Cet article décrit une règle fiscale. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation de souscrire, et ne présente aucun produit. L’Autorité des marchés financiers a publié le 6 novembre 2015 une mise en garde sur les offres de parts de SCPI « Malraux » et « Déficit foncier », résumée plus bas.
Le déficit foncier est un mécanisme que l’on associe d’abord au logement ancien détenu et rénové en direct. Il s’applique aussi lorsque l’immeuble appartient à une société civile dont on détient des parts, et notamment à une société civile de placement immobilier. On parle alors, dans le langage courant, de SCPI de déficit foncier. Cet article explique comment la règle fiscale s’applique à l’associé : ce qui remonte jusqu’à lui, dans quelles limites, à quelles conditions, et ce que les textes laissent sans réponse.
Ce qu’est (et n’est pas) une SCPI de déficit foncier
L’expression ne figure ni dans le Code général des impôts ni dans le BOFiP : ce n’est pas un régime fiscal.
Une société civile de placement immobilier a pour objet, aux termes de l’article L. 214-114 du Code monétaire et financier, l’acquisition directe ou indirecte et la gestion d’un patrimoine immobilier destiné à la location. Le même article l’autorise à réaliser des travaux dans ses immeubles. L’offre au public de ses parts donne lieu à une demande de visa auprès de l’Autorité des marchés financiers, dont les modalités sont précisées par l’instruction DOC-2019-04.
Une SCPI dite de déficit foncier est une SCPI qui acquiert des immeubles anciens et y engage des travaux déductibles des revenus fonciers. Le déficit qui en résulte est le déficit foncier de droit commun, celui de l’article 156, I, 3° du CGI.
Trois confusions à écarter :
- ce n’est pas une réduction d’impôt : l’AMF distingue les SCPI « Malraux », qui ouvrent droit à une réduction d’impôt, des SCPI « Déficit foncier », qui procurent « une diminution de l’assiette imposable » ; les trois mécanismes sont comparés dans l’article sur le déficit foncier face au Denormandie et au Malraux ;
- ce n’est pas l’ancienne déduction au titre de l’amortissement des parts de SCPI de l’article 31 bis du CGI, que le BOFiP désigne sous les noms de « Robien SCPI » et « Borloo SCPI » ;
- ce n’est pas la détention d’un bien par une société familiale : l’apport d’un logement à une société civile obéit à des règles qui lui sont propres.
Le cœur du mécanisme : la transparence fiscale
Le mot « transparence » est celui que l’on lit partout, et il est inexact. Le BOFiP le réserve aux sociétés de l’article 1655 ter du CGI, dont les membres sont considérés comme personnellement propriétaires des locaux. Une SCPI qui n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés relève du régime des sociétés de personnes de l’article 8 du CGI : elle est dite translucide, et le BOFiP la cite expressément parmi les « sociétés civiles, y compris celles qui font publiquement appel à l’épargne (sociétés civiles de placement immobilier, SCPI) » (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 110 et § 130).
La différence a des conséquences précises :
- la société conserve une personnalité distincte, et ses membres « ne sont donc pas considérés comme propriétaires privatifs des locaux composant le patrimoine social » (§ 130) ;
- le résultat est calculé au niveau de la société, selon les règles des revenus fonciers lorsque l’associé est une personne physique (§ 145) ;
- il est imposé « non pas au nom de la société, mais au nom de chaque associé », pour la part correspondant à ses droits, « même si ces bénéfices ne sont pas effectivement distribués » (§ 150) ;
- cette part est regardée comme acquise à la clôture de chaque exercice (§ 165).
C’est le même régime que celui d’une SCI à l’IR.
Comment la quote-part de travaux devient votre déficit
- La SCPI encaisse des loyers et supporte des charges, dont des travaux.
- Elle détermine son résultat foncier sur sa déclaration n° 2072-S. La notice de cette déclaration vise expressément les sociétés civiles « faisant appel à l’épargne (sociétés civiles de placement immobilier) ».
- Ce résultat est réparti entre les associés à proportion de leurs droits. La société « doit leur fournir une attestation annuelle » détaillant les revenus et les charges (notice n° 2072-S, page 17).
- L’associé reporte sa quote-part sur sa déclaration n° 2044.
| Élément de la quote-part | Ligne de l’annexe 2072-S-A2-SD | Ligne de la déclaration n° 2044 |
|---|---|---|
| Revenus bruts | A | 111 |
| Frais et charges déductibles | B | 112 |
| Dont travaux de rénovation énergétique | C | 112 bis |
| Intérêts d’emprunt | D | 113 |
| Revenu net ou déficit | E | 114 |
L’ensemble du formulaire est décrit dans le guide de la déclaration n° 2044. Le contribuable qui ne perçoit pas d’autres revenus fonciers que ceux de ses parts est dispensé de déposer la déclaration n° 2044 et porte ses revenus directement sur la déclaration n° 2042, avec une note annexe (BOI-RFPI-CHAMP-30-20, § 260).
Seuls comptent les travaux déductibles au sens de l’article 31, I, 1° du CGI : les dépenses de réparation et d’entretien (a) et les dépenses d’amélioration des locaux d’habitation, « à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement » (b). La frontière est exposée dans l’article sur les travaux qui se déduisent des loyers. C’est la société qui qualifie les dépenses sur sa déclaration ; l’associé reprend les montants de l’attestation.
Les intérêts de l’emprunt qui a financé les parts
L’associé peut déduire, outre sa quote-part des intérêts des emprunts de la société, « les intérêts des prêts qu’ils ont contractés personnellement pour faire leur apport à la société ou acquérir leurs droits sociaux » (BOI-RFPI-BASE-20-80, § 130). Les intérêts de l’emprunt contracté par un nu-propriétaire pour acquérir la nue-propriété de parts ne sont pas déductibles (§ 160). Dans tous les cas, la fraction du déficit qui provient des intérêts ne s’impute jamais sur le revenu global : voir l’article sur les intérêts d’emprunt et le déficit foncier.
L’imputation chez le porteur : 10 700 €, puis report sur 10 ans
La quote-part de l’associé rejoint ses autres revenus fonciers. L’imputation suit l’article 156, I, 3° du CGI :
- le déficit de l’année se compense d’abord avec les autres revenus fonciers du foyer ;
- si un déficit subsiste, seule la fraction qui ne résulte pas des intérêts d’emprunt s’impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30, § 90 et § 100) ;
- l’excédent et la fraction provenant des intérêts s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes (§ 450) ;
- les déficits antérieurs ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global (§ 160).
La limite de 15 300 € ne concerne que les logements pour lesquels est pratiquée la déduction « Périssol » ou « Cosse » (§ 30).
La limite est globale. Le BOFiP l’écrit : elle vaut « pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal », et, dans une société, elle n’est pas appréciée au niveau de la déclaration de la société mais au niveau de celle de chaque associé (§ 150). Un contribuable qui cumule des travaux sur un bien détenu en direct et une quote-part de déficit de SCPI la même année ne dispose donc que d’une seule limite. Le détail figure dans l’article sur la limite annuelle d’imputation sur le revenu global, et la suite dans celui sur le report du déficit foncier sur 10 ans.
Deux cas chiffrés
Les montants sont fictifs. L’associé n’a pas d’autre revenu foncier. Le BOFiP précise que « le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunts » (§ 160).
| Cas 1 | Cas 2 | |
|---|---|---|
| Quote-part de revenus bruts (ligne 111) | 1 200 € | 1 200 € |
| Intérêts d’emprunt, société et prêt personnel (ligne 113) | 800 € | 2 000 € |
| Revenu brut après intérêts | 400 € | moins 800 € |
| Quote-part de frais et charges, dont travaux (ligne 112) | 9 000 € | 14 000 € |
| Déficit foncier de l’année | 8 600 € | 14 800 € |
| Dont fraction provenant des intérêts | 0 € | 800 € |
| Dont fraction provenant des autres charges | 8 600 € | 14 000 € |
| Imputable sur le revenu global | 8 600 € | 10 700 € |
| Reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes | 0 € | 4 100 € |
Dans le second cas, les 4 100 € se composent de 3 300 € d’autres charges au-delà de la limite et de 800 € d’intérêts.
La limite rehaussée pour la rénovation énergétique
La limite de 10 700 € est, sur option, rehaussée à concurrence du montant des dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans pouvoir excéder 21 400 € (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 35). Ce n’est donc pas un forfait de 21 400 € : c’est 10 700 € augmentés des dépenses éligibles. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels, et la pose d’une chaudière à très haute performance énergétique est exclue (§ 240 et § 250).
La loi vise un changement de classe obtenu au plus tard le 31 décembre 2027, date issue de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, article 47. Le § 260 du BOFiP et la notice n° 2072-S des revenus de 2025 mentionnent encore des dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2025.
Pour une société, la notice n° 2072-S prévoit le cas « de réalisation par la société de travaux de rénovation énergétique » : ils figurent ligne 9 bis de l’annexe 2072-S-A1-SD, et la quote-part de l’associé se reporte ligne 112 bis de la déclaration n° 2044. L’associé ne connaît ces dépenses que par l’attestation de la société. La liste des dépenses admises est détaillée dans l’article sur les dépenses énergétiques admises pour la limite de 21 400 €.
Et le micro-foncier ?
Un contribuable au micro-foncier ne peut constater aucun déficit, son revenu net étant fixé par un abattement de 30 % (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 1). La question de savoir si le détenteur de parts relève de ce régime se règle à l’article 32 du CGI :
- le micro-foncier n’est pas applicable aux parts de sociétés qui louent nu et dont les résultats sont imposés dans les conditions de l’article 8 « lorsque leur détenteur n’est pas propriétaire d’un immeuble donné en location nue » (2, d). Celui qui ne détient que des parts de SCPI relève donc du régime réel ;
- celui qui possède aussi un immeuble loué nu peut relever du micro-foncier ; la limite de 15 000 € s’apprécie alors en ajoutant sa quote-part du revenu brut de la société (1) ;
- les parts qui font l’objet de la déduction au titre de l’amortissement de l’article 31 bis excluent le micro-foncier dans tous les cas (2, e).
Le choix entre les deux régimes et la durée de l’option sont traités dans l’article sur le choix entre l’abattement de 30 % et la déduction des charges réelles.
Les conditions à respecter (et le vrai « blocage »)
L’imputation sur le revenu global n’est acquise que si deux conditions sont tenues. La loi vise le propriétaire qui « cesse de louer un immeuble » et « le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés » qui « les vend » (CGI, article 156, I, 3°). Le BOFiP en tire la règle suivante (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340) :
- la société maintient l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ;
- les associés qui ont bénéficié d’une imputation sur leur revenu global conservent leurs titres pendant la même durée. « La cession des parts avant l’expiration de ce délai de trois ans entraîne la reprise de l’avantage même si la société continue à respecter l’affectation de l’immeuble à la location. »
La date du 31 décembre de la troisième année vient du BOFiP ; la notice n° 2072-S parle d’une location par la société et d’une conservation des parts « pendant au moins 3 ans ». Aucun engagement formel n’est à souscrire (§ 360). Chaque année d’imputation ouvre sa propre période : un déficit imputé sur le revenu global de 2026 suppose une location et une conservation des parts jusqu’au 31 décembre 2029.
Si l’une des deux conditions n’est pas tenue, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent sont reconstitués ; les déficits réintégrés redeviennent imputables sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes ; l’administration peut agir jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit le manquement (§ 370).
| Événement | Effet sur l’imputation déjà pratiquée | Paragraphe |
|---|---|---|
| Vente des parts avant le terme | Reprise, même si la société continue de louer | § 340 |
| La société cesse de louer l’immeuble avant le terme | Reprise | § 340 et § 370 |
| Invalidité de 2e ou 3e catégorie, licenciement, décès | Pas de remise en cause (exceptions légales) | § 380 à § 410 |
| Expropriation de l’immeuble | Pas de remise en cause (mesure de tempérament) | § 430 |
| Fusion de la SCPI | Pas de remise en cause (mesure de tempérament) | § 440 |
La fusion mérite un mot, parce qu’elle est propre aux SCPI. Le BOFiP lui reconnaît « un caractère intercalaire » : le transfert de l’immeuble à la société absorbante n’interrompt pas la durée de location, l’échange de parts n’interrompt pas la durée de conservation, et celle-ci s’apprécie en tenant compte de la période de détention des titres de la société absorbée (§ 440).
La même double condition pèse sur les associés d’une société familiale, où la cession des parts avant le terme des trois ans entraîne la reprise. Les règles communes, vacance comprise, sont détaillées dans l’article sur l’engagement de location de trois ans.
Le terme fiscal ne dit rien de la durée de vie de la société ni des conditions dans lesquelles des parts peuvent être cédées : ces points relèvent des statuts et de la documentation réglementaire de chaque offre. L’instruction DOC-2019-04 de l’AMF traite notamment de la cession des parts sur le registre des ordres.
Les risques propres à la SCPI
Cette section s’en tient à ce qu’une autorité publique a écrit. Le 6 novembre 2015, l’Autorité des marchés financiers a publié une mise en garde intitulée « L’Autorité des marchés financiers appelle les épargnants à la vigilance en matière d’offres d’investissement de parts de SCPI “Malraux” et “Déficit foncier” ». Elle y constate que la fiscalité en fin de vie de ces sociétés « pouvait être mal comprise des investisseurs et peu détaillée dans les documents mis à leur disposition ».
Le mécanisme décrit par l’AMF est le suivant :
- lors de l’achat des parts, une quote-part significative du montant est affectée aux travaux ; le montant réellement alloué à l’acquisition du bien est réduit d’autant ;
- en fin de vie, « généralement 13 à 15 ans plus tard », la plus-value est calculée sur la différence entre le prix d’achat hors travaux et le prix de vente, et elle est imposable ;
- autrement dit, les travaux qui ont procuré un avantage fiscal à l’entrée, s’ils ont permis de mieux vendre le bien, produisent une plus-value qui est fiscalisée à la revente.
L’AMF ajoute que la perspective d’un avantage fiscal « ne doit pas être le seul critère de choix », et recommande de se renseigner sur la manière dont le produit est valorisé et sur les modalités de sa revente. Ce communiqué date de 2015 : c’est le texte de l’AMF consacré à ces SCPI qui a été lu pour cette page, le 10 octobre 2026.
Sur le plan des textes fiscaux, deux points s’y rattachent. La cession d’un immeuble par la société est une cession à titre onéreux, dans le champ de l’impôt sur les plus-values immobilières ; et la dissolution d’une société de personnes opère elle-même une cession à titre onéreux « susceptible de dégager une plus-value sur élément d’actif, imposable au nom de chaque associé au prorata de ses droits » (BOI-RFPI-PVI-10-30, § 110). Le calcul de cette plus-value, et la place qu’y tiennent les travaux déjà déduits, sont exposés dans l’article sur la revente d’un bien après un déficit foncier.
S’y ajoute le risque de reprise décrit plus haut, qui dépend pour partie d’un tiers : c’est la société, et non l’associé, qui maintient ou non la location de l’immeuble.
SCPI de déficit foncier ou achat en direct : comparaison neutre
La comparaison ne porte que sur la règle fiscale. Elle ne dit rien de l’intérêt financier de l’une ou l’autre détention.
| Point de la règle | Parts de SCPI | Immeuble détenu en direct |
|---|---|---|
| Qui calcule le résultat foncier | La société, sur sa déclaration n° 2072-S | Le propriétaire, sur sa déclaration n° 2044 |
| Qui qualifie les travaux | La société | Le propriétaire |
| Ce que déclare le contribuable | Sa quote-part, lignes 111 à 114 de la 2044 | Ses recettes et charges, immeuble par immeuble |
| Limite d’imputation sur le revenu global | 10 700 €, appréciée par foyer | 10 700 €, appréciée par foyer, la même |
| Intérêts d’emprunt | Quote-part de ceux de la société et intérêts du prêt finançant les parts | Intérêts des emprunts liés à l’immeuble |
| Condition de trois ans | La société loue et l’associé conserve ses parts | Le propriétaire loue |
| Micro-foncier | Fermé au détenteur qui ne possède aucun immeuble loué nu | Ouvert sous la limite de 15 000 €, hors cas d’exclusion |
| Justificatif de base | Attestation annuelle de la société | Factures et pièces du propriétaire |
Pour l’immeuble détenu en direct, la qualification des travaux et les points qui donnent lieu à rectification sont repris dans l’article sur les erreurs à éviter.
Où la SCPI se situe parmi les autres régimes
Le déficit foncier ne concerne que la location nue. La location meublée relève d’une autre catégorie de revenus : voir LMNP ou déficit foncier. La détention de parts par une société familiale est traitée dans le guide de la SCI cité plus haut, et le cas où les parts sont démembrées dans l’article sur qui déclare le déficit quand les parts sont en usufruit.
Ce que les textes laissent ouvert
- La vente d’un immeuble par la SCPI avant le terme des trois ans. Le § 340 exige que l’immeuble reste loué lorsqu’une société en est propriétaire ; le BOFiP ne décrit pas comment la reprise se répartit entre les associés lorsque la société détient plusieurs immeubles et n’en cède qu’un.
- La dissolution de la société. La loi vise le propriétaire de titres qui « les vend ». Les § 340 à § 440 ne nomment ni la dissolution ni le retrait d’un associé.
- Le rehaussement de la limite pour une quote-part de travaux énergétiques. La notice n° 2072-S en prévoit le report ; le BOFiP ne précise pas comment l’associé justifie des deux diagnostics de performance énergétique, que seule la société détient.
- La date de fin du rehaussement. Le BOFiP et la notice n’étaient pas à jour de la loi de finances pour 2026 au 10 octobre 2026.
En résumé
Une SCPI dite de déficit foncier n’est pas un régime fiscal : c’est le déficit foncier de droit commun appliqué à l’associé d’une société translucide. La société calcule le résultat et qualifie les travaux, l’associé reporte sa quote-part sur sa déclaration n° 2044, et la fraction du déficit qui ne provient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur son revenu global dans la limite de 10 700 € par an, appréciée pour tout son foyer. L’imputation suppose que la société loue et que l’associé conserve ses parts jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit. L’AMF a rappelé en 2015 que la fiscalité de fin de vie, plus-value comprise, fait partie du mécanisme.
Ce contenu est fourni à titre d’information générale. Il ne remplace ni la lecture de la documentation réglementaire d’une offre, ni une analyse personnalisée par un professionnel du chiffre ou du conseil en investissement.