Un parent avait gardé l’usufruit d’un appartement et le louait. Il vient de décéder. Vous étiez nu-propriétaire, souvent depuis une donation ou une première succession, et vous voici bailleur d’un locataire que vous n’avez pas choisi, au milieu d’une année déjà entamée.
Trois questions arrivent dans cet ordre : le locataire reste-t-il, à qui est le loyer du mois du décès, et qu’est-ce qui change dans votre déclaration. Cette page y répond avec les textes, et signale ce qu’ils ne disent pas.
Un point de méthode. Les articles de loi et les paragraphes du BOFiP cités ont été consultés le 10 octobre 2026. Quand une phrase est une lecture et non la lettre d’un texte, elle le dit. La page ne traite que la location nue, et que le cas où le décès éteint l’usufruit et vous rend plein propriétaire (code civil, art. 617). L’acte qui a créé l’usufruit se relit d’abord avec le notaire : si ce décès ne vous rend pas plein propriétaire, rien de ce qui suit ne s’applique. Le cas du défunt marié ou pacsé, dont l’année se découpe autrement, n’est pas traité ici : il l’est dans l’article sur les loyers d’un bailleur décédé en cours d’année.
Le bail signé par l’usufruitier continue-t-il après son décès ?
Oui, selon la lecture de l’article 595 du code civil : aucun des textes lus ne met fin, au décès de l’usufruitier, à un bail d’habitation ordinaire qu’il avait consenti seul. Trois textes se combinent.
Le premier éteint l’usufruit. L’article 617 du code civil énumère les causes d’extinction, et la première est « la mort de l’usufruitier ». Vous devenez plein propriétaire ce jour-là.
Le deuxième pose une règle générale du louage. « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur » (code civil, art. 1742). Ce texte ne dit pas, à lui seul, qui prend la place d’un bailleur usufruitier : vous n’êtes pas son héritier pour ce bien.
Le troisième règle le cas propre à l’usufruit, et c’est lui qui vous lie. L’article 595 du code civil donne à l’usufruitier le droit de « donner à bail à un autre », puis fixe ce que le nu-propriétaire doit supporter quand l’usufruit cesse. Ses quatre alinéas se lisent ainsi.
| Bail consenti par l’usufruitier seul | Ce que dit l’article 595 | Alinéa |
|---|---|---|
| Bail de plus de neuf ans | Obligatoire pour le nu-propriétaire seulement pour le reste de la période de neuf ans en cours | 2 |
| Bail de neuf ans ou moins, passé ou renouvelé plus de deux ans avant la fin du bail en cours (maisons), plus de trois ans (biens ruraux) | Sans effet, sauf si son exécution a commencé avant la fin de l’usufruit | 3 |
| Fonds rural, immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal | Concours du nu-propriétaire exigé, ou autorisation de justice | 4 |
Le texte ne contient pas de phrase sur le bail de neuf ans ou moins déjà en cours d’exécution. Il ne restreint que les baux plus longs et les renouvellements anticipés. En déduire que le bail courant vous oblige jusqu’à son terme est une lecture a contrario de l’alinéa 2. C’est une lecture, pas une citation, et aucune décision de la Cour de cassation lue pour cette page ne tranche ce cas pour un bail d’habitation.
Pour un bail d’habitation, la durée et les conditions du congé relèvent ensuite de la loi du 6 juillet 1989. Elles ne sont pas traitées ici. Pour un bail rural ou commercial, l’alinéa 4 exigeait votre concours ou une autorisation du juge. La Cour de cassation a jugé le cas d’un bail commercial renouvelé par une usufruitière seule, décédée ensuite : la nullité de ce bail est « une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le nu-propriétaire », et l’action, personnelle, n’avait pas pu passer à l’acquéreur auquel l’ancienne nue-propriétaire avait vendu l’immeuble après le décès (Cass. 3e civ., 14 novembre 2007, n° 06-17.412). L’arrêt ne dit rien du délai pour agir ni de ce qui vaut renonciation : le sort d’un tel bail se pose à un notaire ou à un avocat, pas à cette page. La déclaration des fermages est décrite dans l’article sur les terres louées à un exploitant.
Si vous êtes plusieurs nus-propriétaires, vous devenez ensemble pleins propriétaires et bailleurs. Le partage des loyers et des charges entre vous suit les règles décrites pour un bien loué détenu à plusieurs.
À qui reviennent les loyers du mois du décès, et ceux payés d’avance ?
Ils se partagent au jour du décès, quelle que soit la date du paiement. Le code civil range « les loyers des maisons » parmi les fruits civils (art. 584), puis pose la règle : « Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit » (code civil, art. 586). Le même article précise que cette règle s’applique « aux loyers des maisons ».
Deux situations en découlent.
Le loyer est payé à terme échu, en fin de mois. Le locataire vous le verse après le décès. La part qui correspond aux jours écoulés jusqu’au décès appartient à la succession de l’usufruitier. Vous la lui devez.
Le loyer est payé d’avance, en début de mois. L’usufruitier l’a encaissé de son vivant. La part qui correspond aux jours postérieurs au décès vous appartient. La succession vous la doit.
Dans les deux cas, le compte se fait avec les héritiers de l’usufruitier, le plus souvent chez le notaire. Si vous êtes vous-même son seul héritier, ce compte se fait avec vous-même. Les deux parts ne se confondent pas pour autant sur le plan fiscal, comme le montre la section suivante.
L’article 586 ne dit pas si le jour du décès compte dans la durée de l’usufruit. Aucun texte lu pour cette page ne le précise.
Qui déclare les loyers de l’année : la succession de l’usufruitier, puis vous ?
Oui : la date du décès coupe l’année en deux, et deux déclarations portent des loyers.
Ce que les textes écrivent
Tant que l’usufruit dure, les loyers sont imposés au nom de l’usufruitier. La doctrine le pose ainsi : il est « seul bénéficiaire des fruits que l’immeuble peut produire », et les loyers sont « donc imposables au nom de l’usufruitier » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20).
L’année du décès, la loi elle-même élargit l’assiette. L’impôt est établi sur « les revenus dont le défunt a disposé pendant l’année de son décès », et il porte aussi sur ceux « que le défunt a acquis sans avoir la disposition antérieurement à son décès » (CGI, art. 204, 1). La doctrine précise ce que cela veut dire pour les loyers : les revenus des propriétés foncières « doivent être considérés comme étant acquis au jour le jour ». Par suite, ceux « dont l’échéance se situe postérieurement au décès » sont compris dans le revenu du défunt, dans la mesure où ils correspondent à la période écoulée « entre le 1er janvier de l’année et la date du décès » (BOFiP BOI-IR-CESS-10, § 110).
Ce commentaire est écrit pour le décès de tout contribuable. Il ne contient ni le mot usufruit ni le mot nu-propriétaire. Il s’applique à l’usufruitier parce que c’est lui, et lui seul, qui était imposable sur ces loyers : rien dans le texte ne l’écarte, et rien ne lui est propre.
Le loyer à terme échu du mois du décès suit donc, pour l’impôt, le même partage que pour le code civil : la part courue jusqu’au décès va sur la déclaration du défunt, même si le locataire l’a payée après, et même s’il vous l’a payée à vous.
Cette déclaration n’est pas la vôtre, sauf si vous êtes aussi héritier. Elle « est produite par les ayants droit du défunt », et le notaire chargé de la succession peut la produire à leur demande si la succession n’est pas liquidée (CGI, art. 204, 2). Elle se dépose « dans le délai de droit commun » : pour un décès survenu le 1er juillet d’une année, la déclaration des revenus de cette année est due l’année suivante, à la date ordinaire (BOFiP BOI-IR-DECLA-20-10-10, § 120 et § 140). La page d’impots.gouv.fr consacrée au décès d’un parent, modifiée le 8 avril 2026, parle de mai ou juin de l’année qui suit le décès.
Ce que les textes laissent ouvert
Aucun des textes lus ne décrit votre propre déclaration pour la fin de l’année. Ni le BOI-RFPI-CHAMP-30-30, ni le BOI-RFPI-BASE-10-10, ni le BOI-RFPI-BASE-30-20 ne mentionnent l’extinction de l’usufruit ou le décès de l’usufruitier. Que les loyers courus après le décès soient imposés à votre nom découle de deux textes lus ensemble : l’usufruit, seule raison d’imposer les loyers au nom d’un autre que le propriétaire (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20), s’est éteint (code civil, art. 617). C’est une déduction, pas un paragraphe.
Le loyer payé d’avance pose une question que les textes lus ne règlent pas. Le défunt en a disposé en entier, et la doctrine retient les loyers perçus d’avance « en totalité dans les recettes brutes de l’année de leur encaissement » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10, § 120). À la lettre, le mois entier figure donc sur la déclaration du défunt. Rien de ce qui a été lu ne dit comment se déclare, chez vous, la part que la succession vous reverse, ni si elle se retranche chez le défunt. Si la somme compte, posez la question par écrit au service des impôts, avec le décompte du notaire.
Quel formulaire l’année du décès ?
Les notices du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025, ont été lues pour cette page. Un décès survenu en 2026 se déclare au printemps 2027, sur un millésime qui n’est pas publié à ce jour : les numéros qui suivent sont donc datés.
La 2044 spéciale. Sa notice l’impose à celui qui, dans l’année, possédait « des immeubles en nue-propriété donnés en location par l’usufruitier et pour lesquels vous avez supporté des charges ». Elle ajoute que celui qui possède aussi d’autres immeubles déclare alors « l’ensemble de [ses] revenus fonciers » sur cet imprimé. Si vous avez payé, entre le 1er janvier et le décès, une dépense que vous déduisez en tant que nu-propriétaire, vous remplissez ce critère pour l’année : vos loyers de fin d’année vont alors sur la déclaration des cas particuliers, la 2044 spéciale, où les grosses réparations du nu-propriétaire se portent ligne 446. La notice n’évoque pas l’année où l’usufruit s’éteint : c’est l’application de son critère, pas une phrase qu’elle contient.
La 2044 ordinaire. Si vous n’avez supporté aucune charge de nu-propriétaire dans l’année, ce critère n’est pas rempli. Au régime réel, vos loyers bruts se portent ligne 211 de la 2044 et le bénéfice se reporte case 4BA de la 2042. Le parcours est décrit dans le guide ligne par ligne de l’imprimé 2044.
Le micro-foncier. Il s’applique lorsque le revenu brut de l’année n’excède pas 15 000 €, limite qui « n’a pas à être appréciée prorata temporis » (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, § 110) ; le montant se porte alors case 4BE. Mais la loi l’écarte lorsque le contribuable est propriétaire d’« immeubles en nue-propriété, donnés en location et visés au 3° du I de l’article 156 », et impose le régime réel l’année où cette exclusion joue (CGI, art. 32, 2, a et 3). La notice de la 2044 range de même les « immeubles détenus en nue-propriété » parmi les immeubles spéciaux qui ferment le micro-foncier. Deux choses restent sans réponse dans les textes lus : le 3° du I de l’article 156, dans sa rédaction en vigueur, ne nomme plus la nue-propriété, et le BOFiP ne reprend pas ce cas dans sa liste (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60) ; aucun texte ne dit si l’exclusion vaut pour l’année entière quand la nue-propriété a pris fin en cours d’année. Avant de retenir le micro-foncier l’année du décès, posez la question par écrit au service des impôts.
Devez-vous payer des droits pour devenir plein propriétaire ?
En principe non. L’article 1133 du CGI l’écrit en une phrase : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »
La doctrine en donne la raison : le nu-propriétaire ne recouvre pas la plénitude de la propriété « en qualité d’héritier de l’usufruitier » (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20, § 10). La version de l’article 1133 affichée par Légifrance est en vigueur depuis le 1er juillet 1979, et aucune version à venir n’y apparaît à la date de consultation.
Deux réserves sont à connaître.
La première figure dans le texte lui-même : il réserve l’article 1020 du CGI. Cet article vise les actes publiés au fichier immobilier. Leurs dispositions « sujettes à publicité foncière » supportent une taxe de publicité foncière ou un droit d’enregistrement de 0,70 % lorsqu’elles entrent dans les prévisions des 1° à 4° de l’article 677 du CGI, et, dans le cas contraire, « une imposition fixe de 25 € ». Le notaire vous dira lequel des deux cas correspond à l’acte qu’il publie dans votre dossier.
La seconde est une présomption. Quand le défunt avait l’usufruit et que la nue-propriété appartient à l’un de ses héritiers présomptifs, à leurs descendants, à ses donataires ou légataires, ou à une personne interposée, le bien est « réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier » (CGI, art. 751). Le même alinéa écarte la présomption dans deux cas : une « donation régulière » consentie plus de trois mois avant le décès, ou constatée dans un contrat de mariage ; un démembrement à titre gratuit réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique, la nue-propriété ayant été évaluée selon le barème de l’article 669 du CGI.
La doctrine range parmi les donations régulières la donation ordinaire comme la donation-partage (BOFiP BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10, § 70). Elle applique en revanche la présomption au démembrement né d’une vente avec réserve d’usufruit ou d’un achat fait à deux, l’usufruit par le défunt et la nue-propriété par l’héritier (§ 20). La présomption reste simple : elle se combat par la preuve de la sincérité de l’opération (§ 260). Dans tous les cas, c’est l’acte d’origine qui répond, et il se lit avec le notaire. La donation elle-même, et ce qu’elle a fait du déficit du donateur, est traitée dans l’article sur la donation d’un logement loué avec réserve d’usufruit.
Cette page ne donne aucun barème de droits : ce n’est pas son objet.
La taxe foncière de l’année du décès : qui la paie, qui la déduit ?
Elle est établie au nom de l’usufruitier pour l’année entière, et elle se déduit en totalité de ses derniers loyers.
Lorsqu’un immeuble est grevé d’usufruit, « la taxe foncière est établie au nom de l’usufruitier » (CGI, art. 1400, II). Elle est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition » (CGI, art. 1415). Un usufruitier vivant au 1er janvier est donc le redevable de la taxe de toute l’année, même si l’avis arrive après son décès. Le code civil met lui aussi les impôts annuels à sa charge : l’usufruitier est tenu, « pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions » (art. 608).
Pour la déduction, la doctrine tranche expressément. La taxe foncière « doit être admise en déduction dans son intégralité, des revenus fonciers acquis par le défunt, dès lors qu’elle est établie en fonction de la situation existant au 1er janvier de l’année d’imposition » (BOI-IR-CESS-10, § 120). Elle ne se partage donc pas au prorata entre les deux déclarations. En conclure que vous ne la déduisez pas de vos propres loyers de fin d’année, même si c’est vous qui réglez l’avis, est la lecture qui découle de ce paragraphe : la même charge ne se déduit pas deux fois.
Le même paragraphe règle un autre cas fréquent. Les dépenses de réparation ou d’amélioration « effectuées avant le décès mais non encore acquittées à cette date » se déduisent elles aussi des revenus du défunt. Le texte dit « effectuées » : la facture de travaux réalisés du vivant de l’usufruitier et payée par sa succession va sur sa dernière déclaration. Il ne dit rien de travaux seulement commandés, dont le chantier a lieu après le décès.
Aucun texte lu ne dit si la succession peut vous réclamer, sur le plan civil, une part de la taxe foncière pour les mois qui suivent le décès : l’article 608 met les contributions à la charge de l’usufruitier « pendant sa jouissance », sans régler le prorata d’une taxe annuelle. À partir de l’année suivante, la taxe est établie à votre nom, comme pour tout propriétaire (CGI, art. 1400, I).
Vous déduisiez des travaux en tant que nu-propriétaire : que change la réunion de la propriété ?
Vous cessez de relever du régime d’exception du nu-propriétaire et vous devenez un bailleur ordinaire, avec des loyers. Deux choses ne changent pas : le déficit que vous avez déjà en report, et l’engagement de location attaché à celui que vous avez imputé sur votre revenu global.
Le régime que vous quittez est celui-ci. Le nu-propriétaire ne peut « en principe pas déduire les charges foncières » d’un immeuble dont il ne perçoit aucun revenu. Par exception, s’il supporte des dépenses destinées à financer l’acquisition ou à assurer la conservation d’un immeuble loué par l’usufruitier, il peut les déduire de ses autres revenus fonciers ou constater un déficit « imputable dans les conditions de droit commun » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60 et § 70). Ces conditions sont détaillées dans l’article sur les travaux payés par le nu-propriétaire pendant le démembrement. Cette page du BOFiP ne dit rien de l’extinction de l’usufruit.
Votre report. La fraction de déficit qui dépassait la limite d’imputation sur le revenu global, fixée à 10 700 € par la loi, s’impute sur vos revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 3°). Tant que vous n’aviez pas de loyers, ce report n’avait rien à absorber. Vous en avez maintenant. Le mécanisme et son décompte sont décrits dans l’article sur le stock de déficit et son délai de dix ans. Le micro-foncier n’interdit pas d’imputer un déficit constaté antérieurement et encore reportable (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 100) ; ses effets sur un report en cours sont exposés dans l’article sur le déficit antérieur quand on revient à l’abattement forfaitaire.
Votre engagement de location. Si vous avez imputé un déficit sur votre revenu global, l’immeuble doit rester « affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Cette location doit être « effective et permanente », ce qui exclut « toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d’en conserver la jouissance » (§ 350). À défaut, l’imputation est remise en cause (§ 370).
Jusqu’ici, la location dépendait de l’usufruitier. Elle dépend désormais de vous. L’exception prévue en cas de décès est rédigée ainsi : « Le contribuable ou l’un des époux ou partenaire à un PACS soumis à une imposition commune décède » (§ 410). La loi parle de même du « décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune » (CGI, art. 156, I, 3°). Le contribuable visé est celui qui a imputé le déficit, et l’usufruitier n’est pas ce contribuable : lire ces textes comme ne vous dispensant pas de l’engagement est la lecture de leur lettre. Ni la loi ni le BOFiP ne visent le nu-propriétaire devenu plein propriétaire. La reprise du logement pour vous-même et le passage en location meublée sont cités par le BOFiP comme des ruptures de la location (§ 350). La vente est examinée dans l’article sur la cession d’un logement dont le déficit a déjà été imputé.
Vos travaux à venir. Ceux que vous payez après le décès suivent le droit commun du bailleur : ils se déduisent de vos loyers l’année du paiement, s’ils sont déductibles par nature. Pour le poste le plus lourd, voir la toiture refaite et sa frontière avec la reconstruction.
Le déficit que l’usufruitier avait en report vous revient-il ?
Non pour ses héritiers, la doctrine l’écrit ; et aucun texte lu ne vous le transmet en votre qualité de nu-propriétaire. La phrase est celle-ci : « les héritiers ne peuvent pas déduire de leurs propres revenus fonciers les déficits qui n’avaient pu être imputés par l’ancien propriétaire » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-10, § 90). La seule réserve concerne l’époux ou le partenaire survivant (§ 70).
Le commentaire général sur le décès pose le même principe pour un autre objet, le déficit global : l’imputation ne peut se faire « que dans le cadre de la situation fiscale d’un même contribuable », et « le déficit global apparaissant pour l’année du décès ne peut normalement être imputé ultérieurement sur les revenus déclarés par le conjoint survivant ou les héritiers » (BOI-IR-CESS-10, § 190).
Aucun de ces deux paragraphes ne vous nomme : ils visent les héritiers, et vous ne tenez pas le bien du défunt. Si vous êtes aussi son héritier, le § 90 vous vise directement. Si vous ne l’êtes pas, conclure que son report ne vous revient pas est une lecture, tirée du principe du même contribuable ; rien, dans les textes lus, n’ouvre la solution inverse. Sur la dernière déclaration du défunt, son report s’impute encore sur ses loyers de l’année ; ce qui n’est pas absorbé ne s’impute pas sur ses autres revenus (§ 90, seconde phrase). Le sort du report au décès, côté héritiers et conjoint survivant, est exposé dans l’article sur ce que deviennent les déficits d’un bailleur décédé.
Le dépôt de garantie versé à l’usufruitier : qui le rendra au locataire ?
Les textes lus ne le disent pas pour l’extinction d’un usufruit. La loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués », la restitution du dépôt de garantie « incombe au nouveau bailleur », et que toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation (art. 22). Son article 3 ajoute qu’« en cas de mutation à titre gratuit ou onéreux du logement, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ».
Ces deux articles parlent de mutation. Or vous n’avez pas acquis le bien au décès : l’usufruit s’est éteint. Le mot usufruit ne figure nulle part dans la loi de 1989, et aucun texte lu ne dit si cette extinction est une mutation au sens de ses articles 3 et 22. Si le bail se poursuit avec vous, comme le veut la lecture de l’article 595, c’est à vous que le locataire s’adressera à sa sortie, alors que la somme a été encaissée par l’usufruitier. Elle a donc sa place dans le compte à régler avec la succession, chez le notaire. Indiquer par écrit au locataire votre identité et le compte sur lequel payer le loyer répond à l’article 3, que la qualification de mutation soit retenue ou non.
Côté impôt, le dépôt de garantie ne pèse sur aucune des deux déclarations tant qu’il n’est pas utilisé. Il ne constitue pas une recette imposable à son versement, et sa restitution n’est pas une charge déductible (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 380 et § 390). Les sommes conservées à la sortie pour couvrir des loyers impayés sont imposables « au titre de l’année où elles sont acquises au bailleur » (§ 400).
Si le bien est en copropriété, les appels de fonds obéissent à leur propre règle, attachée au versement au syndic : voir les provisions de copropriété sur la déclaration des revenus fonciers.
L’usufruit portait sur des parts de SCI : le calendrier est-il le même ?
Non, pas pour le bail, et les textes lus ne permettent pas de répondre pour la déclaration.
Quand l’immeuble appartient à une société, c’est elle qui est bailleur. Le décès de l’usufruitier des parts ne touche donc pas le bail : l’article 595 vise le bail consenti par un usufruitier, et celui-ci a été signé par la société. C’est une déduction de la lecture du texte.
Pour l’impôt, l’article 8 du CGI pose que l’usufruitier de parts est imposé « pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier », et que le nu-propriétaire n’est pas imposé sur ce résultat. Le partage du résultat de l’année du décès entre l’un et l’autre n’a pas été recherché pour cette page : elle ne le tranche pas. Les règles générales de la société sont exposées dans l’article sur le déficit d’une société civile à l’impôt sur le revenu.
Avant le décès, l’année du décès, après : qui encaisse, qui déclare ?
Le tableau résume les sections précédentes. Les mentions « par lecture » signalent ce qui n’est pas écrit en toutes lettres.
| Période | À qui sont les loyers | Sur quelle déclaration |
|---|---|---|
| Années avant le décès | L’usufruitier (code civil, art. 582 et 586) | Celle de l’usufruitier (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20) |
| Du 1er janvier au jour du décès | L’usufruitier, puis sa succession pour ce qui reste à encaisser | Celle du défunt, produite par ses ayants droit (CGI, art. 204 ; BOI-IR-CESS-10, § 110) |
| Loyer du mois du décès | Partagé jour par jour (code civil, art. 586) | Part courue jusqu’au décès : celle du défunt (§ 110). Reste : la vôtre, par lecture |
| Du décès au 31 décembre | Vous | La vôtre, par lecture |
| Années suivantes | Vous | La vôtre, comme tout bailleur |
Pour les charges de l’année du décès, retenez deux lignes : la taxe foncière entière et les travaux effectués avant le décès mais non encore payés à cette date vont sur la déclaration du défunt (BOI-IR-CESS-10, § 120) ; ce que vous payez après le décès, pour votre compte de propriétaire, va sur la vôtre.
À quoi ressemble ce partage sur un exemple chiffré ?
L’exemple qui suit est un cas d’école, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel et ne préjuge d’aucun résultat sur le vôtre.
Une mère a donné la nue-propriété d’un appartement à son fils il y a quinze ans et en a gardé l’usufruit. Elle le loue nu, 900 € par mois hors charges, payables à terme échu. En 2024, le fils a payé 24 000 € de réfection de toiture. Il n’a aucun autre bien loué. Il a constaté un déficit de 24 000 €, imputé 10 700 € sur son revenu global de 2024 et gardé 13 300 € en report. La mère décède le 10 septembre 2026. La taxe foncière de 2026 s’élève à 1 100 €.
Le bail. C’est un bail d’habitation de moins de neuf ans, déjà en cours : selon la lecture de l’article 595, il se poursuit, et le fils est bailleur à compter du décès.
Le loyer de septembre. Il se partage sur 30 jours. En comptant le jour du décès, ce que l’article 586 ne précise pas, 10 jours reviennent à la succession, soit 300 €, et 20 jours au fils, soit 600 €.
La déclaration de la mère pour 2026, produite par ses ayants droit. Loyers : 8 mois à 900 €, soit 7 200 €, plus 300 € pour septembre, soit 7 500 €. Taxe foncière : 1 100 €, déduite en entier.
La déclaration du fils pour 2026. Loyers : 600 € pour septembre, plus 3 mois à 900 €, soit 3 300 €. Au régime réel, ce revenu, diminué des charges qu’il paie après le décès, est absorbé par son report de 13 300 €. S’il lui reste 3 000 € de revenu net foncier, son report tombe à 10 300 €. Il n’a payé aucune charge de nu-propriétaire en 2026 : le critère de la 2044 spéciale n’est pas rempli pour cette année, et il déclare ici au régime réel, sur la 2044 ordinaire.
L’engagement de location. Le déficit imputé sur le revenu global de 2024 suppose un appartement loué jusqu’au 31 décembre 2027. Si le fils reprenait le logement pour lui en 2027, l’imputation de 2024 serait exposée à une remise en cause.
Variante. Si le loyer était payable d’avance, la mère aurait encaissé 900 € le 1er septembre. Sur le plan civil, sa succession devrait 600 € au fils. Sur le plan fiscal, le mois entier figurerait, à la lettre, sur la déclaration de la mère, et le sort des 600 € reversés n’est écrit dans aucun des textes lus.
Pour mesurer ce que vos propres loyers absorbent de votre report, les calculateurs du site donnent un ordre de grandeur.
Quels points cette page laisse-t-elle ouverts ?
Six points ne sont réglés par aucun des textes lus.
- Le sort fiscal, chez le nu-propriétaire, de la part d’un loyer payé d’avance que la succession lui reverse.
- L’accès au micro-foncier l’année du décès pour celui qui a été nu-propriétaire jusqu’à cette date (CGI, art. 32, 2, a).
- Le décompte du jour du décès dans le partage du loyer (code civil, art. 586).
- La qualification de l’extinction de l’usufruit au regard des articles 3 et 22 de la loi de 1989, donc la règle exacte sur le dépôt de garantie.
- Le partage civil de la taxe foncière de l’année entre la succession et le nu-propriétaire.
- Le partage du résultat d’une SCI entre l’usufruitier et le nu-propriétaire des parts l’année du décès.
Cinq passages sont des lectures, signalées à leur place : la poursuite du bail de neuf ans ou moins, tirée a contrario de l’article 595 ; l’imposition à votre nom des loyers postérieurs au décès, tirée de l’extinction de l’usufruit ; l’application du critère de la 2044 spéciale à l’année où l’usufruit s’éteint ; le maintien de votre engagement de location, tiré de la lettre du § 410 et de l’article 156 ; l’application au nu-propriétaire qui n’est pas héritier d’une règle écrite pour les héritiers du défunt.
Les textes lus sont les articles 582, 584, 586, 595, 608, 617 et 1742 du code civil, les articles 8, 32, 156, 204, 751, 1020, 1133, 1400 et 1415 du CGI, les articles 3 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, l’arrêt de la troisième chambre civile du 14 novembre 2007, les notices 2044 et 2044 spéciale du millésime 2026, et les BOFiP BOI-IR-CESS-10, BOI-IR-DECLA-20-10-10, BOI-RFPI-CHAMP-30-30, BOI-RFPI-BASE-10-10, BOI-RFPI-BASE-30-10, BOI-RFPI-BASE-30-20, BOI-RFPI-DECLA-10, BOI-ANNX-000095, BOI-ENR-DMTG-10-10-10-20 et BOI-ENR-DMTG-10-10-40-10. La recherche d’une décision de la Cour de cassation sur le bail d’habitation consenti par un usufruitier décédé, et celle d’une réponse ministérielle sur la déclaration des loyers l’année de ce décès, menées le 10 octobre 2026, n’ont rien donné. Elles ne sont pas exhaustives : un texte non repéré peut exister.
Cet article décrit les règles générales en vigueur au 10 octobre 2026. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Le compte entre vous et la succession de l’usufruitier se règle chez le notaire ; les points laissés ouverts se posent par écrit au service des impôts ou à un professionnel du chiffre.