Un garage, un box ou une place de parking se loue vite, souvent sans agence, pour quelques dizaines d’euros par mois. La déclaration, elle, soulève trois questions que le bailleur d’un logement ne se pose pas toutes : la catégorie d’imposition, la case à remplir, et la TVA.
La TVA est le point le moins connu. La location nue d’un logement en est exonérée. Celle d’un emplacement de stationnement ne l’est pas, sauf dans un cas précis. Cet article sépare ce que les textes écrivent de ce qu’ils laissent ouvert, et le dit chaque fois qu’une réponse n’est qu’une lecture. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé.
Les numéros de case et de ligne cités sont ceux des formulaires millésime 2026, qui servent à déclarer les revenus de 2025. Ils peuvent changer d’une année à l’autre.
Les loyers d’un garage ou d’un parking sont-ils des revenus fonciers ?
Oui, tant que vous louez l’emplacement nu, sans rendre de service. Le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-10-30, dans sa version en vigueur depuis le 5 avril 2017, consacre un paragraphe à la « location de garages ou de remises ». Son § 60 écrit que les revenus de la location « d’emplacements ou de boxes pour le garage de véhicules automobiles -ou le stockage de marchandises- entrent dans la catégorie des revenus fonciers, à la condition que le propriétaire n’assure aucun service ou prestation (lavage, distribution d’essence, atelier de réparations par exemple) ».
La suite du paragraphe pose la frontière : « Dans le cas contraire, ces profits ont le caractère de revenus commerciaux. » Le BOFiP BOI-BIC-CHAMP-60-20, à son § 400, décrit le cas qui reste foncier : des boxes ou emplacements de garage situés dans des locaux non aménagés, loués par un contrat « d’assez longue durée (au minimum un mois) », sans « aucun autre service ou prestation qu’un simple gardiennage ».
Ce même § 400 contient une précision utile pour la suite : « l’assujettissement à la TVA des produits des locations considérées ne modifie pas leur caractère de revenus fonciers ». La TVA et l’impôt sur le revenu se règlent donc séparément. Cet article ne traite pas le parking exploité avec des services, qui relève d’un autre régime. D’autres loyers atypiques suivent la même logique de frontière, comme le montre l’article sur l’antenne-relais, l’affichage et le droit de chasse.
Quelle case remplir : 4BE au micro-foncier ou déclaration n° 2044 ?
La case dépend de votre régime : case 4BE de la déclaration n° 2042 au micro-foncier, ligne 211 de la déclaration n° 2044 au régime réel. Il n’existe pas de case propre aux garages.
Le micro-foncier s’applique de plein droit aux contribuables dont le revenu brut foncier total n’excède pas 15 000 € au titre de l’année (BOI-RFPI-DECLA-10, § 20 et § 90, version du 6 mars 2025). L’article 32 du Code général des impôts, lu dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, en écarte certains biens, comme les monuments historiques ou les logements placés sous certains dispositifs. Vous inscrivez alors le total des loyers encaissés, sans rien retrancher, dans la case 4BE de la rubrique des revenus fonciers. L’administration applique elle-même un abattement de 30 %, « représentatif de l’ensemble des charges de la propriété » (§ 160).
Au régime réel, vous remplissez la déclaration annexe n° 2044. Les loyers encaissés dans l’année vont sur la ligne 211, celle des loyers bruts, les charges sur les lignes 221 à 250, et le résultat de la ligne 420 se reporte case 4BA de la n° 2042 lorsqu’il est positif.
| Votre situation | Formulaire | Case ou ligne (millésime 2026) | Charges |
|---|---|---|---|
| Micro-foncier | n° 2042 | Case 4BE : loyers bruts | Abattement de 30 %, rien d’autre |
| Régime réel, de droit ou sur option | n° 2044, puis n° 2042 | Ligne 211, puis report du résultat | Charges réelles et forfait de gestion |
Deux règles du micro-foncier comptent pour un petit loyer. Aucune charge ne se déduit en plus de l’abattement (§ 160), et aucun déficit ne peut être constaté (§ 170). Vous pouvez y renoncer en déposant une déclaration n° 2044 : cette option vaut pour trois ans, pendant lesquels elle est irrévocable (§ 220 et § 240). L’arbitrage est détaillé dans l’article sur le choix entre l’abattement de 30 % et les charges réelles. L’option terminée, le retour à l’abattement avec un déficit non épuisé obéit à ses propres règles.
Le garage loué au locataire de votre appartement suit-il le régime du logement ?
Oui pour l’impôt sur le revenu, et oui pour la TVA si la location du garage est étroitement liée à celle du logement. Les trois points se lisent dans trois textes différents.
La catégorie et la case. Le loyer du garage est un revenu foncier comme celui du logement loué nu. Il s’ajoute aux loyers de l’appartement : dans le total de la case 4BE au micro-foncier, sur la ligne 211 au régime réel. Un loyer de box jamais reporté sur une déclaration se corrige comme tout loyer omis, année par année.
Le forfait de frais de gestion. Le garage loué au même locataire que le logement ne crée pas un second local. Le BOFiP retient, par local, « chaque bien donné en location, en ce compris ses dépendances immédiates dès lors qu’elles sont louées au même locataire que celui du local principal, même lorsque cette location donne lieu à plusieurs baux » (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 240).
La TVA. La location de l’emplacement est exonérée lorsqu’elle est étroitement liée à la location exonérée du logement (BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170). La section suivante détaille les quatre conditions.
Un cas n’est pas réglé par les textes lus : le garage loué au locataire d’un logement meublé. Pour la TVA, le § 170 vise aussi le local « meublé ou garni à usage d’habitation ». Pour la catégorie d’imposition du loyer du garage, aucun des paragraphes lus ne nomme cette situation, et cet article ne tranche pas.
La location d’un garage ou d’un parking est-elle soumise à la TVA ?
En principe oui, sauf si elle est étroitement liée à la location exonérée d’un logement ou d’un local. La loi exonère de TVA « les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules » (article 261 D du Code général des impôts, 2°, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026).
Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, en vigueur depuis le 15 février 2013, détaille le principe à son § 150. Les locations d’emplacements de stationnement sont exclues de l’exonération, et « elles sont donc imposables à la TVA, à titre obligatoire » :
- quelle que soit la nature du véhicule ;
- quels que soient les caractéristiques ou le type de l’emplacement loué (garages individuels, boxes, simples emplacements, en sous-sol ou en surface) ;
- que la location s’accompagne ou non de prestations commerciales annexes ;
- « quel que soit le statut juridique de la personne qui loue les emplacements (collectivités locales, sociétés commerciales, sociétés civiles ou simples particuliers, etc.) » ;
- quelle que soit la périodicité de la location (à l’heure, à la journée, au mois) ou son mode de rémunération.
Le texte nomme donc le simple particulier et la société civile. L’indivision n’y figure pas en toutes lettres.
Le § 160 annonce l’exception qui intéresse un bailleur privé : les locations d’emplacements « étroitement liées à celles, elles-mêmes exonérées, de biens immeubles destinés à un autre usage (habitation ou professionnel) ». Le § 170 en donne le champ. La location d’un emplacement « est exonérée dès lors qu’elle est étroitement liée à la location, elle-même obligatoirement exonérée, d’un local » de l’une de ces trois sortes : nu à usage d’habitation, nu à usage professionnel lorsque l’option pour la TVA n’a pas été exercée, meublé ou garni à usage d’habitation.
Le § 180 en fixe les conditions. Il vise l’emplacement lié à la location, non soumise à la TVA, d’un local « destiné à un autre usage », expression que le § 160 traduit par « habitation ou professionnel ». L’exonération joue « dès lors que les conditions suivantes sont réunies » :
- les emplacements sont situés dans le même ensemble immobilier ;
- ils sont donnés en location par le même bailleur ;
- ils sont pris en location par le même locataire ;
- ils sont « l’accessoire des locaux à usage d’habitation ou professionnel, qui constituent l’objet principal du bail ».
Le paragraphe ajoute que « l’existence de baux ou de loyers distincts ne s’oppose pas par elle-même à ce que cette condition puisse être satisfaite ». Ces quatre conditions valent pour le logement : le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 renvoie, pour les emplacements liés à un logement meublé, aux « conditions exposées » aux § 170 et 180. Le texte ne définit pas l’« ensemble immobilier ».
| Situation | Ce que les textes écrivent sur la TVA | Source |
|---|---|---|
| Garage loué avec un logement nu, au même locataire, dans le même ensemble immobilier, et accessoire du logement | Exonéré : les quatre conditions sont réunies | BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, § 170 et § 180 |
| Même cas, avec un bail et un loyer distincts pour le garage | Les baux ou loyers distincts ne s’opposent pas par eux-mêmes au caractère accessoire | § 180 |
| Garage loué avec un logement meublé | Exonéré dans les mêmes conditions | § 170 ; BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, § 120 |
| Box ou place loué seul, à une personne qui n’est pas votre locataire | Imposable à la TVA à titre obligatoire, la franchise en base dispensant du paiement sous ses plafonds | CGI, art. 261 D, 2° ; § 150 |
| Garage loué à votre locataire, mais hors de l’ensemble immobilier du logement | La première condition du § 180 manque, et le BOFiP n’écrit l’exonération que lorsque les quatre sont réunies. Il ne définit pas l’« ensemble immobilier » | § 180 |
Le BOFiP BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, dans sa version du 7 août 2024, confirme les deux branches : son § 50 rappelle l’exclusion, son § 120 l’exonération des emplacements liés à un logement meublé exonéré.
Qui est concerné ? La loi soumet à la TVA les prestations de services effectuées à titre onéreux « par un assujetti agissant en tant que tel », et tient pour assujetties les personnes qui exercent de manière indépendante une activité économique, « quels que soient le statut juridique de ces personnes, leur situation au regard des autres impôts et la forme ou la nature de leur intervention » (articles 256 et 256 A du Code général des impôts, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2026). Être imposé en revenus fonciers ne fait donc pas sortir de la TVA.
Qu’est-ce que la franchise en base, et que devez-vous écrire sur la facture ou la quittance ?
La franchise en base est le régime qui dispense de la TVA les assujettis dont le chiffre d’affaires reste sous des plafonds fixés par la loi. Elle est de droit, et elle concerne « l’ensemble des assujettis établis en France », « quelle que soit leur forme juridique » (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 5 et § 20, version du 1er juillet 2026).
Les plafonds sont écrits à l’article 293 B du Code général des impôts. La version en vigueur le 10 octobre 2026, applicable depuis le 1er mars 2025, contient ce tableau :
| Période | Chiffre d’affaires national total | Dont prestations de services autres que ventes à consommer sur place et hébergement |
|---|---|---|
| Année civile précédente | 85 000 € | 37 500 € |
| Année en cours | 93 500 € | 41 250 € |
Le dernier texte à avoir modifié cet article est la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025, et le BOFiP mis à jour le 1er juillet 2026 reprend ces quatre montants (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 130 et § 140). Une loi de finances peut les changer : relisez l’article en vigueur avant de vous y fier. Lorsqu’un plafond de l’année en cours est dépassé, la franchise cesse de s’appliquer aux opérations réalisées à compter de la date du dépassement (article 293 B, II).
Trois précisions comptent pour un bailleur.
Le chiffre d’affaires est celui de la personne, pas celui du box. Le chiffre d’affaires de référence est le total annuel hors TVA des livraisons de biens et des prestations de services réalisées en France (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 180). Un bailleur qui exerce par ailleurs une activité indépendante soumise à la TVA ne peut donc pas raisonner sur ses seuls loyers de parking. Le sort des loyers exonérés d’un logement loué nu par le même bailleur n’est pas écrit en toutes lettres. Le BOFiP écarte du chiffre d’affaires les prestations de services exonérées, « autres que celles mentionnées au B du I de l’article 293 D du CGI » (§ 230). Or ce B compte « le montant des opérations immobilières […] qui n’ont pas le caractère d’opérations accessoires » (article 293 D du Code général des impôts, I, B, 5°). Aucun texte lu ne dit si des loyers d’habitation exonérés sont de telles opérations. Si vos loyers nus approchent les plafonds, posez la question avant de vous croire en franchise.
Le plafond à surveiller est celui des prestations de services. La loi range parmi les prestations de services toutes les opérations qui ne sont pas des livraisons de biens, c’est-à-dire qui ne transfèrent pas « le pouvoir de disposer d’un bien corporel comme un propriétaire » (article 256 du Code général des impôts, II et IV). Une location n’opère pas ce transfert. Le § 150 du BOFiP range d’ailleurs sous la limite de 37 500 € les exploitants de terrains de camping « qui ne procèdent qu’à des locations d’emplacements ». Le parking n’y est pas nommé : appliquer 37 500 €, et 41 250 € en cours d’année, est la lecture qui découle de la définition légale, et c’est aussi la plus prudente des deux.
La franchise ne couvre pas une activité non déclarée. L’article 293 BA du Code général des impôts en exclut les assujettis qui exercent une activité occulte (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 40).
La franchise a une contrepartie. L’assujetti en franchise ne peut déduire aucune TVA sur ses dépenses (article 293 E du Code général des impôts, I). Il peut y renoncer à tout moment en optant pour le paiement de la TVA (BOI-TVA-DECLA-40-10-10, § 20).
Sur le document remis au locataire, l’article 293 E, II, pose deux règles. L’assujetti en franchise ne fait apparaître la TVA ni sur ses factures, ni sur ses notes d’honoraires, ni sur aucun autre document en tenant lieu. Et lorsqu’il délivre un tel document, celui-ci doit comporter la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ».
Faut-il une facture ? Le BOFiP BOI-TVA-DECLA-40-10-20, dans sa version du 1er juillet 2026, distingue selon le locataire. Le bailleur en franchise délivre une facture lorsque le locataire est un autre assujetti ou une personne morale non assujettie. En revanche, « aucune facture n’est requise du point de vue de la TVA pour les opérations réalisées à destination de personnes non assujetties » (§ 50). Pour un locataire particulier, la TVA n’impose donc pas de facture. Le texte ne contient pas le mot quittance, et ne dit pas si elle est un « document en tenant lieu » : y porter la mention est une précaution, pas une obligation écrite.
Le même BOFiP décrit les formalités des bénéficiaires de la franchise, sans nommer le bailleur d’un parking :
- ils se font connaître auprès du service des impôts des entreprises, par une déclaration d’existence souscrite dans les quinze jours du début d’activité auprès du guichet des formalités des entreprises (§ 310) ;
- ils n’ont pas d’autre obligation déclarative en matière de TVA, hors acquisitions intracommunautaires et importations (§ 310) ;
- ils tiennent un registre de leurs achats et un livre-journal de leurs recettes, appuyés des pièces justificatives (§ 290).
Une date est à connaître. L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de la TVA du Code général des impôts vers le code des impositions sur les biens et services (CIBS). Ce transfert était prévu le 1er septembre 2026. L’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 l’a reporté au 1er janvier 2027 (rescrit BOI-RES-TVA-000253, version du 7 octobre 2026). Au 10 octobre 2026, les articles 256, 256 A, 261 D et 293 B du Code général des impôts sont donc toujours en vigueur, et le restent jusqu’au 31 décembre 2026.
Ce que le rescrit et Légifrance écrivent pour la suite :
- la recodification est faite à droit constant, et les commentaires du BOFiP restent opposables ;
- les plafonds de la franchise passent à l’article L. 233-9 du CIBS, avec les quatre mêmes montants dans la version à venir lue le 10 octobre 2026 ;
- l’emplacement de stationnement est nommé à l’article L. 231-26 du CIBS, parmi les biens écartés du paragraphe consacré aux locations d’immeubles autres que des logements ;
- sur les factures, les renvois au Code général des impôts restent possibles jusqu’au 30 juin 2028 ;
- le II de l’article 293 E, qui porte la mention de facture, est maintenu en vigueur jusqu’à sa reprise par un texte réglementaire.
Cet article n’a pas relu tout le livre II du CIBS. Il ne commente pas la rédaction nouvelle, et devra être relu en janvier 2027.
Quelles charges déduire pour un simple box ?
Au régime réel, un box suit les règles communes des revenus fonciers : aucune liste de charges ne lui est propre dans les textes lus. Au micro-foncier, rien ne se déduit en plus de l’abattement de 30 % (BOI-RFPI-DECLA-10, § 160).
| Charge payée dans l’année | Ligne de la n° 2044 (millésime 2026) | Point d’attention |
|---|---|---|
| Taxe foncière, pour la part qui reste à votre charge | 227 | Voir ce que la ligne 227 exclut |
| Appels de fonds versés au syndic | 229 | Régularisation l’année suivante |
| Prime d’assurance du bien | 223 | Sans objet si vous n’en payez pas |
| Réparation ou entretien (porte, serrure, étanchéité) | 224 | Factures payées dans l’année |
| Frais de gestion courants | 222 | Forfait de 20 € par local |
| Intérêts et frais d’emprunt | 250 | Ligne séparée des autres charges |
Le forfait de la ligne 222 mérite une phrase. Plusieurs emplacements « situés à la même adresse et loués par un même bailleur à un même preneur » forment un seul local, lorsqu’ils ne sont pas les annexes d’un local d’habitation (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 240). Pour des boxes loués à des preneurs différents, le nombre de forfaits n’est écrit nulle part : l’article sur le décompte des locaux pour les 20 € de frais de gestion expose ce que le texte dit et ce qu’il laisse ouvert.
Les appels du syndic obéissent à un mécanisme en deux temps, décrit dans l’article sur la déduction puis la régularisation des provisions de copropriété. Les intérêts d’un prêt contracté pour acheter le box suivent les règles expliquées dans l’article sur le sort particulier des intérêts d’emprunt.
Si vous êtes redevable de la TVA sur vos loyers, recettes et dépenses se retiennent pour leur montant hors TVA (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 170 à § 190). Le BOFiP vise les bailleurs « redevables de la TVA, de plein droit ou sur option ». La TVA que vous payez vous-même sur des travaux relève d’un autre sujet : celle des travaux d’un logement est traitée dans l’article sur le taux réduit et l’attestation à remettre à l’artisan, et celle d’un autre bail nu qui rencontre la TVA dans l’article sur les travaux du bailleur d’un local commercial.
Plusieurs boxes : à partir de quand le micro-foncier ne s’applique-t-il plus ?
Le micro-foncier cesse de s’appliquer lorsque le revenu brut foncier total de votre foyer dépasse 15 000 € sur l’année. Le nombre de boxes ne compte pas : c’est le total qui décide.
Trois règles de calcul sont écrites dans le BOI-RFPI-DECLA-10.
- Tous les biens s’additionnent. Il est fait masse de l’ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal (§ 90). Les loyers des boxes s’ajoutent à ceux d’un appartement loué nu, et à votre quote-part des loyers d’une société immobilière dont vous êtes associé.
- La limite ne se proratise pas. Elle « n’a pas à être appréciée prorata temporis » (§ 110). Un box loué six mois ne ramène pas le seuil à 7 500 €.
- La TVA ne compte pas dans le seuil. Lorsque le propriétaire-bailleur est redevable de la TVA, « la limite de 15 000 € doit être appréciée hors TVA » (§ 100).
Au-delà du seuil, le régime réel et la déclaration n° 2044 s’imposent. En dessous, le micro-foncier reste le régime de droit, et le réel une option de trois ans.
Le seuil du micro-foncier et les plafonds de la franchise de TVA sont deux mesures distinctes. Le premier porte sur les revenus fonciers du foyer. Les seconds portent sur le chiffre d’affaires de l’assujetti. Franchir l’un ne dit rien de l’autre.
Devez-vous payer la CFE pour un garage loué ?
Pas dans le cas courant : la location conclue pour une durée suffisante, sans service, relève de la gestion du patrimoine privé. Le BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-30, en vigueur depuis le 30 juin 2014, traite les garages à son § 190. Ces locations « ne sont pas imposables à la CFE lorsqu’elles sont conclues pour une durée suffisante et lorsqu’elles ne s’accompagnent d’aucune autre prestation qu’un simple gardiennage et entretien des locaux ».
Le même paragraphe écrit deux cas inverses. Les locations de garages sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE) « si elles sont consenties pour une courte durée (moins d’un mois par exemple) ou si elles sont assorties de certaines prestations de services (lavage, distribution de carburant, réparation, etc.) ». Et les garages qui ne sont pas une dépendance de l’habitation y sont soumis, quelle que soit la durée de la location et avec ou sans services, lorsque les recettes brutes hors taxes ou le chiffre d’affaires tirés de cette activité atteignent 100 000 €.
Ce seuil est celui de toute location nue autre que d’habitation. Le § 40 de la même page écrit que la CFE n’est pas due lorsque l’activité de location d’immeubles nus rapporte, sur la période de référence, des recettes brutes hors taxes inférieures à 100 000 €. Le seuil s’apprécie au niveau du redevable, quel que soit le nombre de biens loués, sans déduction d’aucune charge (§ 110 et § 140). Le BOFiP ne dit pas en toutes lettres si ce seuil protège aussi la location de courte durée ou assortie de services.
Le fonctionnement de ce seuil pour un local commercial, un bureau ou une société civile est détaillé dans la cotisation foncière du bailleur de locaux nus, hors garages.
Louer son garage à sa propre entreprise ou par une SCI : même déclaration ?
La catégorie reste celle des revenus fonciers dans le cas que le BOFiP décrit, celui de l’exploitant individuel. Lorsqu’un bien de son patrimoine privé est affecté à son activité industrielle, commerciale ou artisanale, « le loyer fictif constitue une charge du résultat professionnel », et l’exploitant déclare « le revenu fictif correspondant, dans la catégorie des revenus fonciers » (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 100). Le texte parle d’un loyer fictif : il ne décrit pas un bail. Le garage loué à une société dont vous êtes associé n’est pas nommé par les paragraphes lus.
Pour une SCI qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, le résultat se calcule au niveau de la société, comme l’explique l’article sur la déclaration d’une SCI et la part de chaque associé. L’associé ne relève du micro-foncier que s’il loue aussi un bien nu en direct (BOI-RFPI-DECLA-10, § 50). Côté TVA, la forme sociale ne change ni le principe d’imposition ni l’accès à la franchise.
Exemple chiffré : deux boxes loués, micro-foncier et régime réel comparés
L’exemple qui suit est un cas d’école, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel.
Un bailleur possède deux boxes dans la même résidence. Il n’y loue ni logement ni local professionnel. En 2025, il loue les deux boxes à la même entreprise artisanale, 90 € par mois chacun, sans aucun service. Il n’a pas d’autre revenu foncier ni d’autre activité indépendante.
Recettes. 2 × 90 € × 12 = 2 160 € de loyers encaissés.
Au micro-foncier. Il porte 2 160 € case 4BE. L’abattement de 30 % représente 648 €. Le revenu foncier imposable est de 1 512 €.
Au régime réel. Il dépose une déclaration n° 2044, avec les charges suivantes, payées en 2025 :
| Poste | Ligne | Montant |
|---|---|---|
| Loyers encaissés | 211 | 2 160 € |
| Taxe foncière restant à sa charge | 227 | 310 € |
| Appels de fonds versés au syndic | 229 | 240 € |
| Prime d’assurance | 223 | 60 € |
| Forfait de gestion : deux emplacements, même adresse, même preneur, donc un seul local | 222 | 20 € |
| Total des charges | 240 | 630 € |
| Résultat | 263, puis 420 | 1 530 € |
Dans cette hypothèse, les deux régimes donnent presque le même revenu imposable : 1 512 € contre 1 530 €. Si le bailleur payait en plus 420 € d’intérêts d’emprunt, portés ligne 250, le résultat au réel tomberait à 1 110 €. L’option pour le réel l’engagerait alors pour trois ans. Pour tester vos propres montants, vous pouvez refaire le calcul avec le simulateur du site.
La TVA. Les deux boxes ne sont liés à la location d’aucun logement ni d’aucun local : leur location entre dans le principe d’imposition du § 150. Avec 2 160 € de recettes et aucune autre activité, le chiffre d’affaires de ce bailleur reste très en dessous des plafonds de l’article 293 B en vigueur le 10 octobre 2026, y compris celui de 37 500 €. La franchise en base s’applique de droit : il ne facture aucune TVA et n’en déduit aucune sur ses charges. Son locataire étant une entreprise, il lui délivre des factures, qui portent la mention prévue par l’article 293 E. Les formalités écrites au § 310 du BOI-TVA-DECLA-40-10-20 le concernent.
La variante que les textes ne règlent pas. Si les deux boxes étaient loués à deux preneurs différents, le nombre de forfaits de la ligne 222 ne serait pas écrit. L’écart serait de 20 €.
Ce que cet article ne tranche pas
Six points restent ouverts, parce qu’aucun des textes lus ne les règle en toutes lettres :
- la prise en compte des loyers exonérés d’un logement loué nu dans le chiffre d’affaires comparé aux plafonds de la franchise ;
- la notion d’« ensemble immobilier », donc le sort du garage loué à votre locataire à une autre adresse que le logement ;
- la catégorie d’imposition du garage loué au locataire d’un logement meublé ;
- le statut de la quittance de loyer au regard de la mention de l’article 293 E ;
- l’application du seuil de 100 000 € de la CFE à une location de garage de courte durée ou assortie de services ;
- le nombre de forfaits de gestion pour des boxes loués à des preneurs différents.
Le plafond de 37 500 € retenu pour la franchise est une lecture de la définition légale des prestations de services : aucun texte lu ne nomme le parking à cet endroit.
Cet article ne traite pas non plus les obligations d’un bailleur qui a dépassé les plafonds et paie la TVA, ni le taux applicable, ni la taxe foncière elle-même au-delà de sa ligne de déduction, ni la récupération de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur le locataire d’un garage.
Les textes lus sont les BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-10-10, BOI-RFPI-CHAMP-10-30, BOI-RFPI-DECLA-10, BOI-RFPI-BASE-10-10, BOI-RFPI-BASE-20-10, BOI-BIC-CHAMP-60-20, BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, BOI-TVA-DECLA-40-10-10, BOI-TVA-DECLA-40-10-20, BOI-RES-TVA-000253 et BOI-IF-CFE-10-20-30, les articles 14, 29, 32, 256, 256 A, 261 D, 293 B, 293 BA, 293 D et 293 E du Code général des impôts, les articles L. 231-26 et L. 233-9 du CIBS, les déclarations n° 2042 et n° 2044 millésime 2026 et la notice de la n° 2044. Une réponse ministérielle ou une décision de justice non reprise dans ces documents peut exister : cet article ne prétend pas l’avoir cherchée partout.
Pour une réponse qui engage l’administration sur votre situation, posez la question par écrit à votre service des impôts, depuis la messagerie de votre espace en ligne. Si vous exercez déjà une activité soumise à la TVA, interrogez d’abord le service qui gère votre dossier professionnel.