SCI à l'IR sans loyer : ce que l'administration refuse, et ce qui passe quand même

Une SCI familiale achète un appartement. Les parents en sont associés, le fils s’y installe, personne ne signe de bail et aucun loyer ne circule. Vient la question des travaux de rénovation, puis celle de la taxe foncière et des intérêts du prêt. La réponse fiscale surprend souvent : rien ne se déduit.

Ce n’est pas une sanction, c’est la contrepartie d’une exonération. Cet article traite uniquement de la SCI à l’impôt sur le revenu qui ne perçoit aucun loyer. Pour le fonctionnement général du déficit foncier en SCI à l’IR, translucidité et quote-part, voir l’article dédié. Pour la doctrine de la jouissance réservée appliquée à un bien détenu en direct, voir l’article sur le logement vacant.

Ma SCI ne perçoit aucun loyer : puis-je quand même déduire les charges ?

Non, dès lors que le logement est mis gratuitement à la disposition d’un associé ou d’un tiers. La SCI est alors regardée comme se réservant la jouissance du logement, avec une conséquence symétrique : pas d’imposition sur une valeur locative fictive, mais pas de charge déductible non plus.

Le raisonnement s’appuie sur deux étages. Le premier est le II de l’article 15 du Code général des impôts, qui prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Le second est la doctrine administrative, qui définit ce que recouvre cette jouissance réservée : y entrent les immeubles occupés par le propriétaire, ceux dont il a concédé gratuitement la jouissance à un tiers sans y être obligé par un contrat, ceux qu’il a laissés vacants et ceux qu’il loue fictivement (BOI-RFPI-CHAMP-20-10, § 1 ; BOI-RFPI-CHAMP-20-20, I-C-1 § 50, qui vise expressément les sociétés civiles non transparentes mettant gratuitement leurs locaux à la disposition de leurs membres).

Le passage qui règle le sort d’une SCI se trouve dans le document consacré aux sociétés. L’administration y écrit que les sociétés non transparentes qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés ou de tiers des logements dont elles sont propriétaires « sont considérées comme se réservant la jouissance de ces logements », et elle en tire immédiatement la conséquence : « Elles n’ont donc pas à comprendre dans leurs recettes brutes la valeur locative de ces locaux mais en contrepartie, les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170, qui cite CE, 7 juillet 1982, n° 30975 et CE, 27 octobre 1999, n° 172940). La même contrepartie est rappelée par la doctrine générale sur la jouissance réservée : l’exonération a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, I-E § 100).

Une précision de périmètre : le § 170 vise les associés qui ne relèvent ni de l’impôt sur les sociétés, ni des bénéfices industriels et commerciaux ou des bénéfices agricoles réels. C’est la configuration d’une SCI familiale dont les associés sont des particuliers.

Pourquoi parle-t-on de « jouissance réservée » alors que c’est la SCI qui possède le bien ?

Parce que c’est précisément la société, en tant que propriétaire, qui est regardée comme se réservant la jouissance du logement. On lit souvent que la SCI à l’impôt sur le revenu est « transparente ». Le BOFiP réserve ce mot aux sociétés de l’article 1655 ter du CGI ; une SCI de location ordinaire, non soumise à l’impôt sur les sociétés, est dite translucide (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 110). La différence compte ici : ses membres « ne sont donc pas considérés comme propriétaires privatifs des locaux composant le patrimoine social » (§ 130).

L’article 8 du Code général des impôts pose le principe d’imposition : les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part de bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société. La doctrine le décline pour l’immobilier : les bénéfices réalisés par les sociétés immobilières de location non transparentes sont imposés, non pas au nom de la société, mais au nom de chaque associé (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 140 et § 150). Le résultat est calculé au niveau de la société, selon les règles des revenus fonciers, puis réparti. C’est à ce premier niveau que la jouissance réservée joue : le logement prêté n’apporte ni recette ni charge au résultat de la société, donc rien à répartir.

Autrement dit, la SCI ne crée pas de droit à déduction supplémentaire par rapport à la détention directe. Ce qui ne serait pas déductible pour un propriétaire qui prête son logement ne l’est pas davantage pour une société civile qui prête le sien.

La détention directe pose par ailleurs une question que cette page ne traite pas, celle du logement prêté à un ascendant dans le besoin : la doctrine qui s’y rapporte vise le contribuable propriétaire, et l’article qui lui est consacré précise qu’elle ne parle pas de l’associé d’une société civile.

Quelles charges tombent exactement ?

Toutes celles qui se rattachent au logement mis à disposition gratuitement : le § 170 vise « les charges afférentes au logement », sans en excepter aucune. Le tableau reprend les postes de l’annexe n° 2072-S-A1-SD, sur laquelle la société calcule son résultat.

Lorsque la société possède plusieurs immeubles, l’annexe se remplit colonne par colonne, immeuble par immeuble : seul le logement prêté sort du calcul. L’annexe n° 2072-S-A2-SD demande d’ailleurs, ligne 16, l’immeuble « dont l’associé a la jouissance gratuite ».

Aucun déficit foncier ne peut donc naître de ces dépenses. Un chantier de 40 000 € dans un logement occupé gratuitement par un associé ne produit aucune déduction, ni au niveau de la société, ni chez les associés, et il n’y a rien à reporter sur les dix années suivantes.

Reste la revente. Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix d’acquisition peut être majoré des dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives (CGI, article 150 VB, II, 4°). Ces règles sont plus étroites que celles des revenus fonciers : les dépenses de réparation et d’entretien n’y figurent pas (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 160), et les travaux réalisés par le propriétaire lui-même non plus, pas davantage que le coût des matériaux qu’il achète, même posés par une entreprise (§ 220). Une seconde voie existe, alternative à la première : si la cession porte sur un immeuble bâti détenu depuis plus de cinq ans, l’article 150 VB, II, 4° du CGI prévoit « une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition », que le BOFiP accorde « sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs » (§ 350).

Et si le local prêté n’est pas un logement ?

L’exonération de l’article 15, II ne vise que les logements. Le BOFiP en exclut les propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation, et donne l’exemple de « locaux commerciaux mis gratuitement à la disposition d’un tiers » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 20). L’annexe n° 2072-S-A1-SD le traduit à sa ligne 4, où la société porte les recettes « qu’aurait pu produire la location des propriétés qui ne sont pas affectées à l’habitation dont la société se réserve la jouissance ou qu’elle met gratuitement à la disposition des associés ou des tiers ». Pour un local professionnel ou commercial prêté, le raisonnement de cette page ne s’applique donc pas tel quel. La location nue de locaux autres que d’habitation soulève en outre une question de cotisation foncière des entreprises.

Y a-t-il une charge qui passe quand même ?

Oui, dans une configuration précise : celle où la SCI n’a pas de locataire mais établit avoir mis le bien en location. La doctrine énonce que ne sont pas considérés comme réservés à la jouissance de leur propriétaire « des locaux vacants que celui-ci établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet même s’il les occupait précédemment » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, I-C-2 § 70, citant CE, 13 février 1974, n° 86174). Le logement n’est alors plus dans la jouissance réservée, et les charges qui s’y rapportent suivent le régime des revenus fonciers.

Un mot sur la portée de cette exception pour une société. Le BOFiP ne lui consacre pas de paragraphe spécifique dans le document sur les sociétés : il raisonne sur « le propriétaire ». Or le propriétaire, ici, c’est la SCI elle-même, et c’est à ce titre que l’administration lui applique la jouissance réservée au § 170 du BOI-RFPI-CHAMP-30-20. Appliquer l’exception à la société est une lecture adossée aux textes, pas une phrase que l’administration a écrite en visant les SCI.

La distinction se joue sur l’offre effective à la location, pas sur l’absence de loyer, et pas davantage sur l’existence d’un chantier. Le § 60 du même document range en effet dans la jouissance réservée :

• un immeuble dont le propriétaire se réserve la jouissance pendant qu’il y fait exécuter des travaux (CE, 5 janvier 1972, n° 79935) ;
• deux immeubles que le contribuable n’a « ni donnés, ni offerts en location », dans lesquels il a fait procéder à d’importants travaux (CE, 23 mai 1990, n° 69886) ;
• un appartement qu’un contribuable s’est abstenu d’offrir à la location et qui est resté vacant durant deux années (CE, 29 avril 1977, n° 92446) ;
• un logement demeuré vacant durant l’année entière, vidé de ses meubles, mis en vente et laissé accessible à un acquéreur éventuel (CE, 25 juillet 1975, n° 93646).

Une SCI qui rénove sans offrir le bien à la location est donc, d’après ces exemples, du côté de la jouissance réservée. Le BOFiP ne fixe aucune durée de vacance admise ni aucune liste de pièces. Pour la condition voisine de location qui suit l’imputation d’un déficit sur le revenu global, il cite « annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350). En pratique, les éléments que l’on rencontre sont de cet ordre :

• le mandat de recherche de locataire confié à une agence, daté ;
• les annonces publiées, avec leurs dates et le loyer demandé ;
• les visites organisées et les candidatures reçues ;
• les baisses de loyer successives, s’il y en a eu.

La doctrine prévoit un second cas, distinct, pour les immeubles en cours de construction : ils ne sont pas regardés comme réservés à la jouissance du propriétaire lorsque le contribuable « a manifesté clairement, auprès de l’administration, son intention d’utiliser le logement, une fois celui-ci achevé, pour se procurer des revenus fonciers par voie de location et que cette intention a été confirmée par la constatation d’une utilisation de cette nature dès l’achèvement de la construction » (§ 70, citant CE, 2 mars 1977, n° 99923). Le texte parle de construction, pas de rénovation, et il exige une intention manifestée auprès de l’administration, puis confirmée par les faits.

Si le logement sort de la jouissance réservée, un déficit foncier peut naître, avec sa mécanique habituelle. Seule est imputable sur le revenu global la fraction du déficit qui résulte des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, dans la limite annuelle de 10 700 €, appréciée chez chaque associé et non au niveau de la société ; la fraction provenant des intérêts d’emprunt n’est imputable que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30, § 90, § 100 et § 150). Une SCI sans loyer mais avec un emprunt ne crée donc pas de déduction sur le revenu global au titre de ses intérêts, même quand la mise en location est établie.

Ces éléments se conservent comme les justificatifs de travaux face à un contrôle.

Un loyer versé par l’associé suffit-il à rétablir la déduction ?

Pas à lui seul. Une location réelle place le logement dans le champ des revenus fonciers, mais la doctrine range les logements loués fictivement dans la même catégorie que ceux mis à disposition gratuitement (BOI-RFPI-CHAMP-20-10, § 1), et trois séries de textes encadrent la location consentie à un associé ou à un proche.

Le loyer atténué. Les loyers stipulés sont en principe retenus « dès lors que les immeubles font l’objet de contrats réguliers de location », et un bail ne peut pas être écarté pour le seul motif que le loyer est atténué. L’administration peut en revanche, sous le contrôle du juge, majorer le loyer déclaré du montant de la libéralité consentie au locataire lorsque deux conditions sont réunies : le prix de la location est nettement inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble, et le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location au prix normal (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 420 et § 430). Aucun pourcentage de décote n’y est fixé. La valeur locative peut être établie par comparaison avec les loyers d’immeubles analogues.

Le bail fictif. Lorsque le bail est écarté en raison de son caractère fictif, le propriétaire est regardé comme s’étant réservé la jouissance de l’immeuble : s’il s’agit d’un local d’habitation, aucun revenu n’est retenu et aucune charge n’est déduite (§ 440). Le BOFiP cite la décision rendue pour un logement mis à la disposition d’un fils, dont le propriétaire n’apportait pas « la preuve du versement effectif d’un loyer » (CE, 24 novembre 1976, n° 96385, au § 60 du BOI-RFPI-CHAMP-20-20).

Le bail consenti à l’associé qui contrôle la société. Le comité de l’abus de droit fiscal a rendu le 19 mars 2026 un avis sur ce cas (affaires n° 2025-23 et n° 2025-24). Une SCI louait son immeuble, par un bail du 25 octobre 2019, à une associée qui détenait 9,7 % des parts en pleine propriété et 90,1 % en usufruit. Le loyer, de 1 000 € par mois pendant les travaux puis de 2 000 €, était payé ; la société déclarait des déficits fonciers, les travaux dépassant largement les loyers. Le comité estime que, « dans les circonstances de l’espèce, et alors même que le montant du loyer n’a pas été remis en cause par l’administration », la société ne s’est pas comportée avec son associée comme avec des tiers, que celle-ci a pu disposer de l’immeuble comme si elle en était la propriétaire occupante, et que l’administration était fondée à écarter les déficits sur le terrain de l’abus de droit, au regard du II de l’article 15. C’est un avis, lié aux faits de l’espèce, et non une décision de justice ; il montre qu’un bail et un loyer payé ne ferment pas la question lorsque l’occupant est l’associé majoritaire. Le même avis est analysé, sous l’angle du démembrement, dans l’article sur les parts de SCI détenues en usufruit.

La location à un membre de la famille est développée dans l’article consacré au fait de louer à un enfant ou à un parent. Côté locataire, le sujet de l’aide au logement quand une SCI familiale loue à l’enfant d’un associé est traité séparément, de même que celui de la réduction d’impôt Denormandie lorsque le logement est acheté en SCI ou loué à un enfant.

Et si la SCI ne perçoit pas de loyer parce que le locataire ne paie plus ?

C’est une situation différente de la mise à disposition gratuite. Le bail existe, le locataire est en place, le bien est donné en location : la doctrine range dans la jouissance réservée l’occupation par le propriétaire, la mise à disposition gratuite sans contrat, la vacance et la location fictive (BOI-RFPI-CHAMP-20-10, § 1). Seul l’encaissement manque, et l’encaissement n’est pas, en tant que tel, un critère de cette liste.

Deux réserves. D’abord, le BOFiP ne consacre pas de développement spécifique aux impayés d’une SCI : ce qui précède se déduit du champ de la jouissance réservée, il ne s’agit pas d’une phrase écrite par l’administration pour ce cas. Ensuite, la décision du 24 novembre 1976 citée plus haut montre que, pour un logement occupé par un proche, l’absence de preuve du versement effectif d’un loyer a conduit à retenir la jouissance réservée.

Le traitement des loyers impayés et des charges non récupérées obéit à des règles propres, détaillées dans l’article sur les loyers impayés.

Ma SCI sans loyer doit-elle quand même déposer une déclaration 2072 ?

Pas nécessairement chaque année. Les sociétés immobilières de location non transparentes « qui se bornent à mettre des logements à la disposition gratuite des associés » déposent une déclaration au titre de l’année de leur constitution. Elles sont ensuite dispensées de la déclaration annuelle n° 2072-S-SD à trois conditions cumulatives (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 240) :

1. aucune modification n’est intervenue dans les derniers éléments portés à la connaissance de l’administration, relatifs à la répartition du capital, à la liste des immeubles et aux conditions d’occupation de ces immeubles ;
2. la société ne perçoit aucun revenu, y compris des produits financiers ;
3. aucune rémunération n’est versée aux associés, que ce soit en contrepartie d’un dépôt en compte courant ou d’une activité comme la gérance.

Le même paragraphe pose trois limites. L’obligation de dépôt subsiste au titre de l’année de constitution et des années au cours desquelles une modification est intervenue, ou au cours desquelles la société ou les associés ont perçu des revenus liés à l’activité sociale : une cession de parts, l’achat ou la vente d’un immeuble, l’entrée d’un locataire. La mesure n’est pas applicable à une SCI ne disposant d’aucun patrimoine immobilier. Et la société qui possède aussi un immeuble loué ne « se borne » pas à loger ses associés : elle dépose chaque année.

Deux précisions de forme. La déclaration se souscrit par voie dématérialisée, mais les SCI de famille qui conservent le bien uniquement pour un usage personnel et ne déposent que l’année de leur constitution sont autorisées à faire un dépôt papier (§ 230). Indépendamment de la déclaration de résultats, une nouvelle déclaration d’existence est due dans les trois mois lorsque les indications de la précédente cessent d’être exactes (§ 220).

La notice n° 2072-S mentionne cette dispense « sous certaines conditions » et renvoie, pour les vérifier, au service des impôts des entreprises.

Une SCI sans locataire paie-t-elle la taxe d’habitation ?

Pas si le logement est inoccupé et vide de meubles : la doctrine exclut ces locaux de la taxe d’habitation (BOFiP BOI-IF-TH-10-10-10, § 80, version de 2012 toujours en vigueur ; la fiche F42 ne vise elle aussi que les logements meublés). C’est alors une taxe sur les logements vacants qui peut s’appliquer. Tout dépend de l’état du logement et de son occupation.

La taxe d’habitation s’applique aussi bien aux personnes morales qu’aux personnes physiques (BOI-IF-TH-10-20-10, § 1). La fiche F42 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 24 août 2026, vise le logement meublé dont on a la disposition ou la jouissance permanente, y compris comme occupant à titre gratuit. Les taxes sur la vacance sont dues, selon le cas, par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l’emphytéote (CGI, art. 232, III ; BOI-IF-TH-60, § 150). Que ce propriétaire soit la société est une lecture : en matière de revenus fonciers, ses membres ne sont pas considérés comme propriétaires privatifs des locaux (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 130), et la doctrine de la TLV vise toute personne morale de droit privé (BOI-IF-AUT-60, § 235), mais aucun des textes lus ne nomme la société civile pour ces taxes.

Offrir le logement à la location au prix du marché peut écarter la taxe sur la vacance, et un chantier ne suffit pas toujours : les cas admis et la réclamation sont détaillés à part. Une taxe unique remplace ces deux taxes à compter des impositions de 2027.

Que deviennent les déficits fonciers déjà imputés si la SCI cesse de louer ?

La question concerne les SCI qui ont d’abord loué, puis basculent vers une occupation familiale. La loi prévoit que, lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués (CGI, article 156, I, 3°). Le BOFiP en tire la règle pratique : l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Cette date figure dans le BOFiP, pas dans la lettre de l’article 156 ; la notice n° 2072-S parle, elle, d’une location par la société et d’une conservation des parts « pendant au moins 3 ans ».

Reprendre le logement pour y installer un associé ou un proche avant ce terme rompt la condition : le § 350 précise que la location effective et permanente « exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d’en conserver la jouissance », en renvoyant au BOI-RFPI-CHAMP-20-10. Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation sont alors reconstitués, et les déficits concernés ne sont plus imputables que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 370). En SCI, une seconde condition s’ajoute : les associés qui ont bénéficié d’une imputation sur leur revenu global doivent conserver leurs titres pendant la même durée (§ 340), point développé dans l’article sur le fait de vendre ses parts de SCI après un déficit foncier.

Le terme se calcule associé par associé et année par année : un déficit imputé sur le revenu global de 2024 suppose une location jusqu’au 31 décembre 2027. Les exceptions prévues par la loi sont l’invalidité, le licenciement et le décès ; le BOFiP y ajoute, par mesure de tempérament, l’expropriation et la fusion de SCPI (§ 380 à § 440). Le calcul du terme, la vacance tolérée et la reconstitution sont détaillés dans l’article sur la règle des trois ans après un déficit foncier.

Les quatre pièces à constituer avant tout, selon votre cas

Selon la configuration de la SCI, ce ne sont pas les mêmes éléments que les textes mettent en avant.

Logement mis gratuitement à la disposition d’un associé ou d’un tiers : aucune charge afférente à ce logement n’est déductible (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170). L’élément à suivre est la déclaration : dispense annuelle possible si les trois conditions du § 240 sont réunies, dépôt l’année de tout changement.

Logement loué à un associé ou à un proche : un contrat régulier de location, un loyer dont le versement effectif peut être prouvé, un montant qui ne soit pas nettement inférieur à la valeur locative normale (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 420 à § 440 ; BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 60). L’avis du 19 mars 2026 montre que ces éléments ne suffisent pas toujours lorsque l’occupant contrôle la société.

Logement vacant offert à la location : la preuve que le bien a été mis en location « en effectuant toutes diligences à cet effet » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 70).

Immeuble en cours de construction : une intention de louer manifestée clairement auprès de l’administration, puis confirmée par une location dès l’achèvement (même paragraphe).

Ce que les textes laissent ouvert

• Le logement en rénovation avant une première location. Le § 70 du BOI-RFPI-CHAMP-20-20 vise les locaux vacants mis en location et les immeubles en cours de construction. Il ne dit rien d’un logement ancien en travaux, pour lequel le § 60 ne cite que des décisions défavorables à des propriétaires qui n’avaient pas offert le bien à la location.
• L’exception de mise en location appliquée à une société. Le BOFiP raisonne sur le propriétaire, sans paragraphe propre aux SCI.
• Les impayés. Aucun commentaire ne traite du locataire d’une SCI qui cesse de payer.
• La location à un associé minoritaire, ou à l’enfant d’un associé. L’avis du comité de l’abus de droit fiscal porte sur une associée qui détenait la quasi-totalité des parts ; il ne fixe aucun seuil de détention.
• La durée de vacance admise. Aucun texte lu ne la chiffre.

À retenir

Une SCI à l’impôt sur le revenu qui ne perçoit aucun loyer n’a pas, en soi, un problème fiscal. Tout dépend de la raison de cette absence de loyer. Loger gratuitement un associé place le logement dans la jouissance réservée : rien n’est imposé, rien n’est déductible, aucun déficit ne se crée. Offrir réellement le bien à la location sans trouver preneur relève d’une autre logique, dans laquelle le logement reste dans le champ des revenus fonciers à condition d’établir les diligences accomplies. Entre les deux, le bail consenti à un associé ou à un proche se juge sur sa réalité, et pas seulement sur son existence.

Contenu informatif à jour au 10 octobre 2026, ne constituant pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. La situation d’une SCI familiale (statuts, occupation, historique des déficits imputés par chaque associé) mérite d’être validée par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste avant toute décision.