L’année d’une acquisition est celle où les erreurs de déclaration sont les plus fréquentes. Le décompte du notaire mélange des sommes de nature très différente : un prix, des droits, des honoraires, des remboursements au vendeur, un prorata de loyer, un prorata de charges. Sur la déclaration de revenus fonciers, ces lignes ne se traitent pas de la même façon, et certaines ne se déduisent pas du tout.
Voici comment trier, poste par poste, avec la règle applicable à chacun.
Le principe qui gouverne toute la première année
Deux questions commandent presque tout : à qui la charge incombe-t-elle, et qui l’a effectivement payée.
Pour les impôts, le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-50 énonce au § 10 deux conditions cumulatives : l’imposition « doit être une charge fiscale incombant normalement au propriétaire », et « il doit s’agir d’un impôt perçu au profit des régions, des départements, des communes, de certains établissements publics ou d’organismes divers ». C’est la reprise du c du 1° du I de l’article 31 du CGI, qui vise les impositions « autres que celles incombant normalement à l’occupant, payées au cours de l’année d’imposition et perçues à raison desdites propriétés » au profit de ces collectivités et organismes.
Sur la condition de paiement, une nuance mérite d’être connue, car beaucoup l’ignorent. Le principe est bien que ces impôts « ne peuvent être déduits que s’ils ont été effectivement payés au cours de l’année d’imposition ». Mais le § 60 poursuit : « Toutefois, même s’ils n’ont pas été payés, ils sont admis dans les charges à déduire des revenus fonciers : pour leur montant exact si le contribuable a reçu son avis d’imposition ; dans le cas contraire, dans la limite des sommes payées au titre de ces mêmes taxes pour l’année précédente. Ces déductions sont régularisées l’année suivante. » La règle du paiement effectif n’est donc pas absolue pour les impôts.
Pour les travaux, en revanche, l’article 31, I, 1°, a du CGI retient bien les dépenses de réparation et d’entretien « effectivement supportées par le propriétaire », sans tempérament de ce genre.
La taxe foncière remboursée au vendeur
C’est le poste qui trompe le plus de bailleurs, parce que le montant figure noir sur blanc dans le décompte notarié, ce qui lui donne l’apparence d’une charge payée.
Deux textes fixent le cadre. Le I de l’article 1400 du CGI dispose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel ». L’article 1415 ajoute que la taxe foncière est « établie pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition ». Si vous achetez en juin, l’impôt foncier de l’année est donc établi au nom du vendeur, qui reçoit l’avis et le paie à l’automne.
La clause de répartition prorata temporis insérée dans l’acte est une stipulation contractuelle entre vendeur et acquéreur. Elle organise un remboursement entre eux, mais elle ne modifie pas la personne au nom de laquelle l’imposition est établie.
Le raisonnement fiscal en découle directement, et il tient au libellé de l’article 31. Ce texte n’admet en déduction que des impositions « perçues à raison desdites propriétés » au profit des collectivités territoriales et d’organismes assimilés, à la condition qu’elles constituent une charge fiscale incombant normalement au propriétaire (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 10). La somme que vous versez au vendeur n’est pas une imposition perçue au profit d’une collectivité : c’est le paiement d’une créance contractuelle envers une personne privée. Elle ne relève donc pas de la liste de l’article 31.
Une précision d’honnêteté s’impose : le BOFiP consacré aux impôts déductibles des revenus fonciers ne commente pas expressément cette clause de répartition. La position exposée ici procède de la lecture des textes, pas d’un commentaire administratif dédié. Sur un dossier où le montant est significatif, faites valider la ligne par un professionnel du chiffre. Ce qui est certain en revanche, c’est que déduire une somme qui n’a pas été perçue par une collectivité à raison de votre propriété est le type de ligne qui se justifie mal en cas de demande de justificatifs.
L’année suivante change tout : au 1er janvier, vous êtes le propriétaire, l’imposition est établie à votre nom, vous la payez, et la taxe foncière devient pleinement déductible, part de taxe d’enlèvement des ordures ménagères exclue, cette dernière figurant parmi les impôts « incombant normalement à l’occupant » (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 100), comme le détaille l’article sur les charges déductibles des revenus fonciers.
Les frais d’acquisition : non déductibles, mais pas perdus
Droits d’enregistrement, taxe de publicité foncière, émoluments du notaire, frais de formalités, commission d’agence à la charge de l’acquéreur : aucun de ces postes ne se déduit des revenus fonciers. Le BOFiP écarte expressément les droits de mutation à titre onéreux de la liste des impôts déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 90). Ces frais sont traités du côté de la plus-value : l’article 150 VB, II, 3° du CGI prévoit qu’ils majorent le prix d’acquisition, pour leur montant réel justifié ou forfaitairement à hauteur de 7,5 % du prix d’acquisition. Conservez donc l’acte et le décompte du notaire aussi longtemps que vous détenez le bien, et reportez-vous à l’article frais de notaire et d’agence : le détail poste par poste pour la part de la facture qui reste déductible.
Les intérêts d’emprunt, déductibles dès la première échéance
Les intérêts de dettes contractées pour l’acquisition d’une propriété donnée en location sont déductibles (CGI art. 31, I, 1°, d). Ils le sont dès la première échéance payée, y compris si le bien n’a produit que quelques mois de loyers dans l’année.
Un rappel s’impose cependant sur leur sort dans un déficit. La part du déficit foncier qui provient des intérêts d’emprunt ne s’impute jamais sur le revenu global : elle est reportable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. La première année d’un achat à crédit, où les intérêts sont au plus haut et les loyers parfois partiels, cette règle limite souvent l’effet immédiat attendu. Le mécanisme est détaillé dans l’article dédié aux intérêts d’emprunt et au déficit foncier.
Les frais accessoires du crédit se déduisent également. La doctrine est explicite : « Les frais d’emprunt doivent être regardés comme ayant le caractère de charges déductibles au même titre que le montant des intérêts de l’emprunt dont ils découlent » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190, reprenant CE, 11 février 1966, n° 66328). Elle énumère notamment les frais de constitution du dossier, les frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers, les sommes versées à un organisme de cautionnement pour leur seule fraction non restituable, les frais de mainlevée, les agios et commissions de banque. Si la banque les retient au déblocage, voir en quelle année les porter ligne 250.
Deux points de vigilance sur ce poste, la première année précisément.
Les honoraires du notaire se coupent en deux. Ceux qui correspondent au contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers, et sont déductibles, TVA comprise. Ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même sont des frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier et « ne peuvent donner lieu à aucune déduction ». Le BOFiP exige que le contribuable soit en mesure de distinguer les deux : demandez au notaire une ventilation écrite dès la signature, elle est impossible à reconstituer plus tard.
L’assurance emprunteur n’est pas déductible par principe. Les primes ne le sont que lorsqu’elles présentent le caractère d’un supplément d’intérêt, c’est-à-dire lorsque la souscription a été imposée par une clause expresse du contrat de prêt et qu’aucune récupération des sommes versées n’est possible en dehors de la réalisation du risque couvert (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 200). Dans le cas contraire, il s’agit d’un simple placement, sans droit à déduction.
Récapitulatif poste par poste
| Poste du décompte notarié ou de l’année d’achat | Déductible des revenus fonciers ? | Référence |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition du bien | Non | Nature de capital, non visé par CGI art. 31 |
| Droits de mutation à titre onéreux | Non | BOI-RFPI-BASE-20-50 § 90 |
| Émoluments du notaire, frais de formalités | Non, majorent le prix d’acquisition pour la plus-value | CGI art. 150 VB, II, 3° |
| Commission d’agence supportée par l’acquéreur | Non, même traitement que les frais d’acquisition | CGI art. 150 VB, II, 3° |
| Taxe foncière remboursée au vendeur (clause prorata) | Non : ce n’est pas une imposition perçue au profit d’une collectivité, mais une créance contractuelle | CGI art. 31, I, 1°, c ; art. 1400 et 1415 ; BOI-RFPI-BASE-20-50 § 10. Point non commenté par le BOFiP, à faire valider |
| Taxe foncière des années suivantes, établie à votre nom | Oui, hors part TEOM | CGI art. 31, I, 1°, c ; BOI-RFPI-BASE-20-50 § 20 (impôts déductibles) et § 100 (TEOM, non déductible) |
| Intérêts de l’emprunt d’acquisition | Oui, mais non imputables sur le revenu global | CGI art. 31, I, 1°, d |
| Frais d’emprunt : dossier, garantie, inscription en PPD, mainlevée, agios | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-80 § 190 |
| Honoraires du notaire afférents à l’acte de prêt | Oui, à condition de pouvoir les distinguer de ceux de l’acte d’achat | BOI-RFPI-BASE-20-80 § 190 |
| Primes d’assurance emprunteur | Oui, uniquement si elles ont le caractère d’un supplément d’intérêt | BOI-RFPI-BASE-20-80 § 200 |
| Travaux payés par le vendeur avant la vente | Non | CGI art. 31, I, 1°, a |
| Travaux que vous payez après la signature | Oui, s’il s’agit de réparation, entretien ou amélioration d’un local d’habitation | CGI art. 31, I, 1°, a et b |
| Provisions de copropriété que vous versez au syndic | Oui, l’année du versement au syndic, avec régularisation l’année suivante | CGI art. 31, I, 1°, a quater ; BOI-RFPI-BASE-20-70 § 1 et § 10 |
| Provisions déjà versées au syndic par le vendeur et remboursées à celui-ci chez le notaire | Non : ce n’est pas un versement au syndic de votre part | BOI-RFPI-BASE-20-70 § 10. Même prudence que la taxe foncière |
Deux lignes de ce tableau méritent une lecture attentive la première année. Les provisions de copropriété que vous versez au syndic après l’acquisition se déclarent selon le mécanisme en deux temps décrit dans l’article sur les provisions de charges de copropriété : déduction du montant total l’année du versement au syndic, puis régularisation l’année suivante une fois la ventilation des charges définitivement arrêtée. Et le remboursement au vendeur des charges déjà appelées avant la vente pose exactement la même question que la taxe foncière : le critère de déduction posé par la doctrine est le versement au syndic, or vous avez versé au vendeur. La même prudence s’impose donc.
Un troisième poste figure sur les mêmes appels de fonds sans obéir aux mêmes règles : la cotisation au fonds de travaux, attachée au lot et non remboursée au vendeur lors de la cession (loi du 10 juillet 1965, article 14-2-1). Son sort la première année est traité dans ce que devient le fonds de travaux quand le lot change de mains.
Le point de bascule : le chantier commencé avant la vente
Sur un bien acheté pour être rénové, la question du rattachement des travaux se pose immédiatement. La règle est celle du paiement effectif par le propriétaire qui déduit.
Deux configurations reviennent souvent. Le vendeur a fait réaliser une partie des travaux et les a payés avant l’acte : ces dépenses ne sont pas déductibles par l’acquéreur, quelle que soit la négociation sur le prix. Le devis a été signé par le vendeur mais la facture est établie et payée par l’acquéreur après la vente : c’est alors le paiement, et la facture au nom du nouveau propriétaire, qui commandent la déduction, d’où l’importance de faire réémettre les documents au bon nom avant tout règlement.
Le point pratique à traiter chez le notaire, quand le chantier est déjà lancé, est donc simple à formuler : qui signe quoi, qui paie quoi, et à quel nom sont établies les factures. Cette organisation vaut mieux qu’une régularisation tentée après coup, souvent impossible. Les exigences documentaires sont détaillées dans l’article sur les justificatifs de travaux face à un contrôle.
Pour un lot de copropriété, les travaux décidés par l’assemblée générale avant l’acte posent une question distincte, examinée du côté du vendeur comme du côté de l’acheteur dans l’article en copropriété, les travaux votés avant votre achat.
Les loyers de l’année d’achat
Le partage se fait sur l’encaissement, pas sur le calendrier de propriété. Le revenu brut foncier est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire (CGI art. 29) : le vendeur déclare ce qu’il a encaissé jusqu’à la vente, vous déclarez ce que vous encaissez ensuite.
Le cas du terme payé d’avance est explicitement tranché : « Les loyers perçus d’avance par un propriétaire doivent être retenus en totalité dans les recettes brutes de l’année de leur encaissement » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 120). Un loyer que le locataire a réglé au vendeur avant la signature reste donc une recette du vendeur, au titre de l’année d’encaissement, même s’il couvre une période où le bien est déjà à vous. Le décompte notarié peut vous en reverser tout ou partie : cette répartition financière ne change pas le rattachement fiscal, elle règle un compte entre les parties.
Pensez, à la signature, à récupérer du vendeur ou du gestionnaire l’état des loyers encaissés et le sort du dépôt de garantie, qui vous est transféré : c’est le document qui évitera une double déclaration ou un oubli. Pour l’autre partie à l’acte, les obligations de l’année de cession sont décrites dans côté vendeur : la dernière déclaration de revenus fonciers.
Et si le bien est acheté vacant, en vue d’être loué ?
Le raisonnement change de terrain. Un logement non encore loué relève de la question de l’intention de louer et des diligences accomplies, traitée dans l’article sur le logement vacant et les charges déductibles. Le présent article se limite au bien déjà loué au moment de l’acquisition, où l’existence du bail et des loyers encaissés ne prête pas à discussion. Il existe enfin un autre point de départ, votre ancienne résidence principale, que vous mettez en location après l’avoir habitée : il a son propre article.
Ce que cet article ne remplace pas
Un point de l’année d’acquisition n’est pas commenté par une doctrine dédiée : le sort fiscal des remboursements prorata temporis entre vendeur et acquéreur, taxe foncière et provisions de copropriété. La position exposée ici découle de la lecture des textes, et elle est signalée comme telle plutôt que présentée comme une certitude administrative. Sur un dossier où ces sommes sont significatives, un point avec un professionnel du chiffre, pièces en main, reste la façon la plus sûre de sécuriser la déclaration.