Un avis de cotisation foncière des entreprises (CFE) apparaît dans votre compte fiscal en ligne, ou votre comptable vous parle d’une échéance en décembre. Vous louez nu, vous déclarez des revenus fonciers, et vous ne voyez pas le rapport avec un impôt d’entreprise.
Le rapport tient en un alinéa du Code général des impôts. Il ne traite pas de la même façon un logement, une boutique et un meublé, et le seuil de recettes qu’il fixe n’est écrit que pour la location nue.
Cet article sépare ce que les textes écrivent de ce qu’ils laissent ouvert, et le dit chaque fois qu’une réponse n’est qu’une lecture. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé. Il ne donne aucun montant de cotisation : ce montant dépend d’une base et d’un taux décidés localement. Seul le barème légal des bases minimum est reproduit, daté.
Un bailleur en location nue doit-il la CFE ?
Cela dépend de ce qu’il loue : un logement loué nu reste en principe hors de la CFE, un local commercial ou professionnel loué nu y entre à partir d’un seuil de recettes. La règle est écrite à l’article 1447 du Code général des impôts, lu d’un seul tenant dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026.
Le premier alinéa du I pose le principe. La CFE est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent « à titre habituel une activité professionnelle non salariée ».
Le deuxième alinéa règle la location. Les activités de location ou de sous-location d’immeubles, « autres que les activités de location ou sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation, sont réputées exercées à titre professionnel ». Le texte poursuit : la CFE « n’est pas due » lorsque l’activité de location d’immeubles nus rapporte, sur la période de référence, des recettes brutes hors taxes « inférieures à 100 000 € ».
Trois situations en découlent.
| Ce que vous louez | CFE | Texte |
|---|---|---|
| Logement loué nu, gestion d’un patrimoine privé | Hors champ | CGI, art. 1447, I ; BOI-IF-CFE-10-20-30, § 1 |
| Local nu à usage autre que l’habitation | Dans le champ à partir du seuil de recettes | CGI, art. 1447, I ; même BOFiP, § 40 et § 90 |
| Logement ou local loué meublé | Dans le champ, sans ce seuil | CGI, art. 1447, I ; BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 22 |
Pour le logement, le BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-30 ajoute une réserve à son § 1. Les locations d’immeubles nus à usage d’habitation sont placées hors du champ de la CFE « uniquement lorsqu’elles relèvent de la gestion d’un patrimoine privé ». Ce paragraphe n’écrit aucune condition de montant pour le logement. Il ne décrit pas non plus ce qui ferait sortir une location nue d’habitation de la gestion d’un patrimoine privé.
Un second BOFiP, BOI-IF-CFE-10-20-20-30, dans sa version du 8 novembre 2023, dit la même chose avec d’autres mots. Il vise les immeubles nus loués « dans le cadre d’un bail d’habitation » (§ 20). Il ajoute que la présomption de caractère professionnel des autres locations est « irréfragable » : elle joue « sans qu’il soit besoin de rechercher si l’activité de location est exercée de manière régulière ». Son § 22 range parmi les activités passibles de la CFE les locations nues « non placées sous le régime des baux d’habitation ».
Local commercial, bureau, entrepôt loué nu : à partir de quelles recettes la CFE est-elle due ?
À partir de 100 000 € de recettes brutes hors taxes tirées de la location d’immeubles nus, sur la période de référence. En dessous, la CFE n’est pas due : c’est la lettre de l’article 1447, I.
Le BOFiP précise le sens de la limite à son § 90. L’activité entre dans le champ de la CFE lorsque les recettes ou le chiffre d’affaires sont « supérieurs ou égaux à 100 000 € ». Il ajoute : « En deçà de ce seuil, l’activité demeure placée hors du champ de la CFE. » Des recettes de 100 000 € exactement font donc entrer dans le champ.
La période de référence est définie par l’article 1467 A du Code général des impôts : c’est « l’avant-dernière année précédant celle de l’imposition ». La CFE de 2026 se juge donc sur les recettes de 2024, celle de 2027 sur les recettes de 2025. Pour une société dont l’exercice ne coïncide pas avec l’année civile, le même article retient le dernier exercice de douze mois clos au cours de cette avant-dernière année.
La page du BOFiP date du 30 juin 2014. Confrontée à la loi en vigueur le 10 octobre 2026, elle tient : son § 40 reprend le seuil de 100 000 €, la référence aux recettes de l’article 29 et la période de référence dans les termes de l’article 1447. Légifrance affiche pour cet article une version en vigueur jusqu’au 1er janvier 2030. La version qui lui succède a été lue : le I y est identique, à un renvoi près. Le chiffre d’affaires s’y entend au sens de l’article 1647 B sexies A, et non plus de l’article 1586 sexies. Le seuil de 100 000 €, la référence aux recettes de l’article 29 et la période de référence n’y changent pas.
Le texte ne distingue pas selon le type de local. Boutique, bureau, cabinet, entrepôt, atelier : dès lors que l’immeuble est loué nu pour un usage autre que l’habitation, le seuil est le même. La fiscalité des travaux de ces locaux obéit, elle, à une règle à part, exposée dans l’article sur ce qui se déduit dans un local commercial loué nu.
Comment se compte ce seuil : hors taxes, charges déduites ou non ?
Le seuil se compte sur les recettes brutes, hors taxes, sans déduire aucune charge. Trois paragraphes du BOI-IF-CFE-10-20-30 le règlent.
Hors taxes. Le montant de 100 000 € s’entend « du montant hors taxes des recettes ou du chiffre d’affaires » se rapportant à l’activité de location d’immeubles nus (§ 100). Si vos loyers sont soumis à la TVA, la TVA facturée au locataire ne compte pas.
Brut. Le § 110 est sans nuance : « Aucune charge n’est admise en déduction des loyers reçus par le bailleur pour apprécier le seuil de 100 000 €. » Ni la taxe foncière, ni les intérêts d’emprunt, ni les travaux ne viennent en diminution. Un bailleur dont le résultat foncier est déficitaire peut donc dépasser le seuil.
Sur douze mois. Le troisième alinéa de l’article 1447, I écrit que, lorsque la période de référence « ne correspond pas à une période de douze mois », le montant des recettes est « ramené ou porté, selon le cas, à douze mois ». Le texte vise la durée de la période, pas celle du bail. Il ne dit rien d’un local resté vide une partie d’une année complète.
Le BOFiP BOI-CVAE-CHAMP-10-20, dans sa version du 15 juillet 2013, en donne un exemple à son § 120. Une SCI à l’impôt sur le revenu loue des bureaux nus depuis un 1er avril. Elle encaisse 96 000 € sur les neuf mois de sa première année. Le montant est « porté à douze mois », soit 128 000 € : le seuil est atteint, alors que les sommes encaissées restaient inférieures à 100 000 €.
Les recettes s’entendent « au sens de l’article 29 » du Code général des impôts, c’est-à-dire au sens des revenus fonciers. Le seuil se lit donc sur les mêmes sommes que la ligne 211 de la déclaration n° 2044, avec les ajouts décrits dans la section suivante.
Les charges que le bail met sur le locataire comptent-elles dans les recettes ?
Oui, lorsqu’il s’agit de dépenses qui incombent normalement au bailleur. Le § 120 du BOI-IF-CFE-10-20-30 liste quatre éléments à retenir :
- le montant des loyers ;
- le montant des dépenses « incombant normalement à l’assujetti (propriétaire ou locataire), mais mises par convention à la charge des locataires » ;
- les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles de l’impôt sur le revenu ;
- les recettes provenant de la location du droit d’affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation des carrières, et les redevances analogues qui ont leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit.
Le deuxième élément est celui qui surprend en bail commercial. Lorsque le bail met à la charge du locataire une dépense qui incombe normalement au propriétaire, son montant s’ajoute aux loyers pour le calcul du seuil. Le BOFiP ne dresse pas, à cet endroit, la liste de ces dépenses. Un exemple est écrit ailleurs : les impôts déductibles du propriétaire, taxe foncière en tête, payés par le locataire « en l’acquit du propriétaire », ont un montant qui « doit être ajouté aux recettes brutes » (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 80). Leur traitement en revenus fonciers est détaillé dans l’article sur les dépenses du propriétaire payées par le preneur.
À l’inverse, l’article 29 du Code général des impôts, relu en entier pour cet article, écrit qu’il « n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant ». Les charges qui incombent au locataire et qu’il rembourse au bailleur ne sont donc pas des recettes au sens de ce texte.
Le quatrième élément vise des revenus que beaucoup de bailleurs oublient. Ils sont décrits dans l’article sur l’antenne-relais, le panneau d’affichage et le droit de chasse.
Le seuil se compte-t-il par immeuble ou par bailleur ?
Par bailleur. Le § 140 du BOI-IF-CFE-10-20-30 l’écrit en une phrase : le seuil s’apprécie « au niveau du redevable de la CFE, indépendamment du nombre d’établissements ou d’immeubles loués dont il dispose ».
Un bailleur qui loue deux boutiques dans deux villes additionne leurs recettes. Aucun des deux locaux ne se juge seul. La commune où se trouve chaque immeuble ne change rien au calcul.
Deux cas voisins ne sont pas réglés en toutes lettres par les textes lus.
L’immeuble mixte, ou le bailleur qui loue aussi des logements. La loi écarte la location nue d’habitation de la présomption de caractère professionnel. Mais la phrase du seuil vise les recettes de « l’activité de location ou de sous-location d’immeubles nus », sans répéter les mots « autres qu’à usage d’habitation ». Le § 100 du BOFiP reprend la même formule. Aucun paragraphe lu ne dit expressément, pour la CFE, que les loyers des logements sortent du calcul, ni qu’ils y entrent.
Deux indices existent, sans trancher. Le § 1 place la location nue d’habitation hors du champ de la CFE. Et, pour un autre impôt, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, le BOI-CVAE-CHAMP-10-20 écrit à son § 10 que le chiffre d’affaires des activités hors champ, dont les « activités de location de logements nus », « n’est pas pris en compte ». Cette phrase porte sur la limite propre à cet autre impôt, pas sur le seuil de 100 000 €. Exclure les loyers d’habitation reste donc une lecture ; cet article ne la présente pas comme une règle écrite.
Pour la base d’imposition, l’article 1467 du Code général des impôts écarte par ailleurs « les parties communes des immeubles dont dispose l’entreprise qui exerce une activité de location ».
L’indivision. L’article 1447, I vise, depuis la loi du 19 février 2026, « les entités non dotées de la personnalité morale ». La fiche CFE de service-public, vérifiée le 2 avril 2026, cite les indivisions parmi ces entités. Le BOFiP BOI-IF-CFE-10-10-20, dans sa version du 29 avril 2026, commente ces entités sans employer le mot indivision. Il désigne comme redevable, pour une entité qui n’est pas une société, « la personne morale dont émane cette entité » (§ 70), ce qui ne décrit pas des indivisaires personnes physiques.
Aucun texte lu ne dit donc au nom de qui la cotisation d’une indivision est établie, ni si le seuil se compte sur les loyers de l’indivision ou sur la part de chacun. Le traitement des loyers en revenus fonciers est exposé dans l’article sur le bien loué détenu à plusieurs sans société ; pour la CFE, la question reste à poser au service des impôts des entreprises.
SCI à l’impôt sur le revenu, SCI familiale : la règle change-t-elle ?
Non : la SCI suit la même règle, et le seuil s’apprécie sur les recettes de la société. Le BOFiP BOI-IF-CFE-10-10-10, dans sa version du 27 décembre 2023, écrit que la CFE est due par toute personne physique ou morale exerçant une activité qui en est passible, « quels que soient » son statut juridique et sa situation au regard de l’impôt sur les bénéfices (§ 10).
Le BOI-IF-CFE-10-20-30 consacre une remarque aux SCI, à son § 110. Elle distingue deux cas, et la différence porte sur la date à laquelle une somme compte.
| Votre SCI | Ce qui est comparé au seuil | Texte |
|---|---|---|
| Non soumise à l’impôt sur les sociétés, associés tous à l’impôt sur le revenu | Les recettes, c’est-à-dire les sommes effectivement encaissées | § 110, remarque |
| Autres SCI | Le chiffre d’affaires, constitué par les créances acquises | § 110, remarque |
Dans le premier cas, le texte retient l’encaissement : un loyer impayé n’est pas une somme encaissée. Dans le second, il retient la créance acquise. Le même paragraphe précise que ce sont les règles prévues pour la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
Les mots « SCI familiale » ne figurent dans aucun des textes lus. Le lien de parenté entre associés ne change donc rien à la règle écrite. Une SCI qui ne loue que des logements nus relève du premier cas du tableau de la section d’ouverture, avec la même réserve sur la gestion d’un patrimoine privé.
Une conséquence découle du § 140, et c’est une lecture : la SCI et son associé sont deux personnes distinctes. Les recettes d’une SCI et celles des locaux que l’associé loue en direct ne s’additionneraient donc pas. Les textes lus ne l’écrivent pas en toutes lettres.
La CFE est un impôt de la société, pas des associés. Elle ne suit pas la mécanique décrite dans l’article sur le résultat foncier d’une SCI réparti entre ses associés. Une SCI qui n’encaisse rien pose une autre question, traitée dans l’article sur la société civile sans loyer.
Bailleur ou locataire : qui paie la CFE d’un local loué ?
Chacun paie la sienne, pour sa propre activité. Le § 50 du BOI-IF-CFE-10-20-30 désigne comme imposable, « sous réserve du montant de recettes ou de chiffre d’affaires », « le propriétaire du bien, bailleur » et, le cas échéant, « le locataire intermédiaire ». Le § 60 ajoute qu’en cas de conventions en cascade, l’activité de chaque bailleur est imposable.
Le locataire qui exploite le local exerce sa propre activité professionnelle. Il est redevable de sa propre CFE à ce titre. L’article 1467 du Code général des impôts, relu en entier, donne pour base à la CFE « la valeur locative des biens passibles d’une taxe foncière » dont le redevable « a disposé pour les besoins de son activité professionnelle » pendant la période de référence.
Le § 70 en tire la conséquence pour le bailleur : « seul le contribuable qui dispose de l’immeuble doit le prendre en compte dans sa base d’imposition ». Le BOFiP BOI-IF-CFE-20-20-10-10, dans sa version du 12 septembre 2012, écrit que, « dans la généralité des cas », les biens donnés en location sont imposables chez le locataire. Le § 70 conclut : « Si le bailleur ne dispose d’aucun immeuble, il sera soumis à la cotisation minimum prévue à l’article 1647 D du CGI ».
Le local que vous louez à votre propre société n’est pas traité à part. Aucun des paragraphes lus ne fait dépendre la règle de l’identité du locataire : les loyers versés par votre société sont des recettes comme les autres pour le calcul du seuil. C’est une lecture du silence des textes, pas une phrase du BOFiP.
Le local resté vacant n’est pas traité non plus. Aucun des paragraphes lus ne dit si un local sans locataire est un bien dont le bailleur « dispose » au sens de l’article 1467. Cet article ne tranche pas ce point.
Vous franchissez le seuil : quelle déclaration, et y a-t-il une réduction la première année ?
Vous déposez une déclaration n° 1447-M-SD, et la base n’est pas réduite de moitié. Le § 160 du BOI-IF-CFE-10-20-30 l’écrit : « ni le dépassement du seuil d’assujettissement ne constituent une création d’établissement ».
Le paragraphe en tire deux conséquences. Il n’y a pas lieu « d’appliquer la réduction de base de moitié pour création d’établissement » prévue par l’article 1478 du Code général des impôts. Et il n’y a pas lieu de déposer une déclaration n° 1447-C-SD, « mais une déclaration n° 1447-M-SD ». La n° 1447-C-SD est la déclaration des créations ; la n° 1447-M-SD est la déclaration modificative.
Le § 160 ne donne pas de date, mais deux autres textes le font. L’article 1477, I du Code général des impôts, relu en entier, impose de déclarer les éléments servant à l’établissement de la CFE « l’année précédant celle de l’imposition au plus tard le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai ». Le BOFiP BOI-IF-CFE-30-10, dans sa version du 22 décembre 2021, applique ce délai à la déclaration n° 1447-M-SD (§ 20).
La fiche CFE du site entreprendre.service-public.gouv.fr, vérifiée le 2 avril 2026, donne la date de l’année : « jusqu’au 5 mai 2026 pour la CFE 2027 ». Pour des recettes de 2025, le calendrier est le suivant :
| Étape | Date | Texte |
|---|---|---|
| Recettes comparées au seuil | Année 2025 | CGI, art. 1467 A |
| Déclaration n° 1447-M-SD | Au plus tard le 5 mai 2026 | CGI, art. 1477, I ; BOI-IF-CFE-30-10, § 20 ; service-public |
| Année d’imposition | 2027 | CGI, art. 1467 A |
La date de l’année suivante n’a été lue sur aucune page officielle : elle se calcule à partir de la règle du deuxième jour ouvré. Si vous constatez en octobre 2026 que vous avez dépassé le seuil en 2025 sans rien déclarer, contactez le service des impôts des entreprises sans attendre l’avis.
Le cas du bailleur qui démarre son activité est différent, et les textes n’en règlent qu’une partie. L’article 1478, II du Code général des impôts écrit que la CFE « n’est pas due pour l’année de la création » d’un établissement, et que la base est réduite de moitié la première année d’imposition. La déclaration des créations, la n° 1447-C-SD, se dépose au plus tard le 31 décembre de l’année de création (BOI-IF-CFE-30-20, § 1). Pour un redevable sans local, le BOFiP caractérise le début d’activité par la seule réalisation de recettes (BOI-IF-CFE-20-50-10, § 10).
Le § 160 n’écarte ces règles que dans deux situations : la structure qui existait au 1er janvier 2010, et le dépassement du seuil. L’exemple de la SCI qui loue depuis un 1er avril, cité plus haut, montre comment le seuil se calcule sur une première année incomplète. Il ne dit pas si cette SCI dépose une n° 1447-C-SD ni si sa base est réduite de moitié. Cet article ne tranche pas ce cas.
Combien allez-vous payer, et quand ?
Le montant ne peut pas être annoncé ici : il dépend d’une base et d’un taux fixés localement. Il se lit sur votre avis, ou se demande au service des impôts des entreprises.
L’article 1647 D du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, assujettit les redevables de la CFE à une cotisation minimum. Elle est établie à partir d’une base « dont le montant est fixé par le conseil municipal », ou par l’intercommunalité à sa place, dans les limites d’un barème par tranche de recettes :
| Recettes hors taxes de la période de référence | Base minimum, fixée localement |
|---|---|
| Jusqu’à 10 000 € | Entre 250 € et 597 € |
| Plus de 10 000 € et jusqu’à 32 600 € | Entre 250 € et 1 194 € |
| Plus de 32 600 € et jusqu’à 100 000 € | Entre 250 € et 2 509 € |
| Plus de 100 000 € et jusqu’à 250 000 € | Entre 250 € et 4 183 € |
| Plus de 250 000 € et jusqu’à 500 000 € | Entre 250 € et 5 974 € |
| Plus de 500 000 € | Entre 250 € et 7 769 € |
Ce tableau est celui de l’article lu le 10 octobre 2026 ; la fiche de service-public affiche les mêmes limites pour la CFE due en 2026. Le même article prévoit leur revalorisation chaque année. Ces chiffres sont des bases, pas des cotisations. Un bailleur dont les recettes sont de 100 000 € exactement entre dans le champ et relève de la troisième tranche.
Le BOFiP BOI-IF-CFE-20-20-40-10, dans sa version du 28 juin 2023, précise que la cotisation minimum s’applique lorsque la base nette du principal établissement est inférieure à la base minimum, y compris lorsqu’elle est nulle (§ 120). La cotisation est égale au produit de cette base par le taux global de CFE de l’année, augmenté de frais de gestion (§ 1). Deux bailleurs aux recettes identiques peuvent donc recevoir deux montants différents.
Reste la commune où la cotisation est établie. Le II de l’article 1647 D règle le cas du redevable qui ne dispose « d’aucun local ou terrain ». S’il est domicilié fiscalement au lieu de son habitation, il est redevable de la cotisation minimum « à ce lieu ». S’il est domicilié par contrat de domiciliation, c’est au lieu de cette domiciliation. S’il est situé à l’étranger et loue des immeubles en France, c’est au lieu de l’immeuble dont la valeur locative est la plus élevée. Le texte ne nomme pas la SCI : cet article ne dit pas laquelle de ces règles s’applique à la vôtre.
Pour le paiement, l’article 1679 quinquies du Code général des impôts prévoit un acompte égal à 50 % de la cotisation de l’année précédente, exigible le 31 mai. Il n’est pas dû lorsque cette cotisation est inférieure à 3 000 €. Le solde est exigible à partir du 1er décembre. La fiche de service-public déjà citée, vérifiée le 2 avril 2026, donne les dates pratiques :
- l’avis est dématérialisé, « et non par courrier », et se consulte dans le compte fiscal en ligne du redevable ;
- le solde se règle « en général au plus tard le 15 décembre (inclus) » ;
- l’acompte, lorsqu’il est dû, se règle « en général entre le 26 mai et le 16 juin (inclus) ».
Aucune page datée d’impots.gouv.fr consacrée à la CFE des bailleurs de locaux nus n’a été trouvée pour confirmer ces dates : elles reposent sur la loi et sur cette fiche. Un bailleur qui n’a pas de compte fiscal professionnel en ligne peut ignorer qu’un avis l’attend.
La CFE payée est-elle déductible des revenus fonciers ?
Aucun des textes lus ne nomme la CFE, et cet article ne tranche pas. Trois textes ont été lus en entier sur ce point.
La loi. L’article 31, I, 1°, c du Code général des impôts, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, admet en déduction « les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d’organismes divers ». Il n’écarte expressément que les taxes annuelles sur les bureaux, locaux commerciaux, locaux de stockage et surfaces de stationnement.
Le BOFiP. Le BOI-RFPI-BASE-20-50, dans sa version en vigueur depuis le 6 mai 2020, est la page consacrée aux impôts déductibles des revenus fonciers. Elle ne contient ni le mot CFE ni les mots « cotisation foncière des entreprises ». Son § 20 donne une liste introduite par le mot « notamment » : la taxe foncière, certaines taxes annexes, une taxe francilienne sur les surfaces de stationnement, la contribution sur les revenus locatifs. Son § 85 énumère les impôts non déductibles : la CFE n’y figure pas davantage.
La notice. La notice de la déclaration n° 2044 de 2026 décrit la ligne 227 ainsi : « les impôts perçus au profit des collectivités locales et d’organismes divers sur les propriétés dont les revenus sont déclarés ». Elle poursuit : « Il s’agit de la taxe foncière, des taxes annexes à cet impôt ». Elle ne cite pas la CFE.
Deux éléments vont dans des sens opposés. La CFE est perçue au profit des communes et de leurs groupements (BOI-IF-CFE-20-20-40-10, § 10), et elle est établie au nom du bailleur pour sa propre activité. Mais elle frappe une activité, alors que la loi vise un impôt perçu « à raison » de la propriété, et la notice ne décrit que la taxe foncière et ses annexes. Aucun texte lu ne dit de quel côté tombe la CFE d’un bailleur de locaux nus.
Avant de porter une CFE sur la ligne 227, celle des taxes foncières, demandez une réponse écrite à votre service des impôts.
Garage, parking, meublé : pourquoi d’autres règles ?
Parce que la loi et le BOFiP leur consacrent des passages distincts. Trois renvois suffisent.
Le garage et le parking. Le § 190 du BOI-IF-CFE-10-20-30 leur applique une grille propre, selon la durée de la location, les services rendus et le lien avec une habitation. Elle est détaillée dans l’article sur le box ou la place de stationnement loué seul.
Le meublé. La location de locaux meublés est passible de la CFE « quelles que soient » ses modalités d’exercice (BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 22), et le seuil de 100 000 € de l’article 1447 n’est écrit que pour les immeubles nus. C’est un autre régime, avec ses propres exonérations, décrit dans l’article sur la cotisation du loueur en meublé.
Le logement loué par bail commercial. Le BOI-IF-CFE-10-20-20-30 vise, à son § 24, le logement loué nu par son propriétaire à un exploitant qui fournit l’hébergement. La CFE est alors due par le propriétaire, sous réserve que ses recettes atteignent 100 000 €. Ce n’est plus un bail d’habitation.
Un local commercial que vous transformez en logement soulève une autre question, celle des travaux. Ils sont traités dans l’article sur la boutique convertie en appartement.
Que devez-vous, selon ce que vous louez ?
Le tableau reprend les situations réglées par les textes lus, et celles qu’ils laissent ouvertes.
| Ce que vous louez nu | CFE | Paragraphe |
|---|---|---|
| Un ou plusieurs logements, gestion d’un patrimoine privé | Hors champ, sans condition de montant écrite | BOI-IF-CFE-10-20-30, § 1 |
| Locaux autres que d’habitation, recettes inférieures à 100 000 € | Non due | CGI, art. 1447, I ; § 40 |
| Locaux autres que d’habitation, recettes de 100 000 € ou plus | Dans le champ, cotisation minimum si vous ne disposez d’aucun immeuble | § 90 et § 70 |
| Plusieurs locaux, chacun sous le seuil | Recettes additionnées par redevable | § 140 |
| SCI à l’impôt sur le revenu, locaux autres que d’habitation | Même seuil, sur les sommes encaissées par la société | § 110, remarque |
| Logement loué nu par bail commercial à un exploitant d’hébergement | Même seuil de 100 000 € | BOI-IF-CFE-10-20-20-30, § 24 |
| Logements et local commercial dans le même patrimoine | Non écrit : loyers d’habitation comptés ou non | § 100, lu avec le § 1 |
| Locaux détenus en indivision | Redevable et niveau du seuil non écrits | CGI, art. 1447, I ; BOI-IF-CFE-10-10-20 |
Exemple chiffré : deux boutiques et un appartement, sous le seuil puis au-dessus
L’exemple qui suit est un cas d’école, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel, et il ne calcule aucune cotisation. Les charges locatives qui incombent aux locataires sont laissées de côté : l’article 29 n’en tient pas compte.
Un bailleur loue en nom propre, nus, deux boutiques et un appartement. Les montants sont ceux de l’année 2025, qui est la période de référence de la CFE de 2027.
| Bien | Loyers encaissés en 2025, hors taxes |
|---|---|
| Boutique A | 43 200 € |
| Boutique B | 46 800 € |
| Appartement | 9 600 € |
Première hypothèse : les baux ne transfèrent rien. Les recettes des deux boutiques s’additionnent, puisque le seuil s’apprécie par redevable (§ 140) : 43 200 € + 46 800 € = 90 000 €. Ce bailleur a payé 28 000 € de charges sur ces locaux. Elles ne se déduisent pas (§ 110). Le montant à comparer reste 90 000 €, inférieur à 100 000 € : la CFE de 2027 n’est pas due.
Les loyers de l’appartement ne changent pas la réponse ici. Comptés, ils porteraient le total à 99 600 €, toujours sous le seuil.
Deuxième hypothèse : les baux commerciaux mettent la taxe foncière des deux boutiques à la charge des locataires, soit 11 500 €. La taxe foncière est un impôt du propriétaire. Payée par le locataire en l’acquit du bailleur, son montant s’ajoute aux recettes brutes (BOI-RFPI-BASE-20-50, § 80), et le § 120 compte dans le seuil les dépenses du propriétaire mises par convention à la charge des locataires. Le total devient 90 000 € + 11 500 € = 101 500 €. Le seuil est atteint sans que les loyers aient changé. L’activité entre dans le champ de la CFE pour 2027.
Ce bailleur ne dispose d’aucun des deux locaux, qui sont à la disposition des commerçants. Selon le § 70, il relève de la cotisation minimum. Le dépassement n’étant pas une création d’établissement, la base n’est pas réduite de moitié et la déclaration est la n° 1447-M-SD (§ 160), à déposer au plus tard le 5 mai 2026. Avec 101 500 € de recettes, la base minimum se situe dans la tranche de 250 € à 4 183 € du barème lu le 10 octobre 2026, sous réserve de sa revalorisation annuelle. Le montant dans cette tranche dépend de la délibération locale, et la cotisation du taux voté : elle se lira sur l’avis.
Troisième hypothèse : les loyers sont soumis à la TVA. Le bailleur a encaissé 108 000 € toutes taxes comprises pour les deux boutiques, dont 18 000 € de TVA, soit 90 000 € hors taxes. Seul le montant hors taxes se compare au seuil (§ 100). La réponse est celle de la première hypothèse.
La variante que les textes ne règlent pas. Supposons 90 000 € de recettes pour les boutiques et 12 000 € de loyers pour l’appartement. Sans les loyers d’habitation, le bailleur reste sous le seuil. Avec eux, il atteint 102 000 €. Aucun paragraphe lu ne dit lequel des deux calculs retenir. Dans cette situation, la question se pose par écrit au service des impôts des entreprises.
Ces chiffres ne valent que pour la CFE. Pour mesurer le résultat foncier des mêmes biens, vous pouvez faire le calcul avec le simulateur du site.
Ce que cet article ne tranche pas
Huit points restent ouverts, parce qu’aucun des textes lus ne les règle en toutes lettres :
- la prise en compte des loyers d’habitation dans le seuil, pour un immeuble mixte ou un bailleur qui loue aussi des logements ;
- ce qui ferait sortir une location nue d’habitation de la gestion d’un patrimoine privé, en dehors du bail commercial consenti à un exploitant d’hébergement ;
- le redevable et le niveau d’appréciation du seuil pour des locaux en indivision ;
- l’addition, ou non, des recettes d’une SCI et de celles que son associé perçoit en direct ;
- le sort du local loué à sa propre société, et celui du local resté vacant ;
- la déclaration à déposer et la réduction de moitié pour un bailleur qui démarre directement au-dessus du seuil ;
- la commune d’imposition d’une SCI qui ne dispose d’aucun local ;
- la déduction de la CFE des revenus fonciers.
Cet article ne traite pas non plus le taux de la cotisation, la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises, les exonérations locales, ni la situation d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés au-delà de la remarque du § 110.
Les textes lus le 10 octobre 2026 sont les articles 29, 31, 1447 (version en vigueur et version de 2030), 1467, 1467 A, 1476, 1477, 1478, 1647 D et 1679 quinquies du Code général des impôts, les BOFiP BOI-IF-CFE-10-20-30, BOI-IF-CFE-10-20-20-30, BOI-IF-CFE-10-10-10, BOI-IF-CFE-10-10-20, BOI-IF-CFE-20-20-10-10, BOI-IF-CFE-20-20-40-10, BOI-IF-CFE-20-50-10, BOI-IF-CFE-30-10, BOI-IF-CFE-30-20, BOI-CVAE-CHAMP-10-20 et BOI-RFPI-BASE-20-50, la notice de la déclaration n° 2044 de 2026 et la fiche CFE de service-public. Une réponse ministérielle ou une décision de justice non reprise dans ces documents peut exister : cet article ne prétend pas l’avoir cherchée partout.
Pour une réponse qui engage l’administration sur votre situation, écrivez au service des impôts des entreprises dont vous dépendez.