Vous avez donné la nue-propriété de vos parts de société civile immobilière (SCI) à vos enfants et gardé l’usufruit. Ou vous êtes l’enfant, nu-propriétaire de parts dont un parent perçoit les revenus. La société loue un immeuble, elle est à l’impôt sur le revenu, et une année de travaux se profile. Deux questions se posent : qui déclare le résultat, et à qui revient le déficit ?
La première a une réponse écrite dans la loi. La seconde en a deux, qui ne désignent pas la même personne : celle de la doctrine administrative, et celle du Conseil d’État. Cette page les expose l’une après l’autre, avec leurs dates. Elle ne choisit pas entre elles.
Un point de méthode. Chaque règle renvoie au texte où elle a été lue le 10 octobre 2026. Les deux décisions du Conseil d’État citées ont été lues dans leur texte intégral, considérant par considérant, et non d’après un commentaire. Quand une phrase est une lecture et non la lettre d’un texte, elle le dit. Cet article décrit qui est imposé. Il ne recommande pas de démembrer des parts et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial personnalisé.
Il ne faut pas raisonner ici comme pour un immeuble démembré détenu sans société. Les règles ne sont pas les mêmes. Le cas de l’immeuble est traité dans l’article sur le nu-propriétaire d’un bien loué par l’usufruitier.
Qui déclare les loyers d’une SCI dont les parts sont démembrées ?
L’usufruitier, pour le résultat courant de la société. La règle figure dans la loi elle-même.
Une SCI qui n’a pas opté pour l’impôt sur les sociétés ne paie pas l’impôt sur son résultat. Ce sont ses associés qui sont imposés, chacun pour sa part (CGI, article 8). Le fonctionnement général de cette règle est décrit dans le guide de la SCI à l’impôt sur le revenu et de la quote-part de chaque associé.
Le même article 8 prévoit le cas des parts démembrées, c’est-à-dire des parts dont une personne a l’usufruit (le droit aux revenus) et une autre la nue-propriété (la propriété sans les revenus). Il écrit : « En cas de démembrement de la propriété de tout ou partie des parts sociales, l’usufruitier est soumis à l’impôt sur le revenu pour la quote-part correspondant aux droits dans les bénéfices que lui confère sa qualité d’usufruitier. Le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier. »
La doctrine administrative précise ce que sont ces « droits dans les bénéfices ». Sans convention particulière, ils correspondent « au bénéfice courant de l’exercice », ce qui exclut les éléments exceptionnels (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 110). Ce commentaire est rangé dans les bénéfices industriels et commerciaux, mais le commentaire des revenus fonciers y renvoie expressément pour les sociétés immobilières : pour la répartition du résultat, « notamment en cas de démembrement de la propriété des parts sociales entre l’usufruitier et le nu-propriétaire », il convient de s’y reporter (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 160).
Pour une SCI qui loue nu, le résultat courant est le résultat foncier : les loyers, moins les charges déductibles. Quand ce résultat est positif, les textes lus s’accordent. L’usufruitier le déclare, à proportion des parts dont il a l’usufruit. Le nu-propriétaire ne déclare rien pour ces parts.
Deux précisions.
- L’impôt est dû même sans distribution. Les bénéfices sont imposés au nom des associés « même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués mais mis en réserve » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 150). L’usufruitier est donc imposé sur un résultat que la société peut avoir gardé en caisse.
- Le résultat exceptionnel suit une autre règle. La doctrine impose le nu-propriétaire « à hauteur des profits exceptionnels » (§ 100), et notamment sur le résultat des cessions d’éléments de l’actif immobilisé (§ 140). Ces paragraphes sont écrits pour une société commerciale. Le texte propre à la plus-value réalisée par une SCI qui vend son immeuble n’a pas été lu pour cet article. Ce point n’est donc pas tranché ici.
Si la SCI est en déficit, à qui revient-il : à l’usufruitier ou au nu-propriétaire ?
Les deux sources officielles ne désignent pas la même personne. La doctrine administrative, écrite en 2012 et non modifiée depuis, désigne le nu-propriétaire. Le Conseil d’État a jugé en 2017 que l’usufruitier peut déduire sa part. Cette section expose la doctrine, la suivante la décision.
La doctrine l’écrit trois fois dans le même commentaire, dans sa version du 12 septembre 2012.
- Le nu-propriétaire « peut également prendre en compte la quote-part des déficits de la société correspondant à ses droits » (§ 100).
- Il y est fondé « dès lors qu’en sa qualité d’associé, il est le seul à répondre des dettes de la société » (§ 130).
- « La prise en compte des déficits fiscaux réalisés par la société revient de droit au nu-propriétaire qui, en tant qu’associé, doit répondre des dettes sociales » (§ 150).
Le raisonnement de l’administration tient donc en une idée : celui qui répond des dettes prend les pertes. Cette justification est celle du commentaire. Cet article ne vérifie pas le droit des sociétés sur lequel elle s’appuie.
L’exemple chiffré du même commentaire va dans ce sens. Dans une société dont trente parts sur cent vingt sont démembrées, et sans convention entre les intéressés, l’exercice déficitaire est réglé en une phrase : « La totalité du déficit revient à M. B », qui détient la nue-propriété de ces trente parts et la pleine propriété des quatre-vingt-dix autres (§ 200, exemple 1). L’usufruitière n’en prend aucune part. Cet exemple porte sur une société en nom collectif qui exerce une activité industrielle et commerciale, pas sur une SCI.
Un second commentaire, propre aux revenus fonciers, reprend la même position. Il parle du déficit foncier d’une société détenant un immeuble loué, « qui revient de droit au nu-propriétaire en l’absence de convention contraire » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 150). Sa version est datée du 1er septembre 2017, soit deux mois avant la décision du Conseil d’État.
Le 10 octobre 2026, ces deux pages étaient affichées comme étant en vigueur, dans ces versions : la première « du 12/09/2012 à aujourd’hui », la seconde « du 01/09/2017 à aujourd’hui ». Le même jour, la recherche du numéro 399764 dans les documents du BOFiP en vigueur ne renvoyait aucun résultat. Aucun commentaire en vigueur ne cite donc la décision de 2017. Les recherches faites pour cet article n’ont pas non plus trouvé de réponse ministérielle postérieure sur ce point. Cette dernière recherche n’est pas exhaustive.
Que dit le Conseil d’État, et pourquoi sa réponse diffère-t-elle de celle du BOFiP ?
Le Conseil d’État juge que l’usufruitier peut déduire la part du déficit qui correspond à ses droits. Il tire cette règle de l’article 8 du CGI, sans passer par la doctrine.
La décision du 8 novembre 2017
La décision porte le n° 399764. Elle a été rendue par les 10e et 9e chambres réunies et elle est mentionnée dans les tables du recueil Lebon.
Les faits sont ceux d’une SCI familiale. Des parents ont constitué une société civile immobilière avec leurs enfants. Chacun des deux parents y détient « la pleine propriété de vingt parts sociales et l’usufruit de vingt autres parts dont leurs enfants possèdent la nue-propriété ». La société a un déficit, « résultant des charges courantes de réparation de son immeuble ». Pour 2009 et 2010, les parents ont imputé sur leurs revenus fonciers la quote-part de ce déficit correspondant aux parts dont ils n’ont que l’usufruit. L’administration a refusé cette déduction. Le tribunal administratif de Pau a donné raison aux parents, puis la cour administrative d’appel de Bordeaux a donné raison à l’administration, le 15 mars 2016.
Le Conseil d’État annule l’arrêt de la cour. Après avoir cité l’article 8, il écrit qu’en cas de démembrement des parts d’une société de personnes détenant un immeuble, l’usufruitier est imposé « à raison de la quote-part des revenus fonciers correspondant aux droits dans les résultats de cette société que lui confère sa qualité ». Puis : « Lorsque le résultat de cette société de personnes est déficitaire, l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits. »
La cour, en jugeant que l’article 8 ne permettait pas aux parents d’imputer cette quote-part, « a entaché son arrêt d’une erreur de droit ». L’affaire est renvoyée devant la même cour.
La suite de l’affaire devant la cour de Bordeaux
La cour administrative d’appel de Bordeaux a rejugé l’affaire le 31 octobre 2019 (n° 17BX03627, inédit au recueil Lebon). Deux éléments de cet arrêt sont à connaître.
- L’administration n’avait pas changé de position. Après la décision du Conseil d’État, le ministre soutenait encore devant la cour que le nu-propriétaire pouvait seul prendre en compte la quote-part des déficits, parce qu’il a seul la qualité d’associé.
- La cour donne raison aux parents, avec un motif propre. Elle reprend la règle du Conseil d’État, puis ajoute qu’il résulte de l’article 608 du code civil que l’usufruitier, et non le nu-propriétaire, est tenu de supporter les charges courantes « qui sont susceptibles de donner lieu à des déficits courants ». Elle constate, factures à l’appui, que les travaux étaient « des travaux d’entretien et de réparation qui leur incombaient, en tant qu’usufruitiers, au titre des charges courantes ».
Cet arrêt est celui d’une cour, pas du Conseil d’État. Son motif rattache la solution à un déficit né de charges courantes.
Une autre cour avait appliqué la règle quelques semaines après la décision de 2017. Une société à responsabilité limitée détenait une part en pleine propriété et l’usufruit de 1 199 des 1 200 parts d’une SCI qui louait nu un immeuble. La cour administrative d’appel de Nancy a jugé qu’elle pouvait imputer la quote-part du déficit de l’exercice 2010 correspondant à ses droits (28 décembre 2017, n° 16NC01006, inédit). L’usufruitier était ici une société soumise à l’impôt sur les sociétés, pas un particulier.
La décision du 28 septembre 2018
Une seconde décision reprend la règle mot pour mot (n° 408029, 3e chambre, inédite au recueil Lebon). Elle concerne l’usufruitier de parts d’une société en nom collectif, la SNC NB Locations, pour les exercices 2007 à 2009. La cour administrative d’appel de Marseille avait jugé que l’article 8 ne lui permettait pas, « en l’absence de convention régulièrement conclue », d’imputer la fraction des déficits correspondant aux parts détenues en usufruit. Le Conseil d’État y voit la même erreur de droit et annule l’arrêt, rendu le 15 décembre 2016. L’affaire est renvoyée à la cour de Marseille. L’arrêt rendu après ce renvoi n’a pas été trouvé sur Legifrance : cet article n’en dit rien.
Cette affaire n’est pas celle d’une SCI qui loue nu. D’après l’arrêt d’appel, le contribuable et son épouse avaient l’usufruit des parts, leur fils la nue-propriété, et le litige portait aussi sur la qualité de loueur en meublé professionnel de la société. La transposer à une SCI imposée en revenus fonciers est donc une lecture, que la formule identique des deux décisions rend plausible sans la garantir.
Cette décision ajoute donc un élément à celle de 2017 : l’absence de convention ne suffit pas à refuser l’imputation à l’usufruitier.
Où se situe l’écart
Les deux sources lisent le même article 8 et n’en tirent pas la même chose.
- La doctrine retient que les droits de l’usufruitier portent sur le bénéfice courant (§ 110). Elle attribue le déficit au nu-propriétaire, sauf convention (§ 150).
- Le Conseil d’État parle des « droits dans les résultats » de la société. Il en déduit que l’usufruitier peut déduire sa part du déficit, y compris sans convention.
Ce que les deux décisions ne disent pas
Quatre silences sont à connaître avant de s’appuyer sur ces décisions.
- Elles ne citent pas la doctrine administrative et ne l’annulent pas. Ce n’était pas l’objet du litige.
- Elles ne disent rien du nu-propriétaire. Aucune ne précise s’il peut encore prendre en compte un déficit, ni dans quel cas.
- Elles ne définissent pas « la part du déficit correspondant à ses droits ». Dans l’affaire de 2017, les parents avaient compté le déficit à proportion des parts détenues en usufruit.
- Elles ne disent rien d’un déficit qui viendrait d’une opération exceptionnelle, ni de travaux que le code civil met à la charge du nu-propriétaire. Dans l’affaire de 2017, le déficit venait de charges courantes de réparation, et la cour de renvoi s’est appuyée sur ce caractère courant.
Un point découle de la loi et non de ces décisions : l’article 8 écarte l’imposition du nu-propriétaire sur le résultat imposé au nom de l’usufruitier. Aucun texte lu ne permet à l’usufruitier et au nu-propriétaire de déduire chacun le même déficit. C’est une lecture, pas une phrase d’un texte.
Ce que chaque lecture laisse incertain
- L’usufruitier qui déduit s’appuie sur la décision de 2017, reprise en 2018 et par deux cours. Mais la doctrine publiée dit l’inverse, et l’administration défendait encore sa position devant le juge en 2018. Les décisions lues portent sur des déficits courants.
- Le nu-propriétaire qui déduit s’appuie sur la doctrine publiée. Mais cette doctrine est antérieure à la décision de 2017, et les décisions lues ne disent rien de son droit.
Cet article ne mesure pas ces risques pour votre dossier et ne dit pas laquelle des deux positions vous devez suivre. Une doctrine publiée et une décision de justice qui ne s’accordent pas, c’est une question à poser par écrit : au service des impôts des particuliers, par la messagerie de votre espace, ou à un avocat fiscaliste ou un expert-comptable, avant le dépôt de la déclaration. Les règles de la procédure de rescrit n’ont pas été relues pour cet article : elles ne sont pas décrites ici.
Une clause des statuts ou une convention peut-elle fixer qui prend le déficit, et avant quelle date ?
Oui d’après la doctrine, à condition que l’acte soit conclu et enregistré avant la clôture de l’exercice.
Le § 100 pose la règle : l’usufruitier et le nu-propriétaire « peuvent décider d’une répartition conventionnelle des résultats sociaux opposable à l’administration fiscale à condition qu’elle ait été conclue ou insérée dans les statuts avant la clôture de l’exercice aux termes d’un acte régulièrement enregistré, ayant date certaine ». Un acte « opposable » est un acte que l’administration doit prendre en compte.
Trois conditions ressortent des paragraphes lus.
- La date. L’acte doit exister avant la clôture de l’exercice dont il règle le résultat (§ 100, § 170 et § 180). Une convention signée après cette date ne vaut pas pour l’exercice clos.
- La forme. Les actes ou conventions doivent être « régulièrement conclus et enregistrés avant la clôture de l’exercice » (§ 180). L’exemple du § 200 décrit une convention « supposée licite et enregistrée à la recette des impôts dont relève la société avant la clôture de l’exercice ».
- Le respect du code civil. L’acte doit être conforme aux règles du code civil sur les droits de l’usufruitier, articles 582 à 599 (§ 180).
La convention peut aussi porter sur les pertes. Le § 170 prévoit qu’elle peut répartir entre le nu-propriétaire et l’usufruitier « la charge correspondant à la mise en œuvre de l’obligation de comblement des pertes ». Dans l’exemple 2 du § 200, une convention de ce type conduit l’usufruitière à prendre le déficit attaché aux parts démembrées.
La doctrine pose elle-même deux garde-fous au § 190. Si la convention entraîne une mutation de propriété, l’administration serait fondée à en tirer les conséquences en droits de mutation à titre gratuit. Et si elle n’a été conclue « que dans le but d’éluder l’impôt », le service peut appliquer la procédure de l’abus de droit.
Une remarque sur la portée de cette section. Ces conditions viennent de la doctrine de 2012. Les décisions de 2017 et de 2018 ne disent pas ce que vaut une convention, ni si elle reste nécessaire dans d’autres cas. Cet article ne fournit aucun modèle de clause : la rédaction d’une telle convention relève d’un notaire ou d’un avocat.
Qui déclare quoi, selon le résultat et selon qu’une convention existe ?
Le tableau résume ce que disent les deux sources, pour les parts démembrées seulement.
| Situation | Doctrine administrative (2012 et 2017) | Conseil d’État (2017 et 2018) |
|---|---|---|
| Résultat courant positif, sans convention | L’usufruitier est imposé (§ 100 et § 110) | L’usufruitier est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers |
| Résultat déficitaire, sans convention | Le déficit revient de droit au nu-propriétaire (§ 150) | L’usufruitier peut déduire la part du déficit correspondant à ses droits |
| Résultat déficitaire, convention enregistrée avant la clôture | Répartition de la convention, opposable à l’administration (§ 100, § 170, § 180) | Non traité par les deux décisions |
| Résultat exceptionnel, sans convention | Le nu-propriétaire est imposé (§ 100 et § 140, écrits pour une société commerciale) | Non traité par les deux décisions |
Les parts détenues en pleine propriété ne sont pas concernées par ce tableau : leur titulaire prend sa quote-part de bénéfice comme de déficit.
Qui est imposé l’année où les parts changent de main : l’associé de janvier, ou celui de décembre ?
Les textes lus regardent la situation à la clôture de l’exercice. Ils ne décrivent pas l’année d’un démembrement.
La règle générale est écrite deux fois. « La part de résultats sociaux doit être regardée comme acquise à la clôture de chaque exercice » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 165). Et la part de bénéfices de chaque associé est acquise « dès la clôture de chaque exercice », même si les bénéfices n’ont pas encore été perçus (BOI-BIC-CHAMP-70-20-10-20, § 260).
Deux conséquences sont des lectures de cette règle.
- Si la nue-propriété des parts est donnée en cours d’année, la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire se regarde à la clôture, pour le résultat de l’exercice entier. Aucun texte lu ne l’écrit pour ce cas précis.
- La clôture n’est pas toujours le 31 décembre. Le § 165 rappelle qu’une SCI doit clôturer au moins un exercice par an, « sans pour autant fixer obligatoirement la date de clôture au 31 décembre ».
Une donation de parts faite après l’imputation d’un déficit sur le revenu global soulève une autre question, celle de l’obligation de conserver ses titres pendant trois ans. Elle est exposée dans l’article sur la sortie d’un associé avant la fin des trois ans, et pour un bien détenu sans société dans celui sur la donation d’un logement loué. La présente page ne la traite pas.
Les travaux votés par la société et financés par un associé changent-ils la répartition ?
Aucun texte lu ne fait dépendre la répartition de l’associé qui a apporté l’argent. Les travaux sont une charge de la société.
Le résultat foncier se calcule au niveau de la SCI, puis il est réparti. Les deux décisions du Conseil d’État raisonnent ainsi : dans l’affaire de 2017, le déficit est celui de la société, né des réparations de « son immeuble ». La doctrine répartit elle aussi un résultat social.
Les textes ouverts pour cet article ne disent rien de l’apport en compte courant, c’est-à-dire de l’argent qu’un associé prête à sa société. Ni le commentaire sur la répartition du résultat, ni celui sur les intérêts d’emprunt ne contiennent ces mots. Deux affirmations seulement sont possibles.
- Le fait qu’un usufruitier ou un nu-propriétaire finance les travaux ne figure dans aucun des critères de répartition lus : ni dans l’article 8, ni dans la doctrine, ni dans les deux décisions du Conseil d’État. La cour de Bordeaux, en 2019, a regardé autre chose : la nature des travaux, qui étaient d’entretien et de réparation.
- Le sort des intérêts d’un emprunt personnel qui servirait à financer cet apport n’est pas traité par les paragraphes lus.
Ce point reste donc ouvert. Il se règle avec l’expert-comptable de la société avant le vote des travaux.
Le nu-propriétaire peut-il déduire les intérêts de l’emprunt qui a financé ses parts ?
Non, selon la doctrine, pour l’emprunt qui a financé l’achat de la nue-propriété des parts.
Le BOI-RFPI-BASE-20-80 consacre trois paragraphes à des situations voisines, et ils ne donnent pas la même réponse.
- Le nu-propriétaire de parts. Les intérêts des emprunts qu’il contracte personnellement pour financer l’acquisition de la nue-propriété de parts d’une société détenant un immeuble loué « ne sont pas déductibles ». La raison donnée : ces dépenses ne sont pas engagées « en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location » (§ 160).
- L’usufruitier de parts. Les intérêts de l’emprunt qui a financé l’acquisition de l’usufruit des parts sont déductibles de sa quote-part de bénéfice foncier. Le paragraphe ajoute que le déficit de la société « n’a pas pour effet de priver l’usufruitier du droit de déduire ces intérêts ». Le déficit qui en résulte s’impute sur les revenus fonciers de ses autres immeubles, la même année ou les dix suivantes (§ 150).
- L’associé qui rachète des parts. Celui qui emprunte personnellement pour racheter les parts d’un autre associé peut déduire les intérêts de la part qui lui revient dans le revenu foncier de la société (§ 80, extrait de la réponse ministérielle Baudot, JO Sénat du 2 février 2006, p. 280). Cette réponse ne parle pas de parts démembrées.
Le texte de loi sur les intérêts ne dit rien des parts démembrées. L’article 31 du CGI admet la déduction des intérêts de dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés (I, 1°, d). La seule nue-propriété que cet alinéa cite est celle d’un immeuble dont l’usufruit appartient à un bailleur social.
Le § 150 est écrit dans la logique de la doctrine : il parle d’un déficit « qui revient de droit au nu-propriétaire ». Sa version précède de deux mois la décision de 2017. Les règles générales sur ces charges sont dans l’article consacré aux intérêts d’emprunt en revenus fonciers.
La quote-part de l’usufruitier compte-t-elle dans son plafond de micro-foncier ?
Les textes lus ne le disent pas pour l’usufruitier. Ils parlent de « l’associé » et de ses droits dans le bénéfice comptable.
La limite de 15 000 € du micro-foncier tient compte de la quote-part de revenu brut des sociétés dont un membre du foyer est associé, « à proportion de ses droits dans le bénéfice comptable » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90, version du 6 mars 2025). La clé de répartition est celle des statuts à la clôture, sauf convention enregistrée avant cette date (§ 130). Les mots « usufruit » et « nue-propriété » n’apparaissent pas dans ce commentaire.
Appliquer cette règle à l’usufruitier, qui a droit au bénéfice courant, est une lecture cohérente. Ce n’est pas une phrase du texte. La règle elle-même, et la condition de posséder aussi un immeuble loué en direct, sont détaillées dans l’article sur le plafond du micro-foncier compté par foyer fiscal.
Sur quels formulaires la société et les associés déclarent-ils ?
La société dépose une déclaration annuelle de résultats. Chaque associé imposé reporte ensuite sa part sur sa propre déclaration de revenus fonciers.
La société. Les sociétés immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés doivent souscrire « une déclaration annuelle de leurs résultats » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 210). C’est la déclaration n° 2072-S-SD, sur laquelle la société doit « préciser la part de résultat revenant à chaque associé » (§ 230).
Sur le millésime 2026 (revenus perçus au titre de 2025), la répartition figure dans l’annexe 2, au cadre IX intitulé « Liste des associés et usufruitiers et répartition du résultat ». Chaque personne y a sa colonne, avec notamment :
- la ligne 12, nombre de parts détenues en pleine propriété ;
- la ligne 17, nombre de parts détenues en nue-propriété ;
- la ligne 18, nombre de parts détenues en usufruit ;
- la ligne 19, détenteur de l’usufruit ;
- les lignes A à E, quote-part des revenus bruts, des frais et charges, des intérêts d’emprunt, puis du « revenu net ou déficit ».
La notice du même millésime précise que ce cadre doit permettre d’identifier tous les usufruitiers, « même s’ils ne sont pas considérés comme des associés ayant droit de vote ». Elle avertit que « des retraitements sont nécessaires pour les usufruitiers et les associés » nus-propriétaires. Elle ne dit pas à qui, de l’usufruitier ou du nu-propriétaire, la société doit porter une quote-part de déficit. L’exemple chiffré de la notice numérote ces lignes avec un rang de décalage par rapport au formulaire : c’est le formulaire qui est cité ici.
L’associé. Les associés personnes physiques « sont tenus de faire état du revenu foncier déclaré à leur nom par la société ». Ils portent sur la déclaration n° 2044 ou n° 2044 spéciale « les revenus bruts, frais et charges, déduction éventuellement pratiquée des intérêts des emprunts contractés pour financer l’acquisition de leurs parts sociales ainsi que le résultat correspondant » (§ 250). Sur la déclaration n° 2044 du millésime 2026 (revenus fonciers de 2025), c’est la rubrique 110 : revenus bruts ligne 111, frais et charges ligne 112, intérêts d’emprunt ligne 113, bénéfice ou déficit ligne 114. La notice de la société indique que ses lignes A, B, D et E s’y reportent dans cet ordre. Ni la 2044 ni sa notice ne mentionnent l’usufruitier de parts. Ces numéros changent d’une année à l’autre : relisez le formulaire de votre millésime. Le parcours général figure dans le mode d’emploi de la déclaration 2044.
Le cas de l’associé sans autre revenu foncier. Celui qui n’a pas d’autres revenus fonciers que ceux de ses parts est dispensé de la 2044. Il porte directement ses revenus sur la déclaration n° 2042, avec une note annexe indiquant les coordonnées des sociétés, les revenus par société et, s’il y a lieu, ses intérêts d’emprunt personnels (§ 260). La notice 2044 du millésime 2026 désigne la case 4 BA.
Une conséquence pratique de l’écart exposé plus haut : ce que la société déclare au nom de chacun et ce que chacun reporte doivent concorder. Un déficit déduit par l’usufruitier alors que la société l’a attribué au nu-propriétaire, ou l’inverse, est une incohérence visible. La cohérence se règle avant le dépôt, entre associés et avec le rédacteur de la déclaration.
Que donne le calcul pour deux parents usufruitiers et deux enfants nus-propriétaires ?
Le résultat positif se déclare chez les parents dans les deux lectures. Le déficit change de foyer selon la source retenue. L’exemple qui suit est construit pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel, ne recommande aucune organisation et ne promet aucun résultat.
Les données
Une SCI à l’impôt sur le revenu possède un immeuble loué nu. Son capital compte 100 parts. Les parents, mariés et imposés ensemble, ont l’usufruit des 100 parts. Leurs deux enfants, Léa et Hugo, ont chacun la nue-propriété de 50 parts et déclarent leurs revenus séparément. Le cas d’un enfant encore à la charge de ses parents est abordé dans l’article sur le mineur associé ou propriétaire d’un bien loué. Aucune convention de répartition n’a été signée. La société n’a pas d’emprunt. Son exercice est clos le 31 décembre.
Une année ordinaire
La société encaisse 18 000 € de loyers et paie 5 000 € de charges déductibles. Son résultat foncier est de 18 000 € moins 5 000 €, soit 13 000 €.
Les parents déclarent 13 000 € de revenus fonciers. Léa et Hugo ne déclarent rien pour ces parts. La doctrine (§ 100 et § 110) et les décisions du Conseil d’État conduisent au même résultat.
Une année de gros travaux
La société encaisse 18 000 € de loyers, paie 5 000 € de charges et 43 000 € de travaux de réparation déductibles. Son résultat est de 18 000 € moins 48 000 €, soit un déficit de 30 000 €.
| Lecture de la doctrine (§ 150) | Lecture des décisions de 2017 et 2018 | |
|---|---|---|
| Parents usufruitiers | Aucun déficit | Déficit de 30 000 € |
| Léa, nue-propriétaire de 50 parts | Déficit de 15 000 € | Non traité par les décisions |
| Hugo, nu-propriétaire de 50 parts | Déficit de 15 000 € | Non traité par les décisions |
Dans la première colonne, le déficit est partagé entre les enfants à proportion de leurs parts. Dans la seconde, les parents retiennent « la part du déficit correspondant à [leurs] droits », comptée ici à proportion des parts détenues en usufruit, comme dans l’affaire jugée en 2017.
Celui qui retient le déficit l’utilise ensuite dans les conditions ordinaires. Un déficit qui ne vient pas d’intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et le surplus sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, article 156, I, 3°). Cette limite s’apprécie au niveau de la déclaration de chaque associé (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). L’imputation sur le revenu global oblige la société à louer l’immeuble, et les associés à conserver leurs titres, jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante (§ 340). Ce paragraphe parle des « associés » et de leurs « titres » : il ne dit rien de l’usufruitier de parts. Le détail est dans l’article sur la limite annuelle d’imputation sur le revenu global.
Ce que le calcul ne dit pas
Il ne dit pas quelle colonne s’applique à votre société : c’est la question que cet article laisse ouverte. Il ne dit pas non plus que les deux colonnes s’additionnent. Les 30 000 € ne se déduisent qu’une fois. Enfin, il ne compare pas l’impôt des uns et des autres, qui dépend des revenus de chaque foyer.
Les simulateurs du site calculent un résultat foncier au niveau d’un bien ou d’une société. Ils ne répartissent pas ce résultat entre un usufruitier et un nu-propriétaire.
Le comité de l’abus de droit fiscal s’est-il prononcé sur des parts démembrées ?
Oui, le 19 mars 2026, mais sur une autre question que la répartition du déficit.
Dans les affaires n° 2025-23 et n° 2025-24 (séance n° 1 de 2026), une mère avait donné la nue-propriété de 18 100 parts d’une SCI à sa fille et à ses petits-enfants. Elle gardait 1 950 parts en pleine propriété et 18 100 parts en usufruit. La SCI lui a ensuite loué l’immeuble, y a fait de lourds travaux et a déclaré des déficits de 2019 à 2022. La mère a déclaré sa quote-part de ces déficits et l’a imputée sur ses autres revenus fonciers.
L’administration a appliqué la procédure de l’abus de droit. Elle a considéré que le bail n’avait d’autre but que de déduire les charges d’un immeuble dont l’intéressée avait gardé la jouissance, en faisant échec au II de l’article 15 du CGI. Le comité rappelle que ce texte visait notamment à faire obstacle à la déduction de déficits fonciers par les propriétaires occupants. Le comité a émis l’avis que l’administration y était fondée. Une majoration de 80 % a été appliquée pour 2021.
Cet avis ne dit rien de la répartition du déficit entre l’usufruitier et le nu-propriétaire : ce n’était pas la question posée. Il rappelle seulement qu’un déficit de SCI peut être remis en cause pour une tout autre raison que celle traitée ici. Le sort des charges d’un logement occupé sans loyer est détaillé dans l’article sur la SCI qui n’encaisse aucun loyer.
Ce que cet article ne tranche pas
Six points restent sans réponse écrite dans les textes lus.
- Le titulaire du déficit sans convention. La doctrine de 2012 désigne le nu-propriétaire. Le Conseil d’État, en 2017 et en 2018, reconnaît à l’usufruitier le droit de déduire sa part. La doctrine n’a pas été réécrite, et aucun texte lu ne dit comment l’administration traite aujourd’hui ces dossiers.
- Le sort du nu-propriétaire après 2017. Les décisions ne disent pas s’il peut encore prendre en compte un déficit.
- La plus-value de vente de l’immeuble par la société. Seul le commentaire écrit pour les sociétés commerciales a été lu.
- L’année du démembrement. La règle de la clôture de l’exercice est écrite. Son application à une donation en cours d’année ne l’est pas.
- Le compte courant d’associé. Aucun paragraphe lu ne traite les travaux financés par l’apport d’un usufruitier ou d’un nu-propriétaire.
- Le décès de l’usufruitier. Aucun texte sur ce que devient la répartition à l’extinction de l’usufruit des parts n’a été lu pour cet article. Pour un immeuble détenu en direct, la question est traitée dans l’article sur la fin de l’usufruit par décès quand le bien est loué.
Ce guide décrit des règles générales à la date de sa rédaction. Il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne recommande ni un démembrement, ni une clause, ni une lecture plutôt qu’une autre. Avant de déclarer un déficit sur des parts démembrées, interrogez par écrit votre service des impôts des particuliers, ou faites valider la répartition par un avocat fiscaliste, un notaire ou un expert-comptable.