Déficit foncier en SCI à l'IR : mode d'emploi (et pièges à éviter)

Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé. Chaque situation de SCI (statuts, répartition des parts, historique des associés) mérite d’être validée avec un avocat fiscaliste ou un expert-comptable avant toute imputation de déficit foncier.

Détenir un bien locatif par une SCI est l’un des cadres possibles lorsqu’on investit à plusieurs, à côté de la détention en indivision ou de la souscription de parts de SCPI de déficit foncier. Quand la SCI relève de l’impôt sur le revenu (IR), le déficit foncier né des travaux n’est pas imposé au niveau de la société : il est calculé par elle, puis attribué à chaque associé pour la part correspondant à ses droits. Ce guide suit ce trajet, de la déclaration de la société à la déclaration de l’associé, avec les lignes et les cases du millésime 2026. Une question précède toutes les autres quand le logement existe déjà : le faire entrer dans la SCI par un apport n’est pas une opération fiscalement neutre.

Une SCI à l’IR est-elle vraiment « transparente » ?

Une société civile immobilière qui n’est passible de l’impôt sur les sociétés ni par sa forme, ni par son activité, ni par option relève du régime des sociétés de personnes de l’article 8 du Code général des impôts (CGI). Elle n’est pas imposée sur son résultat : ses associés sont personnellement soumis à l’impôt pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société, même si ces bénéfices ne sont pas distribués mais mis en réserve (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 140 et § 150).

On parle couramment de « transparence fiscale ». La doctrine est plus précise. Elle réserve le mot aux sociétés immobilières de copropriété de l’article 1655 ter du CGI, et qualifie les autres de translucides : celles qui, n’étant pas soumises à l’impôt sur les sociétés, « ne bénéficient pas du régime dit de la transparence fiscale » (§ 110). La nuance a une conséquence concrète. La société conserve une personnalité juridique distincte de celle de ses membres, qui « ne sont donc pas considérés comme propriétaires privatifs des locaux composant le patrimoine social » (§ 130). C’est la société qui est propriétaire, qui loue, qui paie les charges et qui calcule le résultat. L’associé, lui, déclare une quote-part.

Deux précisions du même texte comptent pour la suite. La part de résultat est regardée comme acquise à la clôture de chaque exercice (§ 165). Et le régime des revenus fonciers s’applique aux associés personnes physiques des sociétés de personnes qui donnent des biens immobiliers en location nue (§ 145). Le mécanisme de fond reste celui du déficit foncier détaillé dans notre dossier principal.

Comment la SCI calcule-t-elle son déficit foncier ?

La société détermine son résultat selon les règles des revenus fonciers, immeuble par immeuble, dans le cadre VII de l’annexe n° 2072-S-A1-SD. Les lignes du millésime 2026 (revenus de 2025) se lisent ainsi :

• lignes 1 à 5, les recettes : loyers ou fermages encaissés, dépenses incombant à la société mises à la charge des locataires, recettes brutes diverses dont les subventions de l’Anah et les indemnités d’assurance ;
• ligne 6, les frais d’administration et de gestion ; ligne 7, les autres frais de gestion, non déductibles pour leur montant réel et fixés forfaitairement à 20 € par local ;
• ligne 8, les primes d’assurance ; ligne 9, les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration, dont, ligne 9 bis, les dépenses de rénovation énergétique ouvrant droit à la limite rehaussée ;
• ligne 12, les impositions ; ligne 13, les provisions pour charges de copropriété ;
• ligne 17, les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition, la reconstruction, l’agrandissement, la réparation, l’amélioration ou la conservation des immeubles ;
• ligne 18, le revenu ou le déficit de l’immeuble, et ligne 23, le revenu net ou le déficit à répartir entre les associés.

La liste complète de ce qui entre dans ces lignes est celle des charges déductibles des revenus fonciers.

Déclaration 2072-S ou 2072-C : laquelle dépose la société ?

Selon la notice n° 2072-S-NOT-SD, la déclaration n° 2072-S convient à la société uniquement constituée d’associés personnes physiques (et d’entreprises assimilées à des particuliers pour le calcul de leurs revenus), qui n’est propriétaire d’aucun immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ni d’aucun immeuble détenu en nue-propriété, et qui n’a opté pour aucune déduction au titre de l’amortissement. La déclaration n° 2072-C s’impose dès qu’un associé est une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés ou une entreprise relevant d’un régime réel, ou que la société détient l’un de ces immeubles. Dans les deux cas, la notice impose le dépôt par voie dématérialisée.

Quels travaux la société peut-elle déduire ?

Les dépenses de la ligne 9 obéissent aux mêmes définitions qu’en détention directe :

• Réparation et entretien : travaux qui maintiennent ou remettent l’immeuble en bon état et en permettent un usage normal, « sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial » (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 10).
• Amélioration : travaux qui apportent un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble. Le BOFiP cite le chauffage central, une salle d’eau, une cuisine, le tout-à-l’égout, un ascenseur (§ 70). Ces dépenses ne sont déductibles que pour les locaux d’habitation ; pour les locaux professionnels et commerciaux, seules le sont celles qui facilitent l’accueil des personnes handicapées ou protègent les locaux de l’amiante (notice n° 2072-S, ligne 9).
• Construction, reconstruction, agrandissement : travaux qui apportent une modification importante au gros œuvre, aménagements internes qui équivalent par leur importance à une reconstruction, travaux qui accroissent le volume ou la surface habitable (§ 110). Ces dépenses ne sont pas, en principe, admises en déduction ; lorsqu’elles n’ont pas été déduites, elles sont en principe prises en compte dans le calcul de la plus-value lors de la cession (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 180 et § 190).

Sur un chantier lourd, la frontière se joue poste par poste. Le BOFiP prévient que les dépenses de réparation indissociables de travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement, dont elles ne sont que l’accessoire, ne sont pas admises en déduction (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 20). Un devis ventilé par lots, entre ce qui touche au gros œuvre et ce qui n’y touche pas, est donc une pièce du dossier fiscal autant qu’un document de chantier. Les dépenses déduites doivent être appuyées de pièces justificatives (factures, plans, photographies) que l’administration peut demander (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).

Comment le déficit passe-t-il de la déclaration 2072 à la 2044 de l’associé ?

L’annexe n° 2072-S-A2-SD (cadre IX) identifie chaque associé et calcule sa quote-part. La notice de la société indique ligne par ligne où l’associé la reporte. C’est la réponse à la question « 2044 ou 2072 » : les deux, l’une après l’autre.

Lecture : formulaires du millésime 2026, pour les revenus de 2025. Les numéros de lignes changent parfois d’une année à l’autre ; ils sont à contrôler sur l’imprimé de l’année.

Pour remplir ces lignes, l’associé se conforme à l’attestation annuelle que la société lui remet, et la conserve (notice n° 2044, paragraphe 110). Le détail du reste de l’imprimé est dans notre article sur la déclaration 2044.

Chaque associé intègre ensuite cette quote-part à ses autres revenus fonciers, s’il en a. La manière dont elle compte dans le seuil du micro-foncier est exposée dans l’article parts de SCI et micro-foncier de l’associé. Quant à l’associé mineur d’une SCI familiale, la déclaration de sa quote-part est abordée dans l’article consacré à l’enfant propriétaire d’un bien loué.

Cet article raisonne sur des parts détenues en pleine propriété. Quand les parts sont démembrées entre parents et enfants, la répartition du résultat entre usufruitier et nu-propriétaire fait l’objet d’un article distinct.

Qui déclare le résultat l’année où des parts changent de main ?

La part de résultat est regardée comme acquise à la clôture de l’exercice (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 165). La répartition suit le pacte social, à défaut d’acte ou de convention contraire passé avant la date de clôture ; pour être opposables à l’administration, ces actes doivent être régulièrement conclus et enregistrés avant la clôture (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 160 et § 180 ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 130). L’annexe 2072-S-A2-SD prévoit d’ailleurs, pour chaque associé, la date d’entrée et la date de sortie (lignes 10 et 11) ainsi que les acquisitions et cessions de parts de l’exercice (lignes 14 et 15). Une cession en cours d’année se prépare donc avec les statuts sous les yeux, et avant la clôture.

Le plafond de 10 700 € s’applique-t-il par SCI ou par associé ?

Par associé. Le déficit foncier qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 € (article 156, I, 3° du CGI). Le BOFiP règle la question de la société en une phrase : dans une société, la limite n’est pas appréciée au niveau de la déclaration de la société (le texte cite les déclarations n° 2071-SD et n° 2072-C-SD) « mais au niveau de la déclaration n° 2042 » de chaque associé imposable dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). La notice n° 2072-S l’écrit de la même façon, en visant la déclaration n° 2044 de chaque associé.

Le même paragraphe pose la règle symétrique : la limite est « globale pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal ». Un associé qui possède aussi un logement en direct, ou des parts dans deux sociétés, n’a donc qu’une seule limite pour l’ensemble. Deux associés d’une même SCI, eux, ont chacun la leur, et leur situation peut différer du tout au tout selon leurs autres revenus fonciers : c’est ce que montre le cas chiffré plus bas. Nous détaillons le fonctionnement de cette limite dans l’article dédié au plafond annuel d’imputation.

Ce qui dépasse suit deux règles :

• La fraction du déficit supérieure à 10 700 €, et celle qui résulte des intérêts d’emprunt, ne s’imputent que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (voir notre article sur le report du déficit foncier sur 10 ans). Le revenu brut est réputé compenser en priorité les intérêts (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). Le cas particulier des intérêts d’emprunt, qui ne s’imputent jamais sur le revenu global, est développé à part.
• La limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D. Ce dispositif, issu de la loi n° 2022-1499 du 1er décembre 2022 (article 12), a été prorogé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 : l’échéance inscrite à l’article 156 passe de 2025 à 2027, et la prorogation s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. La doctrine (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025) n’a pas encore été republiée pour l’intégrer et mentionne toujours des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025 : c’est le texte de l’article 156 qui fait foi. Dans une SCI, la société isole ces dépenses ligne 9 bis, et l’associé reporte sa quote-part ligne 112 bis de sa déclaration n° 2044.

Quels intérêts l’associé peut-il déduire ?

Deux sortes. D’abord la quote-part qui lui incombe dans les intérêts des emprunts contractés par la société pour l’acquisition, l’amélioration, la réparation et la conservation des immeubles. Ensuite les intérêts des prêts qu’il a contractés personnellement pour faire son apport à la société ou acquérir ses droits sociaux (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). La notice n° 2044 demande d’ajouter ces intérêts personnels à ceux de la société et de détailler le prêt à la rubrique 410.

Que donne la répartition d’un déficit de 30 000 € de travaux entre deux associés ?

Les montants ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas un retour d’expérience. Une SCI à l’IR possède un logement loué nu. Elle compte deux associés en pleine propriété, Claire (60 % des parts) et Marc (40 %). En 2025, elle encaisse 12 000 € de loyers et paie 30 000 € de travaux de réparation et d’amélioration, 1 200 € de taxe foncière, 300 € d’assurance et 2 500 € d’intérêts d’emprunt.

Étape 1, la société (annexe 2072-S-A1-SD).

Étape 2, la répartition (annexe 2072-S-A2-SD).

Les deux quotes-parts font bien 22 020 €.

Étape 3, la déclaration de Claire. Elle n’a aucun autre revenu foncier. Sa ligne 420 affiche un déficit de 13 212 €. Ses intérêts (1 500 €) sont inférieurs à ses revenus bruts (7 200 €) : le déficit vient donc en totalité des autres charges. Elle reporte 10 700 € ligne 441, puis case 4BC : c’est la part imputée sur son revenu global. Le surplus, 13 212 − 10 700 = 2 512 €, va ligne 442 puis case 4BB : il s’imputera sur ses revenus fonciers des dix années suivantes.

Étape 4, la déclaration de Marc. Il possède en direct un appartement loué nu : 14 000 € de loyers, 5 000 € de charges, aucun emprunt, soit un bénéfice de 9 000 €. Sa ligne 420 additionne les deux : 9 000 − 8 808 = 192 € de bénéfice, à reporter case 4BA. Sa quote-part de déficit a été absorbée par son autre revenu foncier. Rien ne s’impute sur son revenu global, et rien ne reste à reporter.

Ce que le calcul montre. Le même chantier, dans la même société, produit 10 700 € d’imputation sur le revenu global chez l’une et zéro chez l’autre. La limite ne se lit pas dans la déclaration de la société (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Seule Claire a imputé un déficit sur son revenu global au titre de 2025 : c’est pour elle que la conservation des parts jusqu’au 31 décembre 2028 conditionne le maintien de l’imputation, la société devant de son côté maintenir la location jusqu’à la même date.

Ce que le calcul ne dit pas. Il s’arrête au revenu imposable. L’impôt qui en résulte dépend du barème et des prélèvements sociaux propres à chaque foyer. Pour un ordre de grandeur, il est possible de simuler le déficit au niveau de la société sur la totalité des loyers et des charges, puis d’appliquer la quote-part de chaque associé au résultat obtenu : c’est l’ordre dans lequel les formulaires procèdent.

Jusqu’à quand faut-il louer et garder ses parts ?

L’imputation sur le revenu global n’est conservée que si deux conditions sont respectées (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 360) :

1. La société maintient l’immeuble affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. La location doit être effective et permanente ; l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture, et la condition exclut toute possibilité pour le propriétaire de conserver la jouissance du bien (§ 350).
2. L’associé conserve ses titres pendant la même durée. Le BOFiP est explicite : les associés qui ont imputé un déficit « doivent conserver leurs titres pendant la même durée », et la cession des parts avant l’expiration du délai entraîne la reprise de l’avantage « même si la société continue à respecter l’affectation de l’immeuble à la location ».

Aucun engagement formel n’est à souscrire (§ 360). La date du 31 décembre de la troisième année est écrite par la doctrine et par la notice. La loi, elle, pose la sanction : lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués (article 156, I, 3° du CGI). Le déficit imputé à tort sur le revenu global redevient alors un déficit imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes (§ 370). Le calendrier, la vacance entre deux locataires et la reprise du logement sont traités dans l’article sur la règle des trois ans.

C’est un point sensible en SCI à plusieurs : l’associé qui cède ses parts avant l’échéance des 3 ans s’expose seul à la reprise, les autres conservant leur imputation tant que la société loue et qu’ils gardent leurs titres.

Les exceptions sont de deux natures. Trois exceptions légales, inscrites à l’article 156 : la reconstitution ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement en 2e ou 3e catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune ; le BOFiP y associe le partenaire de Pacs (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 380 à § 410). Deux mesures de tempérament, qui figurent dans la doctrine et non dans la loi : l’expropriation pour cause d’utilité publique (§ 430) et la fusion de SCPI (§ 440).

Ces conditions sont celles du déficit foncier. La réduction Denormandie des associés d’une SCI relève d’un autre article du CGI et d’un article distinct de ce site.

Un associé paie les travaux de sa poche : qui déduit ?

Les textes donnent trois repères, et s’arrêtent là.

Premier repère : les dépenses déductibles d’une année sont celles qui ont été effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette année (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Or le propriétaire est la société, pas l’associé (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 130). C’est dans la déclaration de la société, ligne 9 de l’annexe 2072-S-A1-SD, que les travaux sont portés.

Deuxième repère : le déficit se répartit selon les droits de chacun dans la société, d’après le pacte social, et non selon la personne qui a sorti l’argent. Seule une convention régulièrement conclue et enregistrée avant la clôture de l’exercice peut prévoir une autre répartition opposable à l’administration (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 160 et § 180). L’associé qui finance seul un chantier ne déduit donc, par défaut, que sa quote-part.

Troisième repère : ce que l’associé peut ajouter à titre personnel, ce sont les intérêts des prêts contractés pour faire son apport ou acquérir ses droits sociaux (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). L’annexe 2072-S-A2-SD prévoit par ailleurs une ligne 24 pour les intérêts de comptes courants d’associés.

Les textes que nous avons lus ne traitent pas le cas d’une facture réglée directement par un associé, depuis son compte personnel, pour un immeuble de la société. La manière de l’enregistrer dans les comptes, et ses effets, se voient avec l’expert-comptable de la société avant le paiement.

SCI familiale qui loge un associé : que reste-t-il de déductible ?

Pour le logement concerné, rien. Les sociétés qui mettent gratuitement à la disposition de leurs associés ou de tiers des logements dont elles sont propriétaires sont considérées comme s’en réservant la jouissance. Elles n’ont pas à comprendre dans leurs recettes la valeur locative de ces locaux, mais en contrepartie « les charges afférentes au logement ne sont pas admises en déduction » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 170). L’annexe 2072-S-A2-SD réserve une ligne 16 aux immeubles dont l’associé a la jouissance gratuite.

L’effet se prolonge sur les déficits déjà imputés. La condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, de conserver la jouissance du bien (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350) : loger un associé avant le terme des trois ans rompt l’affectation à la location. Les charges qui tombent, celles qui subsistent et le cas du loyer versé par l’associé sont détaillés dans une SCI qui ne perçoit aucun loyer. Si la société loue plutôt à l’enfant d’un associé, son droit à l’APL ou à l’ALS dépend d’une autre règle, celle du code de la construction et de l’habitation.

L’associé d’une SCI peut-il relever du micro-foncier ?

Pas s’il ne possède que des parts. L’article 32 du CGI écarte du micro-foncier le contribuable qui détient des parts de sociétés donnant en location des immeubles nus et imposées dans les conditions de l’article 8 « lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue » (2, d). La notice n° 2044 le dit sans détour à celui qui ne détient que des parts : « vous ne pouvez pas bénéficier du régime micro foncier ».

L’associé qui possède aussi un immeuble loué nu en direct peut y prétendre, si les autres conditions sont remplies (BOI-RFPI-DECLA-10, § 50). La limite de 15 000 € tient alors compte de sa quote-part du revenu brut de la société, à proportion de ses droits dans les bénéfices comptables (§ 120). Sous ce régime, aucun déficit ne peut être constaté : la comparaison est exposée dans notre article sur le choix entre l’abattement de 30 % et la déduction des charges réelles.

SCI à l’IR ou à l’IS : que devient le déficit foncier ?

Le déficit foncier au sens de cet article, imputable sur le revenu global des associés, n’existe pas dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés.

L’option pour l’IS (article 239 du CGI) est un choix structurant. Une renonciation reste possible : elle doit être notifiée avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice concerné. Faute de renonciation dans ce délai pour le cinquième exercice suivant celui au titre duquel l’option a été exercée, l’option devient irrévocable. Et la société qui renonce ne peut plus opter à nouveau (article 239, 1, issu de l’article 50 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018 ; BOI-IS-CHAMP-20-20-30).

Un changement de régime a un coût d’entrée. Pour une société dont les revenus sont patrimoniaux, l’article 202 ter, II du CGI prévoit que l’impôt sur le revenu est établi, au titre de la période qui précède le changement, sur les revenus et les plus-values non encore imposés, y compris les plus-values latentes. Ces dernières échappent à cette taxation, en l’absence de création d’une personne morale nouvelle, si tous les éléments de l’actif sont inscrits au bilan d’ouverture du premier exercice soumis à l’impôt sur les sociétés en faisant apparaître leur valeur d’origine et les amortissements et provisions qui auraient été admis si la société avait relevé de cet impôt depuis sa création. La société dispose de soixante jours pour produire ses déclarations. Ce type d’arbitrage se prépare avec un expert-comptable avant toute décision.

Quels sont les pièges à connaître, côté chantier et côté fiscal ?

• Qualification des travaux : des dépenses de réparation indissociables d’une reconstruction ou d’un agrandissement ne sont pas déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 20), et les déductions opérées peuvent être remises en cause après analyse des pièces justificatives (BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80).
• Cession de parts avant le terme : elle entraîne la reprise de l’imputation chez l’associé cédant, quel qu’en soit le motif, hors les exceptions prévues par la loi et la doctrine (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).
• Mode de financement des travaux : la déduction des intérêts obéit à ses propres règles. La liste des emprunts dont les intérêts sont admis est limitative (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 70) ; les intérêts d’un emprunt contracté pour la réparation ou l’amélioration d’un immeuble donné en location sont admis quelle que soit l’affectation des locaux (§ 60).
• Plan de financement bâti sur une aide fermée aux sociétés : MaPrimeRénov’ est attribuée aux personnes physiques (décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020, article 1er), pas à la société qui porte le chantier. Avant de chiffrer le reste à charge, et donc le déficit attendu, il faut savoir quelles aides restent ouvertes : c’est l’objet de notre article MaPrimeRénov’, éco-PTZ et CEE quand le bien appartient à une SCI.
• Logement occupé gratuitement par un associé : la SCI est alors regardée comme se réservant la jouissance du bien, et les charges afférentes cessent d’être déductibles. C’est le piège traité dans une SCI qui ne perçoit aucun loyer.
• Répartition modifiée trop tard : un acte qui change la répartition du résultat entre associés n’est opposable à l’administration que s’il est régulièrement conclu et enregistré avant la clôture de l’exercice (BOI-RFPI-DECLA-10, § 130).
• Bascule vers l’IS par la location meublée : une société civile qui donne en location des appartements meublés se livre à une activité commerciale au sens des articles 34 et 35 du CGI, ce qui la rend passible de l’impôt sur les sociétés (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 120). L’administration ne l’y soumet pas tant que ses recettes de nature commerciale, hors taxes, n’excèdent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes (BOI-IS-CHAMP-10-30, § 320), et le Conseil d’État n’a pas vu d’activité commerciale dans une location meublée occasionnelle de trois mois (décision du 19 janvier 1983, n° 31906, citée au § 210).

La cotisation foncière des entreprises est un autre impôt, avec d’autres règles : le cas d’une société civile qui loue des locaux nus est traité dans la CFE d’une SCI bailleresse.

Ce que les textes laissent ouvert

• Parts démembrées. Le BOFiP écrit que le déficit de la société « revient de droit au nu-propriétaire en l’absence de convention contraire » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 150 ; BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 150, version du 12 septembre 2012). Notre article sur les parts démembrées confronte cette doctrine à la décision du Conseil d’État du 8 novembre 2017 (n° 399764). Cette page ne tranche pas.
• Associé qui ne détient que des parts, et dont la quote-part est un déficit. La notice n° 2044 le dispense de déclaration n° 2044 et l’envoie case 4BA, qui est la case des revenus imposables. Elle ne décrit pas, dans ce passage, le chemin d’un déficit vers les cases 4BB et 4BC, que seules les lignes 430 à 442 de la déclaration n° 2044 calculent.
• Facture payée par un associé. Aucun des textes lus ne vise ce cas (voir plus haut).
• Limite rehaussée à 21 400 €. La doctrine n’a pas été republiée depuis la prorogation de février 2026 ; la notice n° 2072-S du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025, décrit logiquement des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025.

En résumé

Le déficit foncier en SCI à l’IR suit les règles de fond de la détention directe (charges déductibles, limite de 10 700 €, report sur dix ans), avec un étage de plus : la société calcule et répartit, l’associé impute. La limite se lit sur la déclaration de chaque associé, pas sur celle de la société. Et le maintien de l’imputation repose sur deux têtes : la société, qui doit continuer de louer, et l’associé, qui doit garder ses parts, jusqu’au 31 décembre de la troisième année.

Ce contenu est fourni à titre d’information générale et ne remplace pas une analyse personnalisée de votre situation par un professionnel du chiffre ou du droit fiscal.