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Statut du bailleur privé (loi Jeanbrun)

Créé par l'article 47 de la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé rouvre à la location nue une déduction au titre de l'amortissement, que les régimes Périssol, Besson neuf et Robien avaient déjà connue (CGI, art. 31, I, 1°, f, g et h). C'est un vrai changement de cap, assorti d'un périmètre nettement plus étroit que ce que les commentaires laissent entendre.

Votre chantier ouvre-t-il droit au déficit foncier ?

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Voir un exemple de vérification

Exemple fictif, pour un bien loué vide, tranche à 30 %, travaux d'isolation de 10 000 à 30 000 €, devis en main.

Ce qui s'applique à votre cas

  • Location vide : c’est le cadre du déficit foncier.
  • Les dépenses d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles (CGI, article 31, I, 1°, b). Pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond annuel peut être porté jusqu'à 21 400 €, sur option, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Il faut des travaux faits par des professionnels et deux diagnostics de performance énergétique, avant et après (pour les dépenses payées de 2023 à 2025, un devis accepté à partir du 5 novembre 2022).
  • À 30 %, chaque euro de déficit imputé sur le revenu global réduit votre impôt sur le revenu de 30 centimes au plus.
  • Le déficit imputable sur le revenu global est en règle générale plafonné à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Au-delà, l'excédent n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°).
  • Une dépense se déduit l'année où elle est payée, acompte compris, même si le chantier se termine plus tard (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).

À vérifier

  • Vous avez déjà des loyers de location vide. Si vous les déclarez au micro-foncier (jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an pour le foyer), aucun déficit n’est possible : seul le régime réel le permet, et l'option pour le réel vous engage trois ans, de façon irrévocable.
  • Avant de remplir la déclaration 2044, réunissez : les factures des travaux à votre nom, avec la date de paiement ; l'avis de taxe foncière ; les relevés de charges de copropriété ; le tableau d'amortissement du prêt, pour les intérêts ; et le montant des déficits reportés des années précédentes.

La règle qui vaut pour tous

  • Le logement doit rester loué vide jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le reprendre ou le laisser vide avant ce terme remet en cause l'avantage (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Un délai raisonnable entre deux locataires est admis si vous prouvez vos démarches pour relouer, et la loi prévoit quelques exceptions (invalidité, licenciement, décès).

Rédigé par Jérémy Chevalier, éditeur du site. Chaque point renvoie à un article vérifié aux sources officielles (BOFiP, CGI). Comment fonctionne la vérification.

Où en est votre projet ?

Ce que le texte crée réellement

Le dispositif, dit Jeanbrun, permet de déduire chaque année un pourcentage du prix du logement des revenus fonciers : 3,5 % à 5,5 % dans le neuf et 3 % à 4 % dans l'ancien réhabilité selon le niveau de loyer pratiqué (intermédiaire, social, très social), appliqués sur 80 % du prix, le terrain étant forfaitairement estimé à 20 %. L'amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal et par an, majoré à 10 000 ou 12 000 € selon la part de location sociale ou très sociale. Base légale : article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, qui crée les i et j au 1° du I de l'article 31 du CGI. Le décryptage complet est dans le guide du statut du bailleur privé.

Le périmètre, qui est la vraie information

Le texte n'ouvre le dispositif qu'aux logements situés dans un bâtiment d'habitation collectif au sens du 6° de l'article L. 111-1 du code de la construction et de l'habitation, c'est-à-dire un bâtiment à usage principal d'habitation regroupant plus de deux logements superposés. La maison individuelle est donc exclue, comme le sont les biens dont la propriété est démembrée. Dans l'ancien, l'éligibilité suppose des travaux d'amélioration représentant au moins 30 % du prix d'acquisition. Ces trois filtres écartent une grande partie des opérations que le dispositif est censé viser.

Un engagement long, et une sortie qui reprend l'avantage

Le bien doit être loué nu, en résidence principale, à un locataire extérieur au foyer fiscal et hors parenté jusqu'au deuxième degré, mis en location dans les douze mois, avec loyers et ressources plafonnés, pendant neuf ans au minimum. Le régime réel foncier est obligatoire et l'option est irrévocable. À la revente, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value (article 150 VB, III du CGI) ; en cas de rupture d'engagement avant neuf ans, ils sont réintégrés au revenu foncier de l'année de rupture, sauf invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès. La fenêtre d'acquisition court du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Les plafonds chiffrés de loyer et de ressources restent à préciser par décret et par la doctrine BOFiP. Tant qu'ils ne sont pas publiés, aucune simulation sérieuse n'est possible sur un dossier réel : c'est la principale réserve à avoir en tête.

Comment le comparer à ce qui existe déjà

Face au LMNP, le statut du bailleur privé échange la souplesse du meublé contre la stabilité de la location nue, avec un plafond annuel là où l'amortissement LMNP n'en a pas : Jeanbrun face au LMNP. Face au déficit foncier, il oppose un avantage étalé sur neuf ans à un effet immédiat sur le revenu global de l'année des travaux : Jeanbrun face au déficit foncier.

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