Vous louez un studio, votre conjoint en loue un autre, et chacun reste loin des 15 000 € de loyers. À deux, vous les dépassez. La question arrive au moment de déclarer, ou au moment de se marier : le plafond du micro-foncier se compte-t-il par personne ou pour le couple ?
La réponse tient en une phrase du BOFiP. Ses conséquences, elles, changent selon que vous êtes mariés, pacsés ou concubins, que l’un de vous détient des parts de société civile immobilière (SCI), ou que votre situation de famille bouge en cours d’année. Cet article ne compare pas les deux régimes : le choix entre eux est traité dans le guide du micro-foncier et du régime réel.
Un point de méthode. Les paragraphes du BOFiP, les articles du code général des impôts (CGI) et les deux décisions de justice cités ont été lus en entier le 10 octobre 2026, sur le texte en vigueur. Les cases sont celles du millésime 2026, qui porte sur les revenus de 2025. Plusieurs situations ne sont écrites dans aucun des textes lus : chaque fois qu’une phrase est une lecture et non une citation, elle le dit.
Le plafond du micro-foncier se compte-t-il par personne, par bien ou par foyer fiscal ?
Par foyer fiscal. Le foyer fiscal est l’ensemble des personnes réunies sur une même déclaration de revenus. Le commentaire administratif l’écrit sans détour : « Pour l’appréciation de la limite d’application du régime du micro-foncier, il est fait masse de l’ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal » (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, § 90).
Le même paragraphe détaille ce qui entre dans le calcul. La limite de 15 000 € tient compte du revenu brut foncier annuel « perçu directement par l’ensemble des membres du foyer fiscal ». Elle tient compte aussi de la quote-part de revenu brut des sociétés « dont l’un des membres du foyer fiscal est associé ».
La loi dit la même chose à sa façon. Selon l’article 32 du CGI, le micro-foncier s’applique « à l’ensemble des revenus fonciers perçus par le foyer fiscal ». Le régime est donc un tout : tous les biens du foyer y sont, ou aucun.
Deux précisions de calcul. Le revenu brut est le loyer encaissé, charges non déduites (§ 100). Et la limite n’est pas réduite quand le bien n’est loué qu’une partie de l’année : elle « n’a pas à être appréciée prorata temporis » (§ 110).
Tout le reste de cet article découle d’une seule question : combien de foyers fiscaux formez-vous ?
Mariés ou pacsés : les loyers d’un bien propre comptent-ils avec ceux de l’autre ?
Oui. Des époux ou des partenaires de Pacs imposés ensemble forment un seul foyer fiscal, et tous leurs loyers s’additionnent pour un seul plafond.
L’article 6 du CGI pose le principe à son 1 : les personnes mariées « sont soumises à une imposition commune pour les revenus perçus par chacune d’elles », et les partenaires de Pacs font l’objet d’une imposition commune. Le BOFiP en tire la règle pratique : « une seule déclaration est souscrite pour l’ensemble des ressources familiales » (BOFiP BOI-IR-CHAMP-20-10, § 20).
Le § 90 du commentaire sur le micro-foncier ne fait aucune différence selon le propriétaire du bien. Il parle des revenus perçus par « l’ensemble des membres du foyer fiscal ». Un appartement acheté avant le mariage, reçu par succession ou acquis sous un régime de séparation de biens entre donc dans le calcul comme un bien commun. Le régime matrimonial ne change pas le foyer fiscal. C’est tout ce que cet article affirme sur ce terrain.
Une exception existe, et elle vient de la loi. Le 4 de l’article 6 impose séparément les époux dans trois cas : lorsqu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit, lorsqu’ils sont en instance de séparation de corps ou de divorce et autorisés à résider séparément, et en cas d’abandon du domicile conjugal lorsque chacun dispose de revenus distincts. Ils forment alors deux foyers.
Concubins : avez-vous chacun votre plafond ?
Oui, parce que vous formez deux foyers fiscaux. Aucun texte lu n’écrit la formule « un plafond chacun » : elle résulte de la règle du foyer.
Le point de départ est dans la loi. L’article 6 du CGI rend chaque contribuable imposable sur ses revenus et sur ceux des personnes à sa charge. Il ne prévoit d’imposition commune que dans deux cas : les personnes mariées et les partenaires liés par un Pacs. Le concubinage n’y figure pas. Deux concubins sont donc deux contribuables.
Le service public le dit pour la déclaration : en concubinage, « chacun de vous 2 doit remplir séparément une déclaration personnelle » (fiche F362, vérifiée le 1er janvier 2026). L’administration fiscale range les concubins parmi les personnes seules, pour lesquelles « le foyer fiscal est constitué du contribuable et des personnes à charge » (page « Modalités de déclaration » d’impots.gouv.fr, modifiée le 7 avril 2026).
Chaque concubin compare donc à la limite de 15 000 € ses propres loyers bruts, ceux des personnes à sa charge et sa quote-part de sociétés. Les loyers de l’autre n’y entrent pas. Le commentaire sur le micro-foncier ne contient pas le mot « concubin » : cette conclusion applique son § 90 et l’article 32, 2 du CGI à chacun des deux foyers. Ce n’est pas une de leurs phrases.
Cet article ne dit pas comment répartir des biens entre deux personnes. Il décrit ce que chaque statut produit sur le calcul du plafond, rien de plus.
Un bien en indivision : comptez-vous tous les loyers ou votre seule part ?
Votre seule part, selon une lecture qui rapproche deux textes. Le commentaire sur le micro-foncier ne traite pas l’indivision.
L’indivision est la situation d’un bien qui appartient à plusieurs personnes, chacune pour une fraction. Le BOFiP fixe la règle d’imposition : chacun des indivisaires participe aux produits « au prorata de ses droits dans l’indivision », et doit être soumis à l’impôt « pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10). Ce commentaire ne mentionne ni le micro-foncier ni la limite de 15 000 €.
De son côté, le § 90 retient le revenu brut « perçu directement » par les membres du foyer. Rapprochés, les deux textes conduisent à compter la quote-part de loyers de chacun. Aucun des deux ne l’écrit, et le premier raisonne sur le revenu net de l’indivision quand la limite porte sur un revenu brut.
Deux conséquences suivent, avec la même réserve.
- Deux concubins en indivision déposent deux déclarations. Chacun porte sa quote-part et la compare à sa propre limite.
- Deux époux ou partenaires en indivision entre eux sont dans le même foyer. Leurs deux quotes-parts s’additionnent : c’est le loyer entier qui compte.
La quote-part doit pouvoir être prouvée. Dans un arrêt du 22 décembre 2021 (n° 20BX01450, inédit au recueil Lebon), la cour administrative d’appel de Bordeaux a jugé le cas d’un couple contrôlé sur les années 2012 et 2013. Il louait sept appartements détenus en indivision avec un tiers. Il avait déclaré 7 629 € puis 9 271 € de recettes brutes, alors que ses comptes bancaires avaient reçu 15 617,51 € puis 15 314,61 € de loyers. Le couple soutenait que seule sa quote-part pouvait lui être réclamée. Faute pour lui d’apporter « la preuve, qui leur incombe », que ces sommes dépassaient sa quote-part ou qu’il en avait reversé une partie, l’administration a pu retenir la totalité des sommes encaissées et retirer l’abattement de 30 %.
La portée de cet arrêt est limitée. La cour statue sur la preuve, dans un dossier où les contribuables n’avaient pas répondu à l’administration. Elle ne pose pas en principe la manière de compter le plafond en indivision.
La répartition d’un déficit entre indivisaires au régime réel est un autre sujet, traité dans l’article sur le bien locatif détenu à plusieurs.
Vous avez aussi des parts de SCI : la quote-part de loyers s’ajoute-t-elle ?
Oui. La part des loyers bruts de la société qui correspond aux droits de l’associé s’ajoute aux loyers que le foyer perçoit en direct.
Le § 120 du BOI-RFPI-DECLA-10 précise la base : c’est le revenu brut annuel de la société, « à proportion des droits de l’associé dans les bénéfices comptables ». Ce n’est donc pas le résultat net que la société vous attribue. Le BOFiP donne un exemple : un bailleur qui perçoit 10 000 € de loyers en direct et dont la part de revenu brut dans une SCI est de 7 000 € « ne pourra pas bénéficier du régime micro-foncier même si le revenu net imposable déterminé par la société est inférieur à 5 000 € ». La clé de répartition est celle du pacte social, c’est-à-dire des statuts, à la clôture de l’exercice (§ 130).
Dans un couple imposé en commun, les parts de l’un comptent pour les deux, puisque le § 90 vise la société « dont l’un des membres du foyer fiscal est associé ».
Deux limites encadrent ce cas.
Les parts seules ne suffisent pas. Le micro-foncier est fermé aux parts de sociétés qui louent nu « lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue » (CGI, art. 32, 2, d ; BOI-RFPI-DECLA-10, § 70). La brochure pratique 2026 le dit ainsi, page 158 : le régime s’applique si vous déclarez « en outre » les loyers d’un immeuble « dont vous êtes directement propriétaire ».
Un cas n’est pas écrit. La loi parle du « détenteur » des parts, et le BOFiP de « l’associé », qui « doit être également propriétaire d’au moins un immeuble donné en location nue » (§ 50). Lorsque l’un des époux détient les parts et que l’autre possède seul l’immeuble loué, les textes lus ne disent pas si la condition est remplie. Le § 70 justifie l’exclusion par le cas du contribuable « qui n’est imposé dans la catégorie des revenus fonciers qu’au titre des revenus tirés des parts », ce qui ne décrit pas ce foyer, mais il n’en tire aucune règle pour lui. Aucune réponse ministérielle ni aucun rescrit sur ce point n’a été trouvé. Cet article ne tranche pas. La question se pose par écrit au service des impôts des particuliers.
Le fonctionnement de la société elle-même est décrit dans l’article sur la SCI à l’impôt sur le revenu.
Votre enfant possède un bien loué : ses loyers entrent-ils dans votre plafond ?
Oui, tant que cet enfant fait partie de votre foyer fiscal. Ses loyers sont alors des revenus du foyer, et le § 90 les additionne aux vôtres.
Pour l’enfant mineur, la règle est dans la loi : chaque contribuable est imposable sur ses revenus personnels et sur ceux « de ses enfants et des personnes considérés comme étant à sa charge » (CGI, art. 6, 1). Pour l’enfant majeur rattaché, le 3 du même article subordonne le rattachement à une condition : le parent « inclut dans son revenu imposable les revenus perçus pendant l’année entière par cette personne ». Le BOFiP le confirme : les revenus des enfants rattachés « doivent être compris dans la base d’imposition » (BOI-IR-CHAMP-20-10, § 1).
Aucun de ces textes ne cite le micro-foncier. Le raisonnement tient en deux temps : l’enfant est membre du foyer, et la limite se calcule sur tous les membres du foyer. La même logique vaut pour l’exclusion : un bien exclu détenu par « l’un des membres du foyer fiscal » ferme le régime (CGI, art. 32, 2).
Deux situations déplacent ces loyers.
- L’enfant à charge égale de ses deux parents. Ses revenus sont, « sauf preuve contraire, réputés également partagés entre les parents » (CGI, art. 6, 1). Le BOFiP en déduit qu’ils sont en principe imposés pour moitié au nom de chaque foyer fiscal (BOI-IR-CHAMP-20-10, § 10). Les textes lus ne disent pas comment cette règle se combine avec la limite du micro-foncier.
- L’imposition distincte. Le parent peut la réclamer pour un enfant qui tire un revenu de son travail « ou d’une fortune indépendante de la sienne » (CGI, art. 6, 2). La demande doit être expresse : « le simple dépôt d’une déclaration au nom de l’enfant est insuffisant » (BOFiP BOI-IR-CHAMP-20-20-20, § 150, avec les tempéraments du § 170). Les revenus de l’enfant sont alors imposables à son nom (§ 210) : il devient un contribuable à part.
La signature du bail, la perception des loyers et la demande d’imposition distincte sont détaillées dans l’article sur le bail, les loyers et la déclaration quand le propriétaire est un enfant mineur.
L’année du mariage ou du Pacs : un plafond, ou deux ?
Un seul si vous déposez une déclaration commune : l’imposition commune pour l’année entière est écrite, son effet sur le plafond s’en déduit. Avec l’option pour l’imposition distincte, la réponse n’est pas écrite.
Sans option : une déclaration, les loyers de l’année entière
Le 5 de l’article 6 du CGI soumet les époux et les partenaires à une imposition commune « pour les revenus dont ils ont disposé pendant l’année du mariage ou de la conclusion du pacte ». Le BOFiP précise la période : cette imposition porte sur « l’année entière au cours de laquelle elles se sont mariées ou liées par un PACS » (BOI-IR-CHAMP-20-10, § 30).
Un seul foyer existe donc pour toute l’année, y compris les mois d’avant la cérémonie. La limite se comptant par foyer (CGI, art. 32, 2), les loyers des deux s’additionnent sur douze mois. Aucun texte lu ne formule cette addition pour le micro-foncier : elle résulte du rapprochement de l’article 6 et de l’article 32. Le § 110 rappelle par ailleurs que la limite ne se réduit pas au prorata.
Avec l’option : deux déclarations, une limite non écrite
Les époux et les partenaires « peuvent toutefois opter pour l’imposition distincte des revenus dont chacun a personnellement disposé » cette année-là, ainsi que de leur quote-part des revenus communs. L’option est irrévocable. Elle est fermée aux partenaires d’un Pacs conclu une année antérieure qui se marient entre eux (CGI, art. 6, 5).
Le BOFiP range les revenus fonciers parmi les revenus communs, « sauf justification de la propriété exclusive de l’époux ou du partenaire ». À défaut de justification, ils sont partagés en deux parts égales. Pour un immeuble, la preuve retenue est celle des « actes authentiques justifiant de la propriété » (BOI-IR-CHAMP-20-20-20, § 60, § 80 et § 100).
Le BOFiP dresse un tableau des conséquences de cette option : revenus imposables, déficits, charges déductibles et leurs plafonds, quotient familial, décote, réductions d’impôt (BOI-IR-CHAMP-20-10, § 50). Aucune de ses lignes ne porte sur le micro-foncier. Ni ce tableau, ni le BOI-IR-CHAMP-20-20-20, ni le BOI-RFPI-DECLA-10 ne disent comment la limite de 15 000 € s’apprécie dans ce cas. Cet article ne conclut pas à votre place.
Une option pour le réel prise avant le mariage
Le BOFiP traite ce point en une phrase : lorsque la modification de la situation familiale « entraîne la création d’un ou plusieurs nouveaux contribuables », et le mariage est cité en exemple, l’option pour le régime réel « cesse de produire ses effets à l’égard de ceux-ci » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260). À la lettre, l’option prise par l’un seul avant le mariage ne lie donc pas le couple, nouveau contribuable. La parenthèse cite le mariage, pas le Pacs : le mot n’apparaît nulle part dans ce commentaire.
L’année de la séparation ou du décès : combien de déclarations, et quel plafond ?
Deux déclarations dans les deux cas. Pour le plafond, ni la loi ni le BOFiP ne donnent de réponse directe. Pour l’année du décès, un jugement de première instance en donne une.
La séparation, le divorce, la fin du Pacs
Chacun est « personnellement imposable pour les revenus dont il a disposé » pendant l’année de la séparation, du divorce ou de la dissolution du pacte, et pour sa quote-part des revenus communs, partagés par moitié à défaut de justification (CGI, art. 6, 6). Le BOFiP ajoute que chacun est soumis à une imposition distincte « pour l’ensemble de l’année » et que chacun des époux « doit produire une déclaration distincte » (BOFiP BOI-IR-CHAMP-20-20-10, § 10 et § 150).
Deux contribuables existent donc pour toute l’année : cela, la loi l’écrit. En appliquant le § 90 à chacun d’eux, chaque ex-conjoint compare à la limite ses propres loyers et sa part des loyers communs. C’est une lecture : ni le commentaire sur le micro-foncier ni le tableau que le BOFiP consacre à l’année de la séparation (BOI-IR-CHAMP-20-20-10, § 165) ne décrivent ce calcul. Le premier écrit seulement que le divorce figure parmi les changements qui créent de nouveaux contribuables, à l’égard desquels l’option pour le réel cesse (§ 260).
Le sort d’un déficit encore en report au moment de la rupture est exposé dans l’article sur le report après un divorce.
Le décès de l’un des deux
La loi prévoit deux impositions. L’impôt sur les revenus non encore taxés est établi au nom des époux ou partenaires, et le survivant est « personnellement imposable pour la période postérieure au décès » (CGI, art. 6, 8). Le BOFiP le formule ainsi : « deux impositions sont établies l’année du décès », la première pour le ménage jusqu’à la date du décès, la seconde au nom du survivant jusqu’au 31 décembre (BOI-IR-CHAMP-20-20-10, § 170 et § 180).
Le BOI-RFPI-DECLA-10 ne contient pas le mot « décès ». Il ne dit pas si la limite de 15 000 € s’apprécie sur chacune des deux déclarations ou sur l’année civile entière. Son § 260 ne cite pas non plus le décès parmi les événements qui font cesser l’option. Le commentaire consacré au décès du contribuable (BOI-IR-CESS-10) ne mentionne pas le micro-foncier.
Un tribunal a eu à trancher la question. Dans un jugement du 25 septembre 2025 (n° 2300976, consultable sur la base de données ouvertes de la justice administrative), le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne a jugé le cas d’un contribuable dont l’épouse était décédée le 31 mars 2019. Il avait déposé deux déclarations pour 2019, l’une au nom du couple, l’autre en tant que veuf, et appliqué le micro-foncier. Il soutenait que le conjoint survivant forme un foyer fiscal distinct de celui du couple, et que l’administration ne pouvait pas cumuler les loyers des deux.
Le tribunal ne l’a pas suivi. Il relève que l’intéressé, « membre de deux foyers fiscaux au titre de l’année 2019 », a perçu 25 211 € de revenus bruts fonciers au titre de cette année. Cette somme dépasse le plafond, « apprécié selon le montant des revenus bruts fonciers perçus annuellement par le foyer fiscal ». L’abattement de 30 % a été repris sur les deux impositions, et la requête a été rejetée.
Trois réserves s’imposent. C’est un jugement de première instance, rendu sur un seul dossier. Cet article n’a pas pu établir s’il a été frappé d’appel. Et il ne dit rien des autres années à deux déclarations, celle du mariage avec option ou celle de la séparation.
La transmission du déficit et la situation des héritiers sont traitées dans l’article sur le bien loué après une succession. Le découpage des loyers entre les deux déclarations est détaillé dans l’article sur les loyers d’un bien loué l’année où son propriétaire meurt.
L’un des deux a un bien exclu du micro-foncier : l’autre est-il exclu aussi ?
Oui, dans un foyer imposé en commun. Un seul bien exclu ferme le régime pour tous les biens du foyer.
La loi vise le cas où « le contribuable ou l’un des membres du foyer fiscal est propriétaire » d’un bien d’une catégorie exclue (CGI, art. 32, 2), et le BOFiP reprend les mêmes mots (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60 et § 70). Les monuments historiques et les immeubles en nue-propriété ne sont visés que s’ils sont donnés en location (CGI, art. 32, 2, a). La brochure pratique 2026 cite, page 158, les monuments historiques, les immeubles possédés en nue-propriété, les logements sous réduction d’impôt Loc’Avantages, ceux qui ouvrent droit à un amortissement ou à une déduction spécifique.
L’année où l’exclusion joue, « les revenus fonciers du foyer fiscal doivent alors être déterminés selon le régime réel d’imposition, qui devient applicable de plein droit » (§ 200). L’exclusion ne dure que le temps où le régime dérogatoire est demandé ou applicable (§ 80).
Pour deux concubins, le texte se lit foyer par foyer : il vise les membres « du foyer fiscal », et le concubin, contribuable distinct selon l’article 6 du CGI, n’en fait pas partie.
L’un des deux opte pour le réel : l’option engage-t-elle tout le foyer ?
Oui. L’option pour le régime réel ne se prend pas bien par bien, ni époux par époux.
Le BOFiP l’écrit en une phrase : « L’option est globale, c’est-à-dire qu’elle s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 230). Les contribuables qui l’exercent sont soumis aux obligations du régime réel « pour l’ensemble de leurs immeubles ».
L’option résulte du simple dépôt d’une déclaration 2044 dans le délai légal (§ 220). Concrètement, la déposer en pensant au seul appartement en travaux de l’un des époux place aussi le studio de l’autre au régime réel. L’option vaut trois ans et reste irrévocable pendant cette période (CGI, art. 32, 4). Le décompte de ces trois ans et la suite sont détaillés dans l’article sur la fin de l’option et le retour au micro-foncier.
L’option s’arrête plus tôt lorsque le foyer sort du champ du micro-foncier, par dépassement de la limite ou par exclusion : le régime réel s’applique alors de plein droit (§ 260). Elle s’arrête aussi dans un cas familial que le même paragraphe nomme : « Lorsque la modification de la situation familiale entraîne la création d’un ou plusieurs nouveaux contribuables (mariage, divorce, imposition distincte de l’enfant précédemment à charge du foyer fiscal), l’option cesse de produire ses effets à l’égard de ceux-ci » (§ 260).
Cette phrase est la dernière du paragraphe, et le BOFiP n’ajoute rien. Trois limites en découlent. Elle ne dit pas à partir de quelle année l’option cesse. Sa parenthèse cite le mariage, le divorce et l’imposition distincte de l’enfant : ni le Pacs, ni sa rupture, ni le décès n’y figurent. Enfin, elle ne dit pas ce qui se passe si le nouveau contribuable dépose à son tour une déclaration 2044. La règle générale reste alors la seule écrite : pour un contribuable placé de plein droit au micro-foncier, ce dépôt vaut option, pour trois ans (§ 210 et § 220 ; CGI, art. 32, 4).
Peut-on louer à son conjoint pour créer un revenu foncier ?
Pas pour le logement qu’il occupe. Un logement occupé par un membre du foyer fiscal est un logement dont le propriétaire se réserve la jouissance : son revenu est exonéré (CGI, art. 15, II).
Le BOFiP l’écrit : un propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements « que lui-même, ou un membre de son foyer fiscal, occupe » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50). Il cite un exemple jugé : l’immeuble qu’une femme mariée sous le régime de la séparation de biens a donné en location à son mari, par un bail régulier et contre un loyer réellement payé, « dès lors qu’elle y habite avec son mari » (§ 60). La contrepartie est l’impossibilité de déduire les charges de ce logement (§ 100).
Dans cette situation, le bail entre époux ne fait donc entrer aucun loyer dans la case du micro-foncier, et n’ouvre aucune déduction. Ces paragraphes visent les logements occupés par un membre du foyer : ils ne traitent pas des autres locaux. Les baux conclus avec un enfant ou un parent qui ne fait pas partie du foyer relèvent d’une autre analyse, exposée dans l’article sur la location à un membre de sa famille.
Quelles cases remplir, et sur combien de déclarations ?
Une case par foyer fiscal. Au micro-foncier, le total des loyers bruts du foyer se porte case 4BE de la déclaration 2042. Au régime réel, le résultat calculé sur la déclaration 2044 se reporte cases 4BA à 4BD.
Ces cases sont celles de la déclaration 2042 du millésime 2026, pour les revenus de 2025, reproduite page 157 de la brochure pratique 2026. La rubrique 4 n’y comporte qu’une case 4BE, sans colonne par déclarant, à la différence de la rubrique des salaires : le formulaire lui-même raisonne par foyer. La brochure demande d’y porter le montant brut, charges non comprises, et d’indiquer l’adresse des logements loués. Les formulaires du millésime 2027 ne sont pas publiés à la date de cet article. Le parcours au régime réel est détaillé dans le mode d’emploi de la déclaration 2044.
| Votre situation | Ce qui s’additionne pour la limite de 15 000 € | Déclarations et textes lus |
|---|---|---|
| Mariés ou pacsés, imposition commune | Tous les loyers bruts des deux, ceux des enfants du foyer, les quotes-parts de sociétés | Une déclaration (CGI art. 6, 1 ; BOI-RFPI-DECLA-10 § 90) |
| Concubins | Pour chacun : ses loyers, sa quote-part d’indivision et de société | Deux contribuables, deux déclarations (CGI art. 6 ; fiche F362 ; § 90, par lecture) |
| Année du mariage ou du Pacs, sans option | Les loyers des deux sur l’année entière, par lecture | Une déclaration (CGI art. 6, 5 ; BOI-IR-CHAMP-20-10 § 30) |
| Année du mariage ou du Pacs, avec option pour l’imposition distincte | Non écrit dans les textes lus | Deux déclarations (CGI art. 6, 5) |
| Année de la séparation, du divorce, de la fin du Pacs | Pour chacun : ses loyers et sa part des loyers communs, par lecture | Deux déclarations (CGI art. 6, 6 ; BOI-IR-CHAMP-20-20-10 § 150) |
| Année du décès de l’un des deux | Non écrit dans la loi ni au BOFiP. Loyers de l’année entière selon un jugement de première instance (TA Châlons-en-Champagne, 25/09/2025, n° 2300976) | Deux impositions (CGI art. 6, 8 ; BOI-IR-CHAMP-20-20-10 § 180) |
« Par lecture » signale une conclusion tirée du rapprochement de deux textes, qu’aucun des deux ne formule. L’indivision relève de la même réserve dans toutes les lignes.
Que donne le calcul pour deux studios et une part de SCI ?
Le même patrimoine reste sous la limite pour deux concubins et la dépasse pour deux partenaires de Pacs. L’exemple qui suit est construit pour la démonstration. Il ne décrit aucun dossier réel et ne recommande ni un statut ni un régime.
Les données
Camille loue nu un studio 620 € par mois, soit 7 440 € de loyers bruts par an. Sacha loue nu un autre studio 540 € par mois, soit 6 480 € par an. Sacha détient aussi 20 % des parts d’une SCI familiale à l’impôt sur le revenu, qui encaisse 12 000 € de loyers bruts par an. Sa quote-part de revenu brut est de 2 400 €. Aucun de ces biens ne relève d’un régime particulier.
Le calcul, situation par situation
| Situation de Camille et Sacha | Revenu brut comparé à la limite | Régime qui en résulte |
|---|---|---|
| Concubins | Camille : 7 440 €. Sacha : 6 480 € + 2 400 € = 8 880 € | Micro-foncier de plein droit pour chacun, sauf option (CGI art. 6 ; § 90, par lecture) |
| Pacsés, imposition commune | 7 440 € + 6 480 € + 2 400 € = 16 320 € | Régime réel de plein droit pour tout le foyer (CGI art. 32, 3) |
| Année du Pacs, signé en juillet, sans option | 16 320 €, loyers de l’année entière | Régime réel de plein droit, par lecture |
| Année du Pacs, avec option pour l’imposition distincte | Non écrit dans les textes lus | Cet article ne conclut pas |
Dans la première ligne, Sacha remplit la condition posée aux associés : en plus de ses parts, il est propriétaire d’un immeuble loué nu.
Dans la deuxième ligne, aucun des deux n’a opté pour quoi que ce soit. Le régime réel s’impose parce que la limite est dépassée au niveau du foyer. Une déclaration 2044 est alors à déposer pour les deux studios et la quote-part de SCI. Si les loyers du foyer repassent un jour sous 15 000 €, le micro-foncier redevient applicable de plein droit (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260).
Ce que le calcul ne dit pas
Il ne dit pas quel régime produit l’impôt le plus faible, et il ne suggère aucune manière de répartir des biens entre deux personnes. Le micro-foncier applique un abattement de 30 % sans autre déduction. Le régime réel déduit les charges payées. Le résultat dépend des charges, des intérêts d’emprunt et des travaux de chaque bien. Il ne dit pas non plus qu’un statut de couple vaut mieux qu’un autre : le Pacs et le mariage ont des effets sur l’impôt, sur la succession et sur la protection du conjoint que cet article ne traite pas.
Pour mesurer ce que donne le régime réel une année de travaux, les simulateurs du site fournissent un ordre de grandeur à partir de vos loyers et de vos charges.
Ce que cet article ne tranche pas
Cinq points restent sans réponse écrite dans les textes lus.
- L’indivision. Compter la seule quote-part résulte du rapprochement de deux commentaires. Celui qui traite le micro-foncier ne contient pas le mot.
- L’année du mariage ou du Pacs avec option pour l’imposition distincte. Deux déclarations sont déposées. Aucun texte lu ne dit comment la limite s’apprécie.
- L’année du décès. Deux impositions sont établies. Ni la loi ni le BOFiP ne disent comment la limite s’apprécie. Un seul jugement de première instance, lu pour cet article, retient les loyers de l’année entière.
- Les parts de SCI de l’un et l’immeuble de l’autre. La loi vise le « détenteur » des parts, le BOFiP « l’associé ». Aucun ne dit si l’immeuble du conjoint suffit.
- La fin de l’option après un changement de situation familiale. Le BOFiP écrit qu’elle cesse à l’égard des nouveaux contribuables. Il ne donne pas l’année d’effet, et sa parenthèse ne cite ni le Pacs ni le décès.
Ce guide décrit des règles générales à la date de sa rédaction. Il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne recommande ni un régime d’imposition ni une organisation du patrimoine. Sur l’un des cinq points ci-dessus, la précaution utile est d’interroger par écrit votre service des impôts des particuliers, par la messagerie sécurisée de votre espace, ou de consulter un notaire ou un expert-comptable avant de déclarer.