Simulateur revenus fonciers au réel : résultat et impôt, poste par poste

Comment le simulateur passe-t-il des loyers à l'impôt ?

• Revenu net foncier : loyers bruts moins le total des charges de la propriété (CGI, article 28). Si le résultat est négatif, c'est un déficit.
• Frais de gestion : 20 € par local, plus les frais payés à un tiers que vous saisissez (article 31, I, 1°, e). Le nombre de locaux se compte comme l'explique l'article sur la ligne 222.
• Provisions de copropriété : provisions payées moins la régularisation de l'année précédente, qui se soustrait (voir les provisions de copropriété).
• Déficit : les loyers couvrent d'abord les intérêts. La part hors intérêts s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € ; le surplus et la part liée aux intérêts se reportent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (article 156, I, 3°). Ce calcul est celui du simulateur de déficit foncier.
• Impôt : revenu imposable multiplié par votre tranche marginale, plus 17.2 % de prélèvements sociaux. Un déficit imputé réduit l'impôt sur le revenu et n'en génère aucun : il est affiché en négatif.

La liste des charges et leurs conditions sont détaillées dans l'article sur les charges déductibles, les travaux dans l'article sur les travaux déductibles et les intérêts dans l'article sur les intérêts d'emprunt.

Quatre exemples construits, calculés par la même fonction

Ces lignes sont des exemples construits pour illustrer le calcul, pas des cas vécus ni des relevés. Une année isolée, des loyers constants, la tranche marginale indiquée dans le tableau.

Le déficit n'est acquis que si le bien reste loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Pour le plafond, voir le plafond du déficit foncier ; pour le report, le report sur dix ans.

Quelles rubriques de la 2044 le récapitulatif reprend-il ?

Le récapitulatif suit la déclaration n° 2044 millésime 2026 (revenus de 2025, déposés en 2026) : lignes 211 et 215 pour les recettes, 221 à 230 pour les charges, 240 pour leur total, 250 pour les intérêts, 261 pour le résultat, puis, en cas de déficit, les lignes 431 à 433 et le bloc 435 ou 440 de la rubrique 430, et les cases 4BA, 4BB et 4BC de la déclaration n° 2042. Le formulaire des revenus de 2026, à déposer au printemps 2027, n'est pas paru : ses numéros de ligne peuvent différer et ne sont pas cités ici. Les intitulés sont abrégés ; la correspondance complète, ligne par ligne, est dans l'article sur la déclaration 2044.

Quelle est la méthode de calcul, et sur quelles sources ?

Le calcul applique les articles 28 à 31 du code général des impôts (revenu net foncier, revenu brut, charges de la propriété), l'article 156, I, 3° (déficit foncier) et les articles L136-6 et L136-8 du code de la sécurité sociale (prélèvements sociaux). Textes relus sur Légifrance le 9 novembre 2026 : article 28, article 29, article 31 (version en vigueur depuis le 21 février 2026), article 156 (version en vigueur depuis le 1^er juillet 2026), L136-6 et L136-8 (version en vigueur depuis le 27 juin 2026). Les numéros de ligne viennent de la déclaration n° 2044 et de sa notice, millésime 2026. Doctrine : BOI-RFPI-BASE-20-10 (frais de gestion) et BOI-RFPI-BASE-30-20 (déficit).

Ce que ce simulateur ne calcule pas

• Les déficits des années antérieures encore reportables (rubrique 450), qui viendraient réduire un revenu foncier imposable.
• Les recettes autres que les loyers (dépenses mises à la charge du locataire, subventions, indemnités d'assurance), les déductions spécifiques et les charges récupérables non récupérées au départ du locataire.
• Le plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € pour travaux de rénovation énergétique : voir le simulateur de déficit foncier.
• Le quotient familial, la décote, la CSG déductible, un changement de tranche du fait de l'imputation, et un revenu global insuffisant pour absorber le déficit.
• La déductibilité effective des montants saisis : le simulateur additionne ce que vous indiquez et ne vérifie ni la nature des travaux, ni le paiement dans l'année, ni le maintien de la location après un déficit.
• Les immeubles relevant de la 2044 spéciale, les parts de sociétés et les situations d'indivision.

Questions fréquentes

Comment se calcule le revenu foncier net au régime réel ?

Le revenu net foncier est égal à la différence entre le revenu brut et le total des charges de la propriété (CGI, article 28). Le revenu brut est constitué des loyers encaissés, majorés notamment des dépenses du propriétaire que le bail met à la charge du locataire (article 29). Les charges déductibles sont énumérées à l'article 31, I, 1° : réparation et entretien, primes d'assurance, provisions de copropriété, amélioration des locaux d'habitation, impositions, intérêts d'emprunt et frais de gestion. Le simulateur ne retient que les loyers comme recettes.

Combien se déduit au titre des autres frais de gestion ?

20 € par local, majorés des frais de gardes et concierges, de procédure et des rémunérations versées à un tiers pour la gestion, quand le propriétaire les supporte effectivement (CGI, article 31, I, 1°, e). Le forfait ne se complète pas : même si vos frais réels de correspondance ou de déplacement sont plus élevés, la doctrine n'admet aucun complément (BOI-RFPI-BASE-20-10, § 240). Ce qui constitue un local est détaillé dans l'article sur la ligne 222.

Pourquoi saisir une régularisation des provisions de copropriété ?

Les provisions payées au syndic se déduisent dans l'année du paiement, puis sont corrigées l'année suivante une fois les comptes approuvés : l'article 31, I, 1°, a quater du CGI parle de provisions « sous déduction » de celles de l'année précédente correspondant à des charges non déductibles. Sur la déclaration n° 2044 millésime 2026, la ligne 230 se soustrait du total des lignes 221 à 229 et ne s'ajoute pas. Saisissez ici le montant à réintégrer, tel que vous le calculez avec l'arrêté des comptes.

Quelle part du déficit s'impute sur le revenu global ?

La part due aux charges autres que les intérêts d'emprunt, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la part due aux intérêts s'imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°). Le plafond rehaussé jusqu'à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique n'est pas modélisé ici : voir le simulateur de déficit foncier.

Pourquoi 17,2 % de prélèvements sociaux, et sur quelle base ?

Les revenus fonciers sont assujettis à la contribution sur les revenus du patrimoine, assise sur le montant net retenu pour l'impôt sur le revenu (code de la sécurité sociale, article L136-6, I, a). Dans la version de l'article L136-8 en vigueur depuis le 27 juin 2026, le IV, 1° les maintient à la CSG de 9,2 %, alors que le 2° du I fixe 10,6 % pour les autres revenus du patrimoine. Le taux global de 17.2 % additionne la CSG de 9,2 %, la CRDS de 0,5 % et le prélèvement de solidarité de 7,5 % ; seule la part CSG a été relue dans le texte pour cette page. Un déficit ne génère aucun prélèvement social.

Pour comparer avec l'abattement forfaitaire : simulation micro-foncier ou réel et le guide complet.

Faire vérifier votre calcul

Le calcul ci-dessus reste accessible sans adresse e-mail. Le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend votre tranche d'imposition et le montant de vos travaux. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; voir Nos partenaires.