Un bailleur qui remet un logement en location paie souvent plusieurs factures de diagnostics en quelques semaines. La question arrive au moment de la déclaration : ces factures se déduisent-elles, et où les inscrire ? La plupart des guides répondent « déductible » et s’arrêtent là. Cet article va jusqu’à la ligne du formulaire, dit ce que la notice écrit et ce qu’elle n’écrit pas, et signale les points que les textes ne tranchent pas.
Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé. Pour un dossier particulier, votre service des impôts ou un professionnel du chiffre reste le bon interlocuteur.
Le coût d’un DPE est-il déductible des revenus fonciers ?
Oui, si le logement est loué nu et que vous déclarez vos loyers au régime réel. Le texte de base est l’article 31 du Code général des impôts, qui admet en déduction « les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire » (I, 1°, a).
La doctrine fiscale précise ce que recouvrent ces dépenses. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10, au § 40, donne une liste d’exemples de dépenses d’entretien. On y lit, mot pour mot, les « autres dépenses de recherches et d’analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs aux risques d’exposition au plomb, à la sécurité des installations intérieures de gaz et d’électricité, à la performance énergétique ou à l’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs ».
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) y figure donc en toutes lettres, avec le constat plomb, les états gaz et électricité et l’état des risques. La même liste cite à part les « dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante ».
Une réponse ministérielle, citée en référence par ce même § 40, le dit plus directement encore. Les propriétaires de logements loués nus peuvent déduire les dépenses de réalisation « d’études ou de diagnostics préalables afférents aux logements », qui sont des dépenses d’entretien au sens du a du 1° du I de l’article 31 (RM Hellier n° 106891, JO AN du 12 décembre 2006).
Les conditions générales de déduction s’appliquent, telles que les énumère le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-20 au § 120. La dépense doit avoir été supportée par le propriétaire et payée au cours de l’année d’imposition : c’est la date du paiement qui compte, pas celle du rapport (§ 210). Elle doit avoir été engagée pour acquérir ou conserver le revenu. Et elle doit concerner un bien dont les loyers sont imposés en revenus fonciers : la même réponse ministérielle écarte les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance.
Quels diagnostics un bailleur doit-il fournir pour louer ?
Le bailleur annexe au bail un dossier de diagnostic technique, dont le contenu dépend du logement. La fiche de service-public sur les diagnostics du bailleur, vérifiée le 20 février 2026, en donne la liste, identique pour un appartement et pour une maison :
- le diagnostic de performance énergétique, sauf exceptions prévues par la fiche (logement occupé moins de quatre mois par an, monument historique, maison indépendante de moins de 50 m² de surface de plancher) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb, si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
- l’état de l’installation intérieure d’électricité, si elle a plus de 15 ans ;
- l’état de l’installation intérieure de gaz, si elle a plus de 15 ans ;
- l’état des risques, si le logement se trouve dans une zone ou un périmètre à risques ;
- le diagnostic bruit, dans une zone d’exposition au bruit des aéroports.
Le diagnostic amiante suit une règle à part. Selon la même fiche, il fait partie du dossier mais n’est pas annexé au bail : le bailleur le tient à la disposition du locataire qui le demande.
Ce rappel a une utilité fiscale. La doctrine vise des recherches et analyses « rendues obligatoires par la réglementation ». Un diagnostic exigé pour louer entre sans difficulté dans cette définition. Les règles propres au DPE, son étiquette et son attestation sont détaillées dans l’article sur le DPE recalculé depuis 2026.
Sur quelle ligne de la 2044 inscrire les diagnostics ?
Sur la déclaration n° 2044 millésime 2026, celle qui sert à déclarer les revenus fonciers de 2025, les diagnostics se portent ligne 224, « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration ». Ce n’est pas la ligne 221, où beaucoup de bailleurs rangent spontanément tout ce qui ressemble à des honoraires.
Pour trois diagnostics, la notice du formulaire l’écrit elle-même. À son § 224, la notice 2044-NOT donne des exemples de dépenses de réparation et d’entretien déductibles. On y trouve les « dépenses de recherche et d’analyse de la nocivité de l’amiante », puis les « autres dépenses de recherche et d’analyse rendues obligatoires par la réglementation telles que les diagnostics relatifs au risque d’exposition au plomb ou à l’information des acquéreurs et locataires sur les risques naturels et technologiques majeurs ». La recherche d’amiante, le constat plomb et l’état des risques sont donc rattachés en toutes lettres à la ligne 224 de la déclaration.
Pour le DPE et les états gaz et électricité, il faut être précis : la notice ne les nomme pas. Elle reprend une version raccourcie de la liste du BOFiP, qui, lui, les cite au § 40 dans la même phrase et sous la même qualification de dépenses d’entretien. La ligne 224 résulte alors d’un raisonnement en deux temps : le BOFiP qualifie ces diagnostics de dépenses d’entretien, et la ligne 224 est celle des dépenses d’entretien. Aucun texte consulté n’écrit la phrase « le DPE se porte ligne 224 ».
La ligne 221, « Frais d’administration et de gestion », répond à un autre texte, le e du même article. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10 définit ces frais au § 60 comme les rémunérations, honoraires et commissions versés à des tiers pour la gestion de l’immeuble : administrateur de biens, tenue de comptabilité, agence de location, rédaction des déclarations fiscales. Un diagnostiqueur ne gère pas votre bien. Le mot « expert » apparaît bien dans ce document, au § 100, mais au titre des frais de procédure, c’est-à-dire d’un litige. Juste en dessous sur le formulaire, l’autre ligne de frais, celle du forfait par local, fait l’objet d’un article séparé.
Si vous avez déjà inscrit un diagnostic ligne 221, l’erreur ne change pas le montant de l’impôt : les lignes 221 et 224 entrent toutes deux dans le total de la ligne 240. Le résultat foncier est le même dans les deux cas. Ce qui change, c’est la cohérence de votre déclaration avec la notice et la doctrine si l’administration vous interroge.
Un point pratique reste sans réponse écrite. Sur le formulaire, la ligne 224 porte la mention « remplir la rubrique 400 », et la notice demande de remplir cette rubrique dès que des dépenses d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déduites. Intitulée « Paiement des travaux », elle demande le numéro de l’immeuble, la nature des travaux, le nom et l’adresse des entrepreneurs, la date et le montant du paiement. Elle est rédigée pour des travaux, et la notice ne dit pas si un simple diagnostic doit y figurer. La lecture prudente consiste à l’y inscrire, avec le nom du diagnostiqueur et la date du paiement.
| Dépense | Qualification | Ligne 224 : sur quel fondement |
|---|---|---|
| Recherche et analyse de la nocivité de l’amiante | Dépense d’entretien (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 40) | Citée par la notice, § 224 |
| Constat de risque d’exposition au plomb | Dépense d’entretien (§ 40) | Cité par la notice, § 224 |
| État des risques naturels et technologiques | Dépense d’entretien (§ 40) | Cité par la notice, § 224 |
| Diagnostic de performance énergétique | Dépense d’entretien (§ 40) | Non nommé par la notice : ligne déduite de la qualification du BOFiP |
| États des installations de gaz et d’électricité | Dépense d’entretien (§ 40) | Non nommés par la notice : ligne déduite de la qualification du BOFiP |
| Diagnostic bruit | Non nommé au § 40 ni dans la notice ; liste ouverte par les mots « telles que » | Par rattachement, à apprécier |
| État relatif aux termites | Non nommé ; diagnostic de vente selon service-public (fiche F10798) | Voir le cas de la vente plus bas |
| Enlèvement, fixation ou encoffrement de l’amiante | Dépense d’amélioration (§ 100) | Ligne 224 pour un logement |
| Mise en conformité des canalisations en plomb | Dépense d’amélioration (§ 100) | Ligne 224 pour un logement |
| Diagnostics commandés pour une vente | Frais de cession (CGI, annexe III, art. 41 duovicies H) | Plus-value, voir plus bas |
| Audit énergétique | Non cité par le BOFiP | Deux lectures, voir plus bas |
Ne confondez pas l’état relatif aux termites avec le traitement des bois contre les termites : ce dernier, qui est un travail et non un diagnostic, figure bien parmi les dépenses d’entretien du § 40 et de la notice.
Les numéros de ligne changent parfois d’une année à l’autre. Une facture payée en 2026 se déclarera en 2027, sur un formulaire qui n’est pas encore publié à la date de cet article. Ouvrez toujours la notice de l’année que vous remplissez.
Combien cela change-t-il sur une année de loyers ?
L’effet d’une facture de diagnostic est réel mais modeste, et il dépend d’abord de votre régime d’imposition. Un exemple de calcul le montre. Les montants ci-dessous sont des montants d’exemple, choisis pour la démonstration : le prix du DPE n’est pas réglementé et varie d’un professionnel à l’autre (fiche DPE de service-public, vérifiée le 1er janvier 2026).
Prenons un bailleur qui reloue en 2025 un appartement construit avant 1949. Il encaisse 7 800 € de loyers sur l’année. Avant de signer le bail, il fait établir un DPE (180 €), un constat plomb (150 €) et un état de l’installation électrique (110 €), soit 440 € de diagnostics. Ses autres charges sont une taxe foncière de 900 €, une assurance de 160 € et le forfait de gestion de 20 €.
| Régime réel | Micro-foncier | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 7 800 € | 7 800 € |
| Diagnostics, ligne 224 | 440 € | Non déductibles |
| Autres charges | 1 080 € | Non déductibles |
| Abattement de 30 % | Sans objet | 2 340 € |
| Revenu foncier imposable | 6 280 € | 5 460 € |
Au régime réel, les 440 € font passer le revenu imposable de 6 720 € à 6 280 €. Mais dans cet exemple, l’abattement du micro-foncier (2 340 €) dépasse le total des charges réelles (1 520 €). Les diagnostics seuls ne justifient donc pas de choisir le régime réel. Ils pèsent dans la balance l’année où ils s’ajoutent à des travaux ou à des intérêts d’emprunt. Pour refaire le calcul avec vos montants, vous pouvez tester votre propre situation dans le simulateur.
Diagnostic fait pour louer ou pour vendre : la déduction est-elle la même ?
Non, selon la lecture la plus prudente : le diagnostic commandé pour vendre se traite avec la plus-value, pas avec les revenus fonciers. Ce point mérite d’être exposé avec ses limites, car aucun texte consulté n’interdit expressément la déduction foncière.
Trois éléments vont dans le sens de la prudence. Une charge foncière doit avoir été engagée en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120 et § 160), ce qu’une vente ne fait pas. Le BOFiP écarte des frais de gestion déductibles les frais « versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70). Enfin, les diagnostics de vente ont une place prévue ailleurs. Pour le calcul de la plus-value immobilière, le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de certains frais, dont les « frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires par la législation en vigueur au jour de la cession » (CGI, annexe III, article 41 duovicies H, repris par BOI-RFPI-PVI-20-10-10, § 80).
Deux éléments obligent à rester nuancé. Le § 40 du BOFiP et la notice visent l’information « des acquéreurs et locataires », sans réserver la déduction aux seuls diagnostics de location. Et la réponse ministérielle Hellier, interrogée sur le coût des diagnostics à la vente comme à la location, n’exclut pas les premiers des revenus fonciers. Elle pose en revanche une règle certaine : les frais de diagnostics ne viennent en diminution du prix de cession que s’ils « n’ont pas été pris en considération pour la détermination de l’impôt sur le revenu ». Une même facture ne sert donc jamais deux fois.
Un cas pratique crée une hésitation légitime. Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans (service-public, fiche F16096). Un diagnostic établi pour un bail peut donc servir, des années plus tard, à une vente. Dans ce cas, la dépense a été engagée pour louer, au moment où elle a été payée : c’est ce motif qui commande son traitement. À l’inverse, un lot de diagnostics commandé après le départ du locataire, pour constituer le dossier de vente, n’a plus de lien avec un loyer.
Si une même facture regroupe des diagnostics pour un bail et d’autres pour une vente, demandez au diagnostiqueur de la détailler ligne par ligne.
L’audit énergétique est-il traité comme un diagnostic ou comme des travaux ?
La doctrine ne le dit pas : le mot « audit » ne figure nulle part dans le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10, dont la version en vigueur date du 3 février 2014. Il faut donc raisonner, et présenter les deux lectures possibles.
Première lecture, par rattachement aux diagnostics. Le § 40 vise les recherches et analyses « rendues obligatoires par la réglementation », et sa liste est ouverte. Or l’audit énergétique réglementaire est une pièce du dossier de vente : la fiche de service-public sur les diagnostics à fournir en cas de vente le demande lorsque l’étiquette énergétique de la maison est E, F ou G, et il ne figure pas dans la liste des diagnostics de location. Le détail est dans l’article sur le calendrier des passoires thermiques et l’audit à la vente. On retombe alors sur le cas de la vente décrit plus haut, avec la même prudence.
Seconde lecture, par rattachement aux travaux. Un bailleur peut commander un audit sans y être obligé, pour préparer la rénovation d’un logement qu’il loue. La dépense n’est pas imposée par la réglementation, mais elle prépare des travaux destinés à conserver le revenu. Elle suivrait alors le sort du chantier : admise si les travaux sont des dépenses d’entretien, de réparation ou d’amélioration d’un logement, écartée s’ils relèvent de la construction ou de l’agrandissement.
Un seul texte lu mentionne le mot. La notice de la 2044, au § 224 bis, vise des « travaux et audits » à propos des dépenses de rénovation énergétique ouvrant droit au plafond majoré, et renvoie au code de la construction et de l’habitation. Cette mention concerne un dispositif optionnel précis. Elle ne règle pas le sort d’un audit commandé isolément.
Aucun texte lu pour cet article ne confirme donc l’une ou l’autre lecture. Si le montant est significatif, posez la question par écrit à votre service des impôts avant de déclarer.
Recherche d’amiante et retrait d’amiante : pourquoi ce ne sont pas les mêmes dépenses ?
Parce que le BOFiP les classe dans deux catégories distinctes : chercher l’amiante est une dépense d’entretien, le retirer est une dépense d’amélioration. Le § 40 cite la recherche et l’analyse de la nocivité de l’amiante. Le § 100 du même document cite, parmi les améliorations, les « dépenses d’enlèvement, de fixation et d’encoffrement des matériaux contenant de l’amiante » et les « travaux de mise en conformité des canalisations en plomb ».
Pour un logement, la différence est sans effet sur la déduction. Les dépenses d’entretien et les dépenses d’amélioration d’un local d’habitation sont toutes deux admises par l’article 31, et elles se portent sur la même ligne.
Pour un local commercial ou professionnel loué nu, la distinction devient décisive. L’entretien reste déductible, donc le diagnostic aussi. L’amélioration, elle, n’est admise que dans les cas que la loi énumère. Le b bis de l’article 31 vise les dépenses « destinées à protéger ces locaux des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés ». Le retrait d’amiante y trouve sa place. La mise en conformité de canalisations en plomb n’y est pas mentionnée. Ce régime est détaillé dans l’article sur les travaux d’un local commercial loué nu.
En micro-foncier, peut-on déduire quelque chose ?
Non, rien ne s’ajoute à l’abattement. Le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, dans sa version en vigueur depuis le 6 mars 2025, indique au § 160 que l’abattement de 30 % est « représentatif de l’ensemble des charges de la propriété ». Les contribuables concernés « ne peuvent opérer à ce titre aucune déduction sur leur revenu brut ».
Le micro-foncier (le régime simplifié ouvert quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l’année, § 90) traite donc une facture de diagnostic comme toutes les autres charges : elle est réputée couverte par le forfait. Vous ne remplissez pas de déclaration n° 2044, et aucune ligne n’est à chercher.
La seule façon de déduire le montant réel est de relever du régime réel. Ce choix engage sur plusieurs années et se décide sur l’ensemble des charges, pas sur une facture isolée, comme le montre l’exemple chiffré plus haut. Les critères sont exposés dans l’article sur le choix entre l’abattement forfaitaire et les charges réelles.
En SCI à l’IR, qui déduit, la société ou l’associé ?
C’est la société qui déduit, et l’associé qui est imposé sur le résultat. Dans une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu (une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés), le revenu foncier se calcule au niveau de la société, selon les règles des revenus fonciers. La facture du diagnostiqueur entre donc dans les charges de la société.
Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-20 précise ensuite que les bénéfices sont imposés au nom de chaque associé, à hauteur de sa part dans les résultats (§ 150). Les associés personnes physiques font état du revenu foncier déclaré à leur nom par la société, sur leur propre déclaration n° 2044 (§ 250). Celui qui n’a pas d’autres revenus fonciers que ses parts est dispensé de 2044 et porte ce revenu directement sur sa déclaration n° 2042 (§ 260).
En pratique, l’associé ne déduit pas « sa part de la facture ». Il reporte sa quote-part d’un résultat dans lequel la facture a déjà été comptée. Deux précautions en découlent. La facture doit être établie au nom de la société, puisque l’article 31 exige une dépense supportée par le propriétaire. Et elle doit être payée par la société, non par un associé sur ses deniers personnels. Le mécanisme complet de répartition est décrit dans l’article sur le déficit foncier d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
Quelle pièce garder, et combien de temps ?
Gardez trois pièces ensemble pour chaque diagnostic : la facture, la preuve du paiement et le rapport. La notice de la 2044 demande de conserver les factures et d’être en mesure de justifier, à la demande du service, les sommes portées en déduction.
- La facture, établie au nom du bailleur ou de la société propriétaire, avec l’adresse du bien. Si elle regroupe plusieurs diagnostics, un détail par prestation facilite le tri entre location et vente.
- La preuve du paiement, par exemple le relevé bancaire. C’est elle qui rattache la dépense à une année, puisque la charge se déduit l’année de son paiement (BOI-RFPI-DECLA-20, § 210).
- Le rapport de diagnostic, daté. Il prouve que la prestation porte bien sur le logement loué, et sa date, rapprochée de celle du bail, montre pourquoi il a été commandé.
Sur la durée, le droit de reprise de l’administration s’exerce, pour l’impôt sur le revenu, jusqu’à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l’imposition est due (LPF, article L169). Ce délai n’est qu’un minimum. Si la facture a contribué à un déficit que vous reportez sur les années suivantes, le dossier doit être conservé bien plus longtemps. Le raisonnement et le calcul de cette durée figurent dans l’article sur les pièces à conserver en cas de contrôle.
Ce que cet article ne tranche pas
Quatre points restent ouverts, et il vaut mieux le dire que les masquer. La ligne 224 est écrite par la notice pour l’amiante, le plomb et l’état des risques ; pour le DPE, le gaz et l’électricité, elle se déduit de la qualification du BOFiP. La notice ne dit pas si un diagnostic doit être détaillé dans la rubrique 400. Le sort foncier d’un diagnostic commandé pour vendre repose sur un raisonnement, la seule règle écrite étant qu’il ne se compte pas deux fois. Et l’audit énergétique n’est cité nulle part dans le BOFiP de référence.
Sur ces points, une question écrite à votre service des impôts des particuliers, depuis la messagerie de votre espace en ligne, donne une réponse qui porte sur votre propre dossier.