La ligne 222 de la déclaration n° 2044 tient en une formule : « Autres frais de gestion : 20 € par local ». Deux questions se posent devant cette case. Qu’est-ce qu’un local, quand on loue un appartement avec une cave, un garage à part ou trois places de parking ? Et que deviennent les frais réels, souvent bien supérieurs à 20 € ?
La doctrine fiscale répond avec précision à une partie de ces questions, et se tait sur d’autres. Cet article sépare les deux : ce que les textes écrivent, et ce qu’aucun texte lu ne tranche. Quand une réponse n’est qu’une lecture, il le dit et ne conclut pas. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé. Pour un dossier particulier, votre service des impôts ou un professionnel du chiffre reste le bon interlocuteur.
Les numéros de ligne cités sont ceux du formulaire millésime 2026, qui sert à déclarer les revenus fonciers de 2025. Ils peuvent changer d’une année à l’autre.
Que couvrent les 20 € par local de la ligne 222 ?
Le forfait de 20 € par local couvre tous les frais de gestion que la loi ne permet pas de déduire pour leur montant réel. Le texte de base est l’article 31 du Code général des impôts, au e du 1° du I. Il admet en déduction « les frais de gestion, fixés à 20 € par local », majorés de trois catégories de frais lorsque le propriétaire les supporte effectivement.
Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10, dans sa version en vigueur depuis le 6 juillet 2016, nomme ces frais forfaitisés les « autres frais de gestion ». Son § 210 en donne une liste, introduite par le mot « notamment » :
- les frais de correspondance, de déplacement et de téléphone ;
- les dépenses d’acquisition de matériels, d’outillages, de mobiliers de bureau, d’équipements informatiques et de logiciels ;
- les frais éventuels d’enregistrement des baux et actes de location, quand le bailleur les supporte ;
- les frais de promotion et de publicité ;
- les cotisations et redevances autres que celles admises au réel par le § 60.
La liste n’est pas fermée. Le § 210 vise, d’une manière générale, les frais de gestion « qui ne sont pas couverts par les trois autres catégories », c’est-à-dire celles qui se déduisent pour leur montant réel. La notice de la déclaration, à son § 222, reprend une liste plus courte (correspondance, déplacement, téléphone, matériels, outillages, mobiliers de bureau, enregistrement des baux), elle aussi introduite par « notamment ». Dans le guide du formulaire, ce forfait correspond à la case 222 du cadre des frais et charges.
Pouvez-vous déduire en plus vos frais de déplacement, de téléphone ou de logiciel ?
Non : aucun complément n’est admis, même si vos frais réels dépassent largement 20 €. Le § 240 du BOFiP l’écrit sans détour. « Le montant forfaitaire de 20 € est réputé couvrir l’ensemble des autres frais de gestion non déductibles pour leur montant réel. » Il ajoute que, même si le montant réel de ces frais est supérieur à 20 €, « le propriétaire ne peut procéder à un complément de déduction ». La notice du formulaire dit la même chose avec d’autres mots : vous ne pouvez pas « recourir à un autre mode de déduction des charges réputées couvertes par ce montant forfaitaire ».
Un bailleur qui parcourt 300 kilomètres pour un état des lieux ne peut donc pas porter ses frais de route en ligne 221. Il en va de même pour un abonnement téléphonique, un ordinateur, un logiciel de quittances ou une annonce de location payante. Ces dépenses figurent toutes dans la liste du § 210.
Le § 240 réserve deux cas, par renvoi aux § 250 et § 260 du même document. Ces deux paragraphes sont rangés sous le titre « Exceptions », mais ils ne modifient ni le montant du forfait ni la définition du local : ils décrivent deux autres voies de déduction de certains frais d’administration et de gestion. Le premier concerne les frais d’administration et de gestion couverts par une provision pour charges de copropriété : ils se déduisent par le biais de cette provision, et le texte cite les honoraires du syndic. Le second concerne la part des frais de gestion à la charge du locataire, admise en déduction dans deux situations : entre deux locations, ou quand le propriétaire n’a pas pu se faire rembourser au 31 décembre de l’année du départ du locataire. Ces deux mécanismes ont leurs propres lignes sur le formulaire (229 et 225), décrites dans les articles sur les provisions versées au syndic et sur les charges locatives restées impayées.
Le § 280 ajoute une exception propre aux propriétaires de monuments historiques ouverts à la visite : ils déduisent pour leur montant réel, « en sus de la déduction forfaitaire de 20 € par local », leurs frais de promotion et de publicité et le matériel informatique de billetterie ou de suivi des dépenses et des recettes.
Quels frais de gestion restent déductibles pour leur montant réel, en ligne 221 ?
Trois catégories de frais se déduisent pour leur montant réel, en plus du forfait : les gardes et concierges, les rémunérations versées à un tiers pour la gestion, et les frais de procédure (§ 230). La loi emploie le mot « majorés » : le forfait et ces frais s’additionnent. Sur le formulaire millésime 2026, ils se portent ligne 221, « Frais d’administration et de gestion ». L’imprimé énumère lui-même, sous cet intitulé, les rémunérations des gardes et concierges, les rémunérations, honoraires et commissions versées à un tiers et les frais de procédure.
Le § 60 détaille les rémunérations versées à un tiers. On y trouve les rémunérations de gérants d’immeubles ou d’administrateurs de biens, les commissions versées à une agence de location, la tenue de la comptabilité des immeubles par un tiers, les honoraires versés pour la rédaction de déclarations fiscales, et les salaires des personnes dont l’activité concourt effectivement au revenu foncier. Les cotisations à une chambre syndicale de propriétaires y figurent aussi, quand elle fournit aide et information pour la gestion des immeubles loués par ses adhérents.
Les frais de procédure couvrent les différends avec un locataire ou un entrepreneur, et les litiges sur la propriété de l’immeuble (§ 90). Le § 100 cite les honoraires de notaire, d’avocat, d’huissier ou d’expert.
Le § 70 pose quatre exclusions, et une cinquième limite moins connue.
| Frais | Traitement | Paragraphe |
|---|---|---|
| Honoraires de gestion d’une agence ou d’un administrateur de biens | Montant réel, ligne 221 | § 60 |
| Commission d’agence pour trouver un locataire | Montant réel, ligne 221 | § 60 |
| Tenue de comptabilité, déclaration fiscale faite par un tiers | Montant réel, ligne 221 | § 60 |
| Avocat, huissier, expert dans un litige locatif | Montant réel, ligne 221 | § 90 et § 100 |
| Gardes et concierges | Montant réel, ligne 221 | § 30 et § 230 |
| Déplacements, téléphone, courrier | Forfait, ligne 222 | § 210 |
| Ordinateur, logiciel, mobilier de bureau | Forfait, ligne 222 | § 210 |
| Annonce payante, publicité | Forfait, ligne 222 | § 210 |
| Enregistrement du bail | Forfait, ligne 222 | § 210 |
| Cotisation à un organisme de simple défense des propriétaires | Non déductible | § 70 |
| Abonnement à une revue souscrit auprès d’une chambre syndicale | Non déductible | § 60 |
| Frais d’acquisition ou de cession de l’immeuble | Non déductible à ce titre | § 70 |
| Rémunération de l’associé-gérant d’une société immobilière | Non déductible | § 70 |
La limite moins connue touche les bailleurs qui passent par une agence. La déduction au réel « ne s’étend pas aux autres frais de gestion payés par l’intermédiaire d’un tiers (gérant, syndic ou administrateur de l’immeuble) non directement rattachables à l’activité d’intermédiation » (§ 70). Des frais de la liste du § 210 ne changent donc pas de nature parce qu’ils apparaissent sur le relevé d’un gestionnaire.
Un cas reste à la frontière. Le texte range les « logiciels » dans le forfait et la rémunération d’un tiers gestionnaire au réel. Ni le BOFiP ni la notice ne nomment les abonnements à un service de gestion locative en ligne. Les textes lus ne disent donc pas de quel côté ils tombent. Les deux seuls repères écrits sont les mots du texte : l’acquisition de « logiciels » d’un côté (§ 210), les rémunérations, honoraires et commissions « versés à des tiers pour la gestion de l’immeuble » de l’autre (§ 60).
L’ensemble des autres charges, hors frais de gestion, est présenté dans le panorama des charges admises au régime réel.
Un appartement loué avec sa cave et son garage : un forfait ou trois ?
Un seul forfait, si la cave et le garage sont loués au même locataire que l’appartement. C’est le cas que le BOFiP traite en toutes lettres. Selon le § 240, il convient de retenir, par local, « chaque bien donné en location, en ce compris ses dépendances immédiates dès lors qu’elles sont louées au même locataire que celui du local principal ». La notice de la déclaration, à son § 222, reprend la même définition.
Le texte ajoute deux précisions utiles. La règle vaut « même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux ». Un bail pour le logement et un second bail pour le garage ne créent donc pas deux locaux. Et l’exemple donné est exactement celui-ci : par local, il faut entendre « l’ensemble formé par un logement principal et ses annexes telles que caves et garages ».
Le forfait ne se compte donc pas par bail. Le § 240 ne parle pas des lots de copropriété : il raisonne sur l’ensemble loué à un même locataire. Un appartement, sa cave et son garage, loués au même locataire, correspondent à l’exemple du texte, que le règlement de copropriété leur donne un ou trois numéros de lot.
Le texte ne définit pas non plus l’adjectif « immédiates ». Un garage situé dans une autre rue que le logement, loué au même locataire, n’est pas un cas qu’il envisage.
Un garage loué à un autre locataire que l’appartement : un forfait de plus ?
Aucun texte lu ne le dit. Le § 240 n’intègre les dépendances au local principal que si elles sont « louées au même locataire ». Il n’écrit pas ce que devient le garage quand il est loué à quelqu’un d’autre. La notice de la déclaration, à son § 222, s’arrête au même endroit.
Compter un second forfait pour ce garage est donc un raisonnement a contrario : la condition du regroupement n’étant plus remplie, le garage serait un « bien donné en location » à part entière. Ce raisonnement n’est pas une phrase du BOFiP, et cet article ne le présente pas comme une règle. Un seul élément écrit va dans ce sens, et il ne concerne que les terrains : pour les parcelles, le bénéfice du forfait s’apprécie « pour chaque location à un même preneur ».
Si vous inscrivez un forfait pour ce garage, sachez qu’il repose sur une lecture. Une question écrite à votre service des impôts est le seul moyen d’obtenir une réponse qui l’engage.
Plusieurs places de parking à la même adresse, louées au même preneur : combien de forfaits ?
Un seul. Le § 240 prévoit ce cas dans un second tiret. Constitue un local « l’ensemble constitué de plusieurs emplacements de stationnement ou de stockage situés à la même adresse et loués par un même bailleur à un même preneur, lorsque ces emplacements ne constituent pas les annexes d’un local d’habitation ».
Trois conditions sont donc réunies dans la phrase : la même adresse, le même bailleur, le même preneur. Cinq places louées à une même entreprise dans un même parking donnent 20 €, pas 100 €. La règle vise aussi les emplacements « de stockage », sans que le texte précise ce que ce mot recouvre.
Le texte s’arrête là. Il ne dit pas ce qui se passe quand les emplacements sont loués à des preneurs différents, ou situés à des adresses différentes. Compter un local par preneur ou par adresse est une lecture a contrario, puisque l’une des conditions du regroupement manque. Elle n’est écrite ni dans le BOFiP ni dans la notice. Le reste de la déclaration d’un emplacement loué seul, case et régime compris, est traité dans l’article garage, box ou parking loué seul : la case à remplir.
Le même paragraphe traite les terrains. Le forfait est admis pour les immeubles non bâtis. Le bénéfice du forfait s’y apprécie « pour chaque location à un même preneur ». Plusieurs parcelles louées à un même preneur donnent un seul forfait si elles forment « un lot d’un seul tenant ». Si elles ne sont pas adjacentes, le montant de 20 € « s’apprécie parcelle par parcelle ». Un exemple à deux parcelles non adjacentes est déroulé dans l’article sur le forfait de gestion appliqué à des terres louées à un fermier.
Immeuble entier, colocation : comment compter les locaux ?
Le BOFiP ne nomme aucun de ces cas. Un seul reçoit un éclairage écrit, dans la notice de la déclaration.
Immeuble dont vous louez chaque appartement à un locataire différent. La notice de la déclaration, à sa rubrique 200, envisage l’immeuble qui « comporte plusieurs locaux ou appartements » soumis au même régime fiscal. Vous pouvez utiliser une colonne par local ou appartement, ou regrouper l’immeuble dans une seule colonne. Dans ce cas, vous indiquez « le nombre de locaux ou appartements que l’immeuble comporte », et le formulaire prévoit une mention « Nombre de locaux » par immeuble. Chaque appartement loué est aussi un « bien donné en location » au sens du § 240. Ni la notice ni le BOFiP n’écrivent toutefois en toutes lettres que les 20 € se multiplient par ce nombre de locaux.
Immeuble loué en bloc à un seul preneur, par un seul bail. Aucun texte lu ne l’envisage. La définition parle de « chaque bien donné en location » sans dire si, dans ce cas, le bien est l’immeuble ou chacun des logements qu’il contient. Cet article ne tranche pas.
Colocation, avec un bail unique ou un bail par chambre. Le mot colocation ne figure ni dans le BOFiP sur les frais de gestion ni dans la notice. Pour le bail par chambre, deux lectures sont possibles : chaque chambre louée à un locataire différent serait un bien donné en location, ou le logement resterait un seul local dont les chambres ne sont que des parties. Aucun paragraphe lu ne choisit. L’écart est de 20 € par chambre, et seule une question écrite à votre service des impôts lève le doute.
Un logement vacant ou loué une partie de l’année donne-t-il droit au forfait ?
Aucun texte lu ne prévoit de réduire le forfait au prorata du temps de location, et aucun ne traite expressément le logement vacant. L’article 31 fixe les frais de gestion « à 20 € par local », sans référence à une durée. Le § 240 n’en ajoute pas. La notice de la déclaration non plus. Pour un bien loué de janvier à juin puis reloué en octobre, ou acheté en cours d’année, les textes lus ne prévoient donc aucune réduction, et aucune phrase ne l’exclut non plus en toutes lettres. C’est un silence, pas une règle écrite.
Le logement resté vide toute l’année pose une question différente. Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20 considère que le propriétaire se réserve la jouissance des logements qu’il laisse vacants, ce qui a pour contrepartie « l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles » (§ 100). Il en va autrement des locaux vacants que le propriétaire établit avoir mis en location « en effectuant toutes diligences à cet effet » (§ 70).
Reste un point de vocabulaire que le texte ne règle pas. Le § 240 parle d’un bien « donné en location ». Il ne dit pas si un logement seulement offert à la location, sans locataire de toute l’année, entre dans cette définition. Les conditions et les preuves de la mise en location sont détaillées dans l’article sur les charges d’un bien resté sans locataire.
En indivision, chaque indivisaire déduit-il 20 € ou sa quote-part ?
Aucun texte lu ne répond : ni le BOFiP sur les frais de gestion, ni celui sur l’indivision, ni la notice de la déclaration ne mentionnent ce cas. Seuls deux éléments sont écrits.
Premier élément : la loi fixe le forfait « par local », et le § 240 définit le local par le bien donné en location, sans référence au nombre de propriétaires.
Second élément : le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-30 indique, au § 10, que chaque indivisaire participe aux produits « au prorata de ses droits dans l’indivision » et « n’est tenu aux charges que dans la même proportion ». Il est imposé sur sa quote-part du revenu net total de l’indivision.
Une lecture s’appuie sur ces deux éléments : le revenu net de l’indivision se calculerait avec un forfait par local, dont chacun retiendrait sa quote-part. Aucun des textes lus ne l’écrit, et aucun n’écrit non plus que chaque indivisaire inscrit 20 €. Cet article ne tranche donc pas : pour quelques euros d’enjeu, la question se pose par écrit à votre service des impôts. Le reste du mécanisme est exposé dans l’article sur la répartition des charges entre indivisaires.
En SCI, qui inscrit le forfait : la société ou l’associé ?
La société. Le forfait figure sur sa propre déclaration : l’annexe n° 2072-S-A1-SD, qui détermine les revenus de la société « selon la règle des revenus fonciers », comporte une ligne 7 intitulée « Autres frais de gestion non déductibles pour leur montant réel (montant forfaitaire fixé à 20 € par local) ». La notice de cette déclaration précise que ce forfait est réputé couvrir notamment la correspondance, les déplacements, le téléphone, le matériel, les logiciels, l’enregistrement des baux et la publicité.
Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-20 ne mentionne pas le forfait, mais il pose le cadre. Les bénéfices d’une société immobilière de location non transparente sont imposés « au nom de chaque associé », pour la part qui lui revient dans les résultats sociaux (§ 150). L’associé personne physique fait état, sur sa propre déclaration, du revenu foncier déclaré à son nom par la société (§ 250). Aucun des textes lus n’écrit en toutes lettres que l’associé ne peut pas ajouter un forfait personnel au titre de ses parts : ce qui est écrit, c’est que le forfait est une ligne du résultat de la société, et que l’associé reprend sa part de ce résultat.
Un autre point est écrit. Les rémunérations allouées à l’associé-gérant d’une société immobilière ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70). Le texte précise qu’il en est seulement tenu compte pour répartir le bénéfice entre les associés. Le fonctionnement d’ensemble est décrit dans l’article sur le résultat foncier d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
Exemple chiffré : trois situations, combien de forfaits ?
L’exemple qui suit est un cas d’école, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel.
Un bailleur déclare en 2026 ses revenus fonciers de 2025, au régime réel. Il loue :
- un appartement avec sa cave et son garage, au même locataire, par deux baux ;
- trois places de parking à une autre adresse, toutes à la même entreprise ;
- un studio, géré par une agence.
Il compte trois locaux : l’appartement et ses annexes (premier tiret du § 240), les trois places (second tiret), le studio, qui est un bien donné en location. Soit 3 × 20 € = 60 € au titre de la ligne 222. L’exemple ne retient volontairement que des cas écrits par le texte.
| Dépense payée en 2025 | Montant payé | Montant déduit |
|---|---|---|
| Déplacements pour visites et états des lieux | 280 € | Couvert par le forfait |
| Téléphone et courriers recommandés | 125 € | Couvert par le forfait |
| Logiciel de quittances | 120 € | Couvert par le forfait |
| Annonce de location payante | 60 € | Couvert par le forfait |
| Forfait, trois locaux | Sans objet | 60 €, ligne 222 |
| Honoraires de gestion de l’agence (studio) | 560 € | 560 €, ligne 221 |
| Huissier, litige sur un loyer impayé | 190 € | 190 €, ligne 221 |
Les quatre premières lignes totalisent 585 € de frais réels. Le bailleur déduit 60 €, et rien de plus à ce titre. Les honoraires de l’agence et de l’huissier, eux, passent pour leur montant réel : 750 € en ligne 221. Les deux lignes rejoignent ensuite le total des frais et charges de la ligne 240.
Si le bailleur avait compté un forfait par bail et par place (deux baux pour l’appartement, trois places, un studio), il aurait inscrit 120 € au lieu de 60 €. L’écart est faible, mais il ne correspond pas à la définition du local. Pour mesurer le poids de l’ensemble de vos charges sur votre résultat, vous pouvez faire le calcul avec vos propres montants.
Quelles erreurs reviennent le plus souvent sur les lignes 221 et 222 ?
Les erreurs les plus courantes viennent d’une confusion entre ce que le forfait absorbe et ce qui reste au réel.
- Compter un forfait par bail. Le logement et ses dépendances louées au même locataire forment un seul local, « même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux » (§ 240).
- Ajouter ses frais de route ou de téléphone en ligne 221. Ces frais sont dans la liste du § 210 : le forfait les couvre, sans complément possible.
- Porter une annonce payante au réel. Les frais de promotion et de publicité relèvent du forfait. La commission d’une agence de location, elle, est une rémunération versée à un tiers.
- Oublier le forfait parce qu’une agence gère tout. La loi additionne les deux : 20 € par local, « majorés » des honoraires versés à un tiers.
- Déduire tout ce que l’agence refacture. Les autres frais de gestion payés par son intermédiaire, non rattachables à son activité d’intermédiation, ne suivent pas ses honoraires (§ 70).
- Déduire une cotisation à un organisme de défense, ou l’abonnement à la revue d’une chambre syndicale. Seules les cotisations qui paient une aide individualisée à la gestion sont admises (§ 60 et § 70).
- Chercher le forfait en micro-foncier. L’abattement de 30 % représente l’ensemble des charges, et aucune déduction ne s’y ajoute (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160). Le choix entre les deux régimes est traité dans l’article sur l’abattement forfaitaire comparé aux charges réelles.
Une autre confusion de ligne, voisine, concerne les factures de diagnostiqueur : elles ne relèvent ni de la ligne 221 ni du forfait, comme l’explique l’article sur la ligne qui reçoit les diagnostics obligatoires.
Côté preuves, l’obligation de justification écrite au § 300 vise les dépenses dont vous demandez la déduction « pour leur montant réel » : elles doivent pouvoir être justifiées à la demande de l’administration, par tous moyens de preuve. Pour les rémunérations versées à un tiers, le § 80 ajoute que les salaires et leurs charges doivent correspondre à un travail effectif et ne pas être excessifs au regard du service rendu.
Récapitulatif : treize situations, que disent les textes ?
Le tableau ne donne un nombre de forfaits que lorsqu’un texte l’écrit. Dans les autres cas, il indique ce que les textes lus laissent sans réponse.
| Situation | Ce que les textes écrivent | Source |
|---|---|---|
| Logement, cave et garage loués au même locataire | Un seul local | BOFiP § 240, notice 2044 § 222 |
| Même ensemble, mais avec deux baux | Un seul local | BOFiP § 240 |
| Plusieurs emplacements, même adresse, même bailleur, même preneur | Un seul local | BOFiP § 240 |
| Parcelles d’un seul tenant, même preneur | Un seul forfait | BOFiP § 240 |
| Parcelles non adjacentes, même preneur | 20 € appréciés parcelle par parcelle | BOFiP § 240 |
| Société immobilière à l’impôt sur le revenu | Forfait de 20 € par local sur la déclaration de la société | Annexe 2072-S-A1-SD, ligne 7 |
| Immeuble loué appartement par appartement | La notice parle de « plusieurs locaux ou appartements » et fait indiquer leur nombre ; la multiplication n’est pas écrite | Notice 2044, rubrique 200 |
| Garage ou cave loué à un autre locataire que le logement | Rien. Un forfait de plus est une lecture a contrario | Aucun texte lu |
| Emplacements loués à des preneurs différents ou à des adresses différentes | Rien. Un local par preneur est une lecture a contrario | Aucun texte lu |
| Immeuble loué en bloc à un seul preneur | Rien | Aucun texte lu |
| Colocation, bail unique ou bail par chambre | Rien | Aucun texte lu |
| Bien vacant, loué ou détenu une partie de l’année | Ni prorata prévu, ni prorata exclu | Aucun texte lu |
| Bien en indivision | Rien sur le forfait. Charges supportées au prorata des droits | CHAMP-30-30 § 10 |
Ce que cet article ne tranche pas
Six points restent ouverts, parce qu’aucun des textes lus ne les règle : le garage ou la cave loués à un tiers, les emplacements loués à des preneurs différents, l’immeuble loué en bloc, la colocation, le bien vacant ou loué une partie de l’année, et l’indivision. S’y ajoute la frontière entre un logiciel et un service de gestion locative en ligne.
Les textes lus pour cet article sont l’article 31 du Code général des impôts, le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10 en entier, la déclaration n° 2044 et sa notice pour les revenus de 2025, et l’annexe n° 2072-S-A1-SD avec sa notice. La notice de la déclaration n° 2044 précise elle-même qu’elle n’a qu’une valeur indicative. Une réponse ministérielle ou une décision de justice non reprise dans ces documents peut exister : cet article ne prétend pas l’avoir cherchée partout.
L’enjeu financier de chacun de ces points se compte en dizaines d’euros de charges. Si vous voulez une réponse qui engage l’administration sur votre propre situation, posez la question par écrit à votre service des impôts des particuliers, depuis la messagerie de votre espace en ligne.