Vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global : pouvez-vous reprendre le logement, y loger un proche ou le laisser vide avant la fin des trois ans ?

Vous avez fait des travaux dans un logement loué nu. Le déficit a réduit votre revenu imposable. Deux ans plus tard, votre fils cherche un logement, vous envisagez de revenir y vivre, ou le locataire part et personne ne le remplace. Une question se pose alors, souvent trop tard : cette décision défait-elle l’avantage déjà obtenu ?

La règle des trois ans tient en une phrase : après un déficit imputé sur votre revenu global, le logement doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 ; notice 2044). Si la location cesse avant, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle de la cessation sont reconstitués (CGI, art. 156, I, 3°), et le déficit concerné ne s’impute plus que sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 370). La loi prévoit trois exceptions, sous conditions : l’invalidité de 2e ou 3e catégorie, le licenciement et le décès (§ 380 à § 410). La doctrine ajoute l’expropriation et la fusion de SCPI (§ 420 à § 440).

Cet article traite tout ce qui interrompt la location : reprise, prêt, bail à un proche, vacance, passage en meublé, et la vente du logement, résumée dans une section dédiée. La déclaration du vendeur et la plus-value ont leurs propres pages, citées plus bas. Pour le mécanisme d’ensemble, voir la présentation complète du déficit foncier.

Un point de méthode. Les textes cités ont été lus le 10 octobre 2026 dans leur version en vigueur : le commentaire BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025), l’article 156 du code général des impôts (version du 1er juillet 2026) et la notice de la déclaration 2044 du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025. Chaque fois qu’une phrase est une lecture et non la lettre d’un texte, elle le dit. Il s’agit d’une information générale, pas d’un conseil fiscal personnalisé.

Après un déficit imputé sur le revenu global, jusqu’à quelle date exacte devez-vous louer ?

Jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. La phrase figure au § 340 du BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 : « Lorsqu’un contribuable, propriétaire d’un immeuble, impute un déficit foncier sur son revenu global au titre d’une année, l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. »

Le décompte part de l’année d’imputation, pas de la date des travaux. Trois repères :

• déficit imputé sur le revenu global de 2023 : location jusqu’au 31 décembre 2026 ;
• déficit imputé sur le revenu global de 2024 : location jusqu’au 31 décembre 2027 ;
• déficit imputé sur le revenu global de 2025 : location jusqu’au 31 décembre 2028.

Chaque imputation ouvre son propre délai. L’exemple du § 340 le montre. Un propriétaire impute un déficit au titre de l’année N : il doit louer jusqu’au 31 décembre N+3. « S’il impute un nouveau déficit sur son revenu global au titre de l’année N+3, ce déficit ne sera pas remis en cause s’il loue le logement jusqu’au 31 décembre de l’année N+6. » Un bailleur qui fait des travaux plusieurs années de suite repousse donc le terme à chaque fois.

Vous n’avez rien signé, et vous n’avez pas choisi. Le § 360 l’écrit : « Les contribuables n’ont pas à ce titre à prendre un engagement formel. » La notice de la déclaration 2044 ajoute, page 8, que l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global « n’est pas optionnelle » et qu’elle « s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit est dégagé ligne 420 ». La condition de location pèse donc sur tout bailleur dont la déclaration a fait apparaître un déficit imputable sur le revenu global, qu’il y ait pensé ou non.

Ce que la loi écrit, et ce que la doctrine ajoute

La loi est rédigée du côté de la conséquence. L’article 156, I, 3° du CGI dispose : « Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués selon les modalités prévues au premier alinéa du présent 3°. »

Le 3° a été relu en entier. Aucun de ses alinéas n’écrit la date du 31 décembre de la troisième année : la loi parle de « cesser de louer » et de trois années reconstituées. La date est écrite par le BOFiP (§ 340 et § 360) et par la notice 2044.

Le juge, lui, la rattache à la loi. La cour administrative d’appel de Nancy écrit qu’il résulte de l’article 156 que « l’immeuble doit être affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation » (CAA Nancy, 31 décembre 2021, n° 20NC00281, point 3). Elle le redit dans un arrêt du 19 décembre 2024, n° 22NC02262 (point 3). Les deux lectures aboutissent à la même date.

Les précisions sur la vacance, le meublé et la jouissance du propriétaire viennent du § 350, c’est-à-dire de la doctrine de l’administration.

Pouvez-vous reprendre le logement pour y habiter avant cette date, même quelques mois ?

Non : le texte exclut l’occupation par le propriétaire, y compris de courte durée. Le § 350 pose que l’obligation « suppose que la location soit effective et permanente », puis ferme la porte en une phrase : « cette condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d’en conserver la jouissance (BOI-RFPI-CHAMP-20-10) ».

Les mots « temporaire ou non » répondent à la question. Trois mois d’occupation entre deux locataires, un été passé dans le logement, une installation le temps d’un chantier chez soi : le texte ne fait aucune différence avec une reprise définitive.

La doctrine de la jouissance réservée complète la définition. Un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements « que lui-même, ou un membre de son foyer fiscal, occupe, sans qu’il y ait à distinguer suivant que ces logements constituent pour leur occupant une habitation principale ou une résidence secondaire » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50). Résidence principale ou pied-à-terre, le résultat est le même.

Une précision répond à une recherche fréquente. Des travaux faits dans votre propre résidence ne créent aucun déficit foncier. La notice 2044 l’écrit à la ligne 214 : les logements dont vous vous réservez l’usage à titre d’habitation personnelle ne sont pas imposables, et les charges qui s’y rapportent « ne peuvent pas être déduites au titre des revenus fonciers ». Le déficit foncier suppose un logement loué. La règle des trois ans vise le cas inverse : un logement loué, dont le déficit a déjà été imputé, et que vous reprenez ensuite.

Aucune des exceptions écrites ne vise la reprise pour habiter. Elles sont détaillées plus bas.

Y loger votre enfant ou un parent : un bail réel et un prêt gratuit ont-ils le même effet ?

Non, d’après les textes lus : le prêt gratuit place le logement dans la jouissance réservée, alors qu’un bail réel avec un loyer payé reste une location. Aucune de ces deux réponses n’est écrite au § 350, qui ne parle pas des proches. Ce qui suit est donc une lecture, construite sur le renvoi que ce paragraphe fait lui-même.

Le prêt gratuit

Le § 350 renvoie au BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-10. Son § 1 définit les propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance : ce sont les immeubles « occupés par le propriétaire ou dont il a concédé gratuitement la jouissance à un tiers sans y être obligé par un contrat, ou encore ceux qu’il a laissés vacants ou qu’il loue fictivement ».

Le logement prêté à un enfant, à un parent ou à un ami entre dans cette définition. La jurisprudence citée par la doctrine en donne deux exemples : « un appartement qu’un contribuable a mis gratuitement à la disposition de sa mère » (CE, 16 janvier 1974, n° 82379), et le logement mis à la disposition d’un fils dont le propriétaire « n’apporte pas la preuve du versement effectif d’un loyer » (CE, 24 novembre 1976, n° 96385) (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 60). Ces exemples sont donnés pour une autre question, celle de la déduction des charges. Les appliquer à la règle des trois ans est le rapprochement de deux textes. Il conduit à la remise en cause du déficit imputé.

Le prêt à un père ou à une mère dans le besoin a par ailleurs une traduction sur le revenu global, décrite dans l’article sur le logement prêté à un parent et la pension en nature. Cette déduction ne neutralise pas la remise en cause du déficit.

Le bail avec loyer

Le § 350 ne dit rien de l’identité du locataire. Les situations qu’il exclut sont la vacance, le meublé et la jouissance conservée par le propriétaire. Un bail écrit, conclu avec un proche qui n’appartient pas à votre foyer fiscal et qui paie réellement son loyer, n’entre dans aucune d’elles. La lecture retenue ici est que la location se poursuit. Le texte ne l’écrit pas en toutes lettres.

Deux limites figurent dans la doctrine de la jouissance réservée.

Le membre du foyer fiscal. Le § 50 du BOI-RFPI-CHAMP-20-20 vise le logement occupé par le propriétaire « ou un membre de son foyer fiscal ». Un enfant rattaché à votre foyer fiscal qui occupe le logement le fait donc basculer dans la jouissance réservée : la phrase ne distingue pas selon qu’un bail a été signé. Le § 60 cite un cas voisin : une épouse séparée de biens avait loué un immeuble à son mari, par un bail régulier et contre un loyer effectivement payé. L’immeuble a été rangé dans la jouissance réservée, « dès lors qu’elle y habite avec son mari ».

Le loyer fictif. Le § 50 range aussi dans la jouissance réservée les logements loués fictivement. Un bail sans loyer versé ne vaut pas location.

Les conditions d’un bail familial, et le sort d’un loyer inférieur au marché, sont traités dans la page consacrée à ce qui fait d’un bail familial une vraie location. Côté locataire, ce même bail peut fermer l’aide au logement d’un enfant ou d’un parent.

Le locataire part : combien de temps le logement peut-il rester vide ?

Le texte ne fixe aucune durée : il admet un « délai incompressible », à condition que vous prouviez vos démarches pour relouer. Le principe est sévère. « Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant », écrit le § 350, et « en cas de départ d’un locataire, la nouvelle location doit prendre effet immédiatement ». La tolérance vient ensuite : « Toutefois, il est admis un délai incompressible pour cette opération sous réserve de la preuve des diligences dans la recherche d’un nouveau locataire (annonces de la vacance, loyer et conditions de location non dissuasives, etc.). »

Ce que le texte écrit

• La vacance est, par défaut, une rupture. La tolérance est l’exception, et c’est à vous d’en apporter la preuve.
• Le délai admis est celui de l’opération de relocation. Le mot « incompressible » désigne le temps qu’on ne peut pas réduire, pas un temps de réflexion.
• Une assurance ne remplace pas un locataire. La condition n’est pas remplie, « même si le propriétaire perçoit et déclare des revenus de remplacement d’une assurance ou d’un autre organisme ». Une garantie contre la vacance indemnise le loyer perdu. Elle ne tient pas lieu de location.

Le texte oppose ainsi deux vacances, sans employer ces mots. La première est subie : le locataire est parti, le logement est proposé, personne ne l’a encore pris. La seconde est choisie : le logement n’est pas proposé, ou il l’est à des conditions qui écartent les candidats. Seule la première peut entrer dans le délai admis.

Encore faut-il que ce délai reste celui d’une relocation. Dans l’arrêt de Nancy du 31 décembre 2021, un appartement était resté vide du 3 juin 2012 au 15 janvier 2015. Les propriétaires invoquaient un marché local défavorable. La cour valide la remise en cause du déficit imputé sur le revenu global de 2011, « sans que les requérants puissent utilement opposer la circonstance que la vacance de leur logement au titre des années en litige aurait été indépendante de leur volonté » (point 4). L’arrêt porte sur deux ans et demi de vacance. Il ne fixe aucun seuil.

Ce que le texte laisse ouvert

Le § 350 ne donne aucun nombre de semaines ni de mois. La notice 2044 non plus. Aucune durée « tolérée » ne peut donc être citée d’après ces textes.

Le paragraphe ne traite pas non plus les travaux réalisés entre deux locataires. Il ne dit pas si le temps d’un chantier s’ajoute au délai de relocation. Sur ce point, cet article ne tranche pas. Un seul arrêt lu s’en approche : un logement jamais reloué après un dégât des eaux, pour lequel les propriétaires plaidaient la force majeure. La cour l’écarte au vu du dossier (CAA Nancy, 19 décembre 2024, n° 22NC02262, point 5). Elle ne dit rien d’un chantier ordinaire entre deux baux.

La vacance a aussi un effet sur les charges de l’année, selon une règle voisine mais distincte, exposée dans l’article sur la déduction des charges d’un logement inoccupé.

Quelles preuves de recherche d’un locataire faut-il garder ?

Celles qui établissent les deux éléments que le § 350 cite entre parenthèses : des « annonces de la vacance », et un « loyer et conditions de location non dissuasives ». La parenthèse se termine par « etc. » : la liste n’est pas fermée, et le texte n’en publie aucune autre.

Ces deux exemples dessinent ce que l’administration regarde.

• La publicité de la vacance. Le logement a-t-il été proposé, et à partir de quelle date ? Une annonce datée, un mandat de location, des échanges avec des candidats répondent à cette question.
• Le sérieux de l’offre. Le loyer demandé et les conditions posées étaient-ils de nature à trouver preneur ? Un loyer très supérieur à celui du locataire précédent, ou des exigences inhabituelles, fragilisent la preuve.

Le classement ci-dessus est une lecture de la parenthèse, pas une liste officielle. La doctrine de la jouissance réservée emploie une formule proche pour les charges : ne sont pas réservés à la jouissance du propriétaire les locaux vacants qu’il « établit avoir mis en location en effectuant toutes diligences à cet effet » (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 70). Dans les deux textes, le verbe est le même : c’est le propriétaire qui établit.

Ce que trois arrêts montrent

Trois arrêts de cours administratives d’appel, lus sur Légifrance le 10 octobre 2026 et tous inédits au recueil, montrent comment cette preuve est appréciée. Ce sont des décisions d’espèce.

• CAA Nancy, 31 décembre 2021, n° 20NC00281. Les propriétaires produisaient un mandat de gestion, des annonces sur internet, dans la presse et en vitrine, et un loyer baissé de 522 € à 439 € entre 2010 et 2014. Ils perdent : ils ont « tardé à adapter le montant du loyer aux caractéristiques du marché locatif local » et ne peuvent être regardés comme ayant effectué les diligences nécessaires (point 8).
• CAA Marseille, 2 juin 2022, n° 20MA01754. Le logement d’une société civile est resté vacant du 1er janvier 2015 au 28 avril 2017. La cour juge que « la seule production d’un mandat de gestion » ne suffit pas à justifier des diligences (point 7). Le bien ayant « cessé d’être donné à la location en 2015 », l’associé perd l’imputation sur son revenu global. Les déficits restent imputables sur ses revenus fonciers des dix années suivantes (point 8).
• CAA Nancy, 19 décembre 2024, n° 22NC02262. Le logement n’a plus été loué après un dégât des eaux survenu en 2011. La force majeure est écartée, la cour relevant que d’autres logements de la copropriété, affectés des mêmes désordres, étaient loués (point 5).

Les deux arrêts de Nancy posent la charge de la preuve dans les mêmes termes : « Il appartient donc au propriétaire d’apporter la preuve qu’il a offert à la location pendant l’année en cause le logement resté vacant ». Aucun de ces arrêts ne fixe une durée admise ni une liste de pièces. Ils montrent seulement qu’un mandat, à lui seul, n’a pas suffi, et qu’un loyer ajusté trop tard non plus.

Ces pièces servent aussi pour un autre impôt, qui a ses propres conditions : elles appuient une demande de dégrèvement de taxe foncière pour vacance.

Passer en meublé ou en location saisonnière rompt-il l’engagement ?

Oui pour le meublé : le § 350 l’écrit sans réserve. « De même, l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location. » Le logement reste occupé et produit un loyer, mais ce loyer relève d’une autre catégorie de revenus que les revenus fonciers. Pour la règle des trois ans, il n’est plus loué.

Le paragraphe parle de « location meublée », sans distinguer selon la durée du bail. Le mot « saisonnière » n’y figure pas. Une location saisonnière d’un logement garni de meubles est une location meublée : elle tombe sous la phrase citée. Le texte ne traite pas d’autre forme de location de courte durée.

Le calendrier d’une bascule, et le sort du déficit encore en report, sont détaillés dans l’article sur le changement de la location nue vers le meublé.

Que devient le déficit si vous vendez le logement avant le terme des trois ans ?

La vente avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation fait cesser la location : la condition n’est plus remplie (CGI, art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de la vente sont alors reconstitués, comme si le déficit n’avait jamais été imputé sur le revenu global (§ 370). Le BOFiP donne un exemple : pour un immeuble cédé en N+2 après une imputation en N, l’administration peut agir jusqu’au 31 décembre de l’année N+5. Vous signalez la vente dans la rubrique 460 de la 2044, avec l’adresse de l’immeuble et la date de l’événement. La vente de parts d’une société non soumise à l’IS produit le même effet.

Vous donnez congé pour vendre : le logement vide en attente d’acheteur compte-t-il comme loué ?

Non : un logement vide ne remplit pas la condition, et chercher un acheteur n’est pas chercher un locataire. Le § 350 ne parle pas du congé pour vente. Il pose que la condition « n’est pas remplie lorsque le local est vacant », et la seule tolérance qu’il ouvre vise « la recherche d’un nouveau locataire ».

La doctrine de la jouissance réservée cite un exemple proche. La jurisprudence a rangé dans cette catégorie « un logement demeuré vacant durant l’année entière, alors même qu’il aurait été vidé de ses meubles, mis en vente et laissé accessible à un acquéreur éventuel » (CE, 25 juillet 1975, n° 93646, BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 60). Cet exemple porte sur une année entière de vacance et sur la déduction des charges. L’appliquer ici est une lecture.

La conséquence pratique tient à la date. Si le congé libère le logement avant le 31 décembre de la troisième année, la location cesse, dans cette lecture, au départ du locataire et non au jour de l’acte. La vente elle-même, sa déclaration et ses effets sur la plus-value sont traités dans deux pages : la dernière déclaration du vendeur d’un bien loué et le sort des travaux déduits au moment de la revente.

Licenciement, invalidité, décès, expropriation : dans quels cas rien n’est repris ?

Dans cinq cas, dont trois viennent de la loi et deux de la doctrine. La loi écrit que la reconstitution « ne s’applique pas en cas d’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune » (CGI, art. 156, I, 3°). Le BOFiP reprend ces trois cas aux § 380 à § 410, en y associant les partenaires d’un pacte civil de solidarité soumis à imposition commune, et ajoute deux mesures de tempérament aux § 420 à § 440.

Trois remarques de lecture.

Le licenciement a une condition de date. L’absence de remise en cause « ne s’applique que si l’année de licenciement est postérieure à l’année d’imputation sur le revenu global du déficit foncier » (§ 400). Le paragraphe définit les personnes licenciées comme celles « dont le contrat de travail est rompu à l’initiative de leur employeur ». Il ne cite ni la démission, ni la rupture conventionnelle, ni le départ à la retraite.

Le décès ne couvre pas tout. L’exception « ne vaut que pour les déficits antérieurs à la date du décès » (§ 410). La suite, pour le conjoint et les héritiers, est exposée dans l’article sur le déficit foncier au décès du bailleur.

La loi et la notice ne sont pas rédigées de la même façon. La loi écarte la reconstitution « en cas » d’invalidité, de licenciement ou de décès. Le BOFiP décrit l’événement lui-même (le contribuable « est licencié », « décède ») sans exiger de lien avec l’arrêt de la location. La notice 2044 écrit, page 8, que la remise en cause joue « sauf si l’abandon de la location est motivé par » l’un de ces événements. Cette rédaction suppose un lien entre l’événement et l’arrêt de la location. La cour de Nancy emploie en 2021 une formule voisine : il n’était pas allégué que la vacance « serait consécutive à l’une des causes, invalidité, licenciement ou décès » (n° 20NC00281, point 4). La question n’était pas débattue dans cette affaire. Aucun des textes lus ne lève cet écart.

La liste est fermée. Une mutation, une séparation, un besoin de trésorerie ou le logement d’un proche n’y figurent pas. La vacance subie non plus : c’est ce que retient l’arrêt de Nancy de 2021, cité plus haut. Pour la séparation, voir ce qu’un divorce change au déficit déjà imputé.

Que reprend exactement l’administration, sur quelles années, et jusqu’à quand peut-elle le faire ?

Elle refait le calcul des trois années qui précèdent l’année où la location a cessé, comme si le déficit n’avait jamais touché le revenu global. Le § 370 l’écrit en deux temps.

Premier temps, ce qui est reconstitué. « Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global. » Deux grandeurs bougent donc. Le revenu global de l’année d’imputation remonte du montant qui en avait été retiré. Les revenus fonciers des années suivantes sont recalculés avec un report plus élevé.

Second temps, le délai. La remise en cause « peut être effectuée jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect de l’affectation de l’immeuble ou de la conservation des titres nonobstant l’intervention de la prescription pour tout ou partie des années en cause ». Le BOFiP donne un exemple : pour un immeuble cédé en N+2 après une imputation en N, l’administration peut agir « jusqu’au 31 décembre de l’année N+ 5, même si elle est alors prescrite ». L’exemple porte sur une cession. La phrase qui le précède vise tout non-respect de l’affectation à la location. La cour de Nancy rattache ce délai à la loi : par l’article 156, « le législateur a entendu déroger au délai de prescription de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales » (n° 20NC00281, point 3). Dans cette affaire, la proposition de rectification avait été notifiée avant la fin de la troisième année suivant celle de la cessation.

Les pénalités. Le § 370 indique qu’elles « sont déterminées dans les conditions de droit commun ». Une remarque suit : les déficits indûment imputés « constituent une insuffisance de déclaration pour l’application de la dispense de l’intérêt de retard mentionnée au 4 du II de l’article 1727 du CGI ». L’article 1727 du CGI prévoit, à son II, 4, que l’intérêt de retard n’est pas dû, « sauf manquement délibéré, lorsque l’insuffisance des chiffres déclarés n’excède pas le vingtième de la base d’imposition » en matière d’impôt sur le revenu. La remarque range donc le déficit repris parmi les insuffisances auxquelles ce seuil du vingtième se mesure. Au-delà, le taux de l’intérêt de retard est de 0,20 % par mois (même article, III). Cette page ne chiffre aucun intérêt.

Les trois années reconstituées sont comptées à partir de l’année de cessation, pas de l’année d’imputation. Pour une location qui cesse en 2026, ce sont 2023, 2024 et 2025.

Vous aviez plusieurs immeubles en déficit la même année et un seul cesse d’être loué : tout est-il repris ?

Non : seul le déficit de l’immeuble qui n’est plus loué est écarté du calcul. La notice 2044 l’écrit page 8 : si vous avez déclaré au titre de la même année un déficit imputable sur le revenu global « provenant d’immeubles différents » et si vous cessez de louer l’un d’entre eux dans les trois ans, « la fraction du déficit imputable sur le revenu global sera reconstituée en faisant abstraction des résultats déficitaires des immeubles cédés ou dont la location a cessé ».

La notice ne donne pas d’exemple chiffré, et le BOFiP ne traite pas ce cas. Voici une illustration, qui est une lecture de cette phrase et non un calcul officiel. Une même année, l’immeuble A dégage 8 000 € de déficit et l’immeuble B 6 000 €, sans intérêts d’emprunt. Le déficit total est de 14 000 €, dont 10 700 € sont imputés sur le revenu global. Deux ans plus tard, A cesse d’être loué. En faisant abstraction du déficit de A, il reste celui de B : 6 000 €, qui demeurent imputables sur le revenu global. La part remise en cause serait alors de 10 700 € moins 6 000 €, soit 4 700 €.

Le BOFiP donne, lui, un exemple complet au § 370, avec deux immeubles dont un seul est déficitaire. Le contribuable a imputé 10 700 € sur son revenu global de l’année N et cesse de louer l’immeuble A, à l’origine du déficit, le 1er juin N+3. La note (1) de l’exemple conclut : « Les 10 700 € imputés en année N sont réintégrés dans le revenu global de l’année N mais demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. » L’immeuble B, resté loué, n’empêche pas la réintégration. Ses loyers servent en revanche à absorber le déficit dans les années qui suivent. Les tableaux de l’exemple le montrent : après reconstitution, le déficit à reporter de l’année N passe de 120 000 € à 130 700 €, et il est ramené à 53 700 € à la fin de l’année N+3.

Le déficit repris est-il perdu, ou redevient-il reportable ?

Il redevient reportable, mais sur les seuls revenus fonciers. Le § 370 le dit ainsi : les déficits indûment imputés sur le revenu global peuvent être « uniquement imputé(s) sur les revenus fonciers des dix années suivantes dans les conditions de droit commun ».

Le Conseil d’État a jugé dans le même sens. Dans une décision du 26 avril 2017, n° 400441, il écrit que lorsque l’immeuble n’est plus mis en location, les déficits indûment imputés sur le revenu global des trois années précédentes « peuvent alors être imputés sur l’ensemble des revenus fonciers de l’année au cours de laquelle ces déficits ont été réalisés et viennent augmenter le déficit reportable de cette année ». L’affaire concernait un immeuble vendu en 2005 par une société civile : l’administration refusait l’imputation des déficits de cet immeuble sur les revenus fonciers de 2008 des associés. Le pourvoi du ministre a été rejeté.

La limite est ailleurs, et le BOFiP l’énonce sans détour : « les déficits fonciers qui restaient à imputer après la cessation de la location pourront s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus » (§ 370).

Le bailleur qui reprend son unique logement locatif garde donc un déficit sur le papier, sans revenu foncier pour l’absorber. Les règles d’ordre et de péremption de ce stock sont décrites dans l’article sur le report sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Que devez-vous écrire sur la 2044 l’année où la location s’arrête ?

Vous signalez l’événement dans la rubrique 460 de la déclaration 2044, intitulée « Vente ou abandon de location ». La notice du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025, la décrit page 8 : « Si, en 2025, vous avez vendu ou cessé de louer un immeuble (ou cédé des parts de sociétés immobilières) ayant donné lieu à un déficit imputable sur votre revenu global des années 2022 à 2024, indiquez, rubrique 460, l’adresse de l’immeuble ou la dénomination et l’adresse de la société ainsi que la date de la vente ou de l’abandon de la location. »

Le formulaire lui-même intitule la rubrique « Vente ou abandon de la location d’un immeuble ». Deux informations sont demandées : l’adresse, et la « Date de l’événement ». Aucun montant n’est à calculer dans cette rubrique.

Pour une location qui cesse en 2026, la déclaration concernée est celle du printemps 2027. Son formulaire n’est pas publié à la date de cet article. Transposée d’un an, la rubrique viserait les déficits imputables sur le revenu global des années 2023 à 2025 : relisez le libellé du millésime que vous remplissez. Le reste de la déclaration est décrit dans le guide de la 2044 rubrique par rubrique.

Un angle mort subsiste. La rubrique 460 n’existe que sur la 2044. Le bailleur qui est repassé au micro-foncier ne dépose plus cette déclaration, et aucun des textes lus ne dit comment il signale l’arrêt de la location. Ce point est relevé dans l’article sur le retour au micro-foncier avec un déficit en stock.

Le bien est dans une SCI : qui doit louer, qui doit garder quoi ?

La société doit louer l’immeuble, et l’associé doit garder ses parts, pendant la même durée. Le § 340 l’écrit : la règle vaut « lorsqu’une société est propriétaire de l’immeuble si certains associés ont bénéficié d’une imputation de déficit sur leur revenu global », et ceux-ci « doivent conserver leurs titres pendant la même durée ». Les deux conditions sont indépendantes : la cession des parts entraîne la reprise « même si la société continue à respecter l’affectation de l’immeuble à la location ».

L’occupation par un associé suit la logique du logement prêté. Les sociétés civiles non transparentes qui mettent gratuitement leurs locaux à la disposition de leurs membres sont considérées comme s’en réservant la jouissance (BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50). Le détail figure dans trois pages : le fonctionnement du déficit dans une société civile, la cession de parts avant le terme et le logement d’une société civile occupé sans loyer par un associé.

Reprise, prêt, vacance, meublé : quel acte rompt la condition de location ?

Le tableau reprend chaque situation, avec le texte qui la traite. « Lecture » signale un rapprochement de textes, et non une phrase écrite pour ce cas.

La donation et l’apport méritent un mot. La loi vise le propriétaire qui « cesse de louer ». Les § 340 à § 440 du commentaire ne nomment ni la donation, ni le démembrement de propriété, ni l’apport de l’immeuble à une société. Cette page ne conclut donc pas pour ces trois actes. Les deux formes de donation, avec ou sans réserve d’usufruit, sont analysées dans l’article sur la transmission d’un logement loué du vivant du bailleur, et l’apport dans celui sur le logement loué apporté à une société civile.

À quoi ressemble une remise en cause sur un exemple chiffré ?

L’exemple qui suit est un calcul, avec des montants choisis pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel. Il porte sur les bases d’imposition et ne chiffre ni impôt, ni intérêt, ni pénalité.

Les données

Un bailleur loue nu un seul appartement, 800 € par mois. Il n’a pas d’emprunt.

• 2024. Loyers : 9 600 €. Charges courantes : 2 300 €. Travaux déductibles : 18 000 €. Résultat : 9 600 € moins 20 300 €, soit un déficit de 10 700 €, entièrement imputé sur le revenu global. La location est exigée jusqu’au 31 décembre 2027.
• 2025. Loyers : 9 600 €. Charges : 2 300 €. Revenu foncier imposable : 7 300 €.
• 2026. Le locataire part fin février. Le bailleur s’installe dans l’appartement en mars. Loyers de janvier et février : 1 600 €. Charges payées sur la période : 400 €. Résultat : 1 200 €.

L’occupation par le propriétaire commence en mars 2026, vingt-deux mois avant le terme. La condition de location n’est pas tenue (§ 350). Aucune exception ne s’applique.

La reconstitution

Les trois années qui précèdent l’année de cessation sont 2023, 2024 et 2025 (§ 370).

Trois enseignements.

La reprise ne porte pas sur une seule année. Le revenu global de 2024 est relevé de 10 700 €. En sens inverse, le revenu foncier de 2025 est ramené de 7 300 € à zéro, puisque le déficit, redevenu reportable, s’impute sur lui. C’est ce que signifie la reconstitution du revenu global et des revenus fonciers. Pour 2026, l’imputation suit la méthode de l’exemple du BOFiP, dont la note (2) retranche du déficit reportable « la part imputée sur le revenu foncier de l’année N+3 », qui est l’année de cessation.

Le solde n’a plus d’emploi. Il reste 2 200 € de déficit de 2024, imputables sur des revenus fonciers jusqu’à ceux de 2034. Ce bailleur n’a pas d’autre bien locatif. Selon le § 370, à défaut de tels biens, ces déficits sont perdus.

Le délai de l’administration court longtemps. La condition a cessé d’être respectée en 2026. La remise en cause peut intervenir jusqu’au 31 décembre 2029 (§ 370).

Sur sa déclaration 2044 du printemps 2027, ce bailleur renseigne la rubrique prévue pour l’abandon de la location : l’adresse de l’appartement et la date à laquelle la location a cessé.

Pour mesurer ce qu’un chantier produit comme déficit sur un bien que vous gardez en location, les simulateurs du site donnent un ordre de grandeur. Ils ne calculent pas une remise en cause.

Ce que cet article ne tranche pas

Sept points restent sans réponse écrite dans les textes lus. Ils sont signalés à leur place, et repris ici.

• La durée de la vacance admise. Le § 350 parle d’un délai « incompressible » et ne le chiffre pas. Les arrêts lus non plus.
• Les travaux entre deux locataires. Aucun paragraphe lu ne dit si un chantier prolonge le délai de relocation.
• Le prêt et le bail à un proche. Le § 350 ne les nomme pas. Les réponses données viennent du renvoi à la doctrine de la jouissance réservée.
• La donation, le démembrement et l’apport à une société. Les paragraphes lus ne les nomment pas.
• Le lien entre l’événement et l’arrêt de la location. La loi écrit « en cas de » licenciement, d’invalidité ou de décès. La notice écrit « motivé par ».
• Le calcul avec plusieurs immeubles déficitaires. La notice donne la règle, sans exemple.
• Le signalement au micro-foncier. La rubrique 460 n’existe que sur la déclaration 2044.

Un huitième point est renvoyé à une autre page : le déficit né l’année même où la location cesse, que l’article sur la dernière déclaration du vendeur laisse lui aussi ouvert.

Ce guide décrit les règles générales en vigueur à la date de sa rédaction. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. Il ne décrit aucun moyen de maintenir en apparence une location qui a cessé : un bail sans loyer ou une occupation présentée comme provisoire sont précisément ce que les textes écartent. Avant de reprendre un logement, de le prêter ou de donner congé alors qu’un déficit a été imputé sur votre revenu global depuis moins de trois ans, un échange avec un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou votre service des impôts des particuliers reste la précaution utile.