Vous venez de signer chez le notaire, et le décompte est sur la table. Il additionne des droits, des honoraires, parfois une commission d’agence, et une ligne plus discrète pour l’acte de prêt. Au moment de la première déclaration de revenus fonciers, la question arrive : tout cela se déduit-il des loyers ?
La réponse courte est non. Mais ce « non » a une exception, que beaucoup de bailleurs laissent passer, et une suite, à la revente. Cet article trie la facture poste par poste, texte à l’appui, et signale ce que les textes ne disent pas.
Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé. Pour un dossier particulier, votre service des impôts ou un professionnel du chiffre reste le bon interlocuteur.
Les frais de notaire d’un bien loué nu sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Non : les frais de l’acte d’achat d’un bien loué nu ne se déduisent pas des revenus fonciers. Trois paragraphes de la doctrine fiscale (le BOFiP, qui réunit les commentaires officiels de l’administration) le disent, chacun pour une partie de la facture.
Le premier pose la règle générale. Le BOFiP BOI-RFPI-DECLA-20, au § 160, rappelle que les dépenses doivent être « engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ». Il en tire une liste de dépenses qui ne sont pas des charges déductibles. La première citée : « les frais d’acte et d’enregistrement exposés lors de l’acquisition d’un immeuble ».
Le deuxième vise l’impôt payé à l’achat. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-50, au § 90, indique que les propriétaires ne peuvent pas déduire « les droits de mutation à titre gratuit ou à titre onéreux, y compris la taxe additionnelle perçue au profit des collectivités locales ». Les droits de mutation font partie de ce qu’on appelle couramment les « frais de notaire », alors qu’il s’agit d’un impôt : le BOFiP les traite dans son chapitre sur les impôts non déductibles.
Le troisième vise les honoraires. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80, au § 190, qualifie les honoraires de l’acte d’achat de « frais engagés en vue de l’acquisition d’un capital immobilier », qui « ne peuvent donner lieu à aucune déduction ».
La logique tient en un mot : capital. La formule « acquisition du revenu » prête à confusion. Elle désigne ce que vous dépensez pour percevoir des loyers, pas ce que vous dépensez pour devenir propriétaire. L’achat de l’immeuble fait entrer un bien dans votre patrimoine. Les frais qui l’accompagnent suivent le bien, pas les loyers.
Cette règle suppose le régime réel. En micro-foncier (le régime simplifié ouvert quand les loyers bruts du foyer ne dépassent pas 15 000 € sur l’année), la question ne se pose même pas : l’abattement de 30 % représente l’ensemble des charges, et aucune déduction ne s’y ajoute (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90 et § 160). Le choix entre les deux régimes est traité dans l’article sur l’abattement forfaitaire comparé aux charges réelles.
Pourquoi lit-on parfois le contraire ?
Parce que trois situations voisines donnent une réponse différente, et qu’elles sont faciles à mélanger.
La location meublée. Un bien loué meublé ne relève pas des revenus fonciers, mais des bénéfices industriels et commerciaux. Dans cette catégorie, au régime réel, la doctrine prévoit que les droits de mutation, honoraires, commissions et frais d’acte liés à l’acquisition d’une immobilisation peuvent, sur option, être ajoutés au coût d’acquisition ou « déduits immédiatement en charges » (BOI-BIC-CHG-20-20-10, § 140). Le même document précise que cette option est irrévocable et qu’elle vaut pour l’ensemble des immobilisations acquises (§ 140 et § 170). Il vise les entreprises en général, sans nommer le loueur en meublé. Une page qui affirme que « les frais de notaire sont déductibles » peut donc parler de meublé sans le dire. Le détail est dans l’article sur le traitement des frais d’acte en location meublée, et la liste des autres dépenses du meublé dans celui sur les charges du loueur en meublé au réel.
Les frais d’emprunt. Une partie de la facture du notaire concerne le prêt, et cette partie est déductible. La section suivante la détaille. Lue trop vite, cette exception devient « les frais de notaire sont déductibles ».
Les frais de procédure. L’article 31 du Code général des impôts admet en déduction les frais de procédure, et le BOFiP cite à ce titre les honoraires versés « à un notaire, un avocat, un huissier ou un expert » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 100). Le mot « notaire » y figure donc bien. Mais il s’agit d’honoraires liés à un litige, par exemple avec un locataire ou sur une limite de propriété. Le § 90 du même document ferme la porte en une phrase : « Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble. »
Quelle part de la facture du notaire est quand même déductible ?
La part qui correspond à l’emprunt, et elle seule. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-80 pose le principe au § 180 : « En sus des intérêts versés au cours de l’année d’imposition, les propriétaires sont autorisés à déduire les frais d’emprunt. »
Le § 190 vise ensuite le notaire nommément. Les honoraires « correspondant à un contrat de prêt garanti figurent parmi les frais d’acte hypothécaire ou d’inscription en privilège de prêteur de deniers de ce prêt ». Ils sont déductibles, « ainsi que la TVA qui leur est applicable ».
Le même paragraphe fixe la condition, et c’est elle qui compte en pratique. Vous devez pouvoir justifier « de la nature et du montant » de ces honoraires, et ils « doivent pouvoir être distingués de ceux qui correspondent à l’acte d’achat lui-même ». Si la facture du notaire ne sépare pas les deux actes, vous n’avez pas la pièce qui permet la déduction. Demandez cette ventilation écrite au moment de la signature.
| Poste | Déductible des revenus fonciers ? | Fondement |
|---|---|---|
| Droits de mutation (droits d’enregistrement, taxe additionnelle) | Non | BOI-RFPI-BASE-20-50, § 90 ; BOI-RFPI-DECLA-20, § 160 |
| Honoraires du notaire pour l’acte d’achat | Non | BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 ; BOI-RFPI-DECLA-20, § 160 |
| Débours et formalités de l’acte d’achat | Non nommés un par un par les textes lus. Ils font partie de la facture de l’acte d’achat, dont les frais sont écartés | BOI-RFPI-DECLA-20, § 160 (lecture, pas une citation) |
| Honoraires du notaire pour l’acte de prêt garanti, TVA comprise | Oui, s’ils sont distingués de ceux de l’achat | BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 |
| Frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers | Oui | BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 |
| Frais de dossier, cautionnement, mainlevée, assurance du prêt | Frais d’emprunt, hors facture du notaire : voir l’année de déduction de chaque frais | BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190 et § 200 |
| Commission d’agence d’achat payée par l’acquéreur | Non | BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70 |
| Prorata de taxe foncière remboursé au vendeur | Traité à part, voir l’article sur l’année d’achat | Hors du champ de cet article |
Ce tableau ne développe pas les frais d’emprunt. Leur liste complète, leurs limites (le cautionnement n’est admis que pour sa fraction non remboursable) et leur effet sur le déficit sont dans l’article sur les intérêts et frais d’emprunt dans le déficit foncier. Les autres lignes du décompte de vente, dont le remboursement de taxe foncière au vendeur, sont triées dans l’article sur les charges de la première année après un achat.
Les frais d’agence payés par l’acheteur se déduisent-ils ?
Non : la commission versée à l’agence qui vous a vendu le bien n’est pas une charge déductible. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10, au § 70, exclut des frais de gestion « les frais versés à un tiers pour l’acquisition ou la cession de l’immeuble donné en location ».
La rédaction est large. Elle ne nomme aucun métier, pas même l’agence immobilière : elle parle d’« un tiers » et vise un objet, l’acquisition. La commission payée à l’intermédiaire qui vous a fait acheter le bien y entre, quel que soit son statut.
La confusion vient du mot « agence ». L’article 31 du CGI admet en déduction les honoraires et commissions versés à un tiers « pour la gestion des immeubles » (article 31, I, 1°, e). Le BOFiP y range, au § 60, « les commissions versées par un propriétaire à une agence de location », pour la recherche d’un locataire et la rédaction du bail notamment. Deux factures d’agence peuvent donc se suivre à quelques semaines d’écart et recevoir deux traitements opposés.
| Facture de l’agence | Objet | Déductible ? |
|---|---|---|
| Commission sur la vente, payée par l’acquéreur | Acquisition de l’immeuble | Non (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 70) |
| Honoraires de mise en location, rédaction du bail | Gestion de l’immeuble | Oui (§ 60) |
| Honoraires de gestion locative | Gestion de l’immeuble | Oui (§ 60) |
Si la même agence vous vend le bien puis le met en location, demandez deux factures distinctes, ou une facture qui détaille chaque prestation.
Reste le cas où la commission est à la charge du vendeur. Vous ne versez alors pas de frais d’agence distincts : vous payez le prix stipulé à l’acte. Rien ne se déduit des loyers. À la revente, la loi retient comme prix d’acquisition « le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il est stipulé dans l’acte » (CGI, article 150 VB, I). Aucun des textes lus ne traite en toutes lettres la commission à la charge du vendeur : ce paragraphe est une lecture, pas une citation.
Où ces frais sont-ils repris à la revente ?
Dans le calcul de la plus-value immobilière : les frais d’acquisition s’ajoutent au prix d’achat, ce qui réduit la plus-value. L’article 150 VB du CGI prévoit, au 3° de son II, que le prix d’acquisition est majoré des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux, « que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition dans le cas des immeubles ». La loi en excepte les immeubles détenus par un fonds de placement immobilier.
Le BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 le résume au § 30 : ces frais « sont retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement ». Vous avez donc deux voies.
Les frais réels. Le § 40 vise les frais et coûts du contrat, dont les honoraires du notaire, « les commissions versées aux intermédiaires dues par l’acquéreur en vertu du mandat » ainsi que les droits d’enregistrement effectivement supportés. La commission d’agence, refusée du côté des loyers, est donc admise ici. Le § 60 pose deux conditions : les frais doivent avoir été supportés par vous, et être justifiés par des documents tels que « notes d’honoraires, factures, quittances ».
Le forfait. Il vaut 7,5 % du prix d’acquisition, c’est-à-dire du prix effectivement acquitté tel qu’il a été stipulé dans l’acte (§ 70).
Un exemple de calcul
Les montants qui suivent sont des montants d’exemple, choisis pour la démonstration. Ils ne correspondent ni à un barème ni à un dossier réel.
Un bailleur achète un appartement 200 000 €. Il paie 9 000 € de commission à l’agence, à sa charge selon le mandat. La facture du notaire sépare deux actes : 15 400 € pour la vente (droits, honoraires, formalités) et 1 300 € pour l’acte de prêt et l’inscription de la garantie.
| Poste | Montant | L’année de l’achat | À la revente |
|---|---|---|---|
| Frais de l’acte de vente | 15 400 € | Non déductibles | Frais d’acquisition réels |
| Commission d’agence | 9 000 € | Non déductible | Frais d’acquisition réels |
| Acte de prêt et garantie | 1 300 € | Déductibles, avec les intérêts | Non comptés ici (lecture, voir plus bas) |
L’année de l’achat, seuls les 1 300 € entrent dans le calcul du revenu foncier. Les 24 400 € restants n’y figurent pas.
À la revente, le bailleur compare les deux voies :
| Frais réels justifiés | Forfait de 7,5 % | |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition | 200 000 € | 200 000 € |
| Majoration pour frais d’acquisition | 24 400 € | 15 000 € |
| Prix d’acquisition majoré | 224 400 € | 215 000 € |
Dans cet exemple, les frais réels majorent le prix d’acquisition de 9 400 € de plus que le forfait, à condition de produire les justificatifs. Avec des frais réels de 12 000 € et sans commission d’agence, c’est le forfait de 15 000 € qui serait le plus élevé. Ce calcul porte sur la base de la plus-value, pas sur un montant d’impôt : l’effet final dépend du prix de vente et de la durée de détention.
Deux précisions de méthode. Les 1 300 € de l’acte de prêt ne sont pas comptés dans les frais d’acquisition réels. Le décret définit ces frais comme étant « exclusivement » les frais et coûts du contrat et les droits d’enregistrement ou la TVA (CGI, annexe III, article 41 duovicies I). Les frais d’un prêt n’y figurent pas, et le BOFiP rappelle que les frais admis sont « limitativement énumérés par la loi » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 1). Ces 1 300 € ont par ailleurs déjà été déduits des loyers. Aucun texte lu ne nomme pour autant les frais de prêt pour les exclure : c’est une lecture prudente, pas une règle écrite.
Seconde précision : le forfait de 7,5 % concerne les achats. Pour un bien reçu par donation ou par succession, le même article 41 duovicies I vise les droits de mutation payés et les frais d’acte et de déclaration, et le BOFiP précise qu’ils sont retenus « pour leur montant réel sur justification » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 80).
Les travaux suivent d’autres règles à la revente, plus piégeuses. Elles sont exposées dans l’article sur la plus-value d’un bien dont les travaux ont déjà été déduits.
Que faut-il inscrire, ou ne pas inscrire, sur la 2044 l’année de l’achat ?
Rien pour les frais de l’acte d’achat, et les seuls frais d’emprunt avec les intérêts. La déclaration n° 2044 ne comporte aucune ligne destinée aux frais d’acquisition, puisqu’ils ne sont pas une charge.
L’erreur la plus courante consiste à les glisser dans les frais d’administration et de gestion, parce que la facture porte le mot « honoraires ». Sur le millésime 2026 du formulaire, qui sert à déclarer les revenus de 2025, la ligne 221 reçoit les honoraires de gestion et les frais de procédure, pas les frais d’achat. La notice de ce millésime l’écrit au paragraphe 221 : « Cette déduction ne couvre pas les frais d’acquisition de l’immeuble. » Le BOFiP les exclut deux fois, au § 70 et au § 90 du BOI-RFPI-BASE-20-10.
La part déductible va avec l’emprunt. Sur ce même millésime 2026, les intérêts et les frais d’emprunt se portent ligne 250. La notice y range les frais d’emprunt, dont les frais de constitution de dossier et les frais d’inscription hypothécaire ou en privilège de prêteur de deniers, et demande de remplir aussi la rubrique 410, page 4. Les honoraires de l’acte de prêt et les frais d’inscription de la garantie s’y ajoutent donc aux intérêts payés dans l’année. Ils se déduisent l’année où vous les avez payés, comme toute charge foncière (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120).
Une conséquence mérite d’être connue avant de compter sur cette déduction. Les frais d’emprunt suivent le sort des intérêts dans le calcul du déficit : la notice précise que la fraction du déficit résultant des intérêts d’emprunt s’entend de l’ensemble des intérêts et des frais d’emprunt de la ligne 250. Cette fraction ne s’impute pas sur le revenu global, seulement sur les revenus fonciers des dix années suivantes. La première année d’un achat à crédit, avec peu de loyers encaissés, ces frais augmentent donc souvent un déficit reportable plutôt qu’ils ne réduisent l’impôt de l’année.
Les numéros de ligne peuvent changer d’un millésime à l’autre. Une facture payée en 2026 se déclarera en 2027, sur un formulaire qui n’est pas encore publié à la date de cet article. Ouvrez la notice de l’année que vous remplissez. Pour mesurer ce que pèsent vos charges réelles face à vos loyers, vous pouvez faire le calcul avec vos propres montants.
Et si le bien est acheté par une SCI à l’IR ?
La réponse est la même : les frais de l’acte d’achat payés par la société ne se déduisent pas de ses loyers. Pour une société civile immobilière à l’impôt sur le revenu (une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés) qui loue nu, le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-20 indique au § 145 que le régime des revenus fonciers s’applique aux associés personnes physiques. Les exclusions citées dans cet article sont des règles de ce régime. Aucun des paragraphes lus ne prévoit de règle particulière pour les frais d’acquisition payés par une société : la réponse découle de l’application du même régime, pas d’une phrase qui viserait ce cas.
Ce qui change, c’est celui qui déclare. Le même document indique au § 150 que les revenus sont imposés « non pas au nom de la société, mais au nom de chaque associé », pour la part qui lui revient. Chaque associé fait état du revenu foncier déclaré à son nom par la société (§ 250). Les frais de l’acte de prêt se déduisent donc dans le résultat de la société si c’est elle qui a emprunté et payé : une charge doit avoir été effectivement supportée par le propriétaire et être justifiée (BOI-RFPI-DECLA-20, § 120).
Deux situations ne doivent pas être confondues à la revente.
- La société vend l’immeuble. Le calcul porte sur un immeuble acheté par la société, avec ses frais d’acquisition.
- Un associé vend ses parts. Le calcul porte sur des parts, pas sur un immeuble. Pour les titres d’une société à prépondérance immobilière, le BOFiP BOI-RFPI-SPI-20 indique au § 20 que le prix d’acquisition est majoré des frais d’acquisition, « qui ne peuvent cependant être pris en compte que pour leur montant réel ». Le forfait de 7,5 % est écrit par la loi « dans le cas des immeubles ».
Le fonctionnement d’ensemble, de la société jusqu’à la déclaration de l’associé, est décrit dans l’article sur le déficit foncier d’une SCI à l’impôt sur le revenu. Cet article ne traite pas la SCI à l’impôt sur les sociétés, qui obéit à d’autres règles.
Quelles pièces garder après la signature ?
Gardez quatre pièces, et gardez-les aussi longtemps que vous détenez le bien. Les frais d’acquisition ne servent qu’à la revente, qui peut intervenir des années plus tard, et les frais réels ne sont retenus que sur justification (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 60).
- L’acte de vente, qui fixe le prix stipulé. C’est la base du forfait comme celle des frais réels.
- Le décompte définitif du notaire, et non la simple provision versée avant la signature. C’est le décompte définitif qui détaille ce que vous avez réellement supporté.
- La ventilation entre l’acte d’achat et l’acte de prêt. Sans elle, vous ne pouvez pas isoler la part déductible des loyers (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190).
- La facture de l’agence et le mandat, si la commission était à votre charge. Le BOFiP retient les commissions dues par l’acquéreur « en vertu du mandat ».
Ce que cet article ne tranche pas
Plusieurs points reposent sur une lecture des textes et non sur une phrase officielle. Il vaut mieux les nommer.
- Aucun texte lu ne cite un par un les débours, les frais de formalités ou la contribution de sécurité immobilière de l’acte de vente. Le BOFiP écarte « les frais d’acte et d’enregistrement » sans les détailler.
- Les frais de courtage en crédit ne sont nommés ni dans le BOFiP sur les frais d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 190), ni dans la notice de la 2044. Les deux listes sont introduites par le mot « notamment », ce qui ne suffit pas à les y ranger d’office. Cet article ne se prononce pas sur leur sort.
- Le traitement d’une commission d’agence comprise dans le prix, et l’exclusion des frais de prêt du calcul des frais d’acquisition réels, sont des lectures.
Sur l’un de ces points, si le montant en jeu est significatif, une question écrite à votre service des impôts des particuliers, depuis la messagerie de votre espace en ligne, donne une réponse qui porte sur votre propre dossier.