Simulateur de déficit foncier

Quel effet sur l'impôt selon votre tranche marginale et le budget de travaux ?

L'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global réduit l'impôt sur le revenu de l'année d'un montant égal au déficit réellement imputé, multiplié par la tranche marginale d'imposition. Ce montant ne dépend donc pas du total des travaux, mais de la part que le plafond laisse passer. Le barème ci-dessous donne ce résultat pour huit budgets de travaux et les cinq tranches du barème de l'impôt sur le revenu (0, 11, 30, 41 et 45 %). Il est calculé, poste par poste, avec la même fonction que le simulateur ci-dessus : les deux ne peuvent pas diverger. C'est un calcul sous hypothèses, pas un relevé ni un engagement de résultat.

Hypothèses du barème, identiques sur toutes les lignes : 9 600 € de loyers annuels en location nue, 2 400 € d'intérêts d'emprunt, 1 800 € d'autres charges déductibles (taxe foncière, assurance, gestion, copropriété), un seul bien, régime réel. Seul le montant de travaux varie. Le calcul suppose en outre : des travaux intégralement déductibles et payés dans l'année ; une tranche marginale qui reste la même avant et après imputation ; un revenu global suffisant pour absorber le déficit imputé ; aucun effet de seuil (décote, quotient familial, revenu fiscal de référence) ; et un bien maintenu en location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Cette dernière condition est légale : si la location cesse avant, l'imputation est remise en cause (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et 360), voir la règle des trois ans. Changez ces hypothèses dans le simulateur pour obtenir votre propre ligne.

Ce que le barème ne compte pas. Avant de créer un déficit, les travaux effacent d'abord le revenu foncier qui aurait été imposé : dans cette configuration, 5 400 € (9 600 € de loyers moins 2 400 € d'intérêts et 1 800 € de charges). Ce revenu effacé n'est plus soumis ni à l'impôt sur le revenu à la tranche marginale, ni aux prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 929 € de prélèvements sociaux pour 5 400 €. Il figure dans la deuxième colonne. Les colonnes par tranche, elles, ne chiffrent que l'imputation sur le revenu global, qui ne réduit pas les prélèvements sociaux : c'est pourquoi la première ligne affiche 0 € alors que les travaux y sont bien déduits.

Barème au plafond de droit commun (10 700 €)

Les lignes grisées sont celles où le plafond est atteint. À partir de 16 100 € de travaux dans cette configuration, l'effet sur l'impôt de l'année n'augmente plus : le supplément part au report sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Barème au plafond rehaussé pour rénovation énergétique (jusqu'à 21 400 €)

Le rehaussement est une option, exercée sur la déclaration 2044. Le plafond de 10 700 € n'est relevé que du montant des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sans dépasser 21 400 € : avec 9 500 € de dépenses éligibles, il est de 20 200 € (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 310, exemple 1). Ce barème suppose que tous les travaux de la ligne sont éligibles. La pose d'une chaudière à très haute performance énergétique est exclue (§ 240). Il faut deux DPE, avant et après travaux, justifiant le changement de classe ; à défaut, l'imputation est recalculée au plafond de droit commun (§ 290). La date du 31 décembre 2027 résulte de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47 ; le BOFiP, non mis à jour sur ce point, mentionne encore le 31 décembre 2025. Voir déficit foncier et passoire thermique pour les conditions exactes, et les travaux énergétiques éligibles.

À partir de quel montant de travaux le plafond est-il atteint ?

Le plafond est atteint dès que le déficit hors intérêts dépasse 10 700 €, ou 21 400 € lorsque les travaux sont des dépenses de rénovation énergétique éligibles d'au moins 10 700 €. Ce seuil n'est pas fixe : il monte avec les loyers, puisque les loyers absorbent d'abord une partie des charges, et il descend avec les autres charges déductibles. Concrètement, deux bailleurs qui engagent le même chantier n'atteignent pas le plafond au même montant. Le tableau ci-dessous donne le seuil pour cinq niveaux de loyers, à 2 400 € d'intérêts et 1 800 € d'autres charges. Le plafond étant annuel, ce seuil sert à situer un devis par rapport à l'année de paiement des travaux.

Au-delà du seuil, le chantier reste déductible : la fraction excédentaire se reporte simplement sur vos revenus fonciers pendant dix ans. Voir le report du déficit foncier sur dix ans et quand payer les travaux pour optimiser le déficit.

Remplir la ligne 224 bis ou reporter : que compare le simulateur ?

21 400 € n'est pas un forfait : sur option, la limite de 10 700 € est relevée du montant des dépenses de rénovation énergétique éligibles, sans dépasser 21 400 €. Cette option ne crée aucune déduction. Elle déplace le plus petit de trois montants (déficit hors intérêts moins 10 700 €, dépenses éligibles, 10 700 €) du report vers le revenu global de l'année. Avec l'option, ce montant réduit l'impôt à la tranche de l'année. Sans elle, la part que le report absorbe en dix ans réduit l'impôt à la tranche future et les prélèvements sociaux de 17,2 %, puis fait perdre 6,8 % de CSG déductible l'année suivante.

Cochez l'option dans le simulateur : si le déficit hors intérêts dépasse 10 700 € et que des dépenses éligibles sont déclarées, la comparaison s'affiche dès que vous saisissez votre revenu foncier annuel attendu, à défaut de quoi elle ne donne aucun résultat. Elle dépend d'abord de ce revenu, comme le montrent les lignes ci-dessous. Voici quatre cas, à tranche constante et sans actualisation, avec des travaux tous éligibles.

Ces lignes comparent des montants et ne disent pas quoi déclarer : ni relevé, ni conseil personnalisé. L'effet sur les prélèvements sociaux repose sur une réponse ministérielle de 1996 (Pringalle, n° 21473, JO AN du 12 février 1996), et nous n'avons trouvé aucune jurisprudence sur ce point. Les conditions de saut de classe restent à vérifier, la pose d'une chaudière à très haute performance énergétique est exclue, et la règle des trois ans s'applique. La méthode, le taux d'équilibre et la matrice complète sont dans imputer ou reporter au-delà de 10 700 €.

Trois exemples construits, calculés pas à pas

Les trois configurations ci-dessous sont des exemples construits pour illustrer la règle, et non des chantiers qui ont eu lieu : un chantier qui reste sous le plafond, une rénovation énergétique qui le dépasse, et une première année où les intérêts d'emprunt dépassent les loyers. Les montants sont choisis pour l'illustration et calculés par la même fonction que le simulateur. Aucun ne préjuge de ce que votre propre situation produirait, et tous supposent les hypothèses du barème, dont le maintien de la location pendant trois ans.

Comment fonctionne ce simulateur de déficit foncier ?

Le déficit foncier apparaît quand les charges déductibles d'un bien loué nu (travaux, taxe foncière, intérêts d'emprunt, gestion, assurance) dépassent les loyers perçus. Le simulateur applique la règle de ventilation officielle : les loyers sont d'abord réputés couvrir les intérêts d'emprunt, puis les autres charges. La part de déficit hors intérêts s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (relevée, sur option, du montant des travaux de rénovation énergétique éligibles, sans dépasser 21 400 €). Le surplus, et la part liée aux intérêts, se reportent sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.

Comment lire vos résultats ?

• Déficit imputable sur le revenu global : plafonné à 10 700 €, ou jusqu'à 21 400 € à concurrence des dépenses de rénovation énergétique éligibles.
• Impôt sur le revenu en moins du fait de cette imputation : le déficit imputé multiplié par votre tranche marginale d'imposition. C'est une estimation, sans prélèvements sociaux, puisque l'imputation sur le revenu global ne les réduit pas.
• Reporté sur vos revenus fonciers : la fraction au-delà du plafond et la part liée aux intérêts, imputables sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
• Revenu foncier imposable effacé par les travaux : la part des travaux qui annule un revenu foncier positif, lequel aurait supporté l'impôt à votre tranche et 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Comparaison de la ligne 224 bis : affichée seulement si l'option déplace un montant, elle compare l'imputation de l'année et le report sur vos hypothèses, sans actualisation dans l'écart.

Pour dérouler le calcul poste par poste sur un cas unique, voyez notre exemple de calcul complet et chiffré. Pour comparer sur une année l'impôt au micro-foncier et au régime réel, avec vos propres montants, voyez la simulation micro-foncier ou réel. Pour mesurer l'effet de la date de paiement des travaux, décembre ou janvier, sur deux années, voyez la simulation « payer ses travaux en décembre ou en janvier ». Pour savoir si un poste de travaux précis est déductible avant de le chiffrer, voyez l'outil « votre poste de travaux est-il déductible ? ». Pour voir le résultat foncier poste par poste, avec les rubriques de la déclaration 2044, voyez le simulateur des revenus fonciers au réel. Pour connaître la date jusqu'à laquelle le bien doit rester loué après une imputation, voyez l'outil « règle des 3 ans ». Pour estimer la plus-value à la revente, sans compter deux fois les travaux déjà déduits, voyez le calcul de la plus-value d'un bien loué. Pour imputer cette année les déficits des années passées, dans le bon ordre, voyez le calculateur des déficits fonciers antérieurs.

Lien direct vers un calcul. Le simulateur lit ses valeurs dans l'adresse de la page : https://foncier-malin.fr/simulateurs/deficit-foncier/?loyers=12000&travaux=25000&charges=2000&interets=3000&tmi=30. Les paramètres sont loyers, travaux, charges et interets (montants annuels en euros), tmi (0, 11, 30, 41 ou 45), reno=1 pour le plafond rehaussé et, facultatif, energie pour la part des travaux éligible à ce rehaussement (par défaut, tous les travaux). Les deux hypothèses de la comparaison de la ligne 224 bis, si vous les renseignez, s'ajoutent après un dièse : #revenu=5000&tmifuture=30. Le bouton « Copier le lien de ce calcul », sous le résultat, produit cette adresse avec vos montants.

Après le calcul : trois questions qui suivent

Le montant affiché est un effet sur l'impôt de l'année, pas une baisse immédiate de vos prélèvements : voyez à quelle date votre prélèvement baisse après des travaux. Le calcul suppose un revenu global capable d'absorber le déficit imputé : le cas inverse est traité dans si votre revenu global ne suffit pas à absorber le déficit. Enfin, l'imputation n'est conservée que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivante : voyez ce qui se passe en cas de reprise ou de vacance du logement.

Quelle est la méthode de calcul, et sur quelles sources ?

Le calcul applique l'article 156, I, 3° du code général des impôts et la doctrine du BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (mise à jour du 16 septembre 2025), dans cet ordre : les loyers de l'année compensent d'abord les intérêts d'emprunt, l'excédent d'intérêts se reporte sur les seuls revenus fonciers, puis les charges hors intérêts créent un déficit imputable sur le revenu global dans la limite du plafond. Le plafond de droit commun de 10 700 € n'est pas indexé et reste inchangé en 2026. Le rehaussement jusqu'à 21 400 €, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique éligibles, s'applique aux dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47, qui modifie l'article 156 ; le BOFiP mentionne encore le 31 décembre 2025). Les tranches marginales retenues sont celles du barème de l'impôt sur le revenu en vigueur : 0, 11, 30, 41 et 45 %. Les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers sont retenus à 17,2 %. Calcul confronté aux exemples chiffrés du BOFiP et relu le 31 octobre 2026.

Ce que ce simulateur ne calcule pas

C'est une estimation pédagogique. Hors de la comparaison de la ligne 224 bis, elle ne chiffre pas l'usage futur du déficit reporté (qui réduira, le moment venu, un revenu foncier soumis à l'impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 %). Elle ne chiffre pas non plus l'ensemble de votre situation (autres revenus, autres biens, dispositifs spécifiques, décote, quotient familial, changement de tranche du fait de l'imputation). Elle ne vérifie pas que vos travaux sont déductibles, ni que la location sera maintenue trois ans. Elle suppose un revenu global suffisant pour absorber l'imputation : à défaut, la part non absorbée devient un déficit global, reportable sur le revenu global des six années suivantes (CGI, article 156, I ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160), voir revenu global insuffisant. Elle ne remplace pas l'avis d'un professionnel ni la lecture des règles : voir le plafond du déficit foncier et le dossier complet sur le déficit foncier.

Questions fréquentes

À partir de quel montant de travaux le plafond du déficit foncier est-il atteint ?

Dans la configuration de référence de notre barème (9 600 € de loyers, 2 400 € d'intérêts, 1 800 € d'autres charges), le plafond de 10 700 € est atteint à partir de 16 100 € de travaux payés dans l'année, et le plafond rehaussé de 21 400 € à partir de 26 800 € de travaux de rénovation énergétique éligibles. Au-delà de ce seuil, l'euro de travaux supplémentaire ne réduit plus l'impôt de l'année en cours : il alimente le report sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Le seuil monte avec les loyers et descend avec les autres charges déductibles.

Le simulateur de déficit foncier est-il vraiment gratuit ?

Oui. Le résultat s'affiche immédiatement, sans inscription ni adresse e-mail. Le formulaire placé sous le calcul est facultatif : il sert uniquement à recevoir par e-mail la vérification des conditions qui s'appliquent à votre chantier.

Que reçoit-on en laissant son adresse, et qui y a accès ?

Vous recevez la vérification de votre projet : à partir de vos réponses (location vide ou non, loyers annuels, tranche d'imposition, nature et montant des travaux), les conditions qui s'appliquent à votre cas, celles qui peuvent bloquer, et les références officielles correspondantes (CGI, BOFiP). Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; la liste des destinataires est publiée sur la page Nos partenaires. Le retrait se fait en un clic depuis le lien présent dans chaque e-mail.

Quel plafond de déficit foncier s'applique à mon calcul ?

10 700 € par an et par déclaration de revenus dans le cas général, tous biens confondus. Sur option, ce plafond est relevé du montant des dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans pouvoir dépasser 21 400 €, pour les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027 (CGI, article 156, I, 3° ; loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47). La pose d'une chaudière à très haute performance énergétique n'ouvre pas droit à ce relèvement.

Les intérêts d'emprunt entrent-ils dans le déficit imputable sur le revenu global ?

Non. Les intérêts s'imputent d'abord sur les loyers de l'année ; seul l'excédent éventuel se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ils n'entrent jamais dans la fraction imputable sur le revenu global.

Comment le déficit foncier est-il calculé ?

On retranche des loyers perçus l'ensemble des charges déductibles. Les loyers sont d'abord réputés couvrir les intérêts d'emprunt, puis les autres charges. La part de déficit hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite du plafond applicable, et le surplus se reporte dix ans sur les revenus fonciers.

Le simulateur tient-il compte des prélèvements sociaux ?

Il les mentionne sans les ajouter au résultat principal. Le déficit imputé sur le revenu global réduit l'impôt sur le revenu, pas les prélèvements sociaux : le montant affiché en face de l'imputation est donc calculé à la seule tranche marginale. En revanche, la part des travaux qui efface un revenu foncier positif retire ce revenu de l'assiette des prélèvements sociaux de 17,2 %, l'année même ou plus tard, quand le déficit reporté réduit un revenu foncier. Le simulateur affiche ce revenu effacé sur une ligne distincte. La comparaison de la ligne 224 bis, affichée seulement si l'option déplace un montant, chiffre aussi les prélèvements sociaux que le report aurait effacés.

Le simulateur dit-il s'il faut remplir la ligne 224 bis de la déclaration 2044 ?

Non. Quand des dépenses énergétiques éligibles sont déclarées et que le déficit hors intérêts dépasse 10 700 €, il compare, une fois saisi votre revenu foncier annuel attendu, deux montants sur vos hypothèses : l'impôt en moins au titre de l'année du déficit avec l'option, et ce que le report aurait effacé en dix ans. C'est un calcul théorique, sans actualisation dans le résultat principal, qui ne remplace pas un conseil personnalisé.

L'imputation du déficit foncier sur le revenu global est-elle définitivement acquise ?

Non. Elle suppose que le bien reste affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (CGI, article 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20 § 340). Si la location cesse avant, sauf exceptions prévues par le texte, le revenu global et les revenus fonciers des trois années précédentes sont reconstitués : le déficit retiré du revenu global ne peut plus s'imputer que sur des revenus fonciers (§ 370). Tous les montants de cette page supposent cette condition tenue.

Pour aller plus loin : déficit foncier et intérêts d'emprunt, travaux déductibles et déclaration 2044.

Vérifier les conditions de votre chantier

Le calcul ci-dessus reste accessible sans adresse e-mail, et le restera. Il suppose que toutes vos dépenses sont déductibles. Pour savoir ce qui peut bloquer dans votre cas, le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend automatiquement votre tranche d'imposition et le montant de vos travaux. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; la liste est publiée sur Nos partenaires.