Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une situation individuelle, il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou le service des impôts compétent.
La chaudière d’un logement loué lâche, ou le DPE impose de revoir le chauffage. Deux questions arrivent alors ensemble : la facture se déduit-elle des loyers, et ouvre-t-elle le plafond rehaussé de déficit foncier ? Ce sont deux règles distinctes, et un même équipement peut passer la première sans passer la seconde. La chaudière en est l’exemple le plus net.
Cet article ne traite que le chauffage du logement. La règle générale des travaux déductibles et la liste complète du périmètre énergétique ont leurs pages. Les menuiseries et les isolants sont traités dans l’article sur les fenêtres et l’isolation chez un bailleur.
Le remplacement d’une chaudière est-il déductible des revenus fonciers ?
Oui en principe, au régime réel, pour un logement loué nu : la doctrine fiscale le cite parmi les dépenses de réparation. Le BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (§ 50) mentionne le remplacement de la chaudière du chauffage central (CE, 13 janvier 1965, n° 61104). Il cite aussi la remise en état de l’installation, avec remplacement de canalisations et d’éléments de radiateurs (CE, 30 juin 1971, n° 74385).
La base légale est l’article 31, I, 1° du CGI : le a vise les dépenses de réparation et d’entretien « effectivement supportées par le propriétaire ». La dépense est retenue l’année où vous la payez, et pour son montant TVA comprise, sauf si vos loyers sont soumis à la TVA (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50 et § 100).
Au micro-foncier, ce raisonnement ne s’applique pas. L’abattement remplace la déduction des charges, et ce régime ne peut pas créer de déficit (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1).
L’entretien annuel relève-t-il de la même règle ?
Non : remplacer l’appareil et l’entretenir sont deux dépenses différentes. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 range l’entretien courant et les menues réparations parmi les réparations locatives. Son annexe cite le remplacement de pièces internes des appareils à gaz (bilames, membranes, joints), le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et le ramonage des conduits. Une facture réglée par le locataire n’est pas une dépense « supportée par le propriétaire ». Le remplacement complet de la chaudière ne figure pas dans cette liste.
Remplacer une chaudière par une pompe à chaleur : réparation ou amélioration ?
Le texte ne le dit pas pour cet équipement, mais pour un logement loué nu les deux catégories se déduisent. L’expression « pompe à chaleur » n’apparaît pas dans le BOI-RFPI-BASE-20-30-10. Il faut donc raisonner sur ses définitions, et cette lecture n’est pas un exemple écrit par l’administration.
Deux paragraphes servent de repères :
- Le § 70 définit l’amélioration comme l’apport d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau, ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Il cite le chauffage central, en installation initiale ou en remplacement par un équipement mieux adapté.
- Le § 30 précise que remplacer un élément obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas, à lui seul, à lui retirer son caractère de réparation ou d’entretien.
Une pompe à chaleur qui succède à une chaudière peut donc être vue comme un remplacement modernisé. Celle qui crée un chauffage central là où il n’existait pas se rapproche davantage de l’amélioration. L’écart reste sans effet pour un local d’habitation, puisque le a et le b de l’article 31 admettent les deux.
Il pèse en revanche pour un local professionnel ou commercial. Les dépenses d’amélioration n’y sont pas déductibles, sauf exceptions (amiante, accueil des personnes handicapées), comme l’indique le BOI-RFPI-BASE-20-30-20 (§ 110 et § 140 à 160). Ce cas est développé dans l’article sur les travaux d’un local commercial loué nu.
Dans quels cas la chaudière ou la pompe à chaleur n’est-elle pas déductible ?
Elle ne l’est pas lorsqu’elle fait partie d’une construction, d’une reconstruction ou d’un agrandissement. Trois situations reviennent dans les textes.
- L’immeuble neuf. L’installation d’une chaudière de chauffage central peu après l’achèvement d’un immeuble et son affectation à l’habitation fait partie du coût de cet immeuble (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250).
- Le chantier de reconstruction. Le tableau du § 270 cite des installations de chauffage indissociables d’une construction ou d’une reconstruction intérieure (CE, 26 octobre 1979, n° 10875 ; CE, 8 juillet 2005, n° 253291).
- L’extension. Le chauffage posé dans les locaux créés suit ces locaux. Pour l’existant, les dépenses restent déductibles à condition de pouvoir être dissociées de celles des locaux agrandis, ce qui s’apprécie sur devis et factures (§ 230 et § 240).
Dans ces cas, le plafond rehaussé est aussi fermé, parce que l’article 156 ne vise que des dépenses « déductibles ».
La chaudière ouvre-t-elle le plafond de 21 400 € ?
Non pour une chaudière à très haute performance énergétique : le texte l’exclut en toutes lettres. L’article 41 DO de l’annexe III au CGI, 1, écarte les « travaux de pose d’une chaudière à très haute performance énergétique » réalisés au titre du d du 1° du I de l’article D. 319-16 du CCH. Le BOI-RFPI-BASE-30-20 (§ 240) reprend cette exclusion.
Les autres chaudières fossiles ne passent pas non plus par cette action. L’article 6 de l’arrêté du 30 mars 2009, qui fixe les solutions de l’action d, ne retient que deux familles : certaines pompes à chaleur et le raccordement à certains réseaux. Il ne mentionne aucune chaudière dans sa version applicable aux offres de prêt émises à compter du 1er juillet 2025. Sa version antérieure citait une seule chaudière, celle à très haute performance énergétique, fioul excepté : c’est celle qu’exclut l’article 41 DO. L’application de cet arrêté à un bailleur sans éco-prêt passe par un renvoi : le BOI-RFPI-BASE-30-20 (§ 240) renvoie pour la liste des travaux au BOI-BIC-RICI-10-110-10 (§ 70 et § 80), qui renvoie à l’arrêté.
Cela ne fait pas une interdiction générale de toute chaudière. L’exclusion de l’article 41 DO est écrite pour le d du 1° : selon sa lettre, elle ne vise pas la performance globale du 2° de l’article D. 319-16, et aucune doctrine lue ne se prononce sur ce point. Cette voie a toutefois ses propres limites, différentes selon le logement :
- Logement seul ou parties privatives. L’article 11, I de l’arrêté renvoie à l’article 13-2 de l’arrêté du 17 novembre 2020. Celui-ci exige notamment un gain d’au moins deux classes et au moins deux postes sur l’enveloppe. En maison individuelle, les travaux ne doivent ni installer ni conserver un équipement susceptible d’utiliser des combustibles fossiles, raccordement à un réseau mis à part. Ailleurs, le texte pose des seuils d’émissions et de taux de couverture.
- Bâtiment de plusieurs logements. Selon l’article 11, III, les travaux n’incluent pas la pose d’une chaudière à combustible fossile utilisant majoritairement le gaz. Deux dérogations existent : un vote en assemblée générale avant le 1er juillet 2025, et, pour le seul calcul du gain énergétique, une offre d’avance émise avant le 1er janvier 2027.
Ces règles visent le prêt ou la prime. Leur transposition au plafond rehaussé, pour un chantier qui comporte une chaudière, est une lecture : une question écrite à votre service des impôts s’impose alors.
La chaudière reste malgré tout une dépense déductible. Elle entre dans le déficit ordinaire, avec la limite de droit commun de 10 700 €. Être exclue du rehaussement ne veut pas dire être exclue de la déclaration.
Une chaudière au bois ou à granulés est un cas à part. L’article 7 de l’arrêté traite les équipements de chauffage au bois ou autres biomasses, au titre de l’action e sur les énergies renouvelables. L’exclusion de l’article 41 DO ne vise que le d : selon la lettre du texte, elle n’atteint donc pas cette action. Cette lecture n’est écrite dans aucune doctrine lue. L’article 7 renvoie aux 3° et 4° de l’article 30-0 D ter de l’annexe IV au CGI : la conformité se contrôle sur le devis.
La pompe à chaleur ouvre-t-elle le plafond de 21 400 € ?
Elle le peut si elle n’est pas de type air/air, si elle respecte les critères techniques et si le logement change de classe. Les pompes à chaleur relèvent de la même action d que la chaudière, mais l’exclusion de l’article 41 DO ne vise que la chaudière. Le rattachement à l’article 6 de l’arrêté a ici son importance : il impose un matériel précis.
| Équipement | Déduction ordinaire | Plafond rehaussé |
|---|---|---|
| Chaudière à très haute performance énergétique | Oui, sauf chantier de construction ou de reconstruction | Non, exclue par l’article 41 DO |
| Autre chaudière gaz ou fioul | Oui, mêmes réserves | Absente de l’article 6 de l’arrêté ; performance globale très encadrée |
| Pompe à chaleur air/eau ou géothermique | Oui, mêmes réserves | Possible sous conditions |
| Pompe à chaleur air/air | À raisonner sur la définition de l’amélioration | Écartée de l’action isolée par l’article 6 de l’arrêté |
| Chaudière ou poêle au bois, à la biomasse | Oui, mêmes réserves | Lecture : non visé par l’exclusion, sous conditions |
Les conditions à réunir pour une pompe à chaleur sont les suivantes.
Le matériel. L’article 6 vise les pompes à chaleur « autres qu’air/air », dont la finalité essentielle est la production de chauffage ou d’eau chaude sanitaire. Elles doivent être conformes au 1° de l’article 30-0 D ter de l’annexe IV au CGI. Ce texte exige une efficacité énergétique saisonnière (le rendement moyen sur la saison de chauffe) d’au moins 126 % en basse température et de 111 % en moyenne et haute température.
La note de dimensionnement. Le professionnel la rédige à partir des déperditions du logement et vous la remet à l’achèvement des travaux. Pour une pompe air/eau avec un appoint à combustible liquide ou gazeux piloté par la même régulation, elle doit montrer que la pompe seule couvre au moins 70 % des besoins annuels de chauffage (même article). C’est un document à réclamer et à conserver.
L’entreprise. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, et le signe de qualité exigé pour l’éco-prêt doit être respecté (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250 ; CCH, art. D. 319-16, III). Une pompe à chaleur posée soi-même ferme donc cette voie. Le sujet est traité dans l’article sur les travaux réalisés par le propriétaire.
Le changement de classe. Le logement doit passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D (CGI, art. 156, I, 3°). Un logement déjà classé D ou mieux avant travaux reste hors du dispositif. Les deux DPE se produisent à la demande de l’administration (art. 41 DO, 3). Le calcul de l’étiquette ayant changé pour l’électricité, la classe actualisée du logement mérite d’être contrôlée avant de signer.
Les dates. Le devis doit être accepté à compter du 5 novembre 2022, et la dépense payée au plus tard le 31 décembre 2027. Cette échéance vient de l’article 47, I, 4° et II de la loi n° 2026-103. L’article 41 DO et le BOFiP (§ 260) affichent encore le 31 décembre 2025 : c’est la loi qui prime.
La version de l’arrêté. Les critères évoluent, et les notes de l’arrêté parlent d’offres de prêt, pas de chantiers sans prêt. L’article 41 DO apprécie l’éligibilité au jour de l’acceptation d’un devis accompagné d’un acompte ou, à défaut, au jour du paiement (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 230). Lire l’arrêté en vigueur à cette date est la lecture la plus cohérente, mais aucun texte lu ne le dit expressément. Les seuils de 126 % et 111 % figuraient déjà dans la version antérieure de l’article 6. Conservez le devis et la preuve de l’acompte.
Sur quelle ligne de la 2044 porter la dépense ?
Sur la déclaration n° 2044 de 2026, qui sert aux revenus de 2025, la ligne 224 reçoit les travaux ordinaires et la ligne 224 bis les dépenses pour lesquelles vous exercez l’option. Une dépense concernée par l’option doit apparaître uniquement ligne 224 bis, pour ne pas être comptée deux fois (notice n° 2044 de 2026, paragraphes 224 et 224 bis). Le BOFiP confirme que le choix s’opère au dépôt de la déclaration de l’année du déficit (§ 300). La case K reprend ensuite le montant de la ligne 224 bis pour la répartition du déficit (notice, paragraphe 434).
Concrètement, sur ce même formulaire de 2026 :
- La chaudière à très haute performance énergétique va ligne 224, puisqu’elle est exclue du rehaussement.
- La pompe à chaleur éligible va ligne 224 bis si vous exercez l’option, et ligne 224 sinon.
- Dans les deux cas, la rubrique 400 de la page 4 détaille la nature des travaux, l’entreprise, la date et le montant du paiement.
Une dépense payée en 2026 se déclarera en 2027 : les numéros de lignes sont à contrôler sur le formulaire de cette année-là. Le rôle de chaque ligne est détaillé dans notre guide de la déclaration 2044, ligne par ligne. En copropriété, une chaudière collective suit en général les provisions versées au syndic : voir les lignes de provisions et de régularisation. Le BOI-RFPI-BASE-30-20 ne traite pas des parties communes.
La chaudière exclue peut-elle quand même aider à changer de classe ?
Aucun texte lu ne répond à cette question précise, et aucune réponse ministérielle n’a été repérée. L’article 156 parle de dépenses « permettant à un bien de passer » d’une classe à une autre, et l’article 41 DO retire la chaudière de la liste des dépenses retenues. Aucun des deux ne dit si le gain de classe doit provenir des seules dépenses éligibles. Les justificatifs portent sur le bien : l’article 41 DO, 3 et le BOFiP (§ 280) demandent deux DPE, sans isoler l’effet de chaque poste. Cela ne tranche pas la question, puisque le texte légal vise bien des dépenses qui permettent le passage.
Deux points sont sûrs. Le montant de la chaudière n’augmente pas la limite, puisque celle-ci n’est dépassée qu’« à concurrence du seul montant » des dépenses éligibles (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 310). Et sans nouveau DPE en classe A, B, C ou D, le rehaussement est repris (§ 290).
Sur un chantier important qui combine une chaudière et des isolants, une question écrite à votre service des impôts avant le devis évite de bâtir le calcul sur une lecture.
Cas chiffré : chaudière ou pompe à chaleur, que change la limite ?
Dans cet exemple, le déficit reste le même et seule sa limite d’imputation change. Il s’agit d’un calcul d’illustration, avec des montants choisis pour la lisibilité : ce ne sont ni des prix de marché, ni un chantier réel.
Un bailleur loue nu un logement classé F, au régime réel et sans emprunt. Il encaisse 9 000 € de loyers et paie 2 000 € d’autres charges. Ses travaux de l’année s’élèvent à 22 000 €, soit 12 000 € sur le poste chauffage et isolation, et 10 000 € d’autres travaux déductibles. Le déficit est de 15 000 € (9 000 - 2 000 - 22 000). Le logement atteint la classe D après travaux.
| Poste chauffage et isolation | Limite d’imputation | Résultat |
|---|---|---|
| A. Pompe à chaleur éligible, 12 000 € | 21 400 € : 10 700 € plus 10 700 €, le montant éligible étant retenu dans cette limite | 15 000 € sur le revenu global, rien à reporter |
| B. Chaudière exclue, 12 000 € | 10 700 € | 10 700 € sur le revenu global, 4 300 € à reporter |
| C. Chaudière exclue, 9 000 €, et isolant éligible, 3 000 € | 13 700 € : 10 700 € plus 3 000 € | 13 700 € sur le revenu global, 1 300 € à reporter |
La méthode reprend les exemples 1 et 2 du § 310 du BOI-RFPI-BASE-30-20. Le surplus se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Il n’est pas perdu, mais son effet n’est plus le même, comme le montre l’exemple détaillé du calcul de déficit.
Le scénario C suppose que le changement de classe soit acquis et admis malgré la chaudière, ce qui reste la question sans réponse écrite exposée plus haut. Dans les trois scénarios, l’imputation sur le revenu global suppose de maintenir le logement en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit (§ 340). Pour refaire le calcul avec vos propres chiffres, le simulateur fait varier les dépenses éligibles.
Quelles pièces réunir, et que faire des aides ?
Le dossier doit permettre à l’administration de vérifier la nature de l’appareil. Les dépenses s’appuient sur des factures et tous éléments établissant leur nature, leur montant et leur réalité (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
Pour une pompe à chaleur présentée au plafond rehaussé, réunissez :
- le devis daté et accepté, avec la preuve de l’acompte ;
- la facture, qui nomme le type de pompe, sa marque, sa référence et son efficacité saisonnière ;
- la note de dimensionnement ;
- la preuve du signe de qualité de l’entreprise à la date utile, dans la bonne catégorie de travaux ;
- le DPE avant travaux, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux, et le DPE après travaux, en classe A, B, C ou D ;
- la preuve de paiement, datée.
Le classement des pièces et leur durée de conservation sont précisés dans l’article sur les justificatifs de travaux en cas de contrôle. Sur un chantier mixte, demandez deux lignes de facture distinctes : le poste exclu et le poste éligible vont sur deux lignes différentes de la déclaration.
Une aide ne réduit pas la dépense déclarée. Les travaux subventionnés se déduisent en totalité l’année de leur paiement, et la subvention est une recette imposable de l’année où les fonds sont mis à disposition (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 60). Les deux peuvent donc tomber sur des années différentes. Les conditions et le calendrier sont exposés dans la page sur le cumul avec MaPrimeRénov’ et les CEE. Une précision enfin : le b de l’article 31 exclut encore les dépenses pour lesquelles le propriétaire bénéficie du crédit d’impôt de l’article 200 quater ou 200 quater A. Le premier vise le logement affecté à l’habitation principale du contribuable et des dépenses payées au plus tard le 31 décembre 2020 (CGI, art. 200 quater, 1) : il ne concerne donc pas un logement loué payé en 2026 ou 2027. L’article 200 quater A n’a pas été relu : si ce crédit a été demandé pour le chantier, posez la question à votre service des impôts.
Ce qu’il faut retenir avant de signer le devis
Trois questions se posent dans cet ordre. La dépense est-elle déductible, ce qui est le cas général pour un logement loué nu au régime réel ? L’équipement figure-t-il parmi les solutions de l’arrêté, ce qui écarte de l’action sur le chauffage toute chaudière à combustible fossile et la pompe à chaleur air/air ? Le logement change-t-il réellement de classe, preuve à l’appui, au plus tard le 31 décembre 2027 ?
Le fonctionnement des trois plafonds d’imputation et les conditions du plafond pour un logement classé E, F ou G, dans le guide cité plus haut, complètent cette page. Pour un matériel précis, la conformité se vérifie sur le devis, avec l’entreprise, au regard du texte en vigueur.
Sources
- CGI, article 31, I, 1°, a et b (version en vigueur depuis le 21 février 2026).
- CGI, article 156, I, 3° (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026).
- Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47, I, 4° et II.
- CGI, annexe III, article 41 DO (version en vigueur depuis le 23 avril 2023, échéance non mise à jour).
- CGI, annexe IV, article 30-0 D ter (version en vigueur depuis le 10 septembre 2026).
- Code de la construction et de l’habitation, article D. 319-16 (version en vigueur depuis le 1er avril 2024) et article D. 319-17.
- CGI, article 200 quater, 1.
- Arrêté du 30 mars 2009 modifié, articles 1, 2, 6, 7 et 11 ; version au 1er mars 2025.
- Arrêté du 17 novembre 2020 modifié, article 13-2 (version du 1er septembre 2026).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 30, 50 et 70 (version du 3 février 2014).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 110, 140 à 160, 230 à 250 et 270 (version du 30 mai 2016).
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 50, 60, 80 et 100.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1, 220 à 300, 310 et 340 (version du 16 septembre 2025, échéance du § 260 non mise à jour).
- BOFiP, BOI-BIC-RICI-10-110-10, § 70 et 80 (version du 22 juillet 2026).
- Notice n° 2044-NOT de la déclaration des revenus de 2025 (millésime 2026), paragraphes 224, 224 bis, 400 et 434.
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987, article 1er et annexe.