détériorations commises par les locataires ou à la suite d’un sinistre, à la condition qu’elles financent des dépenses déductibles des revenus fonciers », et la doctrine cite explicitement les sommes allouées par les compagnies d’assurance. Le BOI-RFPI-BASE-20-30-30 le dit dans l’autre sens au paragraphe 60 : « Les travaux qui font l’objet de subventions ou indemnités sont déductibles en totalité l’année de leur paiement. »
Ces phrases se lisent ensemble. Une indemnité de sinistre destinée à financer des réparations déductibles se déclare en recette, et les travaux correspondants se déduisent pour leur montant total. Ce n’est pas un choix de présentation : c’est la seule écriture conforme.
Pourquoi la méthode « je ne déclare que le net » est fausse
Sur une année où l’indemnité et les travaux tombent tous les deux, la méthode du net donne souvent le même résultat final. C’est ce qui la rend tentante, et c’est ce qui la rend dangereuse : elle fonctionne jusqu’au jour où elle ne fonctionne plus.
Trois situations la mettent en défaut.
Le décalage d’années. Les travaux sont payés en novembre, l’indemnité arrive en février suivant. La déclaration de la première année doit porter la totalité des travaux, celle de la seconde année la totalité de l’indemnité. En pratiquant le net, le bailleur déduit trop peu la première année et oublie une recette la seconde.
Le contrôle des justificatifs. Un vérificateur qui compare les factures produites et les montants déduits constate un écart inexpliqué. Une déclaration où chaque ligne correspond à une pièce se défend beaucoup mieux qu’une déclaration issue d’un calcul mental.
Le plafond d’imputation. Le montant du déficit imputable sur le revenu global se calcule à partir du résultat foncier. Modifier de manière irrégulière l’un des deux flux modifie le déficit, donc le montant imputé, avec des conséquences sur le plafond annuel et sur les reports.
Le tableau des cas courants
| Situation | Indemnité perçue | Travaux payés | Base |
|---|---|---|---|
| Réparation d’un dégât des eaux, indemnisée la même année | Recette imposable | Déductibles en totalité | BOI-RFPI-BASE-10-20 § 80 et § 120 |
| Réparation payée en N, indemnité encaissée en N+1 | Recette de N+1 | Déductibles en N | § 120, principe de caisse |
| Franchise et vétusté laissées à charge | Rien à déclarer, ce n’est pas une recette | Déductibles avec le reste du chantier si la nature des travaux le permet | CGI art. 31, I, 1°, a |
| Indemnité d’assurance versée en vue d’une reconstruction, même partielle | Non imposable en revenus fonciers | Non déductibles | § 150 ; CGI art. 31, I, 1°, b |
| Indemnité versée en application d’une décision de justice pour réparer un préjudice | Non imposable, dommages et intérêts | Sans objet | § 160 |
| Indemnité encaissée, travaux finalement non réalisés | Recette imposable quand même | Aucune déduction en face | § 180 |
| Indemnité compensant une perte de loyers | Recette imposable l’année de l’encaissement | Sans objet | § 90 |
| Prime d’assurance annuelle | Sans objet | Déductible, avec ou sans sinistre | BOI-RFPI-BASE-20-60 |
Ce tableau vise le sinistre que le bailleur répare et règle lui-même. Lorsque les dégâts touchent les parties communes d’une copropriété, votre quote-part vous parvient par les appels de fonds du syndic, dont la déclaration obéit à la mécanique des provisions de copropriété, déduction puis régularisation.
Le point qui décide de tout : la nature des travaux
L’indemnité suit le sort de la dépense qu’elle finance. C’est pourquoi la question « mon indemnité est-elle imposable ? » se ramène, presque toujours, à une autre question : les travaux qu’elle finance sont-ils déductibles ?
La frontière est celle du droit commun des revenus fonciers. Les dépenses de réparation et d’entretien sont déductibles (CGI art. 31, I, 1°, a), ainsi que les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation (art. 31, I, 1°, b). Les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne le sont pas. La ligne de partage est détaillée dans l’article consacré aux travaux déductibles des revenus fonciers et par le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-20.
C’est la raison pour laquelle une indemnité affectée à de la reconstruction sort du revenu foncier. Le paragraphe 150 du BOI-RFPI-BASE-10-20 traite ce cas comme un financement de dépense en capital et vise nommément « les indemnités d’assurance versées en vue de la reconstruction, même partielle, d’un immeuble sinistré » ainsi que « les indemnités destinées à compenser une détérioration du capital, c’est-à-dire une dépréciation notoire de l’immeuble ». Dans le même esprit, une indemnité obtenue en application d’une décision de justice au titre de la réparation d’un préjudice présente le caractère de dommages et intérêts et n’est pas imposable (§ 160).
Attention à la symétrie inverse : l’indemnité destinée à financer des travaux déductibles reste imposable même si les travaux ne sont finalement pas réalisés (§ 180). Encaisser sans faire le chantier revient donc à déclarer une recette sans charge en face.
Sur un sinistre important, le chantier mêle fréquemment les deux natures : reprise des peintures et des sols après un dégât des eaux, mais aussi reprise de structure ou modification de distribution. Le réflexe est le même que sur n’importe quel chantier mixte : exiger un devis ventilé par lot dès le départ, avec un sous-total par poste, pour pouvoir isoler ensuite ce qui est déductible et ce qui ne l’est pas. Cette exigence documentaire est développée dans l’article sur les justificatifs de travaux face à un contrôle.
Le décalage d’années, en pratique
Les compagnies d’assurance versent souvent en deux temps : un acompte rapide, puis un solde après rapport d’expertise, parfois sur présentation des factures acquittées. Un sinistre survenu à l’automne produit donc régulièrement un acompte sur l’année du sinistre et un solde l’année suivante.
Chaque versement se déclare l’année où il est encaissé. Chaque facture se déduit l’année où elle est payée. Il n’y a rien à rattacher, rien à provisionner : le régime des revenus fonciers ignore la comptabilité d’engagement, comme le rappelle l’article sur le moment où payer ses travaux.
Deux conséquences concrètes. D’abord, un sinistre peut créer un déficit foncier une année et un bénéfice l’année suivante, sans que la situation économique du bailleur ait changé. Ensuite, le calendrier de règlement des factures reste un levier : régler l’entreprise avant ou après le 31 décembre change l’année de déduction, et donc l’année où le déficit se forme.
Un exemple chiffré sur deux années
Un bailleur perçoit 9 600 € de loyers par an sur un appartement loué nu. Un dégât des eaux survient en octobre de l’année N. L’assureur verse un acompte de 3 000 € en décembre N, puis un solde de 4 200 € en mars N+1, après réception des factures acquittées. Le chantier de remise en état, peintures, sols et reprise de plomberie, coûte 9 000 € et il est intégralement payé en décembre N. Une franchise de 500 € et un abattement de vétusté de 1 300 € restent à la charge du propriétaire.
Année N. Les recettes comprennent les loyers de 9 600 € et l’acompte d’assurance de 3 000 €, soit 12 600 €. Les charges comprennent les travaux payés, 9 000 €, auxquels s’ajoutent les autres charges courantes du bien, par exemple 2 200 € de taxe foncière, d’assurance et de charges non récupérables. Le résultat foncier de l’année N est donc de 1 400 €. Le bailleur qui aurait déduit ses travaux « nets d’assurance », soit 6 000 €, tout en omettant de déclarer l’acompte, aurait affiché le même résultat par hasard, mais avec deux lignes fausses.
Année N+1. Les recettes comprennent les loyers de 9 600 € et le solde d’assurance de 4 200 €, soit 13 800 €, alors qu’aucune dépense de travaux n’est plus payée. Le résultat foncier de N+1 est donc majoré de 4 200 € par rapport à une année ordinaire. C’est ici que la méthode du net devient franchement fausse : elle conduit à ne rien déclarer, alors que 4 200 € de recettes imposables ont bien été encaissés.
Sur les deux années, le bailleur aura déclaré 7 200 € d’indemnités et déduit 9 000 € de travaux. L’écart de 1 800 € correspond exactement à la franchise et à la vétusté restées à sa charge. Le résultat économique est donc bien celui attendu, mais il s’obtient par le jeu régulier des deux lignes, pas par une soustraction faite à la main.
Où porter l’indemnité sur la déclaration
Une indemnité d’assurance n’est pas un loyer : elle n’a pas sa place sur la ligne des loyers bruts. Elle relève des recettes brutes diverses du formulaire 2044, la rubrique qui accueille déjà les recettes accessoires du bailleur et les sommes versées au titre d’un contrat de garantie de loyers, traitées dans l’article sur les loyers impayés et charges non récupérées.
Sur le millésime 2026 de la déclaration 2044, le formulaire tranche lui-même : la ligne 213 est intitulée « Recettes brutes diverses (y compris subventions ANAH et indemnités d’assurance) ». La notice 2044-NOT confirme au même numéro qu’il faut y porter « les subventions de l’Anah, les primes à l’amélioration de l’habitat rural et les indemnités d’assurance perçues en 2025 et destinées à financer des charges déductibles », les travaux correspondants étant déclarés ligne 224.
Les rubriques pouvant être renumérotées d’une année sur l’autre, le numéro de ligne reste à recontrôler sur la notice du millésime utilisé au moment de remplir la déclaration.
Ce que cet article ne remplace pas
Un sinistre grave met en jeu des questions qui dépassent la fiscalité : responsabilité, recours contre un tiers ou contre la copropriété, expertise contradictoire, indemnisation en valeur à neuf ou vétusté déduite. Le traitement fiscal décrit ici suppose un dossier déjà stabilisé. Sur un montant significatif, faire relire la ventilation entre travaux déductibles et non déductibles par un professionnel du chiffre, avant la déclaration, reste la démarche la plus sûre.