Déficit foncier, Denormandie ou Malraux : quel dispositif choisir ?

Rénover un logement pour le louer peut relever de trois mécanismes fiscaux : le déficit foncier de droit commun, la réduction d’impôt Denormandie et la réduction d’impôt Malraux. Ils ne reposent ni sur le même texte, ni sur la même assiette, ni sur les mêmes immeubles. Cette page expose, pour chacun, la règle telle qu’elle se lit dans le code général des impôts et au BOFiP le 10 octobre 2026.

Elle ne recommande aucun dispositif et ne classe pas les trois : un comparatif de règles ne dit rien du prix d’un bien, du coût réel d’un chantier ni d’une situation personnelle, qui relèvent d’un professionnel du chiffre.

Déficit foncier, Denormandie, Malraux : que disent les textes au 10 octobre 2026 ?

Sources de chaque ligne dans les sections qui suivent. Tableau établi le 10 octobre 2026.

Comment fonctionne le déficit foncier de droit commun ?

Le déficit foncier n’est pas un dispositif à part : c’est la mécanique du régime réel des revenus fonciers. Lorsque les charges déductibles dépassent les loyers, l’article 156, I, 3° du CGI autorise l’imputation du déficit sur le revenu global pour la fraction qui ne provient pas des intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 € par an. La fraction supérieure et celle qui provient des intérêts s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Cette limite est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, « à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G […] à une classe de performance énergétique A, B, C ou D […] au plus tard le 31 décembre 2027 » (même alinéa). Ce n’est donc pas un forfait de 21 400 € : c’est 10 700 € plus les dépenses énergétiques éligibles, dans la limite globale de 21 400 € (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 300). Le BOFiP ajoute que le rehaussement est une option exercée sur la déclaration n° 2044, que les travaux doivent être réalisés par des professionnels et que la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique en est exclue (§ 240 à § 300). La liste des travaux de rénovation énergétique éligibles au plafond rehaussé fait l’objet d’un article distinct.

La loi de finances pour 2026 a prorogé la mesure en remplaçant l’année 2025 par l’année 2027, pour les dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47). Si le nouveau classement n’est pas justifié au plus tard le 31 décembre 2027, les revenus des années de déduction sont reconstitués.

L’engagement de location. La loi prévoit que lorsque le propriétaire cesse de louer, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent sont reconstitués, sauf invalidité, licenciement ou décès. Le BOFiP en déduit que l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Les cas de reprise du logement et de vacance sont traités dans l’article sur l’engagement de trois ans et ses exceptions.

Le plafonnement global. L’article 200-0 A ne vise, parmi les déductions, que les amortissements Robien et Borloo. Le déficit foncier de droit commun n’y entre pas, comme l’explique la page consacrée au déficit foncier face au plafonnement des niches.

L’effet en impôt d’un déficit dépend du taux auquel le revenu effacé aurait été imposé : il se calcule au cas par cas, par exemple avec le simulateur de déficit foncier.

Quelles conditions pour la réduction d’impôt Denormandie ?

Le Denormandie est le 5° du B du I de l’article 199 novovicies du CGI, l’article qui portait le Pinel. Il vise le logement acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2027 « qui fait ou qui a fait l’objet de travaux d’amélioration définis par décret », ainsi que le local transformé en logement.

Les travaux. Leur montant, facturé par une entreprise, « doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération ». Le coût total s’entend du prix de revient, travaux compris (BOI-IR-RICI-365-20, § 10) : c’est ce qui rend le seuil plus élevé qu’il n’y paraît, comme le montre l’article sur la règle des 25 % de travaux du Denormandie. Les travaux réalisés par le contribuable lui-même et les matériaux qu’il achète sont exclus (§ 20). Ils doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition (BOI-IR-RICI-365-10, § 100).

La performance énergétique. Deux conditions cumulatives après travaux : une consommation conventionnelle en énergie primaire inférieure à 331 kWh/m²/an, et soit une baisse de cette consommation d’au moins 30 % pour un logement individuel ou 20 % en habitat collectif, soit des travaux dans au moins deux catégories sur cinq (isolation de la toiture, des murs, des parois vitrées, chauffage, eau chaude sanitaire) (BOI-IR-RICI-365-10, § 300 à § 340).

La zone. Communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, listées par l’arrêté du 26 mars 2019, ou communes ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire ; s’y ajoutent les logements de copropriétés en difficulté placées sous administration provisoire ou incluses dans une opération de requalification des copropriétés dégradées (CGI, art. 199 novovicies, IV bis). Service-Public met en ligne un simulateur d’éligibilité par commune (fiche F35011).

Le calcul. La réduction porte sur le prix de revient d’au plus deux logements, dans la limite de 5 500 € par mètre carré de surface habitable et de 300 000 € par contribuable et par an (CGI, art. 199 novovicies, V ; BOI-IR-RICI-365-30, § 100). Le taux est de 12 % pour un engagement de six ans et de 18 % pour neuf ans, la réduction étant répartie par sixième ou par neuvième. La prorogation de l’engagement ajoute 6 % puis 3 % par période de trois ans après six ans, ou 3 % après neuf ans, soit 21 % au plus sur douze ans (VI et VII bis). Les taux réduits appliqués au Pinel en 2023 et 2024 ne concernaient pas les acquisitions du 5° du B du I.

L’engagement. Location à loyer et ressources plafonnés, prenant effet dans les douze mois, qui ne peut être conclue avec un membre du foyer fiscal (CGI, art. 199 novovicies, I, D et III). Le bail consenti à un enfant et l’achat en société sont détaillés dans l’article sur l’engagement de location du Denormandie.

Le Denormandie figure dans la liste des avantages soumis au plafonnement global de 10 000 € (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 75).

Quelles conditions pour la réduction d’impôt Malraux ?

L’article 199 tervicies du CGI accorde une réduction d’impôt à raison des dépenses supportées « en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti ». Les sites patrimoniaux remarquables ont remplacé, depuis le 9 juillet 2016, les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (BOI-IR-RICI-200-10, § 85).

Le périmètre en vigueur. L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable : dans le périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans celui couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou, à défaut, lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique. Les 2° et 2° bis du I, qui visaient les quartiers anciens dégradés et les quartiers présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé, ne s’appliquent que « jusqu’au 31 décembre 2024 ».

Les dépenses. Charges énumérées à l’article 31 et dépenses de travaux imposés ou autorisés par les règles du site, supportées entre la délivrance du permis de construire, ou l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et le 31 décembre de la troisième année suivante. Sur cette période, elles sont retenues dans la limite de 400 000 € (II et II bis). Le prix d’acquisition n’entre pas dans la base (BOI-IR-RICI-200-30, § 80), et une restauration partielle ne suffit pas (BOI-IR-RICI-200-10, § 170).

Le taux. 22 % des dépenses, porté à 30 % lorsque l’immeuble est dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (III). Au taux de 30 %, le plafond de 400 000 € correspond à une réduction de 120 000 € au plus sur l’ensemble de la période. La réduction est accordée au titre de l’année du paiement ; si elle dépasse l’impôt dû, le solde s’impute sur l’impôt des trois années suivantes (III bis).

L’engagement. Louer nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant neuf ans, la location prenant effet dans les douze mois de l’achèvement des travaux. Le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant (IV).

La réduction Malraux est exclue du plafonnement global depuis l’imposition des revenus de 2013, pour les opérations dont la demande de permis ou la déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2013 (BOI-IR-RICI-200-30, § 180).

Le Malraux ne doit pas être confondu avec le régime des monuments historiques et assimilés, qui est une déduction sans limite de montant attachée au classement, à l’inscription ou au label de l’immeuble.

Que donnent 40 000 € de travaux sous chacune des trois règles ?

Le BOFiP illustre le Denormandie par un appartement acquis 120 000 €, frais compris, avec 40 000 € de travaux, soit exactement 25 % d’un coût total de 160 000 € (BOI-IR-RICI-365-20, § 10). Le tableau applique les trois règles à ces chiffres. Il ne compare pas trois placements : les travaux exigés, les immeubles éligibles et les engagements ne sont pas les mêmes.

Trois lectures de ce tableau.

Le déficit foncier ne produit pas une somme mais une diminution de revenu imposable. Les 10 700 € imputés représentent 3 210 € d’impôt sur le revenu si ce revenu était imposé à 30 %, et 4 387 € à 41 %. Les 5 000 € de loyers effacés échappent en outre à l’impôt et aux prélèvements sociaux de 17,2 % applicables aux revenus fonciers (Service-Public, fiche F2329). Le report, lui, ne produit d’effet que sur des loyers futurs.

La réduction Denormandie se calcule sur le prix d’acquisition et les travaux réunis, ce qui explique l’écart avec le Malraux dont la base ignore le prix d’acquisition. En contrepartie, les 40 000 € de travaux retenus ne sont pas déductibles des revenus fonciers (BOI-IR-RICI-365-30, § 200), et le loyer est plafonné pendant six, neuf ou douze ans.

Les trois colonnes ne s’additionnent pas : les règles de non-cumul sont exposées plus bas.

Peut-on cumuler ces dispositifs sur un même logement ?

Chaque texte règle la question pour ce qui le concerne.

• Malraux et Denormandie. Pour un même logement, la réduction Malraux ne se cumule pas avec la réduction de l’article 199 novovicies (BOI-IR-RICI-200-30, § 150).
• Malraux et revenus fonciers. Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction « ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction pour la détermination des revenus fonciers » (CGI, art. 199 tervicies, V), y compris au-delà de 400 000 €. Le contribuable peut y renoncer et déduire ses travaux dans les conditions de droit commun (BOI-IR-RICI-200-30, § 170).
• Denormandie et revenus fonciers. Les travaux retenus dans la base de la réduction ne sont pas déductibles ; ceux qui n’y entrent pas peuvent l’être dans les conditions de droit commun (BOI-IR-RICI-365-30, § 10 et § 200).

Les intérêts d’emprunt et les autres charges de la propriété suivent, dans tous les cas, les règles ordinaires des revenus fonciers.

Quelle règle s’applique à quelle situation ?

Les textes ne désignent pas un dispositif préférable : ils fixent des champs d’application qui se recouvrent peu.

Le bien est déjà détenu et loué nu. Le Denormandie suppose une acquisition, et le Malraux une restauration complète en site patrimonial remarquable. Hors de ces cas, des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration relèvent du seul déficit foncier.

Le bien est acquis pour être rénové. Le Denormandie n’est ouvert que si la commune est éligible, si les travaux atteignent 25 % du coût total et si le niveau de performance énergétique est atteint. À défaut, les travaux déductibles relèvent du déficit foncier.

L’immeuble est situé dans un site patrimonial remarquable. La réduction Malraux suppose un plan approuvé ou une déclaration d’utilité publique, et des travaux imposés ou autorisés. Le contribuable garde la faculté d’y renoncer au profit de la déduction de droit commun.

Le foyer bénéficie déjà d’autres réductions ou crédits d’impôt. Le Denormandie s’ajoute au total soumis à la limite de 10 000 € ; le Malraux et le déficit foncier ne s’y ajoutent pas.

Ce que les textes laissent ouvert

Deux BOFiP en retard sur la loi. Les commentaires du Denormandie (BOI-IR-RICI-365, versions du 28 mars 2024) mentionnent encore des acquisitions jusqu’au 31 décembre 2026, alors que l’article 199 novovicies, modifié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, porte la date du 31 décembre 2027. Ceux du plafond rehaussé (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025) s’arrêtent aux dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025, alors que la loi de finances pour 2026 a porté l’échéance au 31 décembre 2027. Dans les deux cas, c’est la loi qui s’applique ; les précisions que l’administration apportera sur la période prorogée ne sont pas publiées.

Une nouvelle version de l’article 199 novovicies au 1er janvier 2027. Légifrance affiche une version à venir, issue de l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025. Elle conserve la date du 31 décembre 2027 et le seuil de 25 %.

La liste des communes. L’éligibilité au Denormandie dépend d’un arrêté et de la signature de conventions locales : elle se vérifie commune par commune, à la date de l’acquisition.

Le périmètre du Malraux. L’existence d’un site patrimonial remarquable ne suffit pas : le taux et l’éligibilité dépendent du plan approuvé qui couvre l’immeuble, ou d’une déclaration d’utilité publique. Ce point se vérifie auprès de la commune avant tout engagement.

Quels points vérifier avant de s’engager ?

• Pour les trois : la conservation des factures et la durée de l’engagement de location, dont la rupture entraîne la reprise de l’avantage, sauf invalidité, licenciement ou décès.
• Pour le déficit foncier rehaussé : la justification du nouveau classement énergétique au plus tard le 31 décembre 2027.
• Pour le Denormandie : l’éligibilité de la commune, le seuil de 25 %, la date d’achèvement des travaux et le respect des plafonds de loyer et de ressources.
• Pour le Malraux : le plan approuvé ou la déclaration d’utilité publique, et la date de délivrance du permis, qui ouvre la période de dépenses.

Pour un panorama plus large, qui inclut la location meublée, le Loc’Avantages et l’amortissement de la location nue créé en 2026, voir les dispositifs ouverts après la fin du Pinel.

Sur des cas voisins. Pour les offres vendues avec les travaux, voyez les points à vérifier dans une opération de déficit foncier clé en main.