Au plus tard le 31 décembre 2026 : réclamez pour la taxe foncière de 2025 si votre logement locatif a atteint en 2025 trois mois de vacance indépendante de votre volonté. C’est la dernière date que donne l’article R*196-5 du livre des procédures fiscales. Si la vacance a commencé fin 2025 et n’a atteint trois mois qu’en 2026, retenez la même date pour la taxe de 2025, par prudence : le texte et l’exemple officiel ne donnent pas le même jour, comme expliqué plus bas. Pour la taxe de 2026, quand la vacance atteint trois mois en 2026, le délai court jusqu’au 31 décembre 2027, et une décision citée par le BOFiP, rendue sur un immeuble inexploité, admet la réclamation dès la réception de l’avis si les trois mois sont déjà écoulés (BOI-IF-TFB-50-20-30, § 260). Cette date ne vaut que pour la réclamation : sans demande de sursis, l’avis se règle à son échéance.
L’avis de taxe foncière arrive à l’automne, et il ne tient aucun compte des mois où votre logement n’a rien rapporté. Le locataire est parti, l’annonce est en ligne, personne ne signe. La taxe, elle, est due pour l’année entière.
Il existe une porte de sortie : le dégrèvement pour vacance de l’article 1389 du code général des impôts. Il ne s’obtient jamais d’office. Il se réclame, avec des preuves, et avant une date précise.
Un point de méthode. Chaque règle citée ici renvoie au texte où elle a été lue le 10 octobre 2026. Le commentaire administratif central, le BOFiP BOI-IF-TFB-50-20-30, date du 6 juillet 2016 et reste la version en vigueur : il a été confronté à l’article 1389 actuel, dont le I et le II correspondent toujours à ce qu’il commente. Six des décisions de justice qu’il résume ont été lues en texte intégral sur Legifrance ; les autres, plus anciennes, ne sont citées que d’après ce résumé, et la phrase le signale. Quand une affirmation relève d’une lecture et non de la lettre d’un texte, elle le dit. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé.
Un logement destiné à la location et resté vide donne-t-il droit à un dégrèvement de taxe foncière ?
Oui, dans un cadre étroit : le logement doit être normalement destiné à la location, et sa vacance doit remplir trois conditions à la fois.
La règle de départ va dans l’autre sens. L’administration le rappelle sur sa page « J’ai reçu un avis d’imposition à la taxe foncière pour une maison inoccupée ou vacante » (modifiée le 30 mars 2026) : la taxe foncière « est due, que les locaux soient occupés ou vacants ».
L’exception figure à l’article 1389 du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 25 juillet 2020. Son I ouvre le dégrèvement « en cas de vacance d’une maison normalement destinée à la location ». Le même texte vise un second cas, l’immeuble à usage commercial ou industriel inexploité, traité plus bas.
Le mot « maison » ne doit pas vous arrêter. Le BOFiP BOI-IF-TFB-50-20-30 précise, à son § 20, que le texte vise les immeubles destinés à être loués à usage d’habitation, « qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement » (réponse ministérielle Lepeltier n° 31171, JO Sénat du 21 juin 2001).
Ce même § 20 pose trois exigences préalables, avant même les conditions de la loi. Le logement doit être destiné à être loué à usage d’habitation. Il doit être effectivement offert à la location (le texte écrit : « effectivement offerts à la location »). Et il doit connaître « une interruption de l’occupation » dont il était l’objet.
La vacance elle-même a une définition matérielle. Selon le § 20, on ne considère comme vacante qu’une maison « ne renfermant aucun mobilier » ou ne contenant qu’un mobilier notoirement insuffisant pour en permettre l’occupation. À l’inverse, « une maison louée ne peut en aucun cas être considérée comme vacante », même si le locataire ne l’occupe pas. Le même paragraphe précise que l’absence de versement des loyers par des occupants restés dans les lieux est sans influence. Un impayé n’ouvre donc pas ce dégrèvement.
Un mot sur le III du même article, pour ne pas s’y tromper. Il étend le dégrèvement à des logements « attribués sous conditions de ressources », vacants depuis plus de trois mois, appartenant à un organisme d’HLM ou à une société d’économie mixte, dans un immeuble destiné à être démoli ou à recevoir des travaux subventionnés. Il ne concerne pas un bailleur privé.
Ce dégrèvement n’a rien à voir avec la taxe sur les logements vacants, qui est un autre impôt : le sien se traite dans l’article sur la taxe sur les logements vacants pendant un chantier.
Quelles sont les trois conditions à réunir ?
La vacance doit être indépendante de votre volonté, durer trois mois au moins, et toucher tout l’immeuble ou une partie qui peut être louée séparément. La loi parle d’une « triple condition » (CGI, art. 1389, I) : les trois sont cumulatives.
| Condition | Ce que le texte exige | Référence |
|---|---|---|
| Vacance indépendante de votre volonté | Logement entretenu, offert à la location, sans preneur « dans des conditions normales » malgré vos démarches | BOFiP, § 90 |
| Durée | Trois mois au moins, sans interruption | CGI, art. 1389, I ; BOFiP, § 230 |
| Étendue | Totalité de l’immeuble, ou partie susceptible de location séparée | CGI, art. 1389, I ; BOFiP, § 240 |
La troisième condition pose rarement de difficulté pour un appartement ou une maison loués d’un seul tenant. Elle écarte la pièce vide d’un logement par ailleurs occupé, qui ne se loue pas à part.
La deuxième se vérifie avec un calendrier. Le texte ne dit pas comment se comptent les trois mois. L’hypothèse retenue dans cet article est un décompte de date à date : c’est une lecture, pas une phrase du BOFiP.
La première est celle qui se discute. Ni la loi ni la doctrine ne publient de statistique sur les rejets. Mais le BOFiP consacre quatre paragraphes à cette seule condition pour les maisons vacantes (§ 100 à § 130), et presque toutes les décisions qu’il y cite le sont à l’appui d’un refus. C’est donc là que se joue un dossier.
Que veut dire « indépendante de votre volonté », et que devez-vous prouver ?
Cela veut dire que vous avez tout fait pour louer un logement en état de l’être, à des conditions normales, et que personne n’est venu. Le § 90 du BOFiP le formule ainsi : le dégrèvement ne doit être prononcé que pour des maisons « entretenues de manière à en permettre l’usage conformément à leur destination, et n’ayant pas trouvé preneur dans des conditions normales malgré les démarches effectuées par leur propriétaire ».
Cette phrase contient trois preuves à apporter.
- L’entretien. Le logement est en état d’être habité. Le § 100 écarte le dégrèvement lorsque le délabrement qui a rendu la location impossible vous est imputable, « dans son origine ou sa persistance ».
- Les démarches. La vacance dont l’origine et la prolongation tiennent au « défaut de recherches de nouveaux locataires » n’ouvre pas droit au dégrèvement (§ 110, citant CE, 26 février 1964, n° 59164).
- Les conditions normales. Lorsque la vacance provient des « exigences injustifiées du propriétaire quant aux conditions imposées aux éventuels preneurs », la demande est rejetée (§ 120, citant CE, 26 avril 1963, n° 58438).
Le BOFiP ne rapporte pas les faits de ces deux arrêts anciens, qui n’ont pas pu être lus. Il ne dit pas ce qu’est une exigence injustifiée. Y ranger un loyer nettement supérieur à ceux du quartier est une lecture raisonnable des mots « conditions normales », mais ce n’est pas écrit.
Une décision lue en entier montre le niveau d’exigence. La propriétaire d’un château proposé à la location toute l’année faisait valoir qu’elle avait adapté son offre, inséré des encarts publicitaires dans de nombreuses publications et baissé ses tarifs hors saison. Le Conseil d’État a jugé qu’elle n’établissait pas, par ces seuls éléments, que la vacance était indépendante de sa volonté, et a rejeté sa demande (CE, 14 avril 2008, n° 289978). Des annonces ne suffisent donc pas toujours. L’arrêt ne dit pas ce qui aurait suffi.
La doctrine ne publie pas non plus de liste de pièces. Celle qui suit est une méthode, construite sur les trois preuves du § 90.
- Le congé du locataire sortant ou l’état des lieux de sortie, qui date le début de la vacance.
- Le mandat de location confié à une agence, daté et signé.
- Les annonces, avec leur date de mise en ligne et le loyer demandé.
- Les échanges avec des candidats et les comptes rendus de visites.
- Le nouveau bail, qui date la fin de la vacance.
- Des photographies datées du logement, qui montrent son état et l’absence de meubles.
Ces pièces servent deux fois. Ce sont les mêmes qui établissent, pour l’impôt sur le revenu, que le logement vide restait destiné à la location et que ses charges demeurent déductibles : la règle est détaillée dans l’article sur les charges d’un logement resté vide. Elles comptent aussi si vous avez imputé un déficit sur votre revenu global et que le logement se retrouve vide avant le terme de l’engagement de location : voir la règle des trois ans en cas de vacance.
Un cas particulier figure au § 130 : l’occupation sans titre. Un logement squatté n’est pas vacant en principe. La doctrine admet d’étendre la notion de vacance à l’interruption de location, à trois conditions strictes : l’occupation a été rendue possible par un événement extérieur et non par le délaissement de l’immeuble, vous avez fait toutes diligences pour régulariser ou obtenir l’expulsion, et vous établissez avoir été dans l’impossibilité absolue de louer.
Le logement est vide parce que vous y faites des travaux : le dégrèvement tient-il ?
Non, si ce sont des travaux qui valorisent l’immeuble. Le § 100 du BOFiP l’écrit sans détour : « un immeuble vacant en raison de travaux d’agrandissement, de reconstruction ou de modifications intérieures, destinés à lui conférer une plus-value, ne saurait ouvrir droit au dégrèvement ».
Le BOFiP résume l’arrêt cité à l’appui par les mots « d’importants travaux d’agrandissement et de reconstruction, ayant d’ailleurs conféré une plus-value à l’immeuble ». L’arrêt lui-même, lu en entier, n’emploie pas ces mots. Il décrit le chantier : renforcement des structures, remplacement de parois en bois par des murs en briques et ciment, raccordement au tout-à-l’égout, et séparation du rez-de-chaussée et du premier étage en deux logements indépendants par un escalier extérieur. Le Conseil d’État relève que ces travaux ont « d’ailleurs apporté à l’immeuble une plus-value appréciable » et juge que la vacance n’était pas indépendante de la volonté du propriétaire (CE, 20 avril 1983, n° 36139). L’affaire portait sur l’ancienne contribution foncière, pour une maison en Martinique, au titre de 1978 : le texte appliqué était rédigé en des termes très proches de l’actuel article 1389.
La même décision pose la règle en une phrase : le dégrèvement n’est applicable, pour un immeuble auparavant donné en location, que si des circonstances indépendantes de la volonté du propriétaire « s’opposent à une nouvelle location ».
Le même paragraphe contient la situation inverse, et elle intéresse tout bailleur dont le logement a vieilli. Le mauvais état d’entretien « ne saurait à lui seul motiver le rejet d’une demande en dégrèvement », dès lors que le propriétaire « ne se refuse pas à faire effectuer les travaux, mais attend, pour les faire entreprendre, la conclusion d’un bail ou l’intervention d’un expert » chargé de les évaluer (CE, 19 décembre 1966, décision ancienne connue par le seul résumé du BOFiP). Les circonstances comptent : il s’agit d’un propriétaire qui diffère des travaux, pas d’un propriétaire qui a vidé le logement pour les réaliser.
| Votre logement est vide parce que | Dégrèvement | Paragraphe du BOFiP |
|---|---|---|
| Le locataire est parti et vous cherchez, sans succès, à des conditions normales | Possible, si les trois conditions sont réunies | § 90 |
| Il est en mauvais état, vous ne refusez pas les travaux mais attendez un bail ou une expertise pour les lancer | Le mauvais état ne suffit pas, à lui seul, à motiver un rejet | § 100 |
| Il est délabré, et ce délabrement vous est imputable | Non | § 100 |
| Vous l’agrandissez, le reconstruisez ou en modifiez l’intérieur pour lui donner une plus-value | Non | § 100 |
| Vous n’avez pas cherché de locataire | Non | § 110 |
| Vous imposez aux candidats des exigences injustifiées | Non | § 120 |
| Vous avez décidé de le démolir, ou vous le prêtez gratuitement | Non : il n’est pas destiné à la location | § 20 |
Entre la deuxième et la quatrième ligne, il reste une zone que le texte ne nomme pas : la remise en état entre deux locataires, sans agrandissement ni transformation. Peintures, sols, salle d’eau refaite à l’identique. Le § 100 ne la vise pas expressément. Une réponse ministérielle donne la tendance : le dégrèvement, dérogatoire, s’interprète strictement, et il est « notamment refusé lorsque la vacance est consécutive à des travaux susceptibles de conférer une plus-value à l’immeuble » (question n° 84549, JO AN du 2 novembre 2010). La même réponse refuse d’étendre le dégrèvement à « tous les locaux nécessitant des travaux importants pour les rendre habitables ». Un logement inhabitable n’obtient donc pas le dégrèvement du seul fait qu’il l’est.
Une dernière décision concerne l’achat d’un bien à rénover. Lorsqu’une société a acquis « en connaissance de cause » un immeuble ancien en mauvais état, vacant depuis plusieurs années, la prolongation de cette vacance ne peut être regardée comme indépendante de sa volonté (CE, 26 juillet 2006, n° 275155, repris au § 100). L’arrêt, lu en entier, porte sur un immeuble de Nice acheté en 1997 et resté vide de 1998 à 2000. Le juge retient que la société connaissait l’état et la situation du bien lors de l’achat, et qu’elle ne démontrait pas les diligences entreprises pour rendre les locaux propres à la location. L’espèce porte sur une société ; rien dans le raisonnement n’est propre à cette forme.
Les trois mois doivent-ils tomber la même année ?
Non : les trois mois doivent se suivre, mais ils peuvent chevaucher deux années. Le § 230 du BOFiP exige une vacance d’une « durée minimale de trois mois sans interruption », puis ajoute : « Cette période de trois mois peut d’ailleurs s’étendre sur deux années consécutives. »
Les trois mois n’ont donc pas à tenir dans une même année civile. Un logement vide du 10 novembre au 15 février remplit la condition de durée, alors qu’il n’a été vacant que sept semaines la première année.
Ce qui est exclu, c’est le cumul de périodes séparées. Deux vacances de deux mois, coupées par un bail de six mois, ne font pas trois mois « sans interruption ».
Le logement est en vente, ou n’a encore jamais été loué : même réponse ?
Aucun paragraphe lu ne traite ces deux cas pour un logement. Les réponses qui suivent sont donc des lectures du § 20, signalées comme telles. Les deux arrêts que ce paragraphe cite sur l’offre en location (CE, 13 mai 1957 et 15 juin 1959) sont anciens et n’ont pas pu être lus.
Le logement mis en vente. Le § 20 écrit que, pour ouvrir droit au dégrèvement, « la vacance doit s’appliquer à une maison offerte en location ». Un logement que vous proposez seulement à la vente n’est pas offert à la location : la lecture retenue ici est qu’il sort du dégrèvement. S’il est proposé à la fois à la vente et à la location, le texte ne tranche pas. Pour les immeubles commerciaux, la doctrine cite des refus motivés par la mise en vente (§ 60), mais ce paragraphe applique une autre condition, propre à ces immeubles.
Le logement jamais loué. Le § 20 parle d’immeubles qui connaissent « une interruption de l’occupation dont ils étaient l’objet ». Ces mots supposent une occupation antérieure, et l’arrêt du 20 avril 1983 raisonne lui aussi sur un immeuble « auparavant donné en location ». Aucun de ces textes n’écrit pour autant qu’un logement jamais loué est exclu. Pour un logement neuf ou tout juste rénové qui attend son premier locataire, le BOFiP ne dit ni oui ni non. Si vous êtes dans ce cas, la réclamation reste possible, mais son issue ne peut pas être déduite des textes lus.
Meublé, parking, local commercial : y avez-vous droit ?
Non pour le meublé, le saisonnier et le parking ; pour un local commercial, seulement si vous l’exploitiez vous-même.
| Bien vacant | Dégrèvement | Référence |
|---|---|---|
| Maison ou appartement loué nu à usage d’habitation | Oui, sous les trois conditions | CGI, art. 1389, I ; BOFiP, § 20 |
| Logement loué en meublé | Non | BOFiP, § 70 ; fiche F59 |
| Location saisonnière | Non, quels que soient les motifs de la vacance | BOFiP, § 20 |
| Garage, box, place de parking | Non | BOFiP, § 20 (CE, 30 mars 2007, n° 278540) |
| Logement de fonction | Non | BOFiP, § 20 |
| Local commercial loué nu, locataire parti | Non | CGI, art. 1389, I ; BOFiP, § 60 |
| Local commercial que vous exploitiez, ou loué avec son matériel | Possible, à d’autres conditions | BOFiP, § 60 et § 90 |
Le meublé. La fiche F59 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 25 septembre 2026, est nette : « Les locations saisonnières et les locations meublées ne sont pas concernées par ce dégrèvement. » Le BOFiP est moins direct. Son § 70 exclut « les maisons ou villas affectées en totalité ou en partie à la location en meublé », mais ce paragraphe est rangé sous le titre consacré à l’inexploitation des immeubles industriels ou commerciaux, et il ne nomme pas les appartements. Lire ce § 70 comme excluant tout logement meublé est donc une lecture ; c’est la fiche F59 qui l’écrit en toutes lettres.
Le saisonnier. Les immeubles affectés à la location saisonnière ne sont pas des maisons normalement destinées à la location (§ 20). L’arrêt repris, lu en entier, concernait un studio de station de montagne confié à une agence et « destiné à être loué de façon saisonnière » : le refus vaut quelles que soient les circonstances de l’absence de location (CAA Lyon, 31 décembre 1996, n° 95LY00205). Le même paragraphe cite la décision du château, déjà rencontrée plus haut. Louer pour de courtes durées ne suffit pas à exclure un bien, dès lors qu’il est proposé à la location tout au long de l’année (CE, 14 avril 2008, n° 289978). Mais ce n’est qu’une étape : dans cette affaire, la propriétaire a perdu sur la condition de vacance indépendante de sa volonté.
Le parking. Les emplacements de stationnement, « même lorsqu’ils sont situés sur un terrain aménagé au pied d’un immeuble d’habitation », n’ont pas le caractère de maison normalement destinée à la location (§ 20, reprenant CE, 30 mars 2007, n° 278540, rendu à propos des parkings d’un office d’HLM). Un box vide ne donne donc lieu à aucun dégrèvement pour vacance. Ses autres règles sont réunies dans l’article sur la déclaration d’un garage ou d’un parking loué seul.
Le local commercial. Ici la loi change de critère. Elle vise l’immeuble « utilisé par le contribuable lui-même à usage commercial ou industriel ». Le bailleur d’une boutique louée nue, dont le locataire a donné congé, n’exploitait rien lui-même : il ne peut pas prétendre au dégrèvement. La réponse ministérielle Bécot (n° 5908, JO Sénat du 22 mai 2003, reprise au § 60) répond exactement à ce cas, celui d’anciens commerçants retraités dont le locataire est parti. Elle n’admet le dégrèvement que si le propriétaire, avant l’arrêt de l’exploitation, utilisait lui-même l’immeuble ou donnait les locaux en location « munis du matériel nécessaire à leur exploitation ». Elle ajoute qu’il n’est pas envisagé de l’étendre aux « locaux nus à usage commercial ou industriel ». Pour ces murs loués nus, les règles de déduction sont décrites à part : travaux dans un local commercial loué nu.
Comment se calcule le dégrèvement, mois par mois ?
Par douzièmes entiers de la taxe de l’année : chaque mois retenu vaut un douzième, et un mois ne compte que s’il est retenu en entier.
La loi fixe les deux bornes. Le dégrèvement court « à partir du premier jour du mois suivant celui du début de la vacance », et « jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel la vacance […] a pris fin » (CGI, art. 1389, I). Le § 290 du BOFiP en tire la méthode : un calcul « par douzièmes entiers ».
Deux conséquences pratiques.
- Le mois du départ ne compte pas. Pour un locataire sorti le 10 novembre, le premier mois retenu est décembre.
- Le mois de la relocation compte en entier. Pour un bail qui démarre le 15 février, février est retenu jusqu’à son dernier jour.
Le dégrèvement ne se limite pas à la taxe foncière elle-même. Il « s’étend aux taxes annexes assises sur les mêmes bases », dont la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (§ 280). La page d’impots.gouv.fr le confirme.
Jusqu’à quelle date réclamer, et faut-il refaire la demande chaque année ?
Au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle où la vacance atteint trois mois, et oui, une demande par année d’imposition.
Le délai vient de l’article R*196-5 du livre des procédures fiscales, auquel renvoie le II de l’article 1389. Les dégrèvements pour vacance « doivent être demandés au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance ou l’inexploitation atteint la durée minimum exigée ». Le § 260 du BOFiP ajoute que, si la vacance cesse en cours d’année, la demande se présente « également dans l’année suivant celle de la cessation ».
Vous n’êtes pas obligé d’attendre l’année suivante. Selon une décision citée au § 260, une réclamation présentée après la réception de l’avis, mais avant la fin de l’année d’imposition, est recevable dès lors que la vacance avait duré au moins trois mois au moment où elle a été introduite (CE, 9 janvier 1963). L’arrêt portait sur l’inexploitation d’un immeuble ; le BOFiP le cite pour l’ensemble du dégrèvement.
Une demande par année. Le § 270 rapporte une décision nette : la réclamation présentée par une société pour une année « ne la dispensait pas de présenter des réclamations pour les années suivantes », pendant lesquelles l’inexploitation de son entrepôt s’était prolongée (CE, 24 novembre 1997, n° 167737). L’arrêt, lu en entier, concernait un entrepôt resté inexploité de 1989 à 1991 : la réclamation faite pour 1989 ne valait pas pour 1990 et 1991. Le motif donné est le caractère annuel de la taxe foncière. Si votre logement reste vide sur deux avis, il faut deux réclamations.
Ce que chaque texte donne quand la vacance chevauche deux années. Prenez l’exemple de l’administration : un logement vide du 10 novembre de l’année N au 15 février de l’année N+1. Les trois mois ne sont atteints qu’en N+1.
- La lettre de l’article R*196-5 compte à partir de l’année où la durée minimale est atteinte, donc N+1. Elle conduit au 31 décembre N+2, sans distinguer la taxe de N de celle de N+1.
- L’exemple du § 290 du BOFiP, repris sur la page d’impots.gouv.fr modifiée le 30 mars 2026, prévoit le douzième de l’année N « sur demande présentée au cours de l’année N+1 », et les deux douzièmes de N+1 sur demande présentée au cours de N+2.
- Le délai général des impôts locaux, à l’article R*196-2 du même livre (version du 30 juillet 2026), court jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle. Pour la taxe de N, il donne aussi le 31 décembre N+1.
Pour la taxe de la première année, les textes ne donnent donc pas la même date, et aucune décision lue ne tranche entre eux. La conduite prudente est de retenir la plus proche, celle de l’exemple officiel : le 31 décembre de l’année qui suit l’année d’imposition. Ce choix est une précaution, pas une règle écrite.
Pour une vacance qui dure plusieurs années, l’article R*196-5 n’écrit pas de date pour la deuxième année et les suivantes. La même précaution s’applique : une réclamation par année d’imposition, chacune avant le 31 décembre de l’année qui la suit.
La forme. Les demandes se présentent « dans les formes prévues pour les réclamations ordinaires » (§ 270). L’administration désigne comme destinataire le centre des finances publiques « dont dépend la propriété » (impots.gouv.fr, page modifiée le 30 mars 2026) ; la fiche F59 écrit : le centre des impôts « du lieu de situation du logement ». Ce n’est donc pas forcément celui de votre domicile. Aucune des deux pages ne donne de liste de pièces à joindre. Les règles de forme sont celles décrites à propos d’un oubli de travaux, dans la partie qui explique comment se rédige une réclamation.
Le paiement. Aucune des pages lues sur ce dégrèvement n’écrit que la réclamation suspend le paiement de la taxe. Le texte général, l’article L277 du livre des procédures fiscales, ne permet de différer le paiement de la partie contestée que si vous l’avez expressément demandé dans la réclamation, en précisant le montant ou les bases du dégrèvement auquel vous estimez avoir droit. Au-delà de 4 500 € de droits contestés, des garanties doivent être constituées (LPF, art. R277-7). Aucun texte lu n’applique expressément ce sursis au dégrèvement pour vacance. Sans demande de sursis, réglez l’avis à son échéance : si le dégrèvement est accordé ensuite, il porte sur une taxe déjà payée.
Vous avez acheté le logement vide en cours d’année : qui réclame, et à partir de quand ?
Vous, pour l’année de votre achat, mais seulement pour la période qui suit la vente. Le § 270 du BOFiP l’écrit : l’acquéreur d’un immeuble vendu en cours d’année « est habilité à réclamer le dégrèvement, pour l’année de son acquisition, sans mandat du vendeur », alors même que l’avis est établi au nom de ce dernier.
Deux limites encadrent ce droit.
- Rien avant la vente. Le dégrèvement ne peut pas être accordé à l’acquéreur pour une période antérieure à la vente, « même si l’immeuble était déjà vacant » à cette époque. Pour cette période, seul le vendeur ou son mandataire a qualité pour réclamer (§ 270).
- Un point de départ propre. Le début de la vacance s’apprécie par rapport à l’acquéreur, et le point de départ du dégrèvement est fixé « au 1er du mois suivant l’acquisition » (§ 290).
Le texte ne dit pas si les trois mois se comptent, pour l’acquéreur, à partir de la vente ou à partir du début réel de la vacance. La phrase du § 290 porte sur le calcul. La lecture prudente est de ne compter que les mois écoulés depuis l’achat.
Restent les conditions de fond, qui s’appliquent à vous comme à tout autre. Si vous achetez un logement vide pour le rénover lourdement avant de le louer, vous êtes dans le cas des travaux qui ferment le dégrèvement. La taxe foncière que l’acte met à votre charge au prorata est une autre question, traitée dans l’article sur les charges de la première année d’un bien acheté en cours d’année.
Dégrèvement de taxe foncière et taxe sur les logements vacants : est-ce la même vacance ?
Non. Ce sont deux impôts, deux articles du code et deux définitions de la vacance. Une réponse ministérielle l’écrit en toutes lettres : la vacance involontaire des articles 232 et 1407 bis du CGI « est différente » de la vacance indépendante de la volonté de l’article 1389, et ces notions « ne peuvent être harmonisées » (question n° 84549, JO AN du 2 novembre 2010).
La différence se voit sur les travaux. Pour la taxe sur les logements vacants, la doctrine admet qu’un logement qui ne peut être rendu habitable qu’au prix de travaux importants sort du champ de la taxe. Pour le dégrèvement de taxe foncière, la même réponse refuse d’en faire un cas d’ouverture. Un même chantier peut donc vous protéger d’un impôt sans rien changer à l’autre.
Un repère de calendrier : l’article 232 du CGI est abrogé au 1er janvier 2027 par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (art. 108), et une taxe sur la vacance des locaux d’habitation le remplace pour les impositions de 2027. L’article 1389, lui, n’est pas touché par cette réforme dans la version lue le 10 octobre 2026. Le seuil, les travaux retenus et le délai propres à cette autre taxe sont décrits dans l’article consacré à l’avis de taxe sur les logements vacants reçu pendant des travaux.
Que donne le calcul pour un appartement vide du 10 novembre au 15 février ?
Voici un exemple, repris de celui de l’administration et transposé à des dates récentes. Les montants de taxe sont choisis pour l’illustration : ce ne sont ni des montants de référence, ni une estimation de votre situation, et l’exemple ne préjuge pas de la décision du service.
Un bailleur loue nu un appartement. Le locataire rend les clés le 10 novembre 2025. Le mandat de location est signé le 12 novembre, l’annonce paraît le 14 au loyer du bail précédent. Le nouveau bail prend effet le 15 février 2026. L’avis de taxe foncière 2025 s’élève à 1 440 €, celui de 2026 à 1 500 €, taxe d’enlèvement des ordures ménagères comprise.
La vacance dure trois mois et cinq jours, à cheval sur deux années : la condition de durée est remplie (§ 230). Ce sont les dates mêmes de l’exemple officiel, qui conclut au dégrèvement.
| Année d’imposition | Mois retenus | Calcul |
|---|---|---|
| 2025 | Décembre : 1 douzième | 1 440 € ÷ 12 = 120 € |
| 2026 | Janvier et février : 2 douzièmes | 1 500 € ÷ 12 × 2 = 250 € |
Novembre ne compte pas, puisque le dégrèvement part du premier jour du mois suivant le début de la vacance. Février compte en entier, alors que le logement est reloué le 15.
Il faut deux réclamations, une par année. D’après l’exemple du § 290, le douzième de 2025 se demande au cours de l’année 2026, et les deux douzièmes de 2026 au cours de l’année 2027. Pour ce bailleur, la première échéance tombe donc le 31 décembre 2026 : c’est la date la plus proche parmi celles que donnent les textes, comme expliqué plus haut. Et puisque les trois mois sont atteints depuis le 10 février 2026, la décision citée au § 260 lui permet de présenter la seconde dès la réception de l’avis de 2026, sans attendre 2027. Ce dernier point applique un arrêt rendu sur un immeuble inexploité : c’est une lecture.
Changeons une donnée. Si le bail avait pris effet le 5 février 2026, la vacance n’aurait duré que deux mois et vingt-six jours. En comptant de date à date, la condition de durée ne serait pas remplie, et aucun douzième ne serait dû, pas même celui de décembre. Ce décompte est l’hypothèse de cet article : ni la loi ni le § 230 ne disent comment se comptent les trois mois.
Pour mesurer ce que cette même période sans loyer change à votre résultat foncier, vous pouvez refaire le calcul avec vos propres chiffres.
Ce que cet article ne remplace pas
Le dégrèvement pour vacance est une exception que l’administration interprète strictement, et chaque dossier s’apprécie sur ses pièces. Plusieurs points de cette page reposent sur une lecture et non sur un texte qui les tranche : le logement mis en vente, le logement jamais loué, la remise en état entre deux locataires, le décompte des trois mois, et la date limite exacte quand la vacance chevauche deux années ou se prolonge. Six décisions ont été lues en entier sur Legifrance (20 avril 1983, 31 décembre 1996, 24 novembre 1997, 26 juillet 2006, 30 mars 2007 et 14 avril 2008). Les autres, antérieures à 1970, ne sont connues que par le résumé qu’en donne le BOFiP, dont la version date du 6 juillet 2016.
Une question n’est pas traitée ici : que faire, dans la déclaration de revenus fonciers, d’une taxe foncière déjà portée en charge puis dégrevée. Les textes consultés sur les charges déductibles des revenus fonciers ne contiennent aucune phrase sur ce cas. Le BOI-RFPI-BASE-20-50 (§ 60) pose seulement que les impôts se déduisent lorsqu’ils ont été « effectivement payés au cours de l’année d’imposition », et la notice de la déclaration n° 2044 de 2026 ne mentionne le dégrèvement ni à sa rubrique 227 ni à sa rubrique 213. Posez la question à votre service des impôts au moment où le dégrèvement vous est accordé. Le reste de l’avis se lit dans l’article sur la ligne 227. Un rappel utile au passage : selon cette même notice, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères « n’est pas déductible des revenus fonciers », bien qu’elle figure sur l’avis.
Cet article ne fournit pas de modèle de lettre. Si le montant en jeu est important, ou si votre réclamation est rejetée, l’avis d’un avocat fiscaliste ou d’un expert-comptable reste la précaution utile avant d’aller plus loin.