Garage, box ou place de parking loué nu : la case de la déclaration, le régime, et ce que les textes écrivent sur la TVA

Par Jérémy Chevalier · Vérifiée le 10 octobre 2026 auprès des sources officielles (BOFiP, Legifrance, impots.gouv.fr)

Ce guide fait partie du dossier Déficit foncier.

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Exemple fictif, pour un bien loué vide, tranche à 30 %, travaux d'isolation de 10 000 à 30 000 €, devis en main.

Ce qui s'applique à votre cas

  • Location vide : c’est le cadre du déficit foncier.
  • Les dépenses d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles (CGI, article 31, I, 1°, b). Pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond annuel peut être porté jusqu'à 21 400 €, sur option, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Il faut des travaux faits par des professionnels et deux diagnostics de performance énergétique, avant et après (pour les dépenses payées de 2023 à 2025, un devis accepté à partir du 5 novembre 2022).
  • À 30 %, chaque euro de déficit imputé sur le revenu global réduit votre impôt sur le revenu de 30 centimes au plus.
  • Le déficit imputable sur le revenu global est en règle générale plafonné à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Au-delà, l'excédent n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°).
  • Une dépense se déduit l'année où elle est payée, acompte compris, même si le chantier se termine plus tard (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).

À vérifier

  • Vous avez déjà des loyers de location vide. Si vous les déclarez au micro-foncier (jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an pour le foyer), aucun déficit n’est possible : seul le régime réel le permet, et l'option pour le réel vous engage trois ans, de façon irrévocable.
  • Avant de remplir la déclaration 2044, réunissez : les factures des travaux à votre nom, avec la date de paiement ; l'avis de taxe foncière ; les relevés de charges de copropriété ; le tableau d'amortissement du prêt, pour les intérêts ; et le montant des déficits reportés des années précédentes.

La règle qui vaut pour tous

  • Le logement doit rester loué vide jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le reprendre ou le laisser vide avant ce terme remet en cause l'avantage (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Un délai raisonnable entre deux locataires est admis si vous prouvez vos démarches pour relouer, et la loi prévoit quelques exceptions (invalidité, licenciement, décès).

Rédigé par Jérémy Chevalier, éditeur du site. Chaque point renvoie à un article vérifié aux sources officielles (BOFiP, CGI). Comment fonctionne la vérification.

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Sommaire
  1. Les loyers d’un garage ou d’un parking sont-ils des revenus fonciers ?
  2. Quelle case remplir : 4BE au micro-foncier ou déclaration n° 2044 ?
  3. Le garage loué au locataire de votre appartement suit-il le régime du logement ?
  4. La location d’un garage ou d’un parking est-elle soumise à la TVA ?
  5. Qu’est-ce que la franchise en base, et que devez-vous écrire sur la facture ou la quittance ?
  6. Quelles charges déduire pour un simple box ?
  7. Plusieurs boxes : à partir de quand le micro-foncier ne s’applique-t-il plus ?
  8. Devez-vous payer la CFE pour un garage loué ?
  9. Louer son garage à sa propre entreprise ou par une SCI : même déclaration ?
  10. Exemple chiffré : deux boxes loués, micro-foncier et régime réel comparés
  11. Ce que cet article ne tranche pas

Un garage, un box ou une place de parking se loue vite, souvent sans agence, pour quelques dizaines d’euros par mois. La déclaration, elle, soulève trois questions que le bailleur d’un logement ne se pose pas toutes : la catégorie d’imposition, la case à remplir, et la TVA.

La TVA est le point le moins connu. La location nue d’un logement en est exonérée. Celle d’un emplacement de stationnement ne l’est pas, sauf dans un cas précis. Cet article sépare ce que les textes écrivent de ce qu’ils laissent ouvert, et le dit chaque fois qu’une réponse n’est qu’une lecture. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé.

Les numéros de case et de ligne cités sont ceux des formulaires millésime 2026, qui servent à déclarer les revenus de 2025. Ils peuvent changer d’une année à l’autre.

Les loyers d’un garage ou d’un parking sont-ils des revenus fonciers ?

Oui, tant que vous louez l’emplacement nu, sans rendre de service. Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-10-30, dans sa version en vigueur depuis le 5 avril 2017, consacre un paragraphe à la « location de garages ou de remises ». Son § 60 écrit que les revenus de la location « d’emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles -ou le stockage de marchandises- entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que le propriétaire n’assure aucun service ou prestation (lavage, distribution d’essence, atelier de réparations par exemple) ».

La suite du paragraphe pose la frontière : « Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus commerciaux. » Le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-60-20, à son § 400, décrit le cas qui reste foncier : des boxes ou emplacements de garage situés dans des locaux non aménagés, loués par un contrat « d’assez longue durée (au minimum un mois) », sans « aucun autre service ou prestation qu’un simple gardiennage ».

Ce même § 400 contient une précision utile pour la suite : « l’assujettissement à la TVA des produits des locations considérées ne modifie pas leur caractère de revenus fonciers ». La TVA et l’impôt sur le revenu se règlent donc séparément. Cet article ne traite pas le parking exploité avec des services, qui relève d’un autre régime. D’autres loyers atypiques suivent la même logique de frontière, comme le montre l’article sur l’antenne-relais, l’affichage et le droit de chasse.

Quelle case remplir : 4BE au micro-foncier ou déclaration n° 2044 ?

La case dépend de votre régime : case 4BE de la déclaration n° 2042 au micro-foncier, ligne 211 de la déclaration n° 2044 au régime réel. Il n’existe pas de case propre aux garages.

Le micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15 000 € au titre de l’année (BOI-RFPI-DECLA-10, § 20 et § 90, version du 6 mars 2025). L’article 32 du Code général des impôts, lu dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, en écarte certains biens, comme les monuments historiques ou les logements placés sous certains dispositifs. Vous inscrivez alors le total des loyers encaissés, sans rien retrancher, dans la case 4BE de la rubrique des revenus fonciers. L’administration applique elle-même un abattement de 30 %, « représentatif de l’ensemble des charges de la propriété » (§ 160).

Au régime réel, vous remplissez la déclaration annexe n° 2044. Les loyers encaissés dans l’année vont sur la ligne 211, celle des loyers bruts, les charges sur les lignes 221 à 250, et le résultat de la ligne 420 se reporte case 4BA de la n° 2042 lorsqu’il est positif.

Votre situationFormulaireCase ou ligne (millésime 2026)Charges
Micro-fonciern° 2042Case 4BE : loyers brutsAbattement de 30 %, rien d’autre
Régime réel, de droit ou sur optionn° 2044, puis n° 2042Ligne 211, puis report du résultatCharges réelles et forfait de gestion

Deux règles du micro-foncier comptent pour un petit loyer. Aucune charge ne se déduit en plus de l’abattement (§ 160), et aucun déficit ne peut être constaté (§ 170). Vous pouvez y renoncer en déposant une déclaration n° 2044 : cette option vaut pour trois ans, pendant lesquels elle est irrévocable (§ 220 et § 240). L’arbitrage est détaillé dans l’article sur le choix entre l’abattement de 30 % et les charges réelles. L’option terminée, le retour à l’abattement avec un déficit non épuisé obéit à ses propres règles.

Le garage loué au locataire de votre appartement suit-il le régime du logement ?

Oui pour l’impôt sur le revenu, et oui pour la TVA si la location du garage est étroitement liée à celle du logement. Les trois points se lisent dans trois textes différents.

La catégorie et la case. Le loyer du garage est un revenu foncier comme celui du logement loué nu. Il s’ajoute aux loyers de l’appartement : dans le total de la case 4BE au micro-foncier, sur la ligne 211 au régime réel. Un loyer de box jamais reporté sur une déclaration se corrige comme tout loyer omis, année par année.

Le forfait de frais de gestion. Le garage loué au même locataire que le logement ne crée pas un second local. Le BOFiP retient, par local, « chaque bien donné en location, en ce compris ses dépendances immédiates dès lors qu’elles sont louées au même locataire que celui du local principal, même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 240).

La TVA. La location de l’emplacement est exonérée lorsqu’elle est étroitement liée à la location exonérée du logement (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170). La section suivante détaille les quatre conditions.

Un cas n’est pas réglé par les textes lus : le garage loué au locataire d’un logement meublé. Pour la TVA, le § 170 vise aussi le local « meublé ou garni à usage d’habitation ». Pour la catégorie d’imposition du loyer du garage, aucun des paragraphes lus ne nomme cette situation, et cet article ne tranche pas.

La location d’un garage ou d’un parking est-elle soumise à la TVA ?

En principe oui, sauf si elle est étroitement liée à la location exonérée d’un logement ou d’un local. La loi exonère de TVA « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules » (article 261 D du Code général des impôts, 2°, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026).

Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, en vigueur depuis le 15 février 2013, détaille le principe à son § 150. Les locations d’emplacements de stationnement sont exclues de l’exonération, et « elles sont donc imposables à la TVA, à titre obligatoire » :

Le texte nomme donc le simple particulier et la société civile. L’indivision n’y figure pas en toutes lettres.

Le § 160 annonce l’exception qui intéresse un bailleur privé : les locations d’emplacements « étroitement liées à celles, elles-mêmes exonérées, de biens immeubles destinés à un autre usage (habitation ou professionnel) ». Le § 170 en donne le champ. La location d’un emplacement « est exonérée dès lors qu’elle est étroitement liée à la location, elle-même obligatoirement exonérée, d’un local » de l’une de ces trois sortes : nu à usage d’habitation, nu à usage professionnel lorsque l’option pour la TVA n’a pas été exercée, meublé ou garni à usage d’habitation.

Le § 180 en fixe les conditions. Il vise l’emplacement lié à la location, non soumise à la TVA, d’un local « destiné à un autre usage », expression que le § 160 traduit par « habitation ou professionnel ». L’exonération joue « dès lors que les conditions suivantes sont réunies » :

Le paragraphe ajoute que « l’existence de baux ou de loyers distincts ne s’oppose pas par elle-même à ce que cette condition puisse être satisfaite ». Ces quatre conditions valent pour le logement : le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 renvoie, pour les emplacements liés à un logement meublé, aux « conditions exposées » aux § 170 et 180. Le texte ne définit pas l’« ensemble immobilier ».

SituationCe que les textes écrivent sur la TVASource
Garage loué avec un logement nu, au même locataire, dans le même ensemble immobilier, et accessoire du logementExonéré : les quatre conditions sont réuniesBOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170 et § 180
Même cas, avec un bail et un loyer distincts pour le garageLes baux ou loyers distincts ne s’opposent pas par eux-mêmes au caractère accessoire§ 180
Garage loué avec un logement meubléExonéré dans les mêmes conditions§ 170 ; BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 120
Box ou place loué seul, à une personne qui n’est pas votre locataireImposable à la TVA à titre obligatoire, la franchise en base dispensant du paiement sous ses plafondsCGI, art. 261 D, 2° ; § 150
Garage loué à votre locataire, mais hors de l’ensemble immobilier du logementLa première condition du § 180 manque, et le BOFiP n’écrit l’exonération que lorsque les quatre sont réunies. Il ne définit pas l’« ensemble immobilier »§ 180

Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, dans sa version du 7 août 2024, confirme les deux branches : son § 50 rappelle l’exclusion, son § 120 l’exonération des emplacements liés à un logement meublé exonéré.

Qui est concerné ? La loi soumet à la TVA les prestations de services effectuées à titre onéreux « par un assujetti agissant en tant que tel », et tient pour assujetties les personnes qui exercent de manière indépendante une activité économique, « quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention » (articles 256 et 256 A du Code général des impôts, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026). Être imposé en revenus fonciers ne fait donc pas sortir de la TVA.

Qu’est-ce que la franchise en base, et que devez-vous écrire sur la facture ou la quittance ?

La franchise en base est le régime qui dispense de la TVA les assujettis dont le chiffre d’affaires reste sous des plafonds fixés par la loi. Elle est de droit, et elle concerne « l’ensemble des assujettis établis en France », « quelle que soit leur forme juridique » (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 5 et § 20, version du 1er juillet 2026).

Les plafonds sont écrits à l’article 293 B du Code général des impôts. La version en vigueur le 10 octobre 2026, applicable depuis le 1er mars 2025, contient ce tableau :

PériodeChiffre d’affaires national totalDont prestations de services autres que ventes à consommer sur place et hébergement
Année civile précédente85 000 €37 500 €
Année en cours93 500 €41 250 €

Le dernier texte à avoir modifié cet article est la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025, et le BOFiP mis à jour le 1er juillet 2026 reprend ces quatre montants (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 130 et § 140). Une loi de finances peut les changer : relisez l’article en vigueur avant de vous y fier. Lorsqu’un plafond de l’année en cours est dépassé, la franchise cesse de s’appliquer aux opérations réalisées à compter de la date du dépassement (article 293 B, II).

Trois précisions comptent pour un bailleur.

Le chiffre d’affaires est celui de la personne, pas celui du box. Le chiffre d’affaires de référence est le total annuel hors TVA des livraisons de biens et des prestations de services réalisées en France (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 180). Un bailleur qui exerce par ailleurs une activité indépendante soumise à la TVA ne peut donc pas raisonner sur ses seuls loyers de parking. Le sort des loyers exonérés d’un logement loué nu par le même bailleur n’est pas écrit en toutes lettres. Le BOFiP écarte du chiffre d’affaires les prestations de services exonérées, « autres que celles mentionnées au B du I de l’article 293 D du CGI » (§ 230). Or ce B compte « le montant des opérations immobilières […] qui n’ont pas le caractère d’opérations accessoires » (article 293 D du Code général des impôts, I, B, 5°). Aucun texte lu ne dit si des loyers d’habitation exonérés sont de telles opérations. Si vos loyers nus approchent les plafonds, posez la question avant de vous croire en franchise.

Le plafond à surveiller est celui des prestations de services. La loi range parmi les prestations de services toutes les opérations qui ne sont pas des livraisons de biens, c’est-à-dire qui ne transfèrent pas « le pouvoir de disposer d’un bien corporel comme un propriétaire » (article 256 du Code général des impôts, II et IV). Une location n’opère pas ce transfert. Le § 150 du BOFiP range d’ailleurs sous la limite de 37 500 € les exploitants de terrains de camping « qui ne procèdent qu’à des locations d’emplacements ». Le parking n’y est pas nommé : appliquer 37 500 €, et 41 250 € en cours d’année, est la lecture qui découle de la définition légale, et c’est aussi la plus prudente des deux.

La franchise ne couvre pas une activité non déclarée. L’article 293 BA du Code général des impôts en exclut les assujettis qui exercent une activité occulte (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 40).

La franchise a une contrepartie. L’assujetti en franchise ne peut déduire aucune TVA sur ses dépenses (article 293 E du Code général des impôts, I). Il peut y renoncer à tout moment en optant pour le paiement de la TVA (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 20).

Sur le document remis au locataire, l’article 293 E, II, pose deux règles. L’assujetti en franchise ne fait apparaître la TVA ni sur ses factures, ni sur ses notes d’honoraires, ni sur aucun autre document en tenant lieu. Et lorsqu’il délivre un tel document, celui-ci doit comporter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».

Faut-il une facture ? Le BOFiP BOI-TVA-DECLA-40-10-20, dans sa version du 1er juillet 2026, distingue selon le locataire. Le bailleur en franchise délivre une facture lorsque le locataire est un autre assujetti ou une personne morale non assujettie. En revanche, « aucune facture n’est requise du point de vue de la TVA pour les opérations réalisées à destination de personnes non assujetties » (§ 50). Pour un locataire particulier, la TVA n’impose donc pas de facture. Le texte ne contient pas le mot quittance, et ne dit pas si elle est un « document en tenant lieu » : y porter la mention est une précaution, pas une obligation écrite.

Le même BOFiP décrit les formalités des bénéficiaires de la franchise, sans nommer le bailleur d’un parking :

Une date est à connaître. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de la TVA du Code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS). Ce transfert était prévu le 1er septembre 2026. L’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l’a reporté au 1er janvier 2027 (rescrit BOI-RES-TVA-000253, version du 7 octobre 2026). Au 10 octobre 2026, les articles 256, 256 A, 261 D et 293 B du Code général des impôts sont donc toujours en vigueur, et le restent jusqu’au 31 décembre 2026.

Ce que le rescrit et Légifrance écrivent pour la suite :

Cet article n’a pas relu tout le livre II du CIBS. Il ne commente pas la rédaction nouvelle, et devra être relu en janvier 2027.

Quelles charges déduire pour un simple box ?

Au régime réel, un box suit les règles communes des revenus fonciers : aucune liste de charges ne lui est propre dans les textes lus. Au micro-foncier, rien ne se déduit en plus de l’abattement de 30 % (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160).

Charge payée dans l’annéeLigne de la n° 2044 (millésime 2026)Point d’attention
Taxe foncière, pour la part qui reste à votre charge227Voir ce que la ligne 227 exclut
Appels de fonds versés au syndic229Régularisation l’année suivante
Prime d’assurance du bien223Sans objet si vous n’en payez pas
Réparation ou entretien (porte, serrure, étanchéité)224Factures payées dans l’année
Frais de gestion courants222Forfait de 20 € par local
Intérêts et frais d’emprunt250Ligne séparée des autres charges

Le forfait de la ligne 222 mérite une phrase. Plusieurs emplacements « situés à la même adresse et loués par un même bailleur à un même preneur » forment un seul local, lorsqu’ils ne sont pas les annexes d’un local d’habitation (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 240). Pour des boxes loués à des preneurs différents, le nombre de forfaits n’est écrit nulle part : l’article sur le décompte des locaux pour les 20 € de frais de gestion expose ce que le texte dit et ce qu’il laisse ouvert.

Les appels du syndic obéissent à un mécanisme en deux temps, décrit dans l’article sur la déduction puis la régularisation des provisions de copropriété. Les intérêts d’un prêt contracté pour acheter le box suivent les règles expliquées dans l’article sur le sort particulier des intérêts d’emprunt.

Si vous êtes redevable de la TVA sur vos loyers, recettes et dépenses se retiennent pour leur montant hors TVA (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 170 à § 190). Le BOFiP vise les bailleurs « redevables de la TVA, de plein droit ou sur option ». La TVA que vous payez vous-même sur des travaux relève d’un autre sujet : celle des travaux d’un logement est traitée dans l’article sur le taux réduit et l’attestation à remettre à l’artisan, et celle d’un autre bail nu qui rencontre la TVA dans l’article sur les travaux du bailleur d’un local commercial.

Plusieurs boxes : à partir de quand le micro-foncier ne s’applique-t-il plus ?

Le micro-foncier cesse de s’appliquer lorsque le revenu brut foncier total de votre foyer dépasse 15 000 € sur l’année. Le nombre de boxes ne compte pas : c’est le total qui décide.

Trois règles de calcul sont écrites dans le BOI-RFPI-DECLA-10.

Au-delà du seuil, le régime réel et la déclaration n° 2044 s’imposent. En dessous, le micro-foncier reste le régime de droit, et le réel une option de trois ans.

Le seuil du micro-foncier et les plafonds de la franchise de TVA sont deux mesures distinctes. Le premier porte sur les revenus fonciers du foyer. Les seconds portent sur le chiffre d’affaires de l’assujetti. Franchir l’un ne dit rien de l’autre.

Devez-vous payer la CFE pour un garage loué ?

Pas dans le cas courant : la location conclue pour une durée suffisante, sans service, relève de la gestion du patrimoine privé. Le BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-30, en vigueur depuis le 30 juin 2014, traite les garages à son § 190. Ces locations « ne sont pas imposables à la CFE lorsqu’elles sont conclues pour une durée suffisante et lorsqu’elles ne s’accompagnent d’aucune autre prestation qu’un simple gardiennage et entretien des locaux ».

Le même paragraphe écrit deux cas inverses. Les locations de garages sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE) « si elles sont consenties pour une courte durée (moins d’un mois par exemple) ou si elles sont assorties de certaines prestations de services (lavage, distribution de carburant, réparation, etc.) ». Et les garages qui ne sont pas une dépendance de l’habitation y sont soumis, quelle que soit la durée de la location et avec ou sans services, lorsque les recettes brutes hors taxes ou le chiffre d’affaires tirés de cette activité atteignent 100 000 €.

Ce seuil est celui de toute location nue autre que d’habitation. Le § 40 de la même page écrit que la CFE n’est pas due lorsque l’activité de location d’immeubles nus rapporte, sur la période de référence, des recettes brutes hors taxes inférieures à 100 000 €. Le seuil s’apprécie au niveau du redevable, quel que soit le nombre de biens loués, sans déduction d’aucune charge (§ 110 et § 140). Le BOFiP ne dit pas en toutes lettres si ce seuil protège aussi la location de courte durée ou assortie de services.

Le fonctionnement de ce seuil pour un local commercial, un bureau ou une société civile est détaillé dans la cotisation foncière du bailleur de locaux nus, hors garages.

Louer son garage à sa propre entreprise ou par une SCI : même déclaration ?

La catégorie reste celle des revenus fonciers dans le cas que le BOFiP décrit, celui de l’exploitant individuel. Lorsqu’un bien de son patrimoine privé est affecté à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, « le loyer fictif constitue une charge du résultat professionnel », et l’exploitant déclare « le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers » (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 100). Le texte parle d’un loyer fictif : il ne décrit pas un bail. Le garage loué à une société dont vous êtes associé n’est pas nommé par les paragraphes lus.

Pour une SCI qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat se calcule au niveau de la société, comme l’explique l’article sur la déclaration d’une SCI et la part de chaque associé. L’associé ne relève du micro-foncier que s’il loue aussi un bien nu en direct (BOI-RFPI-DECLA-10, § 50). Côté TVA, la forme sociale ne change ni le principe d’imposition ni l’accès à la franchise.

Exemple chiffré : deux boxes loués, micro-foncier et régime réel comparés

L’exemple qui suit est un cas d’école, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel.

Un bailleur possède deux boxes dans la même résidence. Il n’y loue ni logement ni local professionnel. En 2025, il loue les deux boxes à la même entreprise artisanale, 90 € par mois chacun, sans aucun service. Il n’a pas d’autre revenu foncier ni d’autre activité indépendante.

Recettes. 2 × 90 € × 12 = 2 160 € de loyers encaissés.

Au micro-foncier. Il porte 2 160 € case 4BE. L’abattement de 30 % représente 648 €. Le revenu foncier imposable est de 1 512 €.

Au régime réel. Il dépose une déclaration n° 2044, avec les charges suivantes, payées en 2025 :

PosteLigneMontant
Loyers encaissés2112 160 €
Taxe foncière restant à sa charge227310 €
Appels de fonds versés au syndic229240 €
Prime d’assurance22360 €
Forfait de gestion : deux emplacements, même adresse, même preneur, donc un seul local22220 €
Total des charges240630 €
Résultat263, puis 4201 530 €

Dans cette hypothèse, les deux régimes donnent presque le même revenu imposable : 1 512 € contre 1 530 €. Si le bailleur payait en plus 420 € d’intérêts d’emprunt, portés ligne 250, le résultat au réel tomberait à 1 110 €. L’option pour le réel l’engagerait alors pour trois ans. Pour tester vos propres montants, vous pouvez refaire le calcul avec le simulateur du site.

La TVA. Les deux boxes ne sont liés à la location d’aucun logement ni d’aucun local : leur location entre dans le principe d’imposition du § 150. Avec 2 160 € de recettes et aucune autre activité, le chiffre d’affaires de ce bailleur reste très en dessous des plafonds de l’article 293 B en vigueur le 10 octobre 2026, y compris celui de 37 500 €. La franchise en base s’applique de droit : il ne facture aucune TVA et n’en déduit aucune sur ses charges. Son locataire étant une entreprise, il lui délivre des factures, qui portent la mention prévue par l’article 293 E. Les formalités écrites au § 310 du BOI-TVA-DECLA-40-10-20 le concernent.

La variante que les textes ne règlent pas. Si les deux boxes étaient loués à deux preneurs différents, le nombre de forfaits de la ligne 222 ne serait pas écrit. L’écart serait de 20 €.

Ce que cet article ne tranche pas

Six points restent ouverts, parce qu’aucun des textes lus ne les règle en toutes lettres :

Le plafond de 37 500 € retenu pour la franchise est une lecture de la définition légale des prestations de services : aucun texte lu ne nomme le parking à cet endroit.

Cet article ne traite pas non plus les obligations d’un bailleur qui a dépassé les plafonds et paie la TVA, ni le taux applicable, ni la taxe foncière elle-même au-delà de sa ligne de déduction, ni la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire d’un garage.

Les textes lus sont les BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-10-10, BOI-RFPI-CHAMP-10-30, BOI-RFPI-DECLA-10, BOI-RFPI-BASE-10-10, BOI-RFPI-BASE-20-10, BOI-BIC-CHAMP-60-20, BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, BOI-TVA-DECLA-40-10-10, BOI-TVA-DECLA-40-10-20, BOI-RES-TVA-000253 et BOI-IF-CFE-10-20-30, les articles 14, 29, 32, 256, 256 A, 261 D, 293 B, 293 BA, 293 D et 293 E du Code général des impôts, les articles L. 231-26 et L. 233-9 du CIBS, les déclarations n° 2042 et n° 2044 millésime 2026 et la notice de la n° 2044. Une réponse ministérielle ou une décision de justice non reprise dans ces documents peut exister : cet article ne prétend pas l’avoir cherchée partout.

Pour une réponse qui engage l’administration sur votre situation, posez la question par écrit à votre service des impôts, depuis la messagerie de votre espace en ligne. Si vous exercez déjà une activité soumise à la TVA, interrogez d’abord le service qui gère votre dossier professionnel.

Questions fréquentes

Dans quelle case déclarer la location d'un garage ?

Au micro-foncier, vous portez le total de vos loyers bruts de l'année case 4BE de la déclaration n° 2042 (formulaire millésime 2026, revenus de 2025). Ce régime s'applique de plein droit lorsque le revenu brut foncier total de votre foyer n'excède pas 15 000 € (BOI-RFPI-DECLA-10, § 20 et § 90). Au régime réel, les loyers encaissés se portent ligne 211 de la déclaration n° 2044, et le résultat se reporte sur la n° 2042. Les numéros de case peuvent changer d'un millésime à l'autre.

La location d'un garage par un particulier est-elle soumise à la TVA ?

En principe oui : l'exonération de TVA des locations de locaux nus ne couvre pas les emplacements pour le stationnement des véhicules (CGI, article 261 D, 2°), et le BOFiP précise que ces locations sont imposables « à titre obligatoire », quel que soit le statut juridique de la personne qui loue, « simples particuliers » compris (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 150). Deux réserves : la location est exonérée lorsqu'elle est étroitement liée à la location exonérée d'un logement (§ 170 et § 180), et la franchise en base dispense du paiement de la TVA tant que le chiffre d'affaires respecte les plafonds de l'article 293 B du CGI, soit 37 500 € de prestations de services pour l'année civile précédente dans la version en vigueur le 10 octobre 2026.

Le garage loué avec l'appartement est-il soumis à la TVA ?

Non, lorsque sa location est étroitement liée à celle du logement, elle-même exonérée (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170). Le § 180 écrit quatre conditions : l'emplacement est situé dans le même ensemble immobilier, donné en location par le même bailleur, pris en location par le même locataire, et il est l'accessoire du logement, qui constitue l'objet principal du bail. L'existence de baux ou de loyers distincts ne s'y oppose pas par elle-même.

Peut-on déduire des charges sur un garage loué ?

Seulement au régime réel. Au micro-foncier, l'abattement de 30 % représente l'ensemble des charges, et aucune déduction ne s'y ajoute (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160). Au régime réel, le garage suit les règles communes des revenus fonciers : taxe foncière, provisions pour charges de copropriété, primes d'assurance, travaux d'entretien et de réparation, intérêts d'emprunt, et forfait de 20 € par local pour les frais de gestion.

La location d'un parking par une SCI est-elle soumise à la TVA ?

La forme du bailleur ne change pas la règle. Le BOFiP écrit que les locations d'emplacements de stationnement sont exclues de l'exonération « quel que soit le statut juridique de la personne qui loue les emplacements » (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 150). La franchise en base concerne de son côté l'ensemble des assujettis établis en France, « quelle que soit leur forme juridique » (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 5). Le chiffre d'affaires à comparer aux plafonds est alors celui de la société.

Faut-il payer la CFE quand on loue un garage ?

Pas dans le cas courant décrit par le BOFiP : une location conclue pour une durée suffisante, sans autre prestation qu'un simple gardiennage et entretien des locaux, entre dans la gestion du patrimoine privé et n'est pas imposable à la CFE. Deux cas inverses sont écrits : la location de courte durée (moins d'un mois par exemple) ou assortie de services, et le garage qui n'est pas une dépendance de l'habitation lorsque les recettes atteignent 100 000 € (BOI-IF-CFE-10-20-30, § 190).

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Sources officielles

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