Fonds de travaux ALUR : l'année du versement n'est pas l'année de la déduction

Chaque trimestre, votre syndic vous envoie un appel de fonds. Vous y lisez deux lignes : une provision pour charges courantes, et une cotisation au fonds de travaux. Les deux partent du même compte bancaire, le même jour. Fiscalement, elles n’ont rien à voir.

La première se déduit tout de suite. La seconde attend, parfois des années. Beaucoup de bailleurs additionnent les deux et portent le total sur leur déclaration 2044, ce qui revient à déduire une somme qui n’est pas encore une charge. Cet article traite uniquement du fonds de travaux obligatoire. Pour les provisions du budget prévisionnel et leur régularisation, voir l’article dédié aux lignes 229 et 230 de la 2044.

Qu’est-ce que le fonds de travaux, et qui doit le payer ?

Le fonds de travaux est une réserve d’argent que la copropriété constitue à l’avance pour financer ses futurs gros travaux. Il est obligatoire dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14-2-1, version en vigueur au 1er janvier 2023). Tous les copropriétaires y cotisent, bailleurs comme occupants, au prorata de leurs tantièmes.

Il a été créé par l’article 58 de la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), d’où le nom de « fonds ALUR » encore employé par beaucoup de syndics et par les gestionnaires. Son régime a ensuite été remanié par la loi Climat et Résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, art. 171), qui l’a sorti de l’article 14-2 pour lui donner un article propre, le 14-2-1, et l’a articulé avec le plan pluriannuel de travaux. Ce déplacement n’est pas un détail de numérotation : c’est lui qui commande tout ce qui suit.

L’idée est simple : plutôt que d’appeler 8 000 € à un copropriétaire le jour où la toiture lâche, la copropriété met de côté chaque année. La contrepartie est que l’argent quitte votre compte bien avant que le moindre travail ne commence. Et c’est exactement ce décalage qui crée le problème fiscal. La nature de la dépense, réparation déductible ou construction exclue, se tranche à part : pour le poste pris ici en exemple, voir notre page sur la toiture d’un bien loué.

Combien mon syndic doit-il appeler chaque année au minimum ?

La cotisation annuelle ne peut pas descendre en dessous de 5 % du budget prévisionnel de la copropriété lorsque aucun plan pluriannuel de travaux n’a été adopté. Lorsque l’assemblée générale a adopté un plan pluriannuel de travaux, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Les deux planchers se cumulent : le texte les relie par un « et », c’est donc le plus élevé des deux qui commande en pratique.

Ce sont des planchers, pas des plafonds. Une assemblée générale peut voter davantage, et c’est fréquent dans les copropriétés qui préparent une rénovation d’ampleur. Retenez l’ordre de grandeur : sur un budget prévisionnel de 40 000 €, le plancher légal représente 2 000 € par an pour l’ensemble de l’immeuble, à répartir entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.

Puis-je déduire ma cotisation au fonds de travaux l’année où je la verse ?

Non. Le versement au fonds de travaux n’est pas déductible de vos revenus fonciers l’année où vous le faites, parce qu’à ce stade aucune dépense n’a été supportée : l’argent a simplement changé de poche, du copropriétaire vers la réserve du syndicat.

Le raisonnement fiscal tient en deux temps, et les deux se lisent dans les textes.

Premier temps, le texte fiscal ne vise pas le fonds de travaux. L’article 31, I, 1°, a quater du Code général des impôts autorise la déduction des « provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ». C’est ce texte, et lui seul, qui fonde la déduction immédiate des appels de charges courantes. Dans sa version en vigueur (Legifrance, LEGIARTI000053544761, version en vigueur du 21 février 2026 au 1er janvier 2027), il ne renvoie qu’à l’article 14-1 de la loi de 1965, celui du budget prévisionnel. Il ne renvoie ni à l’article 14-2, ni à l’article 14-2-1, qui est depuis la loi Climat et Résilience le siège du fonds de travaux. Le fonds est donc hors du champ du texte qui organise la déduction des provisions.

Second temps, la doctrine administrative le dit expressément. Le BOFiP consacré aux mesures transitoires du prélèvement à la source précise que les cotisations obligatoires versées dans le cadre du fonds de travaux institué par la loi ALUR « ne sont pas incluses dans les provisions visées par le a quater du 1° du I de l’article 31 du CGI » (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). Une précision de lecture : ce document date du 4 juillet 2018 et désigne encore le fonds par son ancien siège, le II de l’article 14-2 de la loi de 1965. Il s’agit bien du même fonds, déplacé depuis à l’article 14-2-1 sans changer de nature ni d’objet.

Il faut bien mesurer ce que cela change. Un bailleur qui cotise 600 € par an au fonds de travaux pendant quatre ans a sorti 2 400 € de trésorerie sans avoir déduit un centime. La ligne existe sur ses appels de fonds, elle ne doit pas exister sur sa déclaration.

Alors quand la déduction arrive-t-elle vraiment ?

La déduction intervient l’année où le syndic utilise effectivement les sommes du fonds pour payer des travaux, et uniquement pour la part correspondant à des travaux eux-mêmes déductibles du revenu foncier.

Deux conditions doivent donc être réunies la même année, et elles sont indépendantes l’une de l’autre.

Première condition, le décaissement réel par le syndic. Ce n’est pas la date du vote en assemblée générale qui compte, ni la date de début du chantier, mais celle du paiement de l’entreprise par le syndic à partir du fonds. Un ravalement voté en 2026 et réglé en 2027 se déduit sur les revenus 2027.

Seconde condition, la nature déductible des travaux. Le fonds de travaux peut financer des dépenses de natures très différentes. Seules celles qui relèvent des travaux déductibles des revenus fonciers, c’est-à-dire la réparation, l’entretien et l’amélioration d’un local d’habitation, ouvrent droit à déduction (CGI, article 31, I, 1°, b). Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement en sont exclus, même payés par le fonds : la doctrine les définit comme ceux qui apportent une modification importante au gros œuvre, les aménagements internes qui équivalent par leur importance à une reconstruction, et ceux qui accroissent le volume ou la surface habitable (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110).

Une précision d’honnêteté sur l’état des sources. L’administration n’a pas publié de commentaire consacré au sort, année après année, du fonds de travaux ALUR. Ce qui est écrit noir sur blanc, c’est l’exclusion du versement du champ des provisions déductibles (BOI-IR-PAS-50-20-10, § 30). Pour les provisions spéciales destinées à faire face à des travaux non encore décidés, la doctrine indique par ailleurs que les dépenses correspondantes sont déduites « dans les conditions de droit commun, c’est-à-dire à la date de leur paiement » (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 40). C’est ce régime de droit commun qui prend le relais ici : la charge se déduit quand elle est payée, et pour ce qu’elle est. Aucune instruction ne dit autre chose, mais aucune ne le formalise non plus pour le fonds de travaux : c’est la limite exacte de ce qui peut être affirmé.

Voici la chronologie type, celle que vivent la plupart des copropriétés :

Cette concentration a une conséquence directe qu’il vaut mieux anticiper : la déduction ne s’étale pas, elle tombe d’un coup. Si votre quote-part de travaux dépasse vos loyers de l’année, vous créez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l’excédent se reportant sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°). Attention à une exclusion qui revient souvent : la fraction du déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est jamais imputable sur le revenu global, elle ne se reporte que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 90 et § 100). Une limite rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, existe pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, la nouvelle classe devant être justifiée au plus tard le 31 décembre 2027, échéances issues de l’article 12, II de la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 et de l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026 ; le plafond d’imputation fait l’objet d’un article dédié.

Le ravalement de façade payé sur le fonds de travaux est-il déductible ?

Un ravalement de façade relève en principe des dépenses d’entretien et de réparation, déductibles du revenu foncier pour un bailleur qui loue nu au régime réel. La doctrine cite expressément, parmi les travaux de réparation admis en déduction, le ravalement et le crépissage des murs ainsi que la réfection des enduits extérieurs (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50), les dépenses de réparation et d’entretien s’entendant de celles qui maintiennent ou remettent l’immeuble en bon état sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (§ 10). Financé par le fonds de travaux, un ravalement reste déductible, mais l’année où le syndic paie l’entreprise, à hauteur de votre quote-part de tantièmes.

C’est le cas d’école, parce que le ravalement est de loin la dépense la plus fréquemment financée par un fonds de travaux, et parce qu’il concentre trois pièges à lui seul. La qualification du chantier lui-même, avec une isolation par l’extérieur ou sur injonction de la mairie, est traitée à part dans l’article ravalement voté en assemblée : la déduction côté bailleur.

Le piège de la date. Un ravalement se vote une année, se prépare une autre, se réalise sur deux exercices et se solde parfois sur un troisième. Le syndic peut régler l’entreprise en plusieurs fois. Chaque paiement se rattache à son année. Ne raisonnez pas sur le montant total du marché mais sur ce qui a été décaissé dans l’année.

Le piège de la nature des travaux. Un ravalement simple, avec reprise des enduits et remise en peinture, est un travail d’entretien. Le même chantier accompagné d’une isolation thermique par l’extérieur mélange entretien et amélioration, ce qui reste globalement déductible pour un local d’habitation. En revanche, dès que le chantier touche à la structure, crée de la surface ou reconstruit un élément disparu, la part correspondante sort du champ déductible et doit être isolée. Demandez au syndic la ventilation par lot du marché.

Le piège de la quote-part. Vous ne déduisez pas le montant du chantier, mais votre part, calculée sur vos tantièmes de charges. Le relevé du syndic doit faire apparaître ce calcul. S’il ne le fait pas, réclamez-le par écrit : c’est cette pièce qui rendra la déduction défendable face à un contrôle.

Dernier réflexe, valable pour toute dépense de copropriété : ce qui est récupérable sur le locataire n’est pas une charge du propriétaire et ne se déduit pas. C’est la logique même de la régularisation organisée pour les provisions de copropriété, où la fraction correspondant à des charges récupérables est réintégrée au revenu imposable (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 70). La doctrine ne traite pas ce cas spécifiquement pour le fonds de travaux, mais un chantier financé par le fonds n’échappe pas à la règle générale.

Comment savoir ce que le syndic a réellement dépensé ?

L’information se trouve dans deux documents que vous recevez déjà : le relevé individuel de charges de l’exercice et les annexes comptables jointes à la convocation d’assemblée générale. Ces annexes ne sont pas facultatives : les comptes arrêtés à la clôture de l’exercice font l’objet de documents de synthèse comprenant obligatoirement un état financier, un compte de gestion générale du syndicat et un état des travaux et opérations exceptionnelles, établis selon les modèles obligatoires des annexes 1 à 5 du décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 (article 8). Le fonds de travaux figure à l’état financier.

Le problème pratique est que beaucoup de relevés se contentent d’une ligne globale « fonds de travaux » sans dire ce qui a été employé ni pour quoi. Face à ce cas, la demande à formuler tient en trois éléments, par écrit et de préférence avant l’assemblée générale :

• le montant total prélevé sur le fonds de travaux dans l’exercice, et la date des paiements ;
• la nature précise des travaux financés, avec la ventilation par lot si le chantier est mixte ;
• votre quote-part personnelle, avec le nombre de tantièmes retenu.

Ces trois lignes forment la pièce justificative de votre déduction. Un syndic qui refuse de les fournir vous met dans une situation inconfortable : vous devrez soit renoncer à déduire, soit déduire sans pouvoir prouver, ce qui est le pire des deux choix.

Que devient mon fonds de travaux si je vends avant les travaux ?

Les sommes versées entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires dès leur versement et ne donnent pas lieu à remboursement lors de la cession du lot (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Elles restent attachées à l’appartement, pas à vous.

Concrètement, un vendeur qui a cotisé pendant six ans laisse la réserve à l’acquéreur, et laisse aussi la déduction future qui y est attachée. En pratique, cela se négocie au moment de la vente. Il faut être précis sur ce que disent les textes. Le III de l’article 14-2-1 exclut tout remboursement par le syndicat des copropriétaires, puis ajoute : « L’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes en sus du prix de vente du lot. » La loi prévoit donc cette compensation entre vendeur et acquéreur, comme une faculté laissée à l’acquéreur et non comme une obligation. Quant au sort fiscal, chez l’acquéreur, d’une somme qu’il verserait au vendeur à ce titre, la doctrine ne le traite pas. Sur ce point, aucune source officielle ne tranche : la question se règle avec le notaire et un professionnel du chiffre au vu de l’acte.

Les appels de fonds pour des travaux déjà votés par l’assemblée générale obéissent à d’autres textes que le fonds de travaux. Ils sont traités dans l’article vente du lot et appels de fonds en cours.

Si vous envisagez une vente après avoir imputé un déficit, l’autre sujet à surveiller est l’engagement de location de trois ans, traité dans l’article sur le fait de vendre après un déficit foncier.

Provisions courantes ou fonds de travaux : le tableau qui évite l’erreur

Une précision qui compte pour un bailleur : tout ce qui précède suppose le régime réel. Au micro-foncier, l’abattement forfaitaire de 30 % est réputé couvrir l’ensemble de vos charges. Ni les provisions ni le fonds de travaux ne se déduisent séparément, et la question du décalage ne se pose pas.

Les trois erreurs qui reviennent le plus souvent

Additionner l’appel de fonds complet. C’est l’erreur de base : recopier le total du trimestre en ligne 229, celle des provisions pour charges de copropriété, sans distinguer la provision de la cotisation au fonds de travaux. Elle produit une déduction indue, année après année, et elle se voit immédiatement si l’administration compare vos déclarations aux relevés du syndic.

Déduire l’année du vote. Le vote en assemblée générale ne déclenche rien. Ni l’engagement de la copropriété, ni la signature du marché ne valent paiement. Seul le décaissement effectif par le syndic ouvre la déduction.

Oublier la déduction le jour où elle arrive. C’est l’erreur inverse, et elle coûte de l’argent au bailleur. Après plusieurs années sans rien déclarer, on prend l’habitude de considérer le fonds de travaux comme un poste sans effet fiscal. L’année où le syndic ravale la façade, la déduction est bien là, souvent pour un montant significatif, et personne ne vous rappellera de la porter. Si vous vous en apercevez trop tard, une réclamation reste possible dans certains délais.

À retenir

Le fonds de travaux obéit à une règle unique, et elle tient en une phrase : on ne déduit pas ce qu’on met de côté, on déduit ce que la copropriété dépense. Entre les deux, il peut s’écouler cinq ans. Pendant ces années, la bonne pratique consiste à tenir un petit historique de vos versements au fonds, bien séparé de vos provisions courantes, et à réclamer chaque année au syndic ce qui a été employé. Le jour où le chantier tombe, vous aurez à la fois le montant, la nature des travaux et votre quote-part, c’est-à-dire tout ce qui fait tenir une déduction.

Contenu informatif à jour au 7 septembre 2026, ne constituant pas un conseil fiscal personnalisé. La ventilation exacte d’un chantier de copropriété entre travaux déductibles et non déductibles se valide avec votre syndic et, en cas de doute, avec un professionnel du chiffre.

Sur des cas voisins. Pour les travaux votés en assemblée générale eux-mêmes, voyez quels travaux de copropriété déduire, et quelle année.

Erratum du 9 novembre 2026 : cette page ne citait que la date limite de justification du nouveau classement énergétique (31 décembre 2027) ; le plafond rehaussé exige aussi que les dépenses soient payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2022-1499, art. 12, II ; loi n° 2026-103, art. 47, II).