Transformer un local commercial en logement : à partir de quand les travaux ne sont plus déductibles

Vous avez repéré une ancienne boutique, un atelier ou un plateau de bureaux, et le calcul vous paraît évident : le prix au mètre carré est bas, le quartier redevient résidentiel, et un chantier bien mené en fera un logement locatif. Reste la question qui décide de l’équilibre de l’opération. Sur un budget de travaux qui dépasse souvent celui de l’achat, que pourrez-vous réellement déduire de vos revenus fonciers ?

La réponse n’est pas un pourcentage. C’est une frontière de qualification, et elle se franchit à trois endroits différents du dossier.

Ce guide traite du local qui change d’usage. Si la boutique ou le bureau reste loué tel quel, la question est différente : voir les travaux déductibles d’un local commercial qui reste loué en commercial.

Les travaux de transformation d’un local commercial en logement sont-ils déductibles des revenus fonciers ?

Dans leur partie lourde, non, et la doctrine administrative le dit sans détour. Le BOFiP consacre un paragraphe entier à la question : « Les travaux qui ont pour effet de permettre l’aménagement de locaux d’habitation dans des locaux affectés auparavant à un autre usage sont en principe assimilés à des travaux de construction ou de reconstruction » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 90). Or l’article 31, I, 1°, b du code général des impôts autorise la déduction des dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, mais « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ».

La liste des dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement vise d’ailleurs nommément, parmi ses cas, les travaux « ayant pour objet l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage » (§ 110). Et le tableau des travaux que le juge a refusé de qualifier de simples dépenses d’amélioration mentionne explicitement la « transformation en local d’habitation d’un immeuble précédemment affecté à un autre usage, industriel, commercial, agricole ou professionnel notamment », avec pour exemple la transformation de bureaux en appartements (§ 150, citant CE, arrêt du 30 mai 1979, n° 09045 et CE, arrêt du 29 mars 1989, n° 81836).

Ce n’est pas une question de montant. Un chantier de 120 000 € peut rester déductible dans un logement existant, quand 30 000 € de transformation ne le seront pas. Le texte ne raisonne pas en budget, il raisonne en nature de travaux.

Où se situe exactement la frontière entre travaux déductibles et reconstruction ?

La frontière passe par la nature des travaux, et elle est qualitative. Il n’existe aucun seuil chiffré officiel, ni en surface, ni en budget, ni en pourcentage du prix d’achat : la doctrine écrit que « l’analyse conduit à prendre en considération essentiellement la nature et l’importance des travaux effectués plutôt que le coût de ceux-ci » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 130). Les pourcentages que l’on croise parfois, comme les 15 % de surface habitable d’une décision de 1984, sont des faits d’espèce cités en exemple, jamais des seuils.

La définition, elle, figure au § 110 du même document. Sont des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement celles « qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros-œuvre de locaux existants », les « travaux d’aménagement interne qui par leur importance équivalent à une reconstruction », et ceux « qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants ». La doctrine y ajoute la démolition totale ou partielle en vue d’une reconstruction, et précise qu’il en va notamment ainsi lorsque l’opération aboutit à une augmentation du nombre d’unités de logement.

Les trois catégories se lisent ainsi.

Une réserve traverse tout le tableau. La réparation et l’entretien ne restent déductibles que s’ils sont dissociables : la doctrine exclut de la déduction « les dépenses indissociables de dépenses d’amélioration qui ne seraient pas déductibles en tant que telles ou d’opérations de construction, reconstruction ou agrandissement dont elles ne constituent que l’accessoire » (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 20). Sur un chantier de transformation, c’est la question qui décide du sort de la majorité des postes. La façade refaite pendant les travaux la pose aussi : voir le cas du ravalement dissociable ou non du chantier qu’il accompagne.

La grille complète des trois catégories, avec ses cas courants sur un logement déjà existant, est développée dans notre analyse de la frontière entre entretien, amélioration et reconstruction. Le présent article traite le cas particulier où le local change d’usage en cours de route, ce qui ajoute deux bascules à la première.

Qu’est-ce que la modification du gros œuvre change à la qualification ?

Elle fait basculer la dépense du côté non déductible dès lors qu’elle est importante. Le gros œuvre, ce sont les murs porteurs, les fondations, la charpente, les planchers porteurs et la structure. Sur un local commercial, plusieurs interventions banales dans ce type de projet y touchent directement : reprise d’un plancher prévu pour une charge d’exploitation et non pour de l’habitation, suppression ou percement d’un refend porteur pour créer des chambres, création de trémies, dépose d’une devanture avec reprise en sous-œuvre de la façade, création d’un escalier desservant un niveau.

Une nuance mérite d’être posée, parce qu’elle sauve parfois une partie du budget. Toute intervention sur la structure n’est pas une reconstruction : la doctrine vise une modification importante du gros œuvre, ou un aménagement interne d’une ampleur équivalente à une reconstruction. Le remplacement à l’identique d’une poutre attaquée par l’humidité reste une réparation. C’est l’ampleur et l’objet de l’intervention qui décident, pas la seule présence d’un maçon sur le chantier.

Créer de la surface habitable là où il n’y en avait pas, est-ce un agrandissement ?

Oui, et il n’y a pas lieu d’hésiter : la doctrine range ce cas dans la catégorie non déductible. L’agrandissement s’entend des travaux « qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable de locaux existants », et la même liste vise, au titre des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, l’aménagement à usage d’habitation de locaux préalablement affectés à un autre usage « ou qui constituaient des dépendances d’un local d’habitation sans être eux-mêmes habitables (combles, garages, remises, etc.) » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 110). Un local commercial n’a pas de surface habitable : la transformation en crée, même si le volume extérieur du bâtiment ne bouge pas d’un centimètre.

Les exemples jurisprudentiels repris par la doctrine confirment la sévérité de cette lecture sur des chantiers bien plus modestes qu’une transformation complète : la transformation d’un grenier en un appartement de 89,50 m² (CE, arrêt du 19 novembre 1984, n° 43724) et celle d’un garage en appartement au rez-de-chaussée (CAA Paris, arrêt du 11 février 1992, n° 90PA00815) ont toutes deux été écartées de la déduction (§ 150). Le résultat est contre-intuitif pour un bailleur qui n’a fait aucune extension, mais il est cohérent avec le texte : l’exclusion vise le fait de créer, pas le fait de dépasser l’emprise du bâtiment.

Attention à l’argument du saucissonnage, qui est l’erreur classique sur ce type d’opération. Découper le chantier en plusieurs marchés, plusieurs entreprises et plusieurs exercices ne change pas la qualification si l’ensemble constitue une seule opération de transformation. La doctrine vise expressément les travaux de natures différentes réalisés « selon le cas, conjointe ou successive » (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230) : c’est le programme de travaux qui est apprécié, pas la facture prise isolément.

Le changement de destination au sens de l’urbanisme a-t-il des conséquences fiscales ?

Non, et la doctrine le tranche d’une incise décisive. Elle range la transformation en local d’habitation d’un immeuble précédemment affecté à un autre usage parmi les travaux qui ne sont pas de simples dépenses d’amélioration, « alors même que les travaux n’auraient pas fait l’objet d’un permis de construire » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 150). Autrement dit, ni la présence ni l’absence d’autorisation d’urbanisme ne commande la qualification fiscale, qui se décide sur la seule nature des travaux au sens de l’article 31 du code général des impôts.

Le circuit de l’urbanisme obéit à ses propres règles. Le code de l’urbanisme répartit les constructions entre destinations (article R. 151-27) et sous-destinations (article R. 151-28). Le passage de la destination « commerce et activités de service » à la destination « habitation » doit être précédé d’une déclaration préalable (article R. 421-17), et relève du permis de construire lorsque les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment et s’accompagnent d’un changement de destination (article R. 421-14).

Le changement de destination n’est pas neutre pour autant, et c’est là que les bailleurs se trompent dans les deux sens. Il ne sauve aucune dépense, mais il documente le chantier mieux que n’importe quelle autre pièce : un permis exigé parce que les travaux touchent aux structures porteuses établit noir sur blanc ce que l’administration fiscale cherche justement à savoir. La doctrine traite la qualification comme une question de fait, tranchée à l’aide des devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs et des rapports d’architectes avant et après les travaux (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230 et § 240). Le dossier d’urbanisme entre naturellement dans ce faisceau, dans un sens comme dans l’autre.

Deux obligations annexes accompagnent l’opération. La première tient à la fiscalité locale : « Les constructions nouvelles, ainsi que les changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties, sont portés par les propriétaires à la connaissance de l’administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive et selon les modalités fixées par décret » (CGI, article 1406, I).

La seconde est la TVA, et elle réserve une surprise agréable. Là où les revenus fonciers refusent la déduction, le taux réduit de 10 % est en principe admis : « Le taux réduit est également applicable aux travaux qui ont pour objet d’affecter principalement à un usage d’habitation un local précédemment affecté à un autre usage, dès lors que l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans » (BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 460). La même doctrine pose immédiatement la limite : « En tout état de cause, le taux réduit ne s’applique pas si la transformation concourt à la production d’un immeuble neuf au sens du I de l’article 257 du CGI » (§ 470). Un immeuble est neuf lorsque les travaux ont rendu à l’état neuf la majorité des fondations, la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, la majorité de la consistance des façades hors ravalement, ou l’ensemble des éléments de second œuvre dans une proportion d’au moins deux tiers pour chacun d’eux (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130). L’article 279-0 bis, 2 du code général des impôts exclut également du taux réduit les travaux au terme desquels la surface de plancher des locaux existants augmente de plus de 10 %. Sur une transformation lourde, la question se pose avant la signature des devis, au même titre que le taux de TVA applicable aux travaux et les attestations exigées de l’entreprise.

À quelle date s’apprécie l’usage du local ?

Lors de l’exécution des travaux. C’est la deuxième bascule du dossier, et la doctrine la tranche en une phrase que peu de sources reprennent : « La condition d’affectation de l’immeuble à usage d’habitation doit être appréciée lors de l’exécution des travaux » (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 120). Ce n’est donc ni la date d’achèvement, ni celle de la mise en location, ni l’intention du bailleur qui commande.

La conséquence est directe pour une transformation. Une dépense d’amélioration payée pendant le chantier, sur un local encore commercial, destiné à être loué nu à usage d’habitation dès l’achèvement, n’est pas déductible. Le même document l’écrit au paragraphe précédent : « Les dépenses d’amélioration effectuées dans des locaux autres que des locaux d’habitation loués ne sont pas déductibles » (§ 110, citant CE, arrêt du 8 juillet 1992, n° 93366 et CAA Paris, 9 novembre 1993, n° 91PA00387). Le verrou joue deux fois, puisque ces mêmes travaux sont par ailleurs assimilés à de la construction ou de la reconstruction.

Une exception existe, et elle ne concerne pas un vrai local commercial. Lorsqu’un immeuble a été originellement destiné à l’habitation et a été temporairement occupé à un autre usage, sans que cette occupation se soit accompagnée de travaux modifiant la conception, l’aménagement ou les équipements, sa destination initiale n’a pas changé : les dépenses d’amélioration réalisées en vue de la relocation à usage d’habitation redeviennent déductibles une fois cette occupation terminée (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 120, citant CE, arrêt du 20 juin 1997, n° 137749). La doctrine ajoute aussitôt le revers : « lorsque les travaux ont eu pour effet de modifier la conception, l’aménagement ou les équipements de l’immeuble destiné originellement à l’habitation, les travaux liés au retour à l’habitation des locaux demeurent non déductibles des revenus fonciers ». Un ancien appartement transformé en cabinet médical puis rendu à l’habitation peut donc relever de cette exception ; une boutique construite comme telle, non.

Après l’achèvement, la situation change. Le bien est un local d’habitation loué nu : réparation, entretien et amélioration retrouvent le régime de droit commun, et un déficit foncier se constitue dans les conditions habituelles, avec l’obligation d’affecter l’immeuble à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, la location devant être effective et permanente (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 350).

Une dernière réserve mérite d’être connue, parce qu’elle surprend. Les dépenses d’équipement engagées juste après l’achèvement ne sont pas automatiquement déductibles : « qu’elles soient réalisées simultanément ou postérieurement à la construction ou à la reconstruction d’un immeuble, les dépenses d’équipement ne peuvent être admises en déduction lorsqu’il apparaît que ces dépenses font, en réalité, partie du coût de réalisation du nouvel immeuble », l’exemple donné étant l’installation d’un ascenseur ou d’une chaudière de chauffage central « intervenant peu de temps après l’achèvement de l’immeuble et son affectation à l’habitation » (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250). Un ravalement ou une reprise d’étanchéité deux ans après la mise en location, en revanche, ne posent plus de difficulté de principe.

Faut-il un locataire pour que la déduction tienne ?

Il faut au minimum une intention de louer démontrable, et c’est la troisième bascule. La doctrine rappelle que les charges foncières doivent se rapporter à des immeubles dont les revenus sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers et « avoir été engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu », conditions générales qui résultent des articles 13 et 31 du code général des impôts (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 50). Un local en travaux ne produit aucun loyer : les postes déductibles du chantier ne le sont donc que si le bailleur établit qu’il destine le bien à la location nue et qu’il loue effectivement dès l’achèvement.

Cette condition est souvent négligée sur les opérations longues, alors qu’elle se prépare facilement : mandat de recherche confié à une agence, annonces datées, correspondances. La doctrine donne d’ailleurs le type de preuve attendu à propos de la relocation, en visant « la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.) » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350). Les modalités concrètes de cette preuve, et le traitement des charges pendant la période où le bien ne rapporte rien, sont détaillées dans notre article sur les charges d’un logement vacant. Pour un bien qui reste vide pendant un long chantier, la vacance soulève aussi une question d’impôt local, traitée à part : logement inhabitable avant travaux et taxe sur la vacance.

Les travaux non déductibles sont-ils définitivement perdus ?

Non, ils sont différés. Les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration réalisées par une entreprise majorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente, à deux conditions : qu’elles n’aient pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu, et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, article 150 VB, II, 4°). La doctrine lève d’ailleurs tout doute pour une transformation : les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement n’étant pas déductibles par nature, leur montant est retenu en majoration du prix d’acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 320).

Quatre points pratiques décident du montant réellement récupéré.

Ce que vous faites vous-même ne compte pas, et la règle s’inverse par rapport aux revenus fonciers. Sont exclus « les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise » et « le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise », seule la pose facturée par l’entreprise étant retenue (§ 220). Un bailleur habitué à déduire ses matériaux de ses revenus fonciers se trompe ici, parce que la plus-value ne suit pas la même règle.

Une facture perdue est une majoration perdue. L’archivage porte sur toute la durée de détention, pas sur le seul délai de reprise fiscal.

Le non-cumul joue à l’euro près, pas en tout ou rien. Sont exclues « les dépenses qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt » (§ 240). Mais lorsqu’une dépense n’a été retenue que partiellement dans la base d’une réduction d’impôt, « le montant de la dépense qui excède le plafond applicable pour le calcul de la réduction d’impôt peut, toutes conditions étant par ailleurs remplies, être ajouté au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value » (§ 310, et § 320 pour les dépenses de construction). Sur une transformation lourde qui dépasse le plafond du Denormandie ou du Malraux, la fraction excédentaire n’est donc pas perdue. La doctrine précise aussi que des dépenses ayant ouvert droit à un avantage fiscal ensuite repris, par exemple en cas de rupture d’un engagement de location, ne sont pas regardées comme déjà prises en compte et peuvent majorer le prix d’acquisition (§ 240).

Le forfait de 15 % reste la porte de sortie. Un vendeur qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition et qui n’est pas en état de justifier ses travaux bénéficie d’une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition (CGI, article 150 VB, II, 4°). Il n’a alors à établir ni la réalité des travaux, ni leur montant, ni son impossibilité à fournir des justificatifs, et « il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu » (§ 390). Ce forfait est exclusif des frais réels : sur un chantier de transformation à budget élevé, il sera presque toujours moins favorable que les factures, mais il sauve le dossier mal archivé.

Quels régimes rattrapent une opération de transformation ?

Trois dispositifs visent ce type d’opération, et aucun ne fonctionne comme le déficit foncier : ce sont des réductions d’impôt, quand le déficit foncier est une déduction du revenu.

Le Denormandie est celui qui vise le plus directement la transformation. Le texte inclut explicitement, à côté du logement faisant l’objet de travaux d’amélioration, « le local affecté à un usage autre que l’habitation que le contribuable acquiert entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement », et impose que les travaux facturés par une entreprise représentent au moins 25 % du coût total de l’opération (CGI, article 199 novovicies, I, B, 5°). Cette condition de 25 % est plus exigeante qu’il n’y paraît, parce que les travaux figurent aussi au dénominateur du calcul : le détail du mécanisme et son effet réel sur le budget sont expliqués dans notre article sur ce que le Denormandie exige du budget de travaux.

Le Malraux couvre lui aussi la transformation, mais dans un périmètre étroit. Sont éligibles « les locaux destinés après travaux à usage d’habitation, ayant été originellement destinés à un usage autre que l’habitation, et ce, à la condition que la demande de permis de construire ou la déclaration préalable ait été déposée à compter du 1er janvier 2017 » (BOI-IR-RICI-200-10, § 150), et les dépenses de travaux d’affectation à l’habitation d’un immeuble originellement destiné à un autre usage figurent dans la liste des dépenses éligibles, « y compris les travaux de construction, reconstruction et d’agrandissement » (§ 320). Restent les conditions lourdes du dispositif : un immeuble situé en site patrimonial remarquable, une opération de restauration complète, et un engagement de location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans (CGI, article 199 tervicies). Les dépenses éligibles et les conditions d’accès sont traitées dans notre page consacrée au Malraux.

Loc’Avantages, enfin, ne rattrape pas les travaux du tout, et c’est une confusion fréquente. C’est une réduction d’impôt calculée sur les revenus bruts d’un logement loué sous plafonds dans le cadre d’une convention avec l’Anah (CGI, article 199 tricies). Elle améliore le rendement fiscal des loyers une fois le logement créé, elle ne change rien à la qualification du chantier. Son barème et ses contraintes de loyer sont détaillés sur la page Loc’Avantages.

Deux points d’articulation comptent avant de choisir. Le Denormandie et Loc’Avantages figurent dans le champ du plafonnement global des avantages fiscaux de l’article 200-0 A du code général des impôts (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 70). Le Malraux en est exclu, mais l’exclusion se mesure à la date de dépôt du dossier d’urbanisme et non à celle de la dépense : elle vaut pour les dépenses de restauration immobilière « pour lesquelles une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2013 » (BOI-IR-RICI-200-30, § 180). Cette différence pèse lourd pour un bailleur déjà proche du plafond commun, et elle est développée dans notre article sur le plafond des niches fiscales.

Le second point est une règle de non-cumul, souvent découverte trop tard, et elle est moins brutale qu’on ne le croit. Pour le Malraux, la doctrine est nette : « Lorsque le contribuable bénéficie à raison des dépenses éligibles de la réduction d’impôt, les dépenses correspondantes ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers » (BOI-IR-RICI-200-30, § 160). Un même euro ne produit donc pas à la fois une réduction d’impôt et un déficit foncier. En revanche, la part de dépense qui excède la base de la réduction d’impôt n’est pas perdue pour autant : elle peut majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. Le contribuable peut aussi renoncer à la réduction d’impôt et déduire de ses revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration qui sont déductibles selon les règles de droit commun (BOI-IR-RICI-200-30, § 170), ce qui ne rend évidemment pas déductibles celles que la nature des travaux exclut. Le choix du régime se fait avant l’engagement du chantier, pas à la déclaration.

Dernier cas à ne pas confondre : si le local reste commercial et que vous y faites des travaux sans changer sa destination, le régime est différent et les exceptions sont ailleurs. C’est le sujet de notre article sur les travaux dans un local qui reste loué à usage commercial.

Comment documenter un chantier de transformation ?

En rendant la ventilation lisible dès le devis, et non au moment de la déclaration. Quatre pièces font la différence lors d’un examen.

Un devis ventilé par lot, avec des sous-totaux, séparant ce qui remet en état l’existant de ce qui crée du neuf. Une facture globale intitulée « rénovation complète » place l’intégralité de la somme dans la même case, et ce n’est jamais la case favorable.

Des libellés qui décrivent l’action technique. « Remplacement à l’identique de la couverture existante » ne se lit pas comme « aménagement d’un logement neuf », même si les deux lignes figurent sur le même chantier.

Les plans avant et après travaux, ainsi que le dossier d’urbanisme déposé. Ce sont exactement les pièces que la doctrine cite pour trancher la question de fait du caractère dissociable des travaux (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230 et § 240).

Des photographies datées de l’état antérieur, poste par poste. La méthode complète de constitution du dossier est décrite dans notre article sur les justificatifs de travaux face à un contrôle fiscal.

Ce que cet article ne tranche pas

Le principe est tranché par la doctrine, et cet article le cite paragraphe par paragraphe : une transformation de local commercial en logement relève de la construction ou de la reconstruction, l’usage s’apprécie lors de l’exécution des travaux, et il n’existe aucun seuil chiffré. Ce qui reste casuistique, c’est la ventilation poste par poste de votre chantier : le caractère dissociable des travaux est une question de fait, et il dépend de l’état du local avant travaux, de l’ampleur des interventions structurelles et de la façon dont l’opération est découpée. Aucune grille générale ne remplace l’examen du dossier réel. Sur une opération de ce volume, faire qualifier les postes par un professionnel du chiffre au stade du devis, et non au stade de la déclaration, est la seule façon d’éviter une reprise portant sur l’intégralité de la dépense.

Deux sujets sont par ailleurs volontairement laissés hors de cet article, parce qu’ils appellent un examen technique propre : le calcul exact du taux de TVA applicable lot par lot, et la qualification d’immeuble neuf au sens de l’article 257 du code général des impôts sur une opération très lourde.

Sources

• Code général des impôts, article 31, I, 1°, a, b et b bis, version en vigueur du 21 février 2026 au 1er janvier 2027 (charges déductibles des revenus fonciers).
• Code général des impôts, article 156, I, 3° (imputation du déficit foncier).
• Code général des impôts, article 13 (conditions générales de déduction des charges) et article 150 VB, II, 4°, version en vigueur depuis le 21 février 2026 (majoration du prix d’acquisition).
• Code général des impôts, article 1406, I (déclaration des changements de consistance ou d’affectation dans les quatre-vingt-dix jours), article 257, I, 2, 2° (immeuble neuf en matière de TVA) et article 279-0 bis (taux réduit de TVA sur les travaux).
• Code général des impôts, article 199 novovicies, version en vigueur du 11 avril 2024 au 1er janvier 2027 (Denormandie), article 199 tervicies (Malraux), article 199 tricies (Loc’Avantages), article 200-0 A (plafonnement global).
• Code de l’urbanisme, articles R. 151-27 et R. 151-28 (destinations et sous-destinations), R. 421-17 (déclaration préalable pour un changement de destination) et R. 421-14 (permis de construire lorsque les travaux modifient les structures porteuses ou la façade).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 90, § 110, § 130 et § 150 (définition des dépenses de travaux et transformation en logement).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 20, § 110, § 120, § 140 à 160, § 230, § 240 et § 250 (caractère déductible des dépenses de travaux).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 40, § 50, § 340 et § 350 (imputation des déficits fonciers).
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 220, § 240, § 310, § 320 et § 390 (prix d’acquisition et plus-value immobilière).
• BOFiP, BOI-IR-RICI-200-10, § 150 et § 320 (Malraux, nature des immeubles et dépenses éligibles).
• BOFiP, BOI-IR-RICI-200-30, § 160, § 170 et § 180 (non-cumul et exclusion du Malraux du plafonnement global).
• BOFiP, BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 70 et § 95 (champ du plafonnement global des avantages fiscaux).
• BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, § 460 et § 470 (transformation en logement et taux réduit de TVA), et BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, § 130 (immeuble neuf).

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