APL et bail familial : enfant, parent, frère, sœur ou SCI, dans quels cas la loi ferme l'aide au logement de votre locataire

Vous envisagez de louer un logement à votre fils, à votre mère ou à votre frère, et une question arrive avant toutes les autres : votre locataire pourra-t-il toucher l’APL ? La réponse figure dans un article de loi de deux alinéas, complété par un décret d’une phrase. Cette page les lit ligne par ligne.

La réponse tient en trois points. Ces textes n’interdisent pas de louer à un membre de sa famille, mais l’aide au logement du locataire dépend du lien : fermée pour un enfant, un parent ou un grand-parent, possible pour un frère, une sœur, un oncle, une tante, un cousin ou un neveu (CCH, art. L. 822-3 ; fiche F32384). Un logement détenu par une SCI familiale suit la même règle, sauf si l’ensemble des parts des personnes visées reste sous 10 % (art. R. 822-1).

Il ne traite que l’aide au logement du locataire. Le volet fiscal du bailleur (loyer normal, déduction des charges, déficit) est exposé dans la page consacrée à ce que le fisc accepte d’un bail avec un proche.

Un point de méthode. Les articles de loi cités ont été lus en texte intégral sur Legifrance le 10 octobre 2026, dans leur version en vigueur. Quand une phrase relève d’une interprétation et non de la lettre d’un texte, elle le dit.

Votre enfant locataire peut-il toucher l’APL si vous êtes le propriétaire ?

Non. L’article L. 822-3 du code de la construction et de l’habitation écarte l’aide dès que le logement appartient à un ascendant du locataire.

Le premier alinéa tient en une phrase. Les aides personnelles au logement « ne sont pas dues aux personnes locataires d’un logement dont elles-mêmes, leurs conjoints ou l’un de leurs ascendants ou descendants, jouissent d’une part de la propriété ou de l’usufruit, personnellement ou par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets ».

Trois éléments de cette phrase comptent pour un bailleur familial.

Une part suffit. Le texte ne vise pas le seul propriétaire unique. Il vise celui qui détient « une part » de la propriété ou de l’usufruit.

L’usufruit est traité comme la propriété. L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les loyers, sans pouvoir le vendre. Un parent usufruitier du logement est donc dans le champ du texte.

Le bail ne joue aucun rôle. L’article ne pose aucune condition sur le contrat, sur le montant du loyer ou sur l’âge du locataire. Un bail écrit et un loyer réellement payé ne rouvrent pas l’aide. C’est une différence nette avec la règle fiscale, qui regarde la réalité de la location.

La règle joue dans les deux sens. Vos parents sont vos ascendants, vous êtes leur descendant. Louer à votre mère un logement qui vous appartient ferme son aide de la même façon.

L’exclusion vise-t-elle seulement l’APL, ou aussi l’ALS et l’ALF ?

Elle vise les trois aides. L’article L. 822-3 ne dit pas « APL » : il dit « les aides personnelles au logement ».

L’article L. 821-1 du même code donne le contenu de cette expression. Elle comprend l’aide personnalisée au logement (APL) et les allocations de logement, c’est-à-dire l’allocation de logement familiale (ALF) et l’allocation de logement sociale (ALS).

Le service public le confirme dans le titre même de sa fiche : « Un locataire peut-il bénéficier de l’APL, l’ALF ou l’ALS si son logement appartient à sa famille ? » (vérifiée le 13 février 2026). La réponse y est identique pour les trois aides, lien de parenté par lien de parenté.

L’idée qu’une allocation de logement resterait ouverte quand l’APL est fermée ne trouve donc aucun appui dans le texte lu : il ne fait pas de distinction entre les trois aides.

Parent, grand-parent, frère, sœur, oncle : quels liens ferment l’aide, lesquels la laissent ouverte ?

La ligne directe ferme l’aide, les autres liens la laissent ouverte. La loi nomme le locataire lui-même, son conjoint, leurs ascendants et leurs descendants, et personne d’autre dans la famille.

Le tableau ci-dessous est écrit du point de vue du bailleur. La fiche F32384 de service-public.gouv.fr est rédigée du point de vue du locataire : chaque ligne en est la transposition.

« Oui » signifie que le lien de parenté ne ferme pas l’aide. Le locataire doit toujours remplir les autres conditions propres à chaque aide. « Non » s’entend sous réserve de la dérogation des parts minoritaires, décrite plus bas.

Le cas des frères et sœurs

L’article L. 822-3 ne les nomme pas. Service-public.gouv.fr répond « oui » lorsque le propriétaire est le frère ou la sœur du locataire. La foire aux questions de la CAF range ce lien parmi les liens de parenté indirects qui laissent l’aide ouverte, avec les oncles, tantes, cousins, neveux et nièces.

Cette ouverture a une limite, qui découle du texte. Ce qui compte n’est pas le nom du bailleur sur le bail, c’est l’identité de tous ceux qui détiennent une part du logement. Deux situations courantes font retomber dans l’exclusion.

• Le logement est détenu avec un parent du locataire. Vous louez à votre frère un appartement que vous possédez avec votre mère. Votre mère est l’ascendante de votre frère : elle détient une part de la propriété, l’article L. 822-3 s’applique.
• Le locataire détient lui-même une part. Le texte commence par les mots « elles-mêmes ». Un bien reçu en succession par une fratrie, puis loué à l’un des héritiers, est un logement dont le locataire détient une part. Le traitement fiscal d’un logement détenu à plusieurs en indivision est un autre sujet.

Les beaux-parents et les beaux-enfants

La fiche du service public distingue selon la propriété du logement. Lorsque le propriétaire est le beau-père ou la belle-mère du locataire, marié à l’un de ses parents, l’aide est possible si le logement appartient uniquement à ce beau-parent. Elle est fermée si le logement appartient aussi au parent. La même distinction vaut lorsque le propriétaire est le gendre ou la belle-fille du locataire : aide possible si le logement lui appartient uniquement, fermée s’il appartient aussi à l’enfant du locataire. Le mot employé par la fiche est « uniquement » : c’est la propriété réelle du bien qu’il faut regarder, pas le signataire du bail.

Deux limites de cette source sont à connaître. La fiche ne traite ces deux cas que pour des personnes mariées : elle ne dit rien du partenaire de Pacs ou du concubin d’un parent. Elle ne dit pas non plus comment s’apprécie le mot « uniquement » lorsque le bien a été acheté pendant le mariage. Dans ces situations, la réponse appartient à la caisse.

Le conjoint ou le partenaire de votre enfant change-t-il quelque chose ?

Non : signer le bail avec le conjoint, le partenaire de Pacs ou le concubin de votre enfant ne rouvre pas l’aide.

L’article L. 822-3 vise le locataire, « leurs conjoints » et « l’un de leurs ascendants ou descendants ». L’article L. 822-1 précise que les dispositions du livre relatives au bénéficiaire, lorsqu’elles s’appliquent au conjoint, s’appliquent dans les mêmes conditions « au partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou au concubin ».

Deux lectures officielles vont dans le même sens. La fiche F32384 écarte l’aide lorsque le propriétaire est un ascendant ou un descendant de la personne avec laquelle le locataire vit en couple, qu’il s’agisse d’un mariage, d’un Pacs ou d’un concubinage. La réponse ministérielle n° 11427, publiée au Journal officiel du 14 novembre 2023 (page 10254), retient la même formule.

Précision de méthode : la lettre de l’article L. 822-3 ne détaille pas ce cas mot à mot. La lecture donnée ici est celle du service public et du ministère, pas une déduction personnelle.

Et si le logement appartient à une SCI dont vous êtes associé ?

L’exclusion s’applique de la même façon : la loi vise expressément la détention par l’intermédiaire d’une société.

Le premier alinéa de l’article L. 822-3 traite sur le même plan celui qui détient une part du logement « personnellement » et celui qui la détient « par l’intermédiaire de parts sociales de sociétés, quels que soient leurs formes et leurs objets ». La formule est large. Elle ne distingue ni la société civile de la société commerciale, ni la société familiale des autres. La fiche F32384 cite d’ailleurs la société civile immobilière (SCI) comme exemple.

Conséquence pour une SCI familiale classique, détenue par les deux parents et qui loue à leur enfant : les ascendants du locataire détiennent le logement par leurs parts, l’aide n’est pas due.

Le texte désigne des personnes, pas des sociétés. Une SCI dont aucun associé n’est le locataire, son conjoint, son partenaire, son concubin, ni l’un de leurs ascendants ou descendants, n’entre pas dans la phrase de l’article L. 822-3. C’est le cas, par exemple, d’une société détenue uniquement par le frère du locataire. La fiche F32384 va dans le même sens, puisqu’elle ne cite que les parts détenues par le locataire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de la personne avec laquelle il vit en couple. Ce paragraphe reste une lecture du texte, pas une position publiée par la CAF sur ce cas précis : elle est à faire confirmer par la caisse sur un dossier réel.

Le sort fiscal d’une société qui choisit de loger un associé sans loyer dans le bien de la société relève d’une autre règle.

À partir de combien de parts l’aide est-elle fermée ?

Dès que l’ensemble des parts détenues par les personnes visées atteint 10 %. En dessous, l’aide peut être versée.

Le second alinéa de l’article L. 822-3 ouvre une dérogation : les aides « peuvent être versées si l’ensemble des parts de propriété et d’usufruit du logement ainsi détenues est inférieur à des seuils fixés par voie réglementaire ». Il ajoute une borne : « Ces seuils ne peuvent excéder 20 % de la propriété ou de l’usufruit du logement. »

Le décret a retenu la moitié de ce plafond. Selon l’article R. 822-1, les seuils « sont fixés à 10 % pour les parts de propriété et à 10 % pour les parts d’usufruit, sans que l’ensemble de ces parts puisse égaler ou dépasser 10 % de la propriété ou de l’usufruit du logement ».

Trois précisions se lisent directement dans ces deux textes.

• Le calcul est global. Le mot employé est « l’ensemble ». Les parts du père, de la mère, du locataire et de son conjoint s’additionnent.
• Atteindre 10 % ferme l’aide. Le décret écrit « égaler ou dépasser ». Il faut rester strictement en dessous.
• Le chiffre de 20 % n’est pas le seuil applicable. C’est le maximum que la loi autorise au décret. Le seuil en vigueur est celui de l’article R. 822-1.

Un point reste ouvert. La dernière partie de la phrase du décret combine propriété et usufruit, et aucun texte lu pour cet article n’explique comment elle se calcule lorsque les personnes visées détiennent les deux à la fois. Sur un logement démembré, la question se pose à la CAF, par écrit, avant la signature du bail.

Même silence sur la nue-propriété, c’est-à-dire la propriété privée du droit d’usage et des loyers. L’article L. 822-3 nomme « la propriété » et « l’usufruit ». Il ne nomme pas la nue-propriété, et ni le décret, ni la fiche du service public, ni la réponse ministérielle ne disent si la part d’un parent nu-propriétaire compte. Cette page ne tranche pas ce point.

Qu’est-ce que cette exclusion change pour vous, bailleur ?

Elle change le budget de votre locataire, donc la solidité du bail que vous signez. Elle vous concerne aussi directement lorsque l’aide vous est versée.

Quand l’aide est fermée, le locataire supporte seul la totalité du loyer et des charges. Aucun des textes lus ne prévoit de compensation. La suite est un raisonnement de bon sens, pas une règle : un bail conclu avec un enfant, un père ou une mère se chiffre sans aide, et le montant du loyer se discute en le sachant. Cette prudence ne vaut pas pour tous les baux familiaux. Avec un frère, une sœur, un oncle ou un neveu, l’aide reste possible, sans être acquise pour autant. Le niveau du loyer a de son côté des conséquences fiscales, traitées dans la page citée en tête d’article. Si le logement relève d’un dispositif de réduction d’impôt, le bail familial obéit en plus aux conditions de ce dispositif : voir louer à son enfant un logement acheté en Denormandie.

Quand l’aide est ouverte, par exemple pour un frère ou une sœur, vous pouvez la recevoir directement. L’APL est versée, en cas de location, « au bailleur du logement » (CCH, art. L. 832-1). Le même article réserve des cas, fixés par voie réglementaire, où elle peut être versée au locataire. Vous la déduisez alors du loyer et des dépenses accessoires, vous en informez le locataire, et la part qui dépasserait le loyer et les charges récupérables lui revient (art. L. 832-2). L’allocation de logement suit une règle voisine : elle est versée au prêteur ou au bailleur « sur leur demande », avec la même déduction, et seulement si le logement répond aux exigences des articles L. 822-9 et L. 822-10 (art. L. 842-1).

Quand l’aide a été versée à tort, elle se rembourse. L’article L. 823-9 tient en une phrase : les articles L. 161-1-5 et L. 553-2 du code de la sécurité sociale « sont applicables au recouvrement des montants d’aide personnelle au logement indûment versés ». Ces deux articles du code de la sécurité sociale n’ont pas été lus pour cette page. Il n’est donc pas précisé ici qui rembourse, du locataire ou du bailleur qui a reçu l’aide, ni dans quel délai.

Quand la déclaration est fausse, le bailleur est nommé par le texte. Selon l’article L. 852-1 du même code, « la fraude, la fausse déclaration, le manquement aux obligations déclaratives » exposent « le bénéficiaire, le demandeur, le bailleur ou le prêteur » aux sanctions et pénalités de l’article L. 114-17 du code de la sécurité sociale, « sans préjudice des sanctions pénales encourues ». Le détail de ces pénalités n’a pas été lu et n’est pas chiffré ici. La conduite à tenir est simple : le lien de parenté et la répartition de la propriété se déclarent tels qu’ils sont dans la demande d’aide.

En novembre 2023, le Gouvernement n’envisageait pas d’assouplir la règle. Dans sa réponse à la question écrite n° 11427, le ministère chargé du logement explique que les aides vont en priorité aux ménages les plus modestes qui ne peuvent pas bénéficier d’une aide familiale par la mise à disposition d’un logement. Il invoque la solidarité au sein de la famille et écrit que ces principes « n’ont pas vocation à être modifiés ». Aucune source lue ne dit que cette position a changé depuis. Cette mise à disposition gratuite, lorsqu’elle bénéficie à un père ou à une mère, a son propre traitement fiscal, décrit dans l’article loger sa mère ou son père sans loyer : conditions et pièces à garder.

Sous-location, chambre louée, rattachement fiscal : d’autres règles ferment-elles l’aide ?

Oui, deux articles voisins complètent l’exclusion familiale, et un bailleur parent les croise souvent.

La location d’une partie du logement. L’article L. 822-4 traite le local loué ou sous-loué en partie à des tiers. Dans ce cas, les aides ne sont en principe pas dues, sauf pour une personne âgée ou handicapée adulte ayant conclu le contrat prévu par le code de l’action sociale et des familles, ou pour une personne de moins de trente ans. Il ajoute : « les conditions fixées à l’article L. 822-3 du présent code s’appliquent également au locataire, au sous-locataire et au propriétaire ». Le lien de parenté compte donc aussi dans ces montages.

Le rattachement fiscal à des parents soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Selon l’article L. 822-8, les personnes rattachées au foyer fiscal de leurs parents, lorsque ces derniers sont assujettis à cet impôt en application de l’article 964 du code général des impôts, « ne peuvent bénéficier d’aucune aide personnelle au logement ». Cette règle est indépendante de l’identité du bailleur. Elle s’applique même si votre enfant loue à un tiers. Le texte précise que la condition est appréciée pour chacun des membres du ménage.

Ces deux articles ont été lus dans leur version en vigueur. Les autres conditions d’attribution (ressources, résidence principale, état du logement) sortent du cadre de cette page et figurent sur la fiche du service public consacrée à l’APL, vérifiée le 1er juillet 2026.

Exemple chiffré : une SCI de 100 parts, un studio loué 520 € par mois

Voici un exemple construit pour illustrer le seuil. Ce n’est pas un cas réel.

Une SCI détient la pleine propriété d’un studio. Son capital est divisé en 100 parts. Elle loue le studio 520 € par mois à Léa, étudiante, célibataire. Quatre répartitions du capital sont comparées. L’exemple suppose qu’un pourcentage de parts sociales équivaut au même pourcentage de la propriété du logement. Cette équivalence est une lecture de l’article L. 822-3, qui parle d’une part de la propriété détenue « par l’intermédiaire de parts sociales » : aucun texte lu ne décrit la méthode de calcul, notamment quand la société ne détient qu’une partie du bien ou quand les parts sont elles-mêmes démembrées.

Dans les deux premières lignes, Léa paie seule 520 € par mois, soit 6 240 € par an, sans aide. La deuxième ligne montre le piège du calcul global : aucun des deux parents n’atteint 10 %, mais leurs parts s’additionnent.

Dans les deux dernières lignes, l’exclusion familiale ne joue pas. Cela ne veut pas dire que l’aide est acquise. Léa doit encore remplir les autres conditions, dont celles de ressources, et ne pas être rattachée au foyer fiscal de parents soumis à l’impôt sur la fortune immobilière. Le montant s’estime sur le simulateur d’aide au logement de la CAF, ou auprès de la MSA. Aucun montant d’aide n’est donné ici : le barème dépend de la situation de famille, des ressources et du patrimoine, du loyer retenu dans la limite d’un plafond et de la qualité du demandeur (CCH, art. L. 823-1).

Cet exemple décrit la règle et ses seuils. Il ne suggère aucun montage. Faire entrer un associé ou céder des parts dans le seul but d’ouvrir une aide publique n’est pas une méthode que cette page propose. Une déclaration inexacte expose le locataire comme le bailleur aux sanctions de l’article L. 852-1.

Ce que cet article ne remplace pas

Deux points de cette page reposent sur une lecture des textes et non sur une position publiée : la société détenue uniquement par des collatéraux du locataire, et l’équivalence entre parts sociales et part de propriété utilisée dans l’exemple. Trois autres ne sont tranchés par aucun texte lu et restent ouverts : le calcul du seuil sur un logement démembré, le sort de la nue-propriété, et la personne tenue de rembourser une aide versée à tort. Ils sont signalés comme tels à chaque fois.

Ce guide décrit les règles générales en vigueur à la date de publication. Il ne constitue pas un conseil personnalisé. La décision d’attribuer ou de refuser une aide appartient à la CAF ou à la MSA, qui instruit le dossier du locataire. Avant de signer un bail familial dont l’équilibre dépend d’une aide au logement, la précaution utile est d’interroger la caisse par écrit, en décrivant exactement qui détient le logement et dans quelles proportions.