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LMNP, la location meublée non professionnelle

Le LMNP reste le régime le plus utilisé de l'investissement locatif, mais ses deux principaux arguments ont bougé coup sur coup : la plus-value depuis la loi de finances pour 2025, et les meublés de tourisme depuis la loi Le Meur. Voici ce que le statut vaut réellement en 2026.

Location meublée ou vide : quelles règles pour vos travaux ?

Le déficit foncier ne concerne que la location vide. Répondez à quelques questions : vous recevez par e-mail les règles qui s'appliquent à votre cas, avec les textes officiels. Gratuit, sans appel téléphonique.

Voir un exemple de vérification

Exemple fictif, pour un bien loué vide, tranche à 30 %, travaux d'isolation de 10 000 à 30 000 €, devis en main.

Ce qui s'applique à votre cas

  • Location vide : c’est le cadre du déficit foncier.
  • Les dépenses d'amélioration d'un local d'habitation sont déductibles (CGI, article 31, I, 1°, b). Pour une rénovation énergétique qui fait passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond annuel peut être porté jusqu'à 21 400 €, sur option, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027, le nouveau classement devant être justifié au plus tard le 31 décembre 2027. Il faut des travaux faits par des professionnels et deux diagnostics de performance énergétique, avant et après (pour les dépenses payées de 2023 à 2025, un devis accepté à partir du 5 novembre 2022).
  • À 30 %, chaque euro de déficit imputé sur le revenu global réduit votre impôt sur le revenu de 30 centimes au plus.
  • Le déficit imputable sur le revenu global est en règle générale plafonné à 10 700 € par an (hors intérêts d’emprunt). Au-delà, l'excédent n'est pas perdu : il se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°).
  • Une dépense se déduit l'année où elle est payée, acompte compris, même si le chantier se termine plus tard (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 40).

À vérifier

  • Vous avez déjà des loyers de location vide. Si vous les déclarez au micro-foncier (jusqu'à 15 000 € de loyers bruts par an pour le foyer), aucun déficit n’est possible : seul le régime réel le permet, et l'option pour le réel vous engage trois ans, de façon irrévocable.
  • Avant de remplir la déclaration 2044, réunissez : les factures des travaux à votre nom, avec la date de paiement ; l'avis de taxe foncière ; les relevés de charges de copropriété ; le tableau d'amortissement du prêt, pour les intérêts ; et le montant des déficits reportés des années précédentes.

La règle qui vaut pour tous

  • Le logement doit rester loué vide jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation. Le reprendre ou le laisser vide avant ce terme remet en cause l'avantage (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Un délai raisonnable entre deux locataires est admis si vous prouvez vos démarches pour relouer, et la loi prévoit quelques exceptions (invalidité, licenciement, décès).

Rédigé par Jérémy Chevalier, éditeur du site. Chaque point renvoie à un article vérifié aux sources officielles (BOFiP, CGI). Comment fonctionne la vérification.

Où en est votre projet ?

Qui est LMNP, et à partir de quand on ne l'est plus

Le statut de loueur meublé non professionnel s'applique dès lors qu'un logement équipé du mobilier obligatoire (décret du 31 juillet 2015, onze éléments) est loué, et que le foyer reste sous deux seuils cumulatifs : moins de 23 000 € de recettes annuelles, ou des recettes de location meublée inférieures aux autres revenus d'activité du foyer. Franchir les deux fait basculer automatiquement en LMP, avec des conséquences fiscales et sociales différentes. Le détail est dans les conditions du statut LMNP, et la frontière avec le professionnel dans LMNP ou LMP.

L'activité se déclare sur le guichet unique de l'INPI, qui délivre un numéro SIRET. C'est une formalité, mais elle est bloquante et mal documentée : obtenir son SIRET au guichet unique.

Micro-BIC ou régime réel : le seul vrai arbitrage

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, sous un seuil de 77 700 € pour les revenus 2023 à 2025, relevé à 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Il est imbattable de simplicité, et perdant dès que les charges réelles dépassent la moitié des loyers, ce qui est le cas courant avec un emprunt récent ou des travaux. Le régime réel ouvre la déduction des charges et surtout de l'amortissement. L'arbitrage complet, chiffres à l'appui : micro-BIC ou réel en LMNP. Attention au cas particulier des meublés de tourisme non classés, ramenés à un abattement de 30 % et un seuil de 15 000 € par la loi dite Le Meur : fiscalité du meublé de tourisme.

L'amortissement, et ce que la loi de finances 2025 lui a fait

L'amortissement est une charge comptable non décaissée : il réduit le résultat imposable sans sortie de trésorerie. Seuls le bâti et le mobilier s'amortissent, jamais le terrain, et l'article 39 C du CGI lui interdit de créer ou d'aggraver un déficit. C'est ce mécanisme qui permet à beaucoup de LMNP au réel d'afficher un résultat fiscal nul pendant des années.

Le changement majeur est à la sortie. Depuis l'article 84 de la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits minorent le prix d'acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 et y compris pour les amortissements pratiqués avant cette date. Autrement dit, une partie de l'économie d'impôt annuelle est reprise à la revente. Certaines résidences avec services (étudiantes, seniors, médico-sociales) en sont exclues. À lire avant d'arbitrer : la réintégration des amortissements et la plus-value à la revente.

Les charges et cotisations qu'on oublie de compter

Un LMNP au réel supporte une comptabilité, une liasse 2031, souvent une CFE, et parfois des cotisations sociales selon l'activité et les seuils. Ces coûts changent le rendement réel de l'opération plus souvent qu'on ne le croit : charges déductibles, déclaration 2031, CFE du LMNP et cotisations sociales.

LMNP, déficit foncier ou statut du bailleur privé ?

Les trois régimes ne visent pas le même bien ni le même profil. Le déficit foncier récompense les travaux sur un bien loué nu et agit sur le revenu global dès l'année de la dépense. Le LMNP lisse la fiscalité dans la durée par l'amortissement, au prix d'une reprise à la revente. Le statut du bailleur privé issu de la loi Jeanbrun rouvre à la location nue une déduction au titre de l'amortissement, déjà connue des régimes Périssol, Besson neuf et Robien, mais sous un périmètre étroit et un engagement de neuf ans. Les comparaisons frontales sont ici : LMNP ou déficit foncier, Jeanbrun face au LMNP et location nue ou meublée en 2026.

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