Micro-foncier ou régime réel : quel régime pour déduire vos travaux ?

Quand un propriétaire bailleur engage des travaux, la première question fiscale n’est pas « combien vais-je déduire » mais « sous quel régime ». Le micro-foncier et le régime réel ne traitent pas les charges de la même façon, et le choix engage pour trois ans. Ce guide expose la mécanique à partir des textes, avec un tableau de seuils, une comparaison sur trois années et les cases du millésime 2026. Il ne donne pas de conseil personnalisé : chaque situation se valide avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.

Micro-foncier ou régime réel : qu’est-ce qui les distingue ?

Les revenus de la location nue relèvent de l’un ou de l’autre, et les deux régimes sont exclusifs l’un de l’autre (BOI-RFPI-DECLA-10, § 10).

• Le micro-foncier s’applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier annuel n’excède pas 15 000 €. Le revenu imposable est alors ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % (article 32, 1 du CGI). Cet abattement, appliqué automatiquement par l’administration, est réputé couvrir l’ensemble des charges de la propriété : aucune autre déduction n’est possible (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160). Le contribuable est dispensé de déclaration n° 2044.
• Le régime réel s’applique de plein droit au-delà de 15 000 €, ou en cas d’exclusion du micro-foncier, et sur option en dessous. Le revenu net est déterminé à l’aide de la déclaration n° 2044, en déduisant du revenu brut le montant réel des charges déductibles des revenus fonciers : dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt, impositions, primes d’assurance, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété.

Sources du tableau : article 32 et article 156, I, 3° du CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 10, § 160, § 170 et § 210 à § 260 ; déclaration n° 2042 du millésime 2026.

Deux situations de location hors logement ont leur propre article, où le même arbitrage est repris sur un exemple chiffré : quelques hectares donnés à bail : micro-foncier ou 2044 et petits loyers de garage : micro ou réel.

Comment se calcule la limite de 15 000 € ?

Sur le revenu brut, c’est-à-dire avant toute charge, et pour l’ensemble du foyer fiscal. Quatre règles ressortent de la doctrine (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90 à § 120) :

• il est fait masse de l’ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal ;
• le revenu brut comprend les recettes brutes perçues par le propriétaire, recettes accessoires comprises, augmentées des dépenses incombant normalement au bailleur et mises par convention à la charge des locataires ; lorsque le bailleur est redevable de la TVA, la limite s’apprécie hors TVA ;
• la quote-part de revenu brut des sociétés dont un membre du foyer est associé s’ajoute, à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables. L’exemple du BOFiP : 10 000 € de loyers en direct et 7 000 € de quote-part de revenu brut d’une SCI font 17 000 €, donc pas de micro-foncier, même si le revenu net déterminé par la société est faible ;
• la limite ne s’apprécie pas au prorata du temps : une location de six mois dans l’année est comparée à 15 000 €, pas à 7 500 €.

Pour un couple, un bien en indivision ou des parts de SCI, la façon de compter ce seuil est détaillée à part : à deux, le plafond se compte par foyer fiscal.

Qui est exclu du micro-foncier, même sous 15 000 € ?

L’article 32, 2 du CGI écarte le micro-foncier lorsque le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire de certains biens. Dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, la liste comprend notamment :

• les monuments historiques et assimilés, et les immeubles en nue-propriété donnés en location, visés au 3° du I de l’article 156 (a) ;
• les logements au titre desquels est demandée l’une des déductions au titre de l’amortissement prévues aux f, g, h, i et j du 1° du I de l’article 31, ou la déduction du k (c). Les i et j ont été ajoutés à cette liste par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : ce sont les déductions au titre de l’amortissement que ce site présente dans l’article sur le statut du bailleur privé ;
• les logements au titre desquels est demandée la déduction prévue au m ou au o du même article (conventions avec l’Anah) (f), ou la réduction d’impôt de l’article 199 tricies (h) ;
• les parts de sociétés qui donnent en location des immeubles nus et relèvent de l’article 8, lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue (d). Celui qui ne possède que des parts de SCI ne peut donc pas relever du micro-foncier ; le cas est repris dans notre article sur le déficit foncier en SCI.

L’année où l’une de ces exclusions s’applique, le revenu net foncier est déterminé selon le régime réel (article 32, 3). À l’inverse, le BOFiP précise que les réductions d’impôt « Pinel », « Denormandie » ou « Malraux » ne font pas obstacle au micro-foncier (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60, remarque).

À partir de quel montant de charges le réel devient-il gagnant ?

Sur une année isolée, la réponse tient en un chiffre : 30 % du revenu brut. Le micro-foncier retient toujours 70 % du revenu brut ; le régime réel retient le revenu brut moins les charges. Les deux se rejoignent quand les charges déductibles égalent 30 % des loyers.

Pour 10 000 € de loyers bruts annuels, quatre niveaux de charges :

Lecture : les montants sont des revenus imposables, pas des impôts. Dans la dernière ligne, si les 14 000 € ne comprennent pas d’intérêts d’emprunt, le déficit de 4 000 € s’impute sur le revenu global de l’année.

Ce tableau ne suffit pas à décider. Le réel choisi sur option engage pour trois ans : une année de gros travaux peut être suivie de deux années où les charges retombent sous 30 %. C’est l’objet de la section suivante.

L’option pour le réel vous engage-t-elle pour combien d’années ?

Trois. L’option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans. Une fois l’option exercée (implicitement, en déposant une 2044), il n’est pas possible de revenir au micro-foncier l’année suivante même si les loyers baissent sous le seuil ou si les charges deviennent faibles. Une option exercée pour les revenus de l’année N vaut pour les revenus N à N+2. Références : article 32, 4 du CGI et BOI-RFPI-DECLA-10, § 210 et § 240.

L’option est aussi globale : elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, pas à un seul bien (§ 230).

Au terme de ces trois ans, l’option ne se prolonge pas d’elle-même. La doctrine l’écrit : « L’option cesse de produire ses effets au terme de la période de trois ans. » Le contribuable peut alors appliquer de plein droit, à tout moment, le micro-foncier, si les autres conditions sont remplies. S’il continue de déposer une déclaration 2044, il est considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale (BOI-RFPI-DECLA-10, § 250). Après une année d’imposition de plein droit sous le micro-foncier, une nouvelle option pour le réel, valable trois ans, peut être exercée (même paragraphe). La notice de la déclaration 2044 emploie une autre formule, celle d’une option « renouvelée tacitement tous les ans » : l’écart entre ces rédactions, et le sort d’un déficit encore en report, sont exposés dans l’article revenir au micro-foncier avec un déficit en stock.

Que donne la comparaison sur les trois années de l’option ?

Les montants ci-dessous sont des hypothèses de calcul. Un logement loué nu rapporte 10 000 € de loyers par an. Les charges courantes (taxe foncière, assurance, frais de gestion) sont de 1 500 € par an, sans emprunt. Des travaux de réparation sont payés en 2025. L’option pour le réel, exercée pour les revenus de 2025, vaut pour 2025, 2026 et 2027.

Cas A : 9 000 € de travaux en 2025.

Le réel coûte 1 500 € de base imposable en 2026 et autant en 2027, mais il en retire 7 500 € en 2025. Sur la période, la base imposable est inférieure de 4 500 € à celle du micro-foncier. Le déficit de 500 € s’impute sur le revenu global de 2025.

Cas B : 2 500 € de travaux en 2025.

En 2025, le réel donne bien un revenu plus faible (charges à 40 % des loyers). Mais les deux années suivantes inversent le résultat : sur la période, la base imposable est supérieure de 2 000 € à celle du micro-foncier.

La règle qui s’en dégage. À loyers constants, le réel sur option donne une base imposable plus faible sur ses trois années lorsque le total des charges des trois années dépasse trois fois 30 % des loyers annuels. Ici, le point d’égalité est à 9 000 € de charges cumulées : le cas A est à 13 500 €, le cas B à 7 000 €.

Ce que le calcul ne dit pas. Il compare des revenus imposables, pas des impôts : le résultat en euros d’impôt dépend du barème et des prélèvements sociaux du foyer. Il suppose des loyers constants et des travaux déductibles. Dans le cas A, le déficit imputé sur le revenu global oblige à maintenir la location jusqu’au 31 décembre 2028 (voir plus bas). Enfin, à partir des revenus de 2028, l’option a cessé : le micro-foncier s’applique de nouveau de plein droit si aucune déclaration n° 2044 n’est déposée. Pour faire le calcul sur vos propres chiffres, vous pouvez simuler l’économie d’impôt, ou comparer l’impôt des deux régimes sur une année avec la simulation micro-foncier ou réel.

Peut-on dépasser 15 000 € une seule année ?

Oui, et la conséquence ne vaut que pour cette année. Le micro-foncier cesse de s’appliquer au titre de l’année au cours de laquelle le revenu brut excède 15 000 € ; le régime réel devient applicable de plein droit et une déclaration n° 2044 doit être déposée (article 32, 3 du CGI ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 190 et § 200). Il n’y a pas d’option à exercer, donc pas de période de trois ans qui s’ouvre.

Si les recettes repassent ensuite dans la limite, le micro-foncier « redevient applicable de plein droit », et une nouvelle option pour le réel est possible pour trois ans (§ 260). Le même paragraphe règle le cas inverse : celui qui était au réel sur option et qui dépasse 15 000 € voit son option cesser de produire ses effets, le réel s’appliquant alors de plein droit.

Un dépassement ponctuel peut venir d’une subvention ou d’une indemnité destinée à financer des charges déductibles, qui sont comprises dans le revenu brut (§ 100). La limite n’étant pas calculée au prorata, une mise en location en cours d’année ne la réduit pas (§ 110).

Pourquoi le déficit foncier n’existe-t-il qu’au régime réel ?

Le déficit foncier, c’est-à-dire la situation où les charges déductibles dépassent les loyers, ne peut pas apparaître au micro-foncier. Le BOFiP l’écrit : les contribuables imposés selon ce régime « ne peuvent constater, par construction, de déficits fonciers », puisque leur revenu net est déterminé par l’application d’un abattement de 30 % (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1). Engager 20 000 € de travaux sur un bien qui rapporte 8 000 € de loyers ne change rien au revenu imposable du micro-foncier : 5 600 €.

Au régime réel, le déficit se partage en deux (article 156, I, 3° du CGI) :

• la part qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global du foyer, dans la limite du plafond de 10 700 € par an ;
• la fraction supérieure à cette limite, et celle qui résulte des intérêts d’emprunt, s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes : c’est le mécanisme du report du déficit foncier sur 10 ans.

Cette limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Deux diagnostics de performance énergétique, avant et après travaux, sont à fournir à la demande de l’administration (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 280). Ce dispositif n’est pas pérenne : créé par la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 de finances rectificative pour 2022 pour des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025, il a été prorogé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui remplace 2025 par 2027 à l’article 156 et s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. La base légale est l’article 156, I, 3° du CGI dans sa version en vigueur (Legifrance) ; la doctrine BOI-RFPI-BASE-30-20, dans sa version du 16 septembre 2025, n’intègre pas encore cette prorogation et affiche toujours l’échéance de 2025.

Une condition accompagne le déficit imputé sur le revenu global : l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, l’affectation à la location meublée étant assimilée à une rupture (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 350). La date vient de la doctrine ; la loi, elle, prévoit que lorsque le propriétaire cesse de louer, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués, sauf invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement ou décès. Le détail est dans l’article sur la règle des trois ans.

Cette durée ne se confond pas avec celle de l’option. Les trois ans de l’option se comptent en années de revenus (N à N+2) ; les trois ans de location se comptent après l’année d’imputation (jusqu’au 31 décembre N+3).

Quels travaux le régime réel permet-il de déduire ?

Le BOFiP distingue trois catégories de dépenses (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 1), et cette distinction commande tout le raisonnement :

1. Les dépenses de réparation et d’entretien. Elles sont déductibles. Elles ont pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial (§ 10).
2. Les dépenses d’amélioration. Elles apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble (§ 70). Elles sont déductibles pour les locaux d’habitation. Pour les locaux professionnels et commerciaux, seules le sont celles qui sont destinées à faciliter l’accueil des personnes handicapées ou à protéger les locaux de l’amiante (article 31, I, 1°, b bis du CGI).
3. Les dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement. Elles ne sont pas, en principe, admises en déduction. Lorsqu’elles n’ont pas été déduites, elles sont en principe prises en compte pour la détermination de la plus-value lors de la cession. Le BOFiP mentionne deux exceptions, pour certaines propriétés rurales et pour les logements placés sous un régime de déduction au titre de l’amortissement (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 180 à § 200).

Deux règles de calendrier s’y ajoutent. Les dépenses déductibles d’une année sont celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette année, et un acompte sur travaux est retenu l’année de son versement, même si les travaux sont exécutés plus tard (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30 et § 40). C’est donc la date de paiement, et non celle du devis ou de la fin du chantier, qui rattache une dépense à l’une des trois années de l’option.

La qualification d’un chantier réel dans l’une de ces catégories est une question de fait, qui ne se tranche pas depuis un article. Les cas limites (réaménagement des volumes, extension, changement d’affectation d’un local) sont à soumettre à un expert-comptable ou à un avocat fiscaliste avant l’engagement des dépenses.

Comment opter, et quelles cases remplir en 2026 ?

L’option n’est soumise à aucun formalisme. Elle résulte de la simple souscription de la déclaration n° 2044 dans le délai de dépôt de la déclaration de revenus de l’année concernée (BOI-RFPI-DECLA-10, § 220). Il n’existe pas de formulaire d’option séparé. La déclaration n° 2044 spéciale concerne, elle, les immeubles relevant de régimes particuliers, qui sont précisément ceux que le micro-foncier exclut.

Un point change la lecture du micro-foncier pour celui qui a été au réel auparavant : les déficits fonciers constatés avant l’application du micro-foncier et encore reportables restent imputables sur le revenu net foncier, jusqu’à l’expiration du délai de report (BOI-RFPI-DECLA-10, § 170 ; BOI-RFPI-BASE-30-10, § 100). La marche à suivre est décrite dans l’article revenir au micro-foncier avec un déficit en stock.

Au régime réel, les dépenses déduites doivent être appuyées de pièces justificatives que l’administration peut demander (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).

Ce que les textes laissent ouvert

• La fin de l’option. Le BOFiP écrit que l’option « cesse de produire ses effets » au terme des trois ans ; la notice n° 2044 du millésime 2026 écrit qu’elle est « renouvelée tacitement tous les ans ». Les deux rédactions se concilient si l’on lit la seconde comme l’option annuelle du § 250, mais la notice ne le dit pas.
• L’exclusion liée à l’amortissement des i et j. Elle est dans la loi depuis le 21 février 2026. Le BOI-RFPI-DECLA-10, dont la version date du 6 mars 2025, ne la commente pas encore.
• La limite rehaussée à 21 400 €. La doctrine n’a pas été republiée depuis la prorogation.

Que retenir avant d’engager des travaux ?

1. Le micro-foncier se vérifie sur le revenu brut de tout le foyer fiscal, quote-part de SCI comprise, et sur l’absence de bien ou de parts qui en excluent.
2. Sur une année, le réel donne un revenu imposable plus faible dès que les charges dépassent 30 % des loyers. Sur option, la comparaison se fait sur trois années de charges.
3. La nature des travaux (réparation et entretien, amélioration, construction ou agrandissement), et non leur montant, décide de leur déduction. Leur date de paiement décide de l’année.
4. Seul le régime réel fait apparaître un déficit foncier. S’il est imputé sur le revenu global, la location doit être maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.
5. Au terme des trois ans, l’option cesse d’elle-même : le dépôt d’une déclaration n° 2044 vaut alors option pour la seule année déclarée.

Ce guide a une vocation strictement informative et pédagogique. Les seuils, taux et plafonds cités doivent être vérifiés sur les sources officielles (BOFiP, impots.gouv.fr, Legifrance) au moment de votre déclaration, car ils sont susceptibles d’évoluer chaque année en loi de finances.

Sur des cas voisins. Pour l’ensemble des leviers légaux, au-delà du choix du régime, voyez réduire l’impôt sur ses revenus fonciers.