Vous avez opté pour le régime réel pour déduire un chantier. Les travaux sont payés, les charges courantes sont retombées, et il vous reste un déficit en report que les loyers n’ont pas encore absorbé. L’abattement de 30 % du micro-foncier redevient tentant. Trois questions s’enchaînent alors : en avez-vous le droit, gardez-vous votre stock, et où le déclarez-vous.
Cet article traite ce seul cas, celui du retour. Le choix de départ entre les deux régimes est exposé dans le comparatif du micro-foncier et du régime réel.
Un point de méthode. Les cases et les rubriques citées sont celles des formulaires du millésime 2026, qui portent sur les revenus de 2025. Elles ont été relues le 10 octobre 2026 sur la brochure pratique, la notice 2044 et la notice de la déclaration 2042. Les paragraphes du BOFiP et les articles du CGI cités ont été relus le même jour sur le texte en vigueur. Les formulaires du millésime 2027 ne sont pas publiés à cette date. Chaque fois qu’une phrase est une déduction et non une citation, elle est signalée comme telle.
Peut-on revenir au micro-foncier après avoir opté pour le réel ?
Oui, une fois écoulées les trois années de l’option, et à condition de remplir les conditions du micro-foncier. La doctrine l’écrit : après « une période minimale de trois années d’imposition sous le régime réel », le contribuable peut « appliquer de plein droit, à tout moment, le régime micro-foncier, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies » (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, § 250).
Les « autres conditions » sont celles de l’article 32 du CGI. Le revenu foncier brut du foyer ne doit pas dépasser 15 000 € sur l’année. Aucun de vos biens ne doit relever d’un régime particulier qui ferme le micro-foncier. La liste figure en fin d’article.
Les textes lus ne décrivent aucune démarche de retour. La notice 2044 indique seulement que celui qui est de plein droit dans le champ du micro-foncier n’a pas à remplir de déclaration 2044. Il porte ses loyers bruts, charges non comprises, case 4BE de la déclaration 2042. Le retour se lit donc ainsi : vous ne déposez plus de 2044, vous déclarez en 4BE. C’est une déduction de ces deux textes, pas une formule qu’ils contiennent.
Le choix ne se fait pas à l’avance. Il se fait au moment de déclarer, au printemps qui suit l’année des loyers.
À partir de quelle année l’option pour le réel vous libère-t-elle ?
À partir de la quatrième année de revenus. L’option « est exercée pour une période de trois ans » et elle est irrévocable durant cette période (CGI, art. 32, 4). Ce 4 n’a pas été touché par la loi de finances pour 2026 : son article 47 n’a modifié, à l’article 32, que la liste des exclusions. La version lue est celle en vigueur depuis le 21 février 2026. Le BOFiP donne le décompte : une option exercée dans le délai de dépôt de la déclaration des revenus de l’année N, souscrite en N+1, « est valable pour l’imposition des revenus N à N+2 » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 240).
L’année de l’option compte donc pour la première. Si vous avez déposé votre première 2044 au printemps 2024, pour vos loyers de 2023, l’option couvre 2023, 2024 et 2025. Les loyers de 2026, déclarés au printemps 2027, sont les premiers à pouvoir relever du micro-foncier.
Ce qui se passe au terme des trois ans
Deux textes officiels décrivent la suite, avec des mots différents.
La brochure pratique 2026 écrit page 158 : « Au-delà de cette période de trois ans, la souscription d’une déclaration de revenus fonciers vaut option pour le régime réel d’imposition au titre de la seule année concernée par la déclaration souscrite. » Le BOFiP est plus net encore au § 250 : « L’option cesse de produire ses effets au terme de la période de trois ans. » Le contribuable qui continue de déposer une 2044 au-delà « doit être considéré comme exerçant une option annuelle, et non plus triennale ».
La notice de la déclaration 2044 du même millésime écrit, page 1 : « À l’issue de ces trois ans, votre option pour le régime réel d’imposition est renouvelée tacitement tous les ans. »
« Renouvelée tacitement » peut laisser croire à une reconduction qu’il faudrait dénoncer. Lue avec la brochure et le BOFiP, la phrase décrit autre chose : un engagement d’un an à la fois, qui n’existe que si vous déposez une 2044. La loi, elle, ne prévoit aucune reconduction : l’article 32 ne connaît que la période de trois ans. Passé le terme, chaque année se décide séparément, et aucune démarche de sortie n’est prévue par les textes lus.
Trois situations à ne pas confondre
| Votre situation au régime réel | Ce que vaut le dépôt d’une 2044 | Retour au micro-foncier |
|---|---|---|
| Option exercée depuis moins de trois années de revenus | Obligation : l’option est irrévocable (CGI art. 32, 4) | Impossible avant la quatrième année de revenus (BOI-RFPI-DECLA-10 § 240) |
| Option arrivée à son terme | Option pour la seule année déclarée (§ 250) | Possible chaque année, de plein droit (§ 250) |
| Réel imposé par la loi (loyers bruts au-dessus de 15 000 €, ou bien exclu), puis retour dans le champ du micro | Nouvelle option, valable trois ans (§ 260) | De plein droit dès l’année où les conditions sont de nouveau remplies (§ 260) |
La troisième ligne mérite l’attention. Le délai de trois ans est attaché à l’option, pas au régime réel lui-même. Un bailleur placé au réel par le seuil de 15 000 € n’a rien à attendre quand ses loyers repassent dessous. S’il dépose une 2044 cette année-là, en revanche, il exerce une option, et s’engage pour trois ans.
Le retour n’est pas non plus définitif. Après une année de micro-foncier de plein droit, le contribuable « peut exercer une nouvelle option pour le régime réel, valable trois ans » (§ 250). De nouveaux travaux rouvrent donc la question, avec un nouvel engagement.
Le déficit foncier encore en report est-il perdu en repassant au micro ?
Non. Sur ce point, le texte répond sans détour. Les déficits fonciers « constatés antérieurement à l’application du régime micro-foncier et encore reportables au 1er janvier de la première année d’application, peuvent continuer à être imputés sur le revenu net foncier dans les conditions de droit commun (report sur les revenus de même nature des dix années suivantes) » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 170).
La brochure pratique 2026 le reprend page 158 et précise la base de calcul : « vous pouvez déduire du revenu net déterminé selon ce régime, les déficits fonciers d’années antérieures non encore imputés au 1er janvier de la première année d’application du régime micro. »
Trois conséquences en découlent.
Le stock se déduit après l’abattement. Le revenu net du micro-foncier est le loyer brut diminué de 30 %. C’est de ce montant que le déficit antérieur se retranche, et non du loyer brut. La brochure l’écrit, et un autre commentaire du BOFiP aussi : ces déficits « demeurent imputables sur le montant des revenus nets fonciers déterminés par application du régime simplifié jusqu’à expiration du délai de report » (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 100).
Le délai de dix ans continue de courir. Changer de régime ne remet pas le compteur à zéro. La notice 2044 rappelle que chaque déficit « devra rester attaché à son année d’origine » et qu’au 31 décembre 2025, celui de 2015 est « définitivement perdu ». Un déficit né en 2023 reste donc imputable sur les revenus fonciers jusqu’à ceux de 2033. Les règles d’ordre et de péremption sont détaillées dans l’article sur l’imputation d’un déficit antérieur sur dix ans.
Aucun nouveau déficit ne peut naître. Le contribuable au micro-foncier « ne peut, par construction, constater de déficits » (§ 170). Le stock ne peut que diminuer. Des travaux payés pendant une année de micro-foncier ne l’augmentent pas.
Un dernier rappel évite une confusion. Le stock en report ne s’impute que sur des revenus fonciers. Il ne s’impute pas sur le revenu global, quel que soit le régime (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 et § 450).
Sur quelle case le reporter quand on ne remplit plus de 2044 ?
Sur la déclaration 2042, à la ligne « Déficits antérieurs non encore imputés », avec une note sur papier libre. La consigne ne figure ni dans la brochure pratique ni dans les notices des formulaires. Elle se trouve dans un commentaire du BOFiP consacré au calcul du bénéfice ou du déficit foncier.
Ce que le BOFiP écrit
Le commentaire BOI-RFPI-BASE-30-10 consacre son § 100 au « report des déficits antérieurs en cas d’application du régime d’imposition simplifié des revenus fonciers ». Après avoir rappelé que ces déficits restent imputables, il donne la marche à suivre en deux phrases.
La première désigne la ligne : leur montant « est porté sur la déclaration n° 2042 », rubrique 4, Revenus fonciers, ligne « Déficits antérieurs non encore imputés ».
La seconde ajoute une pièce : le contribuable « doit dans ce cas joindre à cette déclaration une note établie sur papier libre indiquant la répartition par année d’origine des déficits antérieurs non encore imputés ».
Deux précisions de lecture. Ce commentaire porte la date du 12 septembre 2012 et il est toujours affiché comme la version en vigueur au 10 octobre 2026. Il désigne la ligne par son libellé, pas par un numéro de case. Sur la déclaration 2042 du millésime 2026, la seule ligne qui porte ce libellé est la case 4BD.
Ce que les formulaires écrivent
Au régime réel, le circuit est connu. La rubrique 450 de la 2044 liste les déficits par année d’origine. Leur total se porte ligne 451, « puis reportez-le case 4BD de votre déclaration des revenus n° 2042 » (notice 2044, millésime 2026, page 8). Le détail de ce parcours figure dans le guide de la 2044 ligne par ligne, et dans celui de la 2044 spéciale pour les biens qui en relèvent.
Sur la déclaration 2042 du même millésime, reproduite page 157 de la brochure pratique, la case 4BE figure sous l’intitulé « Micro foncier ». La case 4BD, « Déficits antérieurs non encore imputés », figure sous l’intitulé « Régime réel », avec la mention « Report du résultat déterminé sur la déclaration n° 2044 ». Aucune autre case de cette rubrique ne vise les déficits fonciers antérieurs.
Ce que les formulaires ne disent pas
La brochure et les notices du millésime 2026 ne reprennent pas la consigne du BOFiP.
- La brochure pratique affirme que le bailleur au micro-foncier « peut déduire » ses déficits antérieurs. Elle ne nomme pas la case.
- La notice de la déclaration 2042 range la case 4BD dans la rubrique « Régime réel ». Sa fiche de calculs traite le micro-foncier en une ligne, la case 4BE multipliée par 0,7, sans étape pour un déficit antérieur.
- L’aide du simulateur officiel écrit que « la répartition de ce déficit par année d’origine est réalisé sur la déclaration n° 2044 ». Or le bailleur revenu au micro-foncier n’en dépose plus. C’est précisément le rôle que le BOFiP donne à la note sur papier libre.
Deux questions pratiques restent sans réponse dans les textes lus. La première : comment joindre une note « sur papier libre » à une déclaration faite en ligne. La seconde : la case 4BD est-elle proposée dans le parcours en ligne quand seule la case 4BE est remplie. Cet article ne l’affirme pas, faute de texte.
La marche à suivre, étape par étape
- Conservez votre dernière déclaration 2044. La colonne C de sa rubrique 450 donne le solde de chaque déficit, année d’origine par année d’origine. Au micro-foncier, plus aucun formulaire ne tient ce compte à votre place.
- Préparez la note demandée par le BOFiP. Elle répartit le stock restant par année d’origine. Chaque année, retranchez-en ce que le revenu net du micro-foncier a absorbé, en commençant par le déficit le plus ancien, comme la notice 2044 le demande au régime réel.
- Portez le total sur la ligne « Déficits antérieurs non encore imputés » de la 2042. Vérifiez dans votre déclaration en ligne que la case 4BD est proposée, et si un montant y est déjà inscrit.
- Posez la question par écrit si la case n’apparaît pas, ou pour transmettre la note. La messagerie sécurisée de votre espace Finances publiques laisse une trace de la réponse de votre service des impôts des particuliers.
L’engagement de location de trois ans vous oblige-t-il à rester au réel ?
Aucun des textes lus ne le prévoit, et rien dans leur rédaction ne lie les deux. L’engagement porte sur l’immeuble. L’option porte sur le régime. Ce sont deux délais distincts, qui ne finissent pas à la même date.
Du côté de l’engagement, lorsqu’un contribuable impute un déficit sur son revenu global, « l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). La location doit être « effective et permanente » (§ 350). Le même commentaire précise que les contribuables « n’ont pas à ce titre à prendre un engagement formel » (§ 360), et que l’imputation est remise en cause « lorsque cette condition n’a pas été respectée » (§ 370). L’article 156, I, 3° du CGI vise le propriétaire qui « cesse de louer ». Ni la loi ni ce commentaire ne mentionnent l’article 32 ou le micro-foncier.
La condition posée par ces textes est donc la poursuite de la location, et elle seule. Un bailleur qui continue de louer nu et change seulement de régime ne cesse pas de louer. En revanche, aucun des textes lus ne traite expressément le passage au micro-foncier pendant ces trois ans : ni l’article 156, ni le BOI-RFPI-BASE-30-20, ni le BOI-RFPI-DECLA-10. Écrire que le changement de régime est sans effet sur l’imputation passée est une déduction tirée de leur silence, pas une citation. Sur un dossier précis, la question se pose par écrit au service des impôts.
Le calendrier montre le décalage entre les deux délais.
| Première année au réel (option) | Année du déficit imputé sur le revenu global | Option irrévocable pour les revenus de | Premiers revenus pouvant relever du micro | Location exigée jusqu’au |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 2022 | 2022, 2023, 2024 | 2025 | 31 décembre 2025 |
| 2023 | 2023 | 2023, 2024, 2025 | 2026 | 31 décembre 2026 |
| 2023 | 2024 | 2023, 2024, 2025 | 2026 | 31 décembre 2027 |
| 2024 | 2024 | 2024, 2025, 2026 | 2027 | 31 décembre 2027 |
Dans les quatre cas du tableau, l’option libère avant l’engagement. La première année de micro-foncier tombe encore dans la période où le bien doit rester loué. Le changement de régime ne dispense de rien sur ce terrain. Les causes de rupture décrites au § 350 ne dépendent pas du régime : un local vacant ne remplit pas la condition, hors le délai admis pour relouer, le propriétaire ne peut pas en conserver la jouissance, et l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location.
Un angle mort demeure. La 2044 comporte une rubrique 460, « Vente ou abandon de location », pour signaler la vente ou la fin de la location d’un bien ayant donné lieu à un déficit imputable sur le revenu global des trois années précédentes (notice 2044, page 8). Le bailleur revenu au micro-foncier ne dépose plus de 2044. Aucun des textes lus ne dit comment il signale l’événement. Les conséquences d’une rupture sont décrites dans l’article sur la revente d’un bien après un déficit imputé.
À partir de quel niveau de charges le micro-foncier donne-t-il un revenu imposable plus faible ?
Quand vos charges déductibles de l’année, intérêts d’emprunt compris, passent sous 30 % de vos loyers bruts. C’est une simple comparaison entre un forfait et un réel. Le stock de déficit ne déplace pas ce seuil. Il change le rythme auquel le revenu redevient imposable.
L’exemple qui suit est un calcul, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel et ne vaut pas recommandation de régime.
Les données
Un bailleur loue nu un appartement 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers bruts par an. Il n’a pas d’emprunt. Il opte pour le réel sur ses revenus de 2023 et paie cette année-là 50 300 € de travaux et de charges déductibles. Son déficit de 2023 est de 40 700 €. La part imputée sur le revenu global est de 10 700 €, limite fixée par l’article 156, I, 3° du CGI. Le surplus, 30 000 €, part en report sur ses revenus fonciers.
En 2024 et 2025, années couvertes par l’option, ses charges retombent à 2 000 € par an. Le résultat est de 7 600 € chaque année et s’impute sur le stock. Au 1er janvier 2026, il lui reste 30 000 € moins 15 200 €, soit 14 800 € de déficit en report, tous nés en 2023.
Ses charges restent à 2 000 € par an, soit 20,8 % des loyers. C’est moins que le forfait de 30 %.
La comparaison sur 2026, 2027 et 2028
| Année | Réel : résultat | Réel : stock imputé | Réel : revenu imposable | Micro : revenu net (70 % des loyers) | Micro : stock imputé | Micro : revenu imposable |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026 | 7 600 € | 7 600 € | 0 € | 6 720 € | 6 720 € | 0 € |
| 2027 | 7 600 € | 7 200 € | 400 € | 6 720 € | 6 720 € | 0 € |
| 2028 | 7 600 € | 0 € | 7 600 € | 6 720 € | 1 360 € | 5 360 € |
| Total sur trois ans | 14 800 € | 8 000 € | 14 800 € | 5 360 € |
Dans les deux colonnes, le stock de 14 800 € est entièrement utilisé avant 2033. Il n’est pas perdu au micro-foncier. Il s’y consomme plus lentement, parce que le revenu net sur lequel il s’impute est plus bas : 6 720 € au lieu de 7 600 €.
Sur ces trois années, le revenu foncier imposable cumulé est de 8 000 € au réel et de 5 360 € au micro-foncier. L’écart, 2 640 €, correspond à trois fois la différence annuelle entre le forfait de 30 % (2 880 €) et les charges réelles (2 000 €).
Ce que le calcul ne dit pas
Le résultat s’inverse dès que les charges réelles repassent au-dessus de 30 % des loyers : gros entretien, intérêts d’emprunt élevés, taxe foncière lourde. Il ne porte que sur l’assiette. L’impôt dépend ensuite de votre tranche et des prélèvements sociaux, exposés dans l’article sur l’imposition des revenus fonciers.
Deux points de calendrier s’ajoutent. Ce bailleur a imputé un déficit sur son revenu global de 2023 : son appartement doit rester loué jusqu’au 31 décembre 2026, première année de micro-foncier comprise. Et s’il prévoit de nouveaux travaux en 2027, revenir au réel cette année-là l’engage de nouveau pour trois ans.
Pour refaire la comparaison sur vos montants, les simulateurs du site donnent un ordre de grandeur de ce que produit le régime réel une année de travaux.
Quelles situations interdisent le micro-foncier, même sous le seuil ?
Celles où l’un des biens du foyer relève d’un régime particulier, et celles où les revenus ne viennent que de parts de sociétés. Le régime est global : il s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, ou à aucun (CGI, art. 32, 2). Un seul bien exclu ferme le micro-foncier pour tous les autres. Ce que recouvre ce foyer selon la situation est détaillé dans l’article couple, indivision, SCI : ce qui entre dans le plafond.
| Situation du foyer fiscal | Micro-foncier | Source lue |
|---|---|---|
| Revenus fonciers bruts supérieurs à 15 000 € sur l’année, tous biens et quotes-parts de sociétés confondus | Fermé, régime réel de plein droit | CGI art. 32, 1 et 3 ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 90 et § 190 |
| Location sur une partie de l’année seulement | Ouvert : le seuil n’est pas réduit au prorata | BOI-RFPI-DECLA-10 § 110 ; brochure pratique 2026, p. 158 |
| Monument historique ou assimilé, ou immeuble possédé en nue-propriété | Fermé | CGI art. 32, 2, a ; brochure pratique 2026, p. 158 |
| Logement pour lequel la réduction d’impôt Loc’Avantages est demandée | Fermé | CGI art. 32, 2, h ; brochure pratique 2026, p. 158 |
| Logement avec déduction au titre de l’amortissement (Périssol, Besson neuf, Robien, Borloo neuf) | Fermé | CGI art. 32, 2, c ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 60 |
| Logement avec déduction au titre de l’amortissement des i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI, créée par la loi de finances pour 2026 | Fermé | CGI art. 32, 2, c, modifié par la loi n° 2026-103, art. 47 |
| Logement avec déduction spécifique : convention Anah (Borloo ancien, Cosse), Robien ZRR | Fermé | CGI art. 32, 2, c et f ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 60 |
| Logement sous réduction d’impôt Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR | Deux rédactions : la brochure le range parmi les cas fermés ; le BOFiP écrit que la réduction Scellier ne fait pas obstacle au micro-foncier, mais que la déduction spécifique n’est alors pas applicable | Brochure pratique 2026, p. 158 ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 60, remarque |
| Parts de sociétés donnant en location un immeuble exclu, ou parts de SCPI avec amortissement (Robien SCPI, Borloo SCPI) | Fermé | CGI art. 32, 2, e ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 70 |
| Revenus fonciers provenant uniquement de parts de sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés ou de fonds de placement immobilier | Fermé | CGI art. 32, 2, d et g ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 70 ; notice 2044, p. 1 |
| Parts de sociétés non transparentes, avec en plus un immeuble loué nu détenu en direct, sans régime particulier | Ouvert | BOI-RFPI-DECLA-10 § 50 ; brochure pratique 2026, p. 158 |
| Logement avec réduction d’impôt des articles 199 decies EA ou 199 decies F du CGI (résidence de tourisme réhabilitée, travaux dans les logements touristiques) | Fermé | BOI-RFPI-DECLA-10 § 60 ; brochure pratique 2026, p. 158 |
L’exclusion n’est pas éternelle. Elle « ne porte que sur la période pendant laquelle le bénéfice de dispositions dérogatoires est demandé ou sur les années au titre desquelles les déductions spécifiques en fonction du revenu brut se trouvent applicables » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 80). Quand la cause d’exclusion cesse, le micro-foncier redevient applicable de plein droit (§ 260).
Ce tableau concerne directement le retour. Un bailleur dont le déficit vient d’un logement conventionné reste au réel tant que la déduction spécifique est demandée, quelle que soit l’ancienneté de son option.
Ce que cet article ne tranche pas
Quatre points restent sans réponse écrite dans les textes lus.
- La note sur papier libre et la déclaration en ligne. Le BOFiP désigne la ligne de la 2042 et demande une note par année d’origine. Les textes lus ne disent pas comment la joindre en ligne, ni si la case 4BD s’affiche quand seule la case 4BE est remplie.
- L’engagement de location. La seule condition posée est la poursuite de la location. Aucun texte lu ne traite le changement de régime pendant les trois ans.
- La rubrique 460. Elle n’existe que sur la 2044, que le bailleur au micro-foncier ne dépose plus.
- Les provisions de copropriété. Celles déduites la dernière année au réel se régularisent sur la déclaration de revenus fonciers de l’année suivante (BOI-RFPI-BASE-20-70, § 50). Ce commentaire ne prévoit un traitement particulier que pour la cessation de la location (§ 90). Il ne dit rien du cas où l’année suivante relève du micro-foncier. Le mécanisme ordinaire est décrit dans l’article sur les appels de fonds du syndic.
Ce guide décrit des règles générales à la date de sa rédaction. Il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne recommande aucun régime. Avec un stock de déficit important, ou un déficit imputé sur le revenu global depuis moins de trois ans, un échange avec un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou votre service des impôts des particuliers, avant de déclarer, reste la précaution utile.