Report du déficit foncier sur 10 ans : comment ça marche

Quand les charges d’un logement loué nu dépassent les loyers de l’année, on parle de déficit foncier. Une partie réduit le revenu global tout de suite. Le reste ne disparaît pas : il se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce report a une ligne de déclaration, un ordre d’imputation et une date de fin propre à chaque année d’origine, et il peut s’éteindre avant dix ans. Les lignes et cases citées sont celles de la déclaration n° 2044 des revenus 2025 et de sa notice (millésime 2026), les dernières publiées au 10 octobre 2026.

Avertissement : cet article est un contenu éditorial d’information générale, pas un conseil fiscal personnalisé. Les chiffres et seuils cités doivent être vérifiés sur impots.gouv.fr ou auprès d’un professionnel avant toute décision, notamment pour l’année d’imposition concernée.

Que devient la part de déficit qui n’a pas réduit votre revenu global ?

L’article 156, I, 3° du CGI pose la règle en une phrase : les déficits fonciers « s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ». L’imputation sur le revenu global est l’exception, réservée au déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt, et plafonnée chaque année : 10 700 € dans le cas général, 15 300 € pour un logement sous amortissement « Périssol » ou déduction « Cosse », jusqu’à 21 400 € à concurrence de dépenses de rénovation énergétique éligibles. Tout le reste part en report (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 450).

Deux masses alimentent donc le report :

1. la fraction du déficit hors intérêts qui dépasse le plafond de l’année ;
2. la totalité de la fraction qui provient des intérêts d’emprunt.

Ce report se fait revenu foncier contre revenu foncier. Le BOFiP l’écrit deux fois dans le même document : « Les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 et § 310). Un excédent reporté ne vient pas non plus grossir le déficit imputable sur le revenu global des années suivantes (§ 160).

Ce report de dix ans n’est pas le seul du dispositif, et les deux se confondent souvent. Un second mécanisme existe, indépendant du plafond : celui où le revenu global ne suffit pas à absorber le déficit imputable. La part non absorbée relève alors d’une autre durée de report, six ans (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160).

Pourquoi les intérêts d’emprunt partent-ils toujours en report ?

Les intérêts d’emprunt et les frais qui leur sont assimilés (frais de dossier, assurance) ne sont jamais imputables sur le revenu global, même sous le plafond de 10 700 € (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 100 et § 110). Pour savoir quelle part du déficit leur revient, la doctrine pose une convention : « Le revenu brut est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt ». Les loyers effacent d’abord les intérêts ; seuls les intérêts qui dépassent les loyers créent un déficit, et ce déficit-là n’est que reportable.

Dans quel ordre les déficits s’imputent-ils ?

Deux règles distinctes, à ne pas confondre.

Dans l’année. Le tableau du § 330 du BOFiP déroule trois étapes : totaliser revenus bruts, intérêts et autres charges de tous les biens ; déduire d’abord les intérêts des revenus bruts ; déduire ensuite les autres charges. Le déficit issu des autres charges va sur le revenu global dans la limite annuelle, le surplus rejoint le report.

D’une année sur l’autre. Les déficits déjà en report compensent le bénéfice foncier de l’année, et le formulaire impose le sens : « imputez ce bénéfice sur les déficits les plus anciens » (déclaration n° 2044, rubrique 450). La notice en donne la raison : les plus anciens sont les premiers à se périmer.

Sur quelle ligne de la 2044 et dans quelle case de la 2042 le report s’inscrit-il ?

Quatre cases de la déclaration n° 2042 reçoivent le résultat de la 2044. Le tableau reprend les renvois imprimés page 4 du formulaire des revenus 2025.

La rubrique 450 est un tableau à trois colonnes, une ligne par année d’origine :

• colonne A : ce qui restait à imputer au 31 décembre 2024, année par année de 2015 à 2024. Ces montants sont, selon la notice, « identiques à ceux de la colonne C de votre déclaration de l’année dernière » ;
• colonne B : le bénéfice de l’année, s’il y en a un, imputé sur les déficits les plus anciens ;
• colonne C : ce qui reste à reporter au 31 décembre 2025. Le déficit de l’année 2025 lui-même s’y ajoute : c’est le montant porté case 4BB.

Le total de la colonne A va ligne 451, puis case 4BD. C’est bien le stock entier qui s’y inscrit, pas seulement la part consommée dans l’année. Le remplissage complet de la déclaration, ligne par ligne, est détaillé dans le guide de la déclaration 2044.

Les formulaires du millésime 2027 (revenus 2026) ne sont pas publiés au 10 octobre 2026 : les numéros de ligne ci-dessus sont à recontrôler sur le formulaire de l’année.

Jusqu’à quelle année chaque déficit reste-t-il imputable ?

Le délai court depuis l’année où le déficit a été constaté, et rien ne le fait repartir : ni un mariage, ni un divorce, ni un décès (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 80). Un déficit de l’année N s’impute donc au plus tard sur les revenus de l’année N+10, déclarés en N+11. La notice du millésime 2026 donne le point d’ancrage : « au 31 décembre 2025, le déficit foncier de l’année 2015 est définitivement perdu ».

Le tableau applique cette règle aux années encore vivantes. Les trois colonnes de droite sont à remplir avec vos propres 2044 : le montant d’origine est celui de la case 4BB de l’année, le reste est celui de la colonne C de votre dernière déclaration.

Lecture pour la fin 2026 : un reliquat de 2016 joue sa dernière année sur les revenus 2026. S’il dépasse le bénéfice foncier attendu cette année, l’excédent sera perdu au 31 décembre 2026.

Comment remplir la rubrique 450 sur un exemple complet ?

Cas construit pour l’illustration, sur la déclaration 2026 des revenus 2025. Un bailleur a trois reliquats : 3 000 € de 2016, 6 000 € de 2019 et 9 000 € de 2023. Son résultat foncier 2025, ligne 420, est un bénéfice de 7 000 €.

Ligne 451 : 18 000 €, reportés case 4BD. Case 4BA : 7 000 €. Le bénéfice est entièrement compensé par les déficits antérieurs, d’abord celui de 2016, puis une partie de celui de 2019. Sur la déclaration suivante, la colonne A reprendra 2 000 € en face de 2019 et 9 000 € en face de 2023.

Variante qui montre la perte. Si le reliquat de 3 000 € datait de 2015 et que le bénéfice 2025 n’avait été que de 1 000 €, les 2 000 € restants auraient été perdus au 31 décembre 2025, alors même que 15 000 € de déficits plus récents restaient en stock. L’ordre d’imputation n’est pas un détail de présentation : c’est lui qui évite ces pertes.

Combien part en report l’année des travaux ?

Deux cas simplifiés, construits pour l’illustration, à ne pas utiliser tels quels pour une simulation personnelle.

Cas n° 1 : des travaux sans emprunt

Les intérêts (0 €) ne dépassent pas les loyers : le déficit vient entièrement des autres charges, et seul le plafond le coupe en deux. Si le foyer dégage ensuite 12 000 € de bénéfice foncier par an, les 16 300 € sont absorbés en deux ans : 12 000 € la première année, 4 300 € la seconde. Ce partage peut se calculer sur vos propres montants avant d’arrêter le calendrier d’un chantier.

Cas n° 2 : le poids des intérêts d’emprunt

Les loyers effacent d’abord 10 000 € d’intérêts. Les 6 000 € d’intérêts restants forment un déficit qui ne peut aller que sur les revenus fonciers futurs, alors même que le plafond de 10 700 € n’est pas atteint par les autres charges. C’est la mécanique de l’exemple du § 160 du BOFiP, appliquée à d’autres montants.

Vous avez oublié de reporter un déficit antérieur en case 4BD : est-il perdu ?

La réponse dépend d’une seule chose : l’année de l’oubli peut-elle encore être corrigée ?

Tant que l’année est corrigible, rien n’est perdu. La réclamation est recevable jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement de l’impôt (Livre des procédures fiscales, article R*196-1). Il faut rétablir la rubrique 450 de la 2044 de l’année, année d’origine par année d’origine, et la case 4BD. Les autres voies de correction, plus rapides mais ouvertes seulement une partie de l’année, sont décrites avec leurs dates dans comment rectifier une déclaration après un oubli.

Une fois l’année devenue définitive, le Conseil d’État ferme la porte. Dans une décision du 14 octobre 2022 (n° 444458, point 4), il juge que « lorsque les revenus d’une année ont fait l’objet d’une imposition définitive, les déficits fonciers sont tenus pour entièrement et définitivement résorbés au cours de cette année et des années antérieures ». Le contribuable ne peut plus se prévaloir d’un déficit de cette année ou d’une année antérieure pour en demander le report. Dans l’affaire jugée, l’imposition de 2011 était définitive : les contribuables n’ont pas pu faire valoir sur les années suivantes un déficit de 2011.

Trois vérifications à faire avant de conclure à l’oubli :

1. reprendre la dernière 2044 déposée et lire la colonne C de la rubrique 450 : c’est elle qui doit se retrouver en colonne A l’année suivante ;
2. contrôler que la ligne 451 et la case 4BD portent le même total ;
3. si vous êtes passé au micro-foncier, vérifier que le reliquat a été porté directement sur la 2042, puisqu’il n’y a plus de 2044 (voir plus bas).

Qu’est-ce qui fait perdre un report avant dix ans ?

Le délai de dix ans est un maximum. Six événements changent le sort du stock, dans un sens ou dans l’autre.

Trois de ces situations ont leur page : le sort du déficit dans une succession, à quel foyer fiscal reste attaché le déficit reportable après une séparation, et le report conservé en cas de retour au micro-foncier, avec la ligne de la 2042 à utiliser quand il n’y a plus de 2044.

La vente : report, plus-value, et un second risque à ne pas confondre

En cas de vente pendant la période de report, le reliquat n’est pas transmis à l’acheteur. Il reste au vendeur, utilisable sur ses autres revenus fonciers s’il en a. La doctrine ouvre une autre sortie : les dépenses de travaux dont l’imputation n’a pu être opérée du fait de la limitation de l’article 156, I, 3° peuvent être prises en compte dans le calcul de la plus-value immobilière (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270). La condition est écrite : le contribuable « doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l’année de la cession ». Le montant retenu est le plus faible de deux termes, les dépenses non encore déduites ou le déficit restant à imputer. La démarche est traitée dans vendre après un déficit foncier.

Le second risque ne porte pas sur le report mais sur ce qui a déjà été imputé sur le revenu global. La loi dit que, lorsque le propriétaire cesse de louer, le revenu foncier et le revenu global « des trois années qui précèdent » sont reconstitués, sauf invalidité de deuxième ou troisième catégorie, licenciement ou décès. La date que tout le monde retient, le 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation, vient de la doctrine et de la notice (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 360), pas de la lettre de l’article 156. Le BOFiP en donne un exemple : un déficit imputé sur le revenu global de l’année N n’est pas remis en cause si le logement est loué jusqu’au 31 décembre N+3. Le déficit ainsi repris ne disparaît pas : il redevient un déficit reportable sur les revenus fonciers (§ 370). Ce que la condition recouvre, de la reprise au délai admis entre deux locataires, est détaillé dans l’engagement de location qui suit une imputation sur le revenu global.

L’apport du logement à une société pose la même question que la vente, puisqu’il emporte transfert de propriété : c’est l’objet de ce qu’un apport en SCI fait au déficit déjà imputé.

Tous les travaux alimentent-ils le report ?

Non : seul un déficit né de charges déductibles se reporte. Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration entrent dans le résultat foncier ; les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement n’y entrent pas et ne créent donc ni déficit ni report. La frontière relève d’une doctrine distincte (BOI-RFPI-BASE-20-30-10), présentée dans notre guide des travaux déductibles des revenus fonciers.

Quelles erreurs faussent le suivi d’un report ?

• Inscrire en case 4BD la seule part consommée dans l’année, au lieu du total de la colonne A.
• Regrouper les reliquats en un seul montant : chaque déficit « devra rester attaché à son année d’origine » (notice n° 2044, rubrique 450), faute de quoi la date de péremption de chacun devient invérifiable.
• Imputer le bénéfice sur le déficit le plus récent et laisser vieillir le plus ancien.
• Croire que les déficits reportés peuvent réduire le revenu global : ils ne s’imputent que sur des revenus fonciers.
• Oublier que les intérêts d’emprunt sont réputés compensés en premier par les loyers, et que le déficit qu’ils créent ne va jamais sur le revenu global.
• Confondre déficit foncier (location nue, régime réel) et déficit d’une location meublée, qui relève d’une autre catégorie de revenus et d’autres règles, hors périmètre de cet article.
• Compter sur un rattrapage tardif : un déficit qui n’a pas été porté sur la déclaration de l’année ne se reporte pas de lui-même.

Ce que les textes laissent ouvert

Trois points ne sont tranchés par aucun des textes lus pour cet article. Ils sont signalés comme tels plutôt que comblés par une supposition.

• L’oubli de la case 4BD une année sans bénéfice foncier. La décision du Conseil d’État du 14 octobre 2022 est rédigée en termes généraux et portait sur un déficit que les contribuables voulaient faire valoir au titre d’une année définitive. Elle ne dit pas expressément ce qu’il advient d’un déficit régulièrement déclaré à l’origine, dont le rappel en rubrique 450 a seulement été omis une année où il n’y avait aucun bénéfice à compenser. La prudence est de rectifier dans le délai de réclamation, sans attendre de savoir.
• La date du 31 décembre 2027 pour le plafond de 21 400 €. La loi vise un passage de classe énergétique « au plus tard le 31 décembre 2027 » et la notice 2044 des dépenses payées jusqu’à cette date. Le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 260), dans sa version du 16 septembre 2025, affiche encore le 31 décembre 2025 : il n’a pas été mis à jour après la loi du 19 février 2026.
• Les numéros de ligne du millésime 2027. Ils ne seront connus qu’à la publication du formulaire.

FAQ

Le déficit foncier reporté est-il perdu si je n’ai pas assez de revenus fonciers pendant 10 ans ? Oui. La loi limite l’imputation aux revenus fonciers des dix années suivantes. Passé ce délai, la fraction non imputée ne peut plus être utilisée : sur la déclaration 2026, c’est le cas du déficit de 2015.

Puis-je choisir de ne pas reporter le déficit, ou de le garder pour plus tard ? Non. Le dispositif « n’est pas optionnel mais s’applique automatiquement dès lors qu’un déficit foncier est dégagé » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 40), et le bénéfice d’une année s’impute sur les déficits les plus anciens. La seule renonciation prévue est celle qui accompagne une vente, pour retenir les dépenses dans le calcul de la plus-value (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270).

Le report sur 10 ans concerne-t-il aussi les revenus fonciers perçus via une SCI à l’IR ? Oui. Les règles d’imputation valent pour les immeubles détenus par une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 40). La limite d’imputation sur le revenu global ne s’apprécie pas au niveau de la société mais sur la déclaration n° 2042 de chaque associé (§ 150), et l’associé qui a imputé un déficit sur son revenu global doit conserver ses parts jusqu’au 31 décembre de la troisième année (§ 340).

Sources officielles

• Code général des impôts, article 156, I, 3°, version en vigueur depuis le 01/07/2026 (imputation exclusive sur les revenus fonciers des dix années suivantes ; plafonds de 10 700, 15 300 et 21 400 euros ; reconstitution des trois années qui précèdent la cessation de la location) : https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000054373682
• Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 47, I, 4° et II (remplacement de l’année 2025 par l’année 2027 au quatrième alinéa du 3° du I de l’article 156) : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/loi/2026/2/19/CPPX2524517L/jo/article_47
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16/09/2025 : plafonds (§ 30 et § 160), champ et caractère automatique (§ 40), intérêts d’emprunt (§ 100 et § 110), appréciation par déclaration (§ 150), calcul en trois étapes (§ 330), condition de location (§ 340 à § 370), exceptions légales (§ 380 à § 410), report (§ 450).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-10, version du 12/09/2012 : divorce et séparation (§ 60), décès d’un époux (§ 70), point de départ du délai de dix ans (§ 80), héritiers (§ 90), micro-foncier (§ 100).
• BOFiP, BOI-RFPI-DECLA-10, § 170 (déficits antérieurs et micro-foncier).
• BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270, version du 20/12/2013 (prise en compte des dépenses dans la plus-value, renonciation expresse au report).
• BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10 (travaux déductibles et travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement).
• Conseil d’État, 3e et 8e chambres réunies, 14 octobre 2022, n° 444458, point 4 : https://www.legifrance.gouv.fr/ceta/id/CETATEXT000046431844
• Livre des procédures fiscales, article R*196-1 (délai de réclamation).
• impots.gouv.fr, déclaration n° 2044 des revenus fonciers 2025 et sa notice, millésime 2026 (lignes 420 à 451, rubrique 450, cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD) : https://www.impots.gouv.fr/formulaire/2044/declaration-des-revenus-fonciers