Vous achetez un logement ancien à rénover dans une commune éligible au Denormandie, et vous avez déjà le locataire en tête : votre fille qui commence à travailler, votre fils étudiant, ou vos parents. Ou bien vous comptez acheter à plusieurs, par une société civile immobilière (SCI). Les fiches de présentation du dispositif s’arrêtent avant ces questions.
État du dispositif au 10 octobre 2026 : ouvert. Le texte en vigueur vise les logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 (CGI, article 199 novovicies, I, B, 5°). Cette version date du 11 avril 2024 (loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, article 42). L’historique de Légifrance n’en montre aucune autre jusqu’au 1er janvier 2027 : aucune loi publiée depuis, loi de finances pour 2026 comprise, n’a créé de nouvelle version de l’article. Une version à venir s’appliquera au 1er janvier 2027. Comparée alinéa par alinéa, elle ne change qu’un renvoi au 2° du B du I, qui concerne le Pinel. Rien de ce qui est cité ici n’y bouge.
Cet article ne refait pas le calcul du seuil de 25 % de travaux, ni ce que le régime réel accepte d’un bail familial, ni ce que le lien de parenté change à l’APL de votre enfant. Il traite trois points : qui peut être votre locataire, qui peut acheter, et ce qui fait tomber la réduction avant le terme.
Un point de méthode. Le BOFiP propre au Denormandie ne dit rien de la famille, de la SCI ni de l’indivision. Il renvoie aux commentaires du Pinel, qui « s’appliquent, mutatis mutandis » (BOI-IR-RICI-365-20, § 30 à § 50). Chaque règle citée ci-dessous vient donc soit de la loi, soit d’un commentaire Pinel applicable par ce renvoi. Quand une phrase est une lecture et non la lettre d’un texte, elle est signalée.
Peut-on louer un logement Denormandie à son enfant ou à ses parents ?
Oui, à condition que ce locataire ne soit pas membre de votre foyer fiscal (l’ensemble des personnes réunies sur une même déclaration de revenus). La loi ne pose que cette limite : « La location ne peut pas être conclue avec un membre du foyer fiscal du contribuable » (CGI, article 199 novovicies, I, D). Les mots « ascendant » et « descendant » ne figurent nulle part dans l’article.
La doctrine le confirme en toutes lettres pour le Pinel. Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2015, « le locataire peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire, toutes conditions d’application étant par ailleurs remplies et, notamment, celles tenant au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire » (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 55). Le Denormandie date de 2019 : tous ses investissements sont postérieurs à cette bascule.
La règle n’est pas la même dans les autres dispositifs. Loc’Avantages exclut les ascendants et descendants du bailleur, comme l’explique l’article sur la réduction d’impôt des loyers conventionnés. Ne raisonnez jamais par analogie d’un dispositif à l’autre.
Foyer fiscal, plafond de ressources, plafond de loyer : quelles conditions pour ce locataire ?
Trois conditions se cumulent, et aucune n’est allégée parce que le locataire est de la famille.
Le foyer fiscal, vérifié chaque année
La condition ne se vérifie pas une seule fois à la signature. Elle « s’apprécie au titre de l’année de conclusion du bail, ainsi qu’au titre de chacune des années de location à un ascendant ou descendant » (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 55, remarque ; BOI-IR-RICI-360-40, § 10).
Concrètement, un enfant compté à votre charge ou rattaché à votre déclaration est exclu : la doctrine vise le locataire membre du foyer « à quelque titre que ce soit (personne à charge ou rattachée) ». Un enfant majeur qui déclare seul ses revenus peut être locataire. Vos parents le peuvent aussi, dès lors qu’ils ont leur propre déclaration et ne figurent pas sur la vôtre.
Les plafonds de ressources et de loyer
Les plafonds s’appliquent au locataire familial comme aux autres. La doctrine l’écrit : ces conditions « doivent être respectées quelle que soit la qualité du locataire, y compris s’il s’agit d’un ascendant ou descendant du contribuable » (BOI-IR-RICI-360-20-30, § 1).
Les ressources s’apprécient à la date de conclusion du bail (CGI, article 199 novovicies, III ; même BOFiP, § 250). Le loyer, lui, doit rester sous le plafond pendant toute la période d’engagement (§ 1). Les deux barèmes sont révisés au 1er janvier de chaque année (§ 10 et § 160).
Cet article ne reproduit aucun montant : un barème recopié est faux dès l’année suivante. Les plafonds de l’année figurent au BOI-BAREME-000017 et sur la fiche Denormandie de service-public, vérifiée le 11 mars 2026.
Le cas de l’enfant qui vient de quitter votre déclaration
Les ressources retenues sont en principe celles de l’avant-dernière année précédant la signature du bail. Or, cette année-là, votre enfant figurait peut-être encore sur votre avis d’impôt. Le commentaire auquel la doctrine renvoie traite ce cas : pour un locataire qui était, cette année-là, à la charge de ses parents ou rattaché à leur foyer, les conditions de ressources s’apprécient au regard de ses seules ressources (BOI-IR-RICI-230-40-10, § 320 et § 390). Le locataire remet alors au propriétaire, à la signature du bail, une déclaration sur l’honneur du montant de ses ressources propres, accompagnée d’une copie de l’avis d’imposition de ses parents (§ 400). Ce texte est un commentaire du dispositif Scellier, applicable ici par deux renvois successifs (BOI-IR-RICI-365-20, § 50, puis BOI-IR-RICI-360-20-30, § 250). Relisez-le avant de constituer le dossier du locataire.
Peut-on acheter en SCI, et qui touche alors la réduction ?
Oui, si la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, et ce sont les associés qui obtiennent la réduction, pas la société. La loi étend l’avantage « à l’associé d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, lorsque l’acquisition du logement est réalisée […] par l’intermédiaire d’une telle société » (CGI, article 199 novovicies, I, A, deuxième alinéa). Une SCI qui a opté pour l’impôt sur les sociétés n’entre pas dans cette phrase.
Trois conséquences pratiques en découlent.
Chaque associé calcule sa part. Le contribuable bénéficie de la réduction « dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur les logements concernés » (V, B du même article).
Chaque associé s’engage sur ses titres. La condition est que le porteur de parts « s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location ». La doctrine précise que cet engagement porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable (BOI-IR-RICI-230-20-30, n° 10, applicable par renvoi). Céder des parts avant le terme rompt donc l’engagement de l’associé qui les cède, et la cession des titres figure parmi les cas de remise en cause (BOI-IR-RICI-360-40, § 20). Ce verrou est distinct de celui qui pèse sur la cession de parts d’une SCI qui a imputé un déficit.
La société porte les formalités. C’est elle qui prend l’engagement de location et qui remet chaque année une attestation à ses associés, lesquels la joignent à leur déclaration (BOI-IR-RICI-360-50, § 70 à § 140). Le fonctionnement général de la société est décrit dans l’article sur le résultat foncier d’une SCI à l’impôt sur le revenu.
La SCI peut-elle louer à un associé, ou à l’enfant d’un associé ?
À un associé, non. À l’enfant d’un associé, aucun texte ne l’interdit pour un investissement réalisé depuis 2015, mais aucun ne l’écrit en toutes lettres.
Ce que le texte écrit
Lorsque le logement appartient à une société, la location ne peut pas être conclue « avec l’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés » (CGI, article 199 novovicies, I, D). La liste s’arrête là.
La doctrine reprend cette liste et y ajoute une ligne datée. La société doit louer à une personne autre « qu’un associé de la société, un membre du foyer fiscal de l’un des associés », et autre « qu’un des ascendants ou descendants de l’un des associés (pour les seuls investissements réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014) » (BOI-IR-RICI-360-20-10, § 7).
Ce qui s’en déduit, et ce qui n’est pas écrit
Aucun paragraphe lu n’écrit la phrase « la société peut louer à l’enfant d’un associé ». Trois paragraphes bornent en revanche l’interdiction de la même façon.
- L’exclusion des ascendants et descendants des associés ne vaut que pour les investissements réalisés du 1er septembre au 31 décembre 2014 (BOI-IR-RICI-360-20-10, § 7, cité ci-dessus).
- « Les mêmes conditions s’appliquent » à la société qu’au propriétaire en direct, et l’exclusion des ascendants et descendants des associés y dépend de la date de réalisation de l’investissement (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 60, qui renvoie aux § 50 et 55).
- Pour un investissement réalisé à compter du 1er janvier 2015, l’engagement que la société joint à sa déclaration porte sur une location « à une personne autre que les associés ou un membre de leur foyer fiscal » (BOI-IR-RICI-360-50, § 70).
Pour tout Denormandie, donc, l’enfant d’un associé ne figure dans aucune de ces listes, tant qu’il n’est ni associé, ni membre du foyer fiscal d’un associé. Cette conclusion reste une déduction : elle n’est écrite nulle part sous la forme d’une autorisation, et elle se fait confirmer sur un dossier réel. Hors de ce dispositif, le sort d’une société qui laisse un associé occuper le logement sans loyer est traité à part.
Deux pièges sont propres à la SCI familiale.
- L’enfant qui détient des parts est un associé. Une seule part suffit. La location lui est alors fermée par la lettre de la loi, quel que soit son foyer fiscal.
- Le foyer fiscal se vérifie pour chaque associé. Si la société réunit deux frères, l’enfant de l’un ne doit être rattaché à aucun des deux foyers.
La question de savoir qui déclare la quote-part de loyers d’un enfant mineur associé de la SCI est traitée dans un article distinct.
La doctrine n’écrit la vérification annuelle du foyer fiscal que pour le « contribuable » (BOI-IR-RICI-360-20-20, § 55, remarque ; BOI-IR-RICI-360-40, § 10). L’étendre au foyer de chaque associé est la lecture prudente, appuyée sur le § 60 selon lequel « les mêmes conditions s’appliquent » à la société.
Indivision, démembrement : lesquels ferment la porte ?
L’indivision (plusieurs personnes propriétaires du même bien, chacune pour une fraction) est admise. Le démembrement (la propriété partagée entre un usufruitier et un nu-propriétaire) ferme le dispositif.
| Qui achète | À qui la location est fermée | Réduction, et texte |
|---|---|---|
| Vous, en direct | Un membre de votre foyer fiscal | Oui (CGI art. 199 novovicies, I, D ; BOI-IR-RICI-360-20-20 § 55) |
| Plusieurs personnes en indivision | Un indivisaire, ou un membre du foyer fiscal d’un indivisaire | Oui, chacun sur sa quote-part (V, B de l’article ; BOI-IR-RICI-360-20-10 § 10) |
| Une SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés | Un associé, ou un membre du foyer fiscal d’un associé | Oui, chaque associé sur sa quote-part, titres conservés (I, A et D ; V, B) |
| La même SCI, dont l’enfant locataire détient une part | L’enfant, puisqu’il est associé | Location fermée (I, D) |
| Un usufruitier et un nu-propriétaire | Sans objet | Non : logement démembré (I, D) |
| Une SCI dont des parts sont démembrées | Sans objet | Non pour ces parts (I, D) |
En indivision, les indivisaires « doivent s’engager conjointement à louer l’immeuble nu » (BOI-IR-RICI-360-20-10, § 10). Un parent et son enfant qui achètent ensemble ne peuvent donc pas loger l’enfant : il est indivisaire.
Sur le démembrement, la loi est nette : la réduction « n’est pas applicable aux logements dont le droit de propriété est démembré », ni aux logements d’une société « dont le droit de propriété des parts est démembré » (CGI, article 199 novovicies, I, D). La doctrine précise qu’un porteur qui détient à la fois des parts démembrées et des parts en pleine propriété ne bénéficie de l’avantage qu’à raison de ces dernières (BOI-IR-RICI-230-10-20, § 20, applicable par renvoi). Les règles du déficit foncier dans ces deux situations sont différentes : elles ne se transposent pas.
Quels événements font tomber la réduction avant la fin de l’engagement ?
Tout événement qui rompt l’engagement de location ou de conservation des titres, et tout démembrement. La loi prévoit que la réduction obtenue « fait l’objet d’une reprise au titre de l’année au cours de laquelle intervient » la rupture de l’un des engagements, ou le démembrement de l’immeuble ou des parts (CGI, article 199 novovicies, XI, A).
Les commentaires Pinel sur la remise en cause s’appliquent au Denormandie (BOI-IR-RICI-365-30, § 230). Ils renvoient eux-mêmes, pour le détail des cas, aux tableaux du dispositif Scellier (BOI-IR-RICI-230-60, § 10 à § 30).
| Événement pendant l’engagement | Conséquence | Texte |
|---|---|---|
| Le locataire, enfant ou parent, devient membre de votre foyer fiscal | Réduction obtenue remise en cause, sans exception prévue | BOI-IR-RICI-360-40 § 10 ; BOI-IR-RICI-230-60 § 20 |
| Vente du logement | Rupture de l’engagement, reprise | CGI art. 199 novovicies, XI, A ; BOI-IR-RICI-360-40 § 20 |
| Donation du logement (mutation à titre gratuit) | Remise en cause, sauf transfert résultant d’un décès | BOI-IR-RICI-360-40 § 20 |
| Cession de parts de la SCI par un associé | Rupture de son engagement de conservation | CGI art. 199 novovicies, I, A et XI, A ; BOI-IR-RICI-360-40 § 20 |
| Donation de la nue-propriété, ou tout démembrement | Reprise | CGI art. 199 novovicies, XI, A, 2° |
| Mise en indivision, ou cession de ses droits par un indivisaire | Remise en cause | BOI-IR-RICI-360-40 § 20 |
| Apport du logement à une société, ou échange | Remise en cause, sans exception prévue | BOI-IR-RICI-360-40 § 20 |
| Logement repris pour vous-même, prêté ou occupé sans bail | Location qui n’est plus effective et continue | BOI-IR-RICI-230-20-20 § 30 ; BOI-IR-RICI-230-60 § 20 |
| Vacance de plus de douze mois | Remise en cause | BOI-IR-RICI-230-20-20 § 40 ; BOI-IR-RICI-360-40 § 50 |
| Loyer au-dessus du plafond | Remise en cause, sans exception prévue | BOI-IR-RICI-230-60 § 20 |
Quatre précisions sur ce tableau.
La vacance est tolérée, dans une limite. Après le congé du locataire, le logement doit être « aussitôt remis en location ». Une période de vacance peut être admise si le propriétaire établit qu’il a accompli des diligences concrètes (annonces, recours à une agence) et que les conditions de mise en location ne sont pas dissuasives. À défaut de relocation effective dans un délai de douze mois à compter de la réception de la lettre recommandée de congé, la réduction obtenue est remise en cause (BOI-IR-RICI-230-20-20, § 40), au titre de l’année où ces douze mois expirent (BOI-IR-RICI-360-40, § 50, remarque). Une tolérance existe, sous conditions, lorsque la vacance survient moins de douze mois avant le terme de l’engagement (BOI-IR-RICI-230-20-20, § 50).
La donation est une mutation à titre gratuit. Le mot « donation » ne figure pas dans les textes lus. Le tableau de la doctrine range en revanche la « mutation à titre gratuit » parmi les cas de remise en cause, avec une seule exception : le transfert de propriété qui résulte du décès de l’un des membres du couple (BOI-IR-RICI-360-40, § 20). Donner le logement à un enfant pendant l’engagement entre dans cette ligne, et aucune exception n’est écrite pour ce cas.
Deux cas n’ont aucune exception. Pour la location à une personne autre que celles autorisées et pour le dépassement du plafond de loyer, le tableau de la doctrine porte la mention « Aucune » dans la colonne des exceptions (BOI-IR-RICI-230-60, § 20).
La reprise porte sur tout ce qui a été obtenu, avec des pénalités. L’impôt de l’année de l’événement « est majoré du montant total de la réduction d’impôt obtenue ». Les droits supplémentaires sont assortis de l’intérêt de retard (CGI, article 1727) et de la majoration de l’article 1758 A du même code. L’administration peut agir jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’événement (BOI-IR-RICI-360-40, § 50).
Que coûte un rattachement fiscal en cours de bail, sur un exemple chiffré ?
L’exemple qui suit est construit pour illustrer la règle. Ce n’est ni un cas réel, ni un témoignage, et les montants sont choisis pour la démonstration.
Un couple achète en direct un appartement dont le prix de revient, travaux compris, s’élève à 180 000 €. Ce montant est supposé inférieur aux plafonds du V de l’article, et retenu en entier. Les travaux s’achèvent en 2027 : c’est l’année de la première fraction (BOI-IR-RICI-365-30, § 150). Le couple s’engage à louer neuf ans. Au taux de 18 % prévu pour cette durée (CGI, article 199 novovicies, VI, 2°), la réduction totale est de 32 400 €. Elle est répartie par neuvième, soit 3 600 € par an (VII du même article). La locataire est leur fille de 20 ans, qui déclare seule ses revenus et respecte le plafond de ressources à la signature du bail.
| Année | Situation de la locataire | Réduction |
|---|---|---|
| 2027, 2028, 2029 | Déclare seule ses revenus | 3 600 € imputés chaque année, soit 10 800 € |
| 2030 | Reprend des études et est rattachée au foyer de ses parents pour cette année | Condition de foyer fiscal non remplie |
| Conséquence | Remise en cause (BOI-IR-RICI-360-40 § 10) | 10 800 € repris au titre de 2030, plus l’intérêt de retard et la majoration de l’article 1758 A ; les six fractions restantes ne sont plus imputées |
Le chiffre de 10 800 € est un calcul fait pour cet article à partir de la formule du § 50, qui vise le « montant total de la réduction d’impôt obtenue ». Il suppose que la fraction de 2030 n’a pas été imputée. Le texte ne donne pas d’exemple chiffré de ce cas.
Le point à retenir est ailleurs. Le rattachement d’un enfant majeur se demande au moment de la déclaration de revenus. Quand cet enfant est le locataire d’un logement Denormandie, cette demande remet en cause plusieurs années d’avantage. Ses conséquences se mesurent donc avant de la formuler, pas après. Les outils de calcul du site portent sur le déficit foncier et ne calculent pas la réduction Denormandie.
Le même logement acheté par une SCI formée des deux parents aboutirait à la même réduction, répartie selon leurs droits. Si la fille détenait une seule part de cette société, elle ne pourrait pas être locataire dès le premier jour.
Divorce, décès, mutation : quelles exceptions le texte prévoit-il ?
La loi n’en écrit que trois : l’invalidité, le licenciement et le décès. « Aucune reprise n’est effectuée en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune » (CGI, article 199 novovicies, XI, B). La doctrine rattache ces exceptions au non-respect de l’engagement de location et aux cessions, et précise que le licenciement s’entend de la rupture du contrat de travail à l’initiative de l’employeur (BOI-IR-RICI-230-60, § 10 ; BOI-IR-RICI-360-40, § 20).
Le décès. Lorsque le transfert de propriété ou le démembrement résulte du décès de l’un des membres du couple, aucune remise en cause n’intervient si le conjoint survivant, attributaire du bien ou titulaire de son usufruit, s’engage à respecter les engagements pour la période restant à courir (XI, A, 2°). La doctrine ajoute une limite : le conjoint survivant qui ne reçoit qu’une quote-part indivise ne peut pas demander la reprise de l’avantage à son profit, et aucune remise en cause n’intervient tant que la succession n’est pas définitivement réglée (BOI-IR-RICI-360-40, § 20).
Le divorce. La loi ne le cite pas. La doctrine admet une seule mesure : l’avantage « peut être maintenu, pour la fraction de l’avantage fiscal restant à courir, au profit des ex-époux ayant souscrit initialement un engagement de location au cours de leur mariage et qui poursuivent après leur divorce la détention du bien concerné en indivision, dans le cadre d’une convention d’indivision » (même § 20). Les textes lus ne disent rien de l’ex-époux qui se verrait attribuer seul le logement. Le volet revenus fonciers de la même situation est traité dans l’article sur le sort d’un bien locatif lors d’une séparation.
La mutation professionnelle. Elle ne figure ni dans la loi, ni dans les commentaires lus. Une mutation qui conduit à vendre le logement n’est donc pas un cas d’exception écrit.
Denormandie et déficit foncier sur le même bien : les travaux comptent-ils deux fois ?
Non. La doctrine l’écrit sans détour : les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt « ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers » (BOI-IR-RICI-365-30, § 200).
Une ouverture existe pour le reste. Les travaux réalisés après l’achèvement des travaux d’amélioration, et ceux qui ne répondent pas à la définition des travaux éligibles, ne sont pas compris dans la base de la réduction. Ils peuvent « le cas échéant, être admis en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers » (§ 10).
La réduction Denormandie relève par ailleurs d’un autre mécanisme que le déficit foncier. Son articulation avec le plafonnement global des avantages fiscaux est traitée dans l’article consacré à ce plafond.
Jusqu’à quelle date faut-il signer ?
Le texte vise les logements acquis au plus tard le 31 décembre 2027 (CGI, article 199 novovicies, I, B, 5°). La doctrine précise que la date d’acquisition « s’entend de celle de la signature de l’acte authentique d’achat » (BOI-IR-RICI-365-30, § 150). La lecture qui en découle est que la signature d’un compromis avant cette date ne suffit pas : c’est l’acte chez le notaire qui compte.
Trois remarques de calendrier.
- Le BOFiP affiche encore 2026. Les commentaires du dispositif, à jour au 28 mars 2024, visent les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2026 (BOI-IR-RICI-365, § 3). La loi du 9 avril 2024 a repoussé la date depuis, et c’est elle qui fait foi. La fiche de service-public, vérifiée le 11 mars 2026, retient bien le 31 décembre 2027.
- La version à venir ne change rien ici. Légifrance annonce une nouvelle version de l’article au 1er janvier 2027, issue d’une ordonnance (n° 2026-671 du 27 juillet 2026, article 2). Comparée alinéa par alinéa le 10 octobre 2026, elle ne diffère que par un renvoi au 2° du B du I, étranger au Denormandie. La date limite, la liste des locataires interdits, les taux et les cas de reprise y sont identiques.
- Les travaux ont leur propre délai. Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition (CGI, article 199 novovicies, I, C).
- Le bail aussi. L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure (CGI, article 199 novovicies, III).
Ce que cet article ne tranche pas
Quatre points reposent sur une déduction, et non sur une phrase écrite par l’administration : la location par une SCI à l’enfant d’un associé (déduite de trois paragraphes concordants), la vérification annuelle du foyer fiscal de chaque associé, la date de l’acte authentique retenue comme date limite, et le montant exact repris dans l’exemple chiffré. Ils sont signalés comme tels à chaque fois.
Une partie des règles citées vient de commentaires rédigés pour le Pinel ou le Scellier, applicables au Denormandie par renvoi. Ces renvois sont écrits, mais ils obligent à lire trois documents pour une seule réponse.
Cet article décrit les règles générales en vigueur à sa date de publication. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Avant de signer un compromis sur un montage familial, posez la question par écrit à votre service des impôts des particuliers, ou faites valider le schéma par un notaire ou un avocat fiscaliste. Une réponse écrite sur votre propre dossier vaut mieux qu’une lecture, même prudente.