C’est une des questions les plus fréquentes du bailleur familial : je loge mon fils étudiant, ma fille qui démarre dans la vie ou mes parents vieillissants dans un appartement qui m’appartient, et je réalise des travaux. Est-ce que je peux les déduire ?
La réponse tient en une ligne de partage, et cette ligne n’est pas celle du lien de parenté. Elle est celle de la réalité de la location.
La ligne de partage : location réelle ou jouissance réservée
Le Code général des impôts pose une règle simple à l’article 15, II : « Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. »
La doctrine précise ce que « se réserver la jouissance » recouvre. Selon le BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50, c’est le cas lorsque le propriétaire, ou un membre de son foyer fiscal, occupe le logement, lorsqu’il le met gratuitement à la disposition d’un tiers sans y être tenu par un contrat, ou lorsqu’il laisse les locaux vacants.
Le paragraphe 60 du même document donne des exemples tirés de la jurisprudence, et deux d’entre eux concernent directement la famille. Le premier est l’appartement qu’un contribuable a mis gratuitement à la disposition de sa mère (CE, 16 janvier 1974, n° 82379). Le second mérite d’être lu en entier, parce qu’il est souvent cité de façon tronquée : c’est le logement qu’un contribuable a mis à la disposition de son fils, « dès lors que son propriétaire n’apporte pas la preuve du versement effectif d’un loyer et a déclaré n’avoir perçu pour cet immeuble aucun revenu foncier durant les années en litige » (CE, 24 novembre 1976, n° 96385).
La nuance est capitale. Ce n’est pas le fait de loger son fils qui emporte la jouissance réservée, c’est l’absence de loyer effectivement versé et déclaré. Le même paragraphe 60 le confirme a contrario dans un cas symétrique : une épouse séparée de biens qui loue à son mari par bail régulier, moyennant un loyer effectivement payé, est quand même regardée comme se réservant la jouissance, mais parce qu’elle habite elle-même le logement (CE, 16 janvier 1974, n° 82379 ; 8 octobre 1990, n° 81240). C’est bien l’occupation et la réalité du loyer qui commandent, pas le lien de parenté.
Le paragraphe 50 ajoute un dernier cas : le propriétaire est aussi censé se réserver la jouissance des logements « qu’il loue fictivement ».
La conséquence est énoncée au paragraphe 100 : l’exonération des revenus « a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles ». Autrement dit, prêter gratuitement un logement à un proche n’est pas neutre fiscalement. Vous ne déclarez aucun loyer, mais vous perdez la déduction de la taxe foncière, de l’assurance, des charges de copropriété non récupérables et surtout des travaux. Aucun déficit foncier n’est possible sur ce bien. Le prêt gratuit à un père ou à une mère soulève une autre question, celle de la pension alimentaire en nature, dont les conditions et les limites sont exposées à part : prêter un logement à un parent : la doctrine, l’arrêt qu’elle cite et la preuve du besoin.
Le raisonnement ne change pas lorsque le logement est détenu par une société civile plutôt qu’en direct : loger un associé gratuitement ferme la déduction de la même façon.
Louer réellement à un proche : ce que le régime réel autorise
À l’inverse, rien n’interdit de louer à un membre de sa famille qui ne fait pas partie du foyer fiscal. Un enfant majeur détaché, un parent, un frère ou une sœur peuvent être locataires. Dans ce cas, le bien suit le droit commun des revenus fonciers : les loyers sont imposables, et les charges de l’article 31, I, 1° du CGI sont déductibles, notamment les dépenses de réparation et d’entretien supportées par le propriétaire et les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation. Ces loyers se déclarent donc comme les autres, et la régularisation de loyers familiaux jamais déclarés obéit aux règles communes de prescription et de pénalités.
Un chantier lourd sur un tel logement peut donc produire un déficit foncier imputable sur le revenu global dans les conditions habituelles, avec le même plafond et le même engagement de location que pour un locataire inconnu. Si l’étape suivante consiste à donner à son enfant le logement qu’il loue, l’engagement de location attaché au déficit déjà déduit reste à surveiller.
Le point de vigilance porte sur le rattachement. Un enfant rattaché au foyer fiscal de ses parents est un membre de ce foyer au sens du paragraphe 50 : le logement qu’il occupe bascule alors dans la jouissance réservée, quel que soit le bail signé. Le détachement fiscal de l’enfant est donc un préalable, avec toutes les conséquences qu’il emporte par ailleurs sur le quotient familial et sur l’éventuelle déduction d’une pension alimentaire, arbitrage qui dépasse le cadre de cet article.
Le loyer minoré : la zone qui appelle de la prudence
C’est là que se situe le vrai risque, et c’est là que circulent le plus d’affirmations non sourcées.
La doctrine est nuancée. Le BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10 indique au § 420 que les prix stipulés dans les baux sont en principe retenus pour déterminer le revenu brut lorsque les immeubles font l’objet de baux réguliers. Le § 430 ajoute qu’un bail « ne saurait être écarté pour le seul motif qu’il comporterait un prix de loyer atténué ». Un loyer un peu inférieur au marché ne disqualifie donc pas la location par lui-même.
Mais le même paragraphe pose la limite, et il l’encadre par deux conditions cumulatives, à réunir toutes les deux pour que l’administration puisse majorer le loyer déclaré du montant de la libéralité consentie au locataire :
- le prix de la location doit être nettement inférieur à la valeur locative normale de l’immeuble loué ;
- le propriétaire n’est pas en mesure d’établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à la location de l’immeuble à son prix normal.
Le BOFiP prend soin de préciser que cette rectification s’opère « sous le contrôle du juge », et que la faculté ne vaut que pour des contrats à titre onéreux, ce qui exclut le prêt à usage ou commodat des articles 1875 à 1877 du code civil. Il indique aussi, et c’est directement utile, comment se reconstitue la valeur locative de référence : par comparaison avec les loyers pratiqués pour des immeubles analogues, ou par référence à la valeur locative cadastrale. Lorsque des loyers sont réglementés, l’administration ne peut pas retenir une évaluation supérieure aux plafonds autorisés.
Une phrase de ce paragraphe 430 vise expressément la situation de cet article : « Ces décisions ont le plus souvent été rendues dans des espèces où le bail était consenti à un membre de la famille du propriétaire. » Le contentieux du loyer minoré est, historiquement, un contentieux familial.
Le § 440 traite l’étage au-dessus. Un bail peut être écarté si son caractère anormal résulte de clauses inscrites au contrat, l’exemple donné étant l’obligation pour le locataire de prendre comme apprenti le fils du propriétaire, ou de circonstances de fait nettement établies. Et lorsque le bail est écarté en raison de son caractère fictif, le propriétaire est regardé comme s’étant réservé la jouissance de l’immeuble : aucun revenu n’est retenu, aucune charge n’est déduite. On revient à la case départ.
Une variante se présente aussi entre proches : le loyer réduit en échange de travaux réalisés par l’occupant. Elle obéit à des règles propres, côté recettes du bailleur, exposées dans un article distinct.
| Situation | Traitement fiscal | Charges et travaux |
|---|---|---|
| Logement prêté gratuitement à un proche | Jouissance réservée (CGI art. 15, II) | Non déductibles |
| Logement occupé par un enfant rattaché au foyer fiscal | Jouissance réservée (BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 50) | Non déductibles |
| Bail réel, loyer proche de la valeur locative, proche hors foyer fiscal | Revenus fonciers de droit commun | Déductibles |
| Bail réel, loyer légèrement atténué | Bail non écarté pour ce seul motif (BOI-RFPI-BASE-10-10 § 430) | Déductibles, sous réserve d’appréciation |
| Loyer nettement inférieur à la valeur locative normale, sans circonstance indépendante de la volonté du propriétaire | Revenu déclaré majorable du montant de la libéralité (§ 430) | Risque de remise en cause |
| Bail fictif, ou anormal par ses clauses ou par des circonstances de fait établies | Bail écarté ; si fictif, jouissance réservée (§ 440) | Non déductibles |
La doctrine ne raisonne pas en pourcentage : elle retient un critère qualitatif, le loyer « notoirement inférieur » à la valeur locative, apprécié au cas par cas sous le contrôle du juge. Les seuils de 10 % ou 15 % que l’on trouve sur de nombreux sites patrimoniaux ne renvoient à aucun texte identifié, et ils ne sont donc pas repris ici. Ce qui compte, en cas de contrôle, c’est la capacité à établir la valeur locative normale du secteur au moment de la signature du bail, avec les deux modes de preuve que le BOFiP admet lui-même, et à expliquer l’écart s’il y en a un.
Constituer le dossier au moment du bail, pas après
Une location familiale se juge sur pièces. Les éléments à réunir dès la signature, et à conserver avec les justificatifs de travaux, sont toujours les mêmes.
Un bail écrit et daté, conforme au régime de la location nue, avec un état des lieux. C’est la pièce qui distingue la location de la mise à disposition gratuite au sens du § 50.
Des comparables de loyer. C’est le mode de preuve que la doctrine désigne elle-même : la valeur locative peut être établie « par comparaison avec les loyers pratiqués pour des immeubles analogues » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 430). Des annonces du secteur pour un bien équivalent, capturées et datées au moment du bail, valent bien plus qu’une reconstitution tentée cinq ans plus tard. Si le loyer retenu est inférieur, c’est ce dossier qui permettra d’expliquer l’écart.
La preuve des encaissements. Un virement mensuel du locataire vers le compte du propriétaire, sur toute la durée du bail. Les compensations informelles entre un loyer non payé et une aide familiale versée en sens inverse sont exactement ce qui fait basculer un dossier.
Des quittances de loyer, délivrées comme à n’importe quel locataire.
La déclaration des loyers en revenus fonciers, chaque année, y compris les années où le résultat est déficitaire.
Ce dossier répond à la question fiscale du bailleur ; l’aide au logement de votre enfant locataire est une question distincte, traitée dans un article à part.
Quand le proche cesse de payer le loyer
C’est la suite logique d’une location familiale, et elle est rarement anticipée. Un enfant qui perd son emploi, un parent dont la retraite se réduit, et le loyer cesse d’être versé, sans que personne n’engage la moindre procédure. La situation est humainement compréhensible et fiscalement délicate.
Il faut ici corriger une idée répandue et fausse : non, un loyer non encaissé n’échappe pas automatiquement à l’impôt. La doctrine pose deux règles opposées, et c’est le comportement du bailleur qui décide laquelle s’applique.
Première règle, celle qui protège. Le propriétaire n’a pas à comprendre dans ses recettes les loyers non encaissés ou restés impayés « lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 140). Les deux conditions se cumulent. Les charges du bien restent alors déductibles, comme dans le cas d’un impayé ordinaire traité dans l’article sur les loyers impayés et charges non récupérées.
Seconde règle, celle qui coûte cher, et elle vise nommément la location familiale. « Les loyers que le bailleur a renoncé à encaisser doivent, en principe, être compris dans les recettes brutes […] dès lors qu’ils peuvent être regardés comme constitutifs d’un acte de disposition ou d’une libéralité au bénéfice du preneur. Ainsi, le propriétaire qui n’a pas effectivement perçu le loyer d’un immeuble donné en location à son fils doit être regardé comme ayant disposé en faveur de celui-ci du revenu correspondant à ce loyer lorsque le défaut de paiement ne résulte d’aucune circonstance indépendante de sa volonté » (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 70, citant CE, 23 novembre 1977, n° 98227). Le même paragraphe ajoute que le simple fait d’invoquer les difficultés de trésorerie du preneur, sans en justifier, ne suffit pas.
Autrement dit, un bailleur qui laisse son enfant cesser de payer sans rien faire peut se retrouver imposé sur des loyers qu’il n’a jamais touchés.
Le second risque se cumule au premier : la requalification : une location familiale où plus aucun loyer n’est versé pendant plusieurs années, sans mise en demeure, sans commandement de payer, sans aucune démarche de recouvrement, ressemble de moins en moins à une location et de plus en plus à une mise à disposition gratuite, qui relève alors du régime de la jouissance réservée (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50), avec la perte des charges déductibles qui l’accompagne (§ 100).
La différence entre les deux lectures tient à ce que le bailleur a fait, et c’est exactement le critère que retient la doctrine dans les deux cas : les « démarches nécessaires » du § 140, l’absence de « circonstance indépendante de sa volonté » du § 70. Un propriétaire qui envoie des relances écrites, qui met en demeure, qui engage une procédure ou qui signe un accord de plan d’apurement daté, se comporte en bailleur. Celui qui ne fait rien pendant trois ans risque à la fois d’être imposé sur des loyers qu’il n’a pas perçus et de voir la location elle-même requalifiée. Sur un dossier familial où l’impayé s’installe, conserver la trace écrite de chaque démarche est donc à la fois une précaution civile et une précaution fiscale.
Le cas particulier des dispositifs à contrepartie
La règle exposée ici est celle du régime réel de droit commun, celui qui ouvre le déficit foncier. Elle ne se transpose pas aux dispositifs qui accordent un avantage supplémentaire en échange d’engagements.
Trois exemples suffisent à montrer que les règles ne se recopient pas d’un dispositif à l’autre.
Loc’Avantages ferme la porte. Le bail doit avoir été conclu avec une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un de ses ascendants ou descendants, ou une personne qui occupait déjà le logement (BOI-IR-RICI-400-20-20, § 80). La même exclusion vise, en société, les associés et leurs ascendants ou descendants.
Le statut du bailleur privé la ferme encore plus largement. Les i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI, créés par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, subordonnent la déduction au titre de l’amortissement à l’engagement de louer « à une personne autre qu’un membre de son foyer fiscal et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus ». Le deuxième degré couvre les parents et les enfants, mais aussi les grands-parents, les petits-enfants, les frères et les sœurs : la location familiale est donc exclue, bien au-delà du seul foyer fiscal.
Le Pinel, et le Denormandie ancien qui relève du même article 199 novovicies, l’ouvrent. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, l’engagement porte sur une location à une personne autre que le contribuable lui-même ou un membre de son foyer fiscal, la condition tenant aux ascendants et descendants ayant été supprimée. Le BOFiP le dit sans détour : « la possibilité de louer le logement à un ascendant ou à un descendant du contribuable s’applique dans le cadre du dispositif Pinel pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015 » (BOI-IR-RICI-360-20-10, § 3 ; BOI-IR-RICI-365-10, § 1 pour la codification du Denormandie). Voir les conditions d’une location Denormandie à un descendant.
La leçon pratique est qu’il faut vérifier la condition dispositif par dispositif, texte en main, sans raisonner par analogie. Une location familiale peut être parfaitement valable pour le déficit foncier et disqualifiante pour un avantage fiscal ciblé.
Ce que cet article ne remplace pas
La frontière entre un loyer atténué acceptable et une libéralité réintégrable s’apprécie au cas par cas, en fonction du marché local et des circonstances. Un loyer très inférieur à la valeur locative peut par ailleurs soulever des questions de droit civil qui dépassent la fiscalité des revenus fonciers, notamment au regard de l’égalité entre héritiers. Avant de fixer un loyer familial nettement en dessous du marché, un point avec un notaire et un professionnel du chiffre évite des conséquences qui se découvrent souvent bien plus tard.