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Déficit foncier : payez moins d'impôts grâce à vos travaux

Vous avez des revenus fonciers et un bien à rénover ? Le déficit foncier vous permet de déduire vos travaux de vos revenus imposables. Ici, pas de jargon : un guide clair, écrit à partir d'une vraie expérience de terrain, sourcé sur les textes officiels. Pour chiffrer un chantier tout de suite : le simulateur de déficit foncier, sans inscription.

Votre chantier ouvre-t-il droit au déficit foncier ?

Répondez à quelques questions. Vous recevez par e-mail les conditions qui s'appliquent à votre cas, celles qui peuvent bloquer, et les textes officiels correspondants. Gratuit, sans appel téléphonique.

Voir un exemple de vérification

Exemple fictif, pour un bien loué vide, tranche à 30 %, travaux d'isolation de 10 000 à 30 000 €, devis en main.

Ce qui s'applique à votre cas

  • Location vide : c’est le cadre du déficit foncier.
  • Les dépenses d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles (CGI, article 31, I, 1°, b). Pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond annuel peut être porté jusqu'à 21 400 €, sur option, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Il faut des travaux faits par des professionnels et deux diagnostics de performance énergétique, avant et après (pour les dépenses payées de 2023 à 2025, un devis accepté à partir du 5 novembre 2022).
  • À 30 %, chaque euro de déficit imputé sur le revenu global réduit votre impôt sur le revenu de 30 centimes au plus.
  • Le déficit imputable sur le revenu global est en règle générale plafonné à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Au-delà, l'excédent n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°).
  • Une dépense se déduit l'année où elle est payée, acompte compris, même si le chantier se termine plus tard (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).

À vérifier

  • Vous avez déjà des loyers de location vide. Si vous les déclarez au micro-foncier (jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an pour le foyer), aucun déficit n’est possible : seul le régime réel le permet, et l'option pour le réel vous engage trois ans, de façon irrévocable.
  • Avant de remplir la déclaration 2044, réunissez : les factures des travaux à votre nom, avec la date de paiement ; l'avis de taxe foncière ; les relevés de charges de copropriété ; le tableau d'amortissement du prêt, pour les intérêts ; et le montant des déficits reportés des années précédentes.

La règle qui vaut pour tous

  • Le logement doit rester loué vide jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le reprendre ou le laisser vide avant ce terme remet en cause l'avantage (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Un délai raisonnable entre deux locataires est admis si vous prouvez vos démarches pour relouer, et la loi prévoit quelques exceptions (invalidité, licenciement, décès).

Rédigé par Jérémy Chevalier, éditeur du site. Chaque point renvoie à un article vérifié aux sources officielles (BOFiP, CGI). Comment fonctionne la vérification.

Où en est votre projet ?

Les quatre dossiers du site

Par où commencer

Avant le 31 décembre

Ce qui se décide ou se règle avant la fin de l'année civile.

Votre situation

Les cas où la règle générale ne suffit plus : famille, société, copropriété, changement d'usage.

Rénover un bien ancien : régimes particuliers et financement

Les dispositifs qui s'ajoutent au déficit foncier ou le remplacent, et ce qui finance le chantier.

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