Le viager mélange deux questions que rien n’oblige à traiter ensemble. La première est civile : qui, du vendeur ou de l’acheteur, paie la toiture. La seconde est fiscale : qui peut retrancher cette toiture de ses revenus imposables. Les réponses ne viennent pas des mêmes textes, et elles ne désignent pas toujours la même personne.
Cet article traite la seconde question, et un seul cas de figure : le viager libre mis en location nue. C’est la seule configuration de viager qui produit des revenus fonciers, donc la seule qui ouvre la mécanique décrite dans notre dossier sur l’imputation des déficits fonciers. Un acheteur en viager occupé n’encaisse aucun loyer : sa situation est traitée plus bas, en quelques lignes, parce que la réponse tient en une phrase.
En viager libre loué, qui paie les travaux ?
L’acheteur, appelé débirentier, parce qu’il est propriétaire du bien et qu’il en a la jouissance dès la signature de l’acte. Le viager libre se distingue du viager occupé sur ce point précis : le vendeur ne conserve ni usufruit, ni droit d’habitation, ni la moindre jouissance du logement. Il ne garde qu’une créance, la rente. Toutes les charges qui pèsent normalement sur un propriétaire bailleur basculent donc sur l’acheteur dès le premier jour : réfection de toiture, ravalement, chaudière, appels de fonds de copropriété, taxe foncière. Le locataire, lui, supporte l’entretien courant que la réglementation met à sa charge. C’est l’acte notarié qui fixe ce que chaque partie doit supporter : il faut le lire avant de signer, y compris en viager libre où le vendeur n’occupe plus les lieux. Supporter la dépense ne suffit pas à la rendre déductible : pour le poste le plus lourd, la frontière entre réparation et reconstruction est détaillée à propos des gros travaux de toiture.
Le contrat peut-il mettre les travaux à la charge du vendeur ?
Cela dépend du droit que le vendeur s’est réservé, et de ce que dit l’acte. La question ne se pose vraiment qu’en viager occupé, là où le vendeur conserve un droit sur le logement. Deux configurations, deux jeux de règles.
Lorsque le vendeur se réserve un usufruit, le code civil fournit la règle : l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien, et les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit (article 605). L’article 606 énumère ces grosses réparations : celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Lorsque le vendeur conserve seulement un droit d’usage et d’habitation, le code civil renvoie d’abord au contrat : les droits d’usage et d’habitation se règlent par le titre qui les a établis et reçoivent, d’après ses dispositions, plus ou moins d’étendue (article 628). Si le titre ne dit rien (article 629), l’article 635 prend le relais : l’usager qui occupe la totalité de la maison est assujetti aux réparations d’entretien et au paiement des contributions, comme l’usufruitier, et il contribue au prorata s’il n’en occupe qu’une partie. Ce droit est par ailleurs plus étroit que l’usufruit sur un point qui compte pour la suite : il ne peut être ni cédé ni loué (article 634).
Ce partage relève du droit civil et de la rédaction de l’acte. Il se discute avec le notaire, avant la signature, et non après le premier devis. Retenez simplement ceci pour la suite : la personne qui paie n’est pas nécessairement celle qui peut déduire. Les deux questions se traitent séparément.
L’acheteur d’un viager libre peut-il déduire les travaux de ses revenus fonciers ?
Oui, dès lors qu’il loue le bien nu et qu’il déclare ses loyers au régime réel. Le viager ne crée aucun régime fiscal particulier : une fois le bien loué, l’acheteur est un bailleur comme un autre, et l’article 31, I, 1° du Code général des impôts s’applique sans adaptation. Sont déductibles les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire (a), ainsi que les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation (b). Ne le sont pas les frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, quelle que soit la façon dont le bien a été acquis. La frontière entre ces deux catégories est le premier motif de redressement sur ce terrain ; elle se joue sur la nature des travaux, ligne de devis par ligne de devis, et elle est détaillée dans notre article sur les travaux que l’administration accepte et ceux qu’elle refuse.
La rente viagère est-elle déductible des loyers ?
Non. Et contrairement à ce qu’on lit souvent, ce n’est pas une déduction de raisonnement : l’administration consacre un paragraphe à ce cas précis. Sous le titre « Immeuble acquis moyennant le paiement d’une rente viagère », le BOI-RFPI-BASE-20-80, § 90, énonce que les arrérages d’une rente viagère versée par l’acquéreur d’un immeuble en contrepartie de son acquisition ne peuvent être considérés, même pour partie, comme des intérêts. Le même paragraphe renvoie à quatre arrêts du Conseil d’État qu’il qualifie de jurisprudence constante : 26 novembre 1982 n° 24845, 14 mai 1986 n° 49400, 27 janvier 1988 n° 76282 et 27 juin 1990 n° 57559.
La portée de ce paragraphe est simple. La seule rubrique de l’article 31 qui aurait pu accueillir la rente est celle des intérêts de dettes du d, et la doctrine la lui ferme expressément. Les autres rubriques ne la visent pas davantage : l’article 31, I, 1° énumère les réparations et l’entretien, les primes d’assurance, les provisions de copropriété, l’amélioration des locaux d’habitation, les impositions non récupérables sur le locataire, les intérêts de dettes et les frais de gestion. Un prix d’acquisition n’y figure nulle part.
Le bouquet, cette somme versée comptant à la signature, suit la même logique, et la doctrine le nomme ainsi : la « fraction du prix d’acquisition payée comptant » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 80). Ces montants ne sont pas perdus pour autant : ils constituent le prix d’acquisition, qui sera opposé au prix de vente le jour de la revente, pour le calcul de la plus-value (CGI, article 150 VB).
Un point mérite d’être distingué, parce qu’il crée une confusion fréquente. Les intérêts d’un emprunt réellement souscrit pour acquérir le bien figurent, eux, parmi les charges déductibles : seuls sont déductibles les intérêts des dettes contractées pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles destinés à procurer des revenus fonciers (article 31, I, 1°, d du CGI ; BOI-RFPI-BASE-20-80, § 20 et § 50). Un acheteur qui contracte un prêt bancaire pour payer son bouquet déduit donc les intérêts de ce prêt, alors que celui qui verse la rente sur ses revenus courants ne déduit rien. La différence ne tient pas à l’habileté du montage : elle tient à ce qu’il y a, dans un cas, une dette contractée pour acquérir, et dans l’autre le paiement échelonné du prix lui-même. La mécanique d’imputation de ces intérêts obéit à une règle propre, exposée dans l’article consacré aux intérêts d’emprunt en régime réel.
Un viager libre loué peut-il créer un déficit foncier ?
Oui, exactement comme n’importe quel bien loué nu au régime réel. Le déficit naît lorsque les charges déductibles de l’année dépassent les loyers encaissés, ce qui arrive typiquement l’année d’un gros chantier. La fraction du déficit qui provient des dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, portée à 21 400 € pour la fraction résultant de dépenses de rénovation énergétique faisant passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027 (article 156, I, 3° du CGI, dans sa rédaction issue de l’article 47, I, 4° de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026). Le surplus, ainsi que la part provenant des intérêts d’emprunt, ne s’impute que sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Une contrepartie accompagne cette imputation sur le revenu global : le logement doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Cesser de louer avant ce terme entraîne la reconstitution du revenu global et des revenus fonciers des trois années précédentes (§ 370). En viager, cette règle mérite une attention particulière : un acheteur qui projette de récupérer le logement pour lui-même, ou de le revendre rapidement, doit vérifier la date exacte de fin d’engagement pour chaque déficit déjà imputé.
Trésorerie et résultat foncier ne se calculent pas pareil
C’est le point que la plupart des acheteurs en viager découvrent trop tard. Prenez un bien dont la rente s’élève à 900 € par mois et le loyer à 700 €. La trésorerie est négative de 200 € chaque mois, mais le résultat foncier, lui, part d’un revenu positif de 700 €, puisque la rente n’entre pas dans le calcul. Sans travaux ni autres charges, cet acheteur est imposé sur ses loyers alors qu’il perd de l’argent tous les mois. La situation inverse existe : un acheteur dont la rente est faible peut dégager une trésorerie confortable et constater malgré tout un déficit foncier l’année où il refait la toiture. La rentabilité de l’opération et son résultat fiscal sont deux grandeurs indépendantes. Les confondre conduit à surestimer l’avantage fiscal d’un viager libre.
Quelles charges sont déductibles, et lesquelles ne le sont pas ?
Le tableau ci-dessous récapitule le traitement des dépenses les plus fréquentes pour un acheteur en viager libre qui loue le bien nu.
| Dépense | Déductible des revenus fonciers |
|---|---|
| Rente viagère versée au vendeur | Non, fraction du prix d’acquisition |
| Bouquet versé à la signature | Non, fraction du prix d’acquisition |
| Frais de notaire et droits d’enregistrement | Non, pris en compte au stade de la plus-value |
| Travaux de réparation, d’entretien, d’amélioration | Oui (CGI, article 31, I, 1°) |
| Construction, reconstruction, agrandissement | Non |
| Taxe foncière, hors part TEOM | Oui |
| Taxe d’enlèvement des ordures ménagères | Non, charge récupérable sur le locataire |
| Primes d’assurance du bailleur | Oui |
| Intérêts d’un emprunt lié à l’acquisition | Oui, avec une règle d’imputation propre |
| Autres frais de gestion | Oui, forfait de 20 € par local |
| Provisions pour charges de copropriété | Oui, avec régularisation l’année suivante |
Trois lignes appellent un commentaire. La taxe d’enlèvement des ordures ménagères est classée par la doctrine parmi les impôts incombant normalement à l’occupant, aux côtés de la taxe d’habitation et de la taxe de balayage (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 100). Or l’article 31, I, 1°, c du CGI ne rend déductibles que les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant. La TEOM n’est donc pas déductible, contrairement à la taxe foncière sur les propriétés bâties, qui l’est (§ 20). Les frais de notaire et les droits d’enregistrement, ensuite, ne sont pas non plus déductibles des loyers : la doctrine écarte expressément les frais versés à un tiers pour l’acquisition de l’immeuble donné en location, et précise que la déduction des frais de procédure ne couvre pas les frais d’acquisition (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70 et § 90). Ils viennent en majoration du prix d’acquisition au stade de la plus-value, pour leur montant réel ou pour un forfait de 7,5 % (CGI, article 150 VB, II, 3°). Les provisions de copropriété, enfin, se déduisent l’année de leur versement puis se régularisent l’année suivante, selon un mécanisme détaillé dans l’article sur le traitement des appels de fonds sur la déclaration 2044.
En viager occupé, l’acheteur peut-il déduire les travaux qu’il paie ?
Non, tant que le bien ne produit aucun revenu foncier. Un acheteur en viager occupé n’encaisse pas de loyer : le vendeur reste dans les lieux en vertu du droit qu’il s’est réservé, il ne verse rien, et il n’existe aucune recette foncière à laquelle rattacher une dépense. Le principe est ancien et général : les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu, et cette exonération a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges correspondantes (article 15, II du CGI ; BOI-RFPI-CHAMP-20-20, I-E § 100). Payer la toiture d’un bien que personne ne loue n’ouvre donc aucun droit à déduction, même si l’acheteur en est bien propriétaire.
Une exception existe, étroite et souvent mal identifiée : lorsque le vendeur s’est réservé un usufruit et qu’il donne lui-même le bien en location, l’usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que l’immeuble peut produire, et les revenus résultant de cette location sont imposables à son nom (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 80). L’acheteur se trouve alors dans la position d’un nu-propriétaire qui finance des travaux sur un bien loué par un autre. L’exception ne joue pas si le vendeur n’a conservé qu’un droit d’usage et d’habitation : l’article 634 du code civil interdit de céder ou de louer ce droit, donc personne n’encaisse de loyer. Ce cas obéit à des conditions propres, exposées dans notre article sur le sort des travaux quand l’usufruitier encaisse les loyers. Ce que deviennent le bail et les loyers au décès de ce vendeur usufruitier est décrit dans l’article sur l’usufruit qui s’éteint au décès de celui qui louait. Il ne concerne pas le viager occupé classique, dans lequel le vendeur habite le logement.
À la revente, que deviennent les travaux déjà déduits ?
Des travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas, en principe, majorer une seconde fois le prix d’acquisition au moment de la revente. L’article 150 VB, II, 4° du CGI réserve cette majoration aux dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration réalisées par une entreprise lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu. Les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, en sont exclues par nature (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 160).
Lorsqu’un déficit est encore en report au moment de la vente, l’administration admet néanmoins la prise en compte des dépenses, mais à une condition de forme qui se paie : le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant, et réduire à due concurrence le déficit des années antérieures restant à imputer (§ 270). Le montant retenu est plafonné au plus faible des deux termes, les dépenses non encore déduites ou le déficit restant à imputer. C’est donc un arbitrage : garder le report si d’autres revenus fonciers existent pour l’absorber, le convertir en majoration du prix sinon.
Il existe une troisième voie, régulièrement oubliée. Pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition, le vendeur peut retenir un forfait de 15 % du prix d’acquisition au titre des travaux, sans avoir à établir la réalité ni le montant de ceux-ci, et sans qu’il y ait lieu de rechercher si les dépenses ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu (§ 350, repris au § 390). La règle anti-double déduction n’est pas opposable à ce forfait. Il est en revanche exclusif de la prise en compte des travaux réels : les deux ne se cumulent jamais. Le sujet est traité en détail dans l’article consacré à la vente d’un bien après plusieurs années de déficit.
Le décompte de ces cinq ans part de la date de l’acte qui constate l’achat, et non de celle de l’enregistrement : le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 390, renvoie sur ce point aux règles de l’abattement pour durée de détention, où le point de départ est la date de l’acte (BOI-RFPI-PVI-20-20, § 40).
Le prix d’acquisition d’un viager n’est pas la somme des rentes versées
C’est le texte légal qui le dit, en une phrase : « Lorsqu’un bien a été acquis moyennant le paiement d’une rente viagère, le prix d’acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l’exclusion des intérêts » (CGI, article 150 VB, I, deuxième alinéa). La doctrine complète : le prix d’acquisition à retenir est en principe la valeur du capital représentatif de la rente, majorée le cas échéant de la fraction du prix d’acquisition payée comptant, c’est-à-dire du bouquet (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-10, § 80).
Le même paragraphe ouvre une option qu’il faut connaître avant de revendre, parce qu’elle peut valoir cher. Pour tenir compte du caractère aléatoire du contrat de rente, l’administration autorise le contribuable à substituer, sur sa demande, au capital représentatif de la rente apprécié au moment de l’acquisition, le total formé par les arrérages effectivement versés et le capital représentatif de la rente restant à verser à la date de la vente. La mesure vaut aussi lorsque le crédirentier est décédé avant la revente : le prix d’acquisition est alors le montant des arrérages effectivement versés, majoré le cas échéant du bouquet. Un acheteur dont le vendeur a vécu longtemps a donc tout intérêt à faire le calcul dans les deux sens. C’est une demande à formuler, pas un automatisme : voyez votre notaire avant de signer un compromis de revente.
Ce prix d’acquisition sert deux fois : il est soustrait du prix de vente pour calculer la plus-value, et il constitue l’assiette du forfait de 15 % évoqué plus haut, ce forfait étant calculé sur le prix d’acquisition à l’exclusion des éléments venant en majoration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 400). Aucun paragraphe de la doctrine ne traite spécifiquement de l’assiette du forfait en viager : c’est l’application de deux règles générales, et c’est une raison de plus de faire confirmer le chiffre par le notaire.
Comment déclarer un viager libre loué ?
Comme n’importe quelle location nue, sur la déclaration n° 2044, dès lors que le régime réel s’applique. Le régime micro-foncier reste accessible si le revenu brut foncier annuel du foyer fiscal n’excède pas 15 000 € (CGI, article 32). Mais il fixe le revenu imposable à ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 %, par dérogation à l’article 31 : aucune charge réelle ne se déduit, donc aucun déficit foncier ne se constate. Il n’a aucun intérêt pour un acheteur qui engage des travaux, et l’option pour le réel est ouverte. Le choix entre les deux régimes est exposé dans l’article sur l’arbitrage entre micro-foncier et réel, et les lignes concernées de l’imprimé sont détaillées dans le guide de la déclaration 2044.
À retenir
En viager libre mis en location, l’acheteur paie les travaux et il est le seul à pouvoir les déduire. La déduction suit les règles de droit commun des revenus fonciers : réparation, entretien et amélioration sont déductibles, construction, reconstruction et agrandissement ne le sont pas. La rente viagère et le bouquet restent en dehors de ce calcul : la doctrine refuse de voir dans les arrérages, même pour partie, des intérêts déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 90), et ils constituent le prix du bien, pas une charge de la propriété. Un acheteur peut donc afficher une trésorerie négative et un revenu foncier imposable la même année.
En viager occupé, la question de la déduction ne se pose pas tant que le bien ne produit aucun loyer, sauf le cas particulier du vendeur usufruitier qui loue lui-même le logement. Quant à la répartition civile des travaux entre vendeur et acheteur, elle suit les articles 605 et 606 du code civil en cas d’usufruit réservé, et le titre puis l’article 635 en cas de droit d’usage et d’habitation. C’est au notaire rédacteur qu’il faut la faire préciser avant la signature.
Ce contenu est un guide d’information générale. Il ne constitue pas un conseil personnalisé : pour toute décision engageant votre situation fiscale, votre contrat de rente ou la rédaction de l’acte, rapprochez-vous d’un notaire ou d’un professionnel du chiffre.