Votre enfant a reçu un studio par donation, ou il a hérité d’une part de maison au décès d’un parent. Le logement est loué. Trois questions arrivent ensemble : qui signe le bail, à qui vont les loyers, et sur quelle déclaration de revenus ils figurent.
Cette page ne traite que la location nue. Elle ne dit pas s’il est opportun de mettre un bien au nom d’un enfant : c’est une décision patrimoniale, qui se prend avec un notaire. Une réponse ministérielle rappelle d’ailleurs que la donation temporaire de l’usufruit d’un immeuble « peut relever de l’abus de droit fiscal » si l’acte est fictif ou consenti dans l’unique motif d’éluder ou d’atténuer l’impôt (réponse n° 65289, Journal officiel du 3 août 2010).
Un point de méthode. Les articles du code civil, les paragraphes du BOFiP et les documents du ministère de la justice cités ici ont été consultés le 10 octobre 2026. Quand une phrase est une lecture et non la lettre d’un texte, elle le dit. Le régime décrit est celui de l’enfant mineur non émancipé dont les parents exercent l’autorité parentale. Il ne se confond pas avec celui des majeurs protégés, qui obéit à d’autres articles : rien de ce qui suit ne se transpose à un parent sous tutelle ou sous habilitation familiale, sujet traité dans la page sur le logement d’un parent entré en EHPAD.
Les loyers d’un bien qui appartient à votre enfant mineur vont-ils sur votre déclaration ?
Oui : tant que l’enfant est compté à votre charge, ses loyers se déclarent avec les vôtres, sur votre déclaration.
La loi pose le principe. Chaque contribuable est imposable « tant en raison de ses bénéfices et revenus personnels que de ceux de ses enfants et des personnes considérés comme étant à sa charge » (CGI, art. 6, 1).
Le BOFiP l’applique aux immeubles en une phrase : le contribuable doit inclure, dans sa déclaration de revenus, les produits des immeubles « qui lui appartiennent en propre, ainsi que ceux qui sont la propriété des membres du foyer fiscal » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-10, § 10). Le foyer fiscal est l’ensemble des personnes réunies sur une même déclaration.
Le même paragraphe donne l’exception : ces règles ne s’appliquent pas « lorsque le contribuable a demandé une imposition distincte pour ses enfants mineurs ». Elle est traitée plus bas.
Deux cas particuliers déplacent les loyers.
- L’enfant en résidence alternée. Les revenus des enfants réputés à charge égale de leurs deux parents sont, « sauf preuve contraire, réputés également partagés entre les parents » (CGI, art. 6, 1).
- Le bien démembré. Si l’enfant n’a que la nue-propriété, il ne perçoit pas de loyers : c’est l’usufruitier qui les déclare. Ce cas a sa propre section.
Qui signe le bail quand le propriétaire est mineur ?
Ses parents, en qualité d’administrateurs légaux. Le bailleur reste l’enfant : le bail est conclu en son nom, par ceux qui le représentent.
Le code civil l’écrit en deux phrases. « L’administration légale appartient aux parents », et si l’autorité parentale est exercée en commun, chacun d’eux est administrateur légal (art. 382). L’administrateur légal « représente le mineur dans tous les actes de la vie civile », sauf les cas où la loi ou l’usage autorise le mineur à agir lui-même (art. 388-1-1). Le mineur est la personne qui n’a pas encore « l’âge de dix-huit ans accomplis » (art. 388). Ces articles se lisent sur la page du chapitre consacré aux biens de l’enfant.
L’administrateur légal doit apporter à cette gestion « des soins prudents, diligents et avisés, dans le seul intérêt du mineur » (art. 385). L’intérêt fiscal des parents n’est pas un critère.
Reste à savoir si un seul parent peut signer, si les deux doivent le faire, ou s’il faut un juge. La réponse dépend de la catégorie de l’acte.
| Acte | Qui décide | Texte lu |
|---|---|---|
| Acte d’administration | Chaque parent, seul | Code civil, art. 382-1 |
| Acte de disposition hors liste | Les deux parents, d’un commun accord | Notice du ministère de la justice |
| Désaccord entre les parents | Le juge des tutelles autorise l’acte | Code civil, art. 387 |
| Acte de la liste de l’article 387-1 | Autorisation préalable du juge, même si les parents sont d’accord | Code civil, art. 387-1 |
| Acte interdit | Personne, même avec une autorisation | Code civil, art. 387-2 |
L’acte d’administration est celui de la gestion courante. L’acte de disposition engage le patrimoine de façon durable. La notice du ministère de la justice résume la règle : « Chaque parent peut accomplir seul un acte d’administration », et les actes de disposition « peuvent être réalisés d’un commun accord par les deux parents ». Lorsqu’un seul parent exerce l’autorité parentale, il agit seul, sous la même réserve de la liste soumise au juge.
Faut-il l’autorisation du juge des tutelles pour signer le bail ?
Pas d’après la lettre de l’article 387-1, qui ne vise qu’un seul bail : celui que le parent se consent à lui-même.
L’article 387-1 du code civil énumère huit actes que l’administrateur légal ne peut pas faire sans l’autorisation préalable du juge des tutelles. La notice du ministère écrit que cet article les liste « de manière exhaustive ». Y figurent notamment :
- vendre de gré à gré un immeuble ou un fonds de commerce du mineur ;
- l’apporter à une société ;
- contracter un emprunt au nom du mineur ;
- renoncer pour lui à un droit, transiger ou compromettre ;
- accepter purement et simplement une succession ;
- acheter les biens du mineur ou « les prendre à bail ».
Les deux derniers items concernent une garantie donnée pour la dette d’un tiers et certains actes sur des titres financiers.
Le mot « bail » n’apparaît qu’une fois dans tout le chapitre, au 6°. Il vise le parent qui deviendrait locataire du bien de son enfant. Le bail consenti à un tiers n’est pas dans la liste.
Pour classer ce bail, la loi renvoie elle-même à un second texte. L’article 382-1 écrit que la liste des actes d’administration « est définie dans les conditions de l’article 496 ». L’article 496 confie cette liste à un décret en Conseil d’État. C’est le décret n° 2008-1484 du 22 décembre 2008, pris au visa de cet article. La colonne 1 de son annexe 1, celle des actes d’administration, cite la « conclusion et renouvellement d’un bail de neuf ans au plus en tant que bailleur ».
Un bail d’habitation ordinaire entre dans cette ligne. La loi du 6 juillet 1989 fixe sa durée à trois ans au moins lorsque le bailleur est une personne physique (art. 10), ce qu’est l’enfant. C’est donc un acte d’administration. Lorsque l’administration légale est exercée en commun, chaque parent est réputé, à l’égard du locataire, avoir reçu de l’autre le pouvoir de le signer seul (art. 382-1). Quatre réserves bornent cette conclusion.
- Le décret parle du tuteur. Son titre et ses articles visent la tutelle et la curatelle, jamais l’administration légale. Il s’applique aux parents par le renvoi de l’article 382-1, sans avoir été réécrit pour eux.
- Les autres baux sont des actes de disposition. La colonne 2 de la même annexe cite « tout acte grave, notamment la conclusion et le renouvellement du bail, relatif aux baux ruraux, commerciaux, industriels, artisanaux, professionnels et mixtes ». Un local commercial, un cabinet professionnel, une terre agricole ou un bail mixte ne se signent donc pas par un seul parent. Un bail de plus de neuf ans sort lui aussi de la ligne des actes d’administration.
- Le logement de l’enfant lui-même. La colonne 2 cite aussi la conclusion d’un bail sur le logement de la personne protégée. Si le bien est celui où vit l’enfant, faites vérifier le classement de l’acte par un notaire avant de le louer.
- Le contrôle renforcé. Le juge peut avoir décidé, dans un dossier donné, qu’un acte ou une série d’actes de disposition seraient soumis à son autorisation, « s’il l’estime indispensable à la sauvegarde des intérêts du mineur » (art. 387-3).
Deux situations sortent de l’administration légale ordinaire. Un bien donné ou légué au mineur « sous la condition qu’ils soient administrés par un tiers » n’est pas géré par les parents (art. 384) : relisez l’acte de donation ou le testament. Et si vos intérêts s’opposent à ceux de l’enfant, la loi prévoit la nomination d’un administrateur ad hoc par le juge (art. 383).
Le juge compétent est le juge aux affaires familiales, qui « exerce les fonctions de juge des tutelles des mineurs » et connaît de l’administration légale (code de l’organisation judiciaire, art. L. 213-3-1). La requête s’adresse au juge des tutelles des mineurs du lieu de résidence de l’enfant, selon la fiche F3132 du service public. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire, selon la notice du ministère. Cette notice nomme encore le tribunal de grande instance ; le code civil parle aujourd’hui du tribunal judiciaire (art. 386 et 387-5).
Les parents peuvent-ils garder les loyers, et jusqu’à quel âge ?
Jusqu’aux seize ans de l’enfant, en principe oui : les parents ont la jouissance légale de ses biens. Après, les loyers sont ceux de l’enfant.
La jouissance légale « est attachée à l’administration légale » (code civil, art. 386-1). Le service public la définit comme le droit d’utiliser les revenus du patrimoine de l’enfant, et prend justement cet exemple : « percevoir les loyers d’un bien immobilier qui appartient au mineur » (fiche F3132, vérifiée le 6 octobre 2025).
Ce droit a des contreparties. Ses charges sont, selon l’article 386-3 :
- celles « auxquelles sont tenus les usufruitiers » ;
- « la nourriture, l’entretien et l’éducation de l’enfant, selon sa fortune » ;
- les dettes de la succession recueillie par l’enfant, pour la part qui aurait dû être payée sur les revenus.
Il a un terme. Le droit de jouissance cesse « dès que l’enfant a seize ans accomplis », ou plus tôt s’il se marie. Il cesse aussi quand l’autorité parentale ou l’administration légale prend fin, et par les causes qui éteignent tout usufruit (art. 386-2).
Il a des exceptions. La jouissance légale ne s’étend pas aux biens que l’enfant acquiert par son travail, à ceux qu’il reçoit en réparation d’un préjudice extrapatrimonial, ni à ceux qui lui sont donnés ou légués « sous la condition expresse que les parents n’en jouiront pas » (art. 386-4). Relisez l’acte de donation ou le testament : si une telle clause y figure, les parents n’ont pas la jouissance des loyers, quel que soit l’âge de l’enfant.
Entre seize et dix-huit ans, l’administration légale continue : les parents signent et gèrent toujours. Ils encaissent encore les loyers, mais pour le compte de l’enfant et non plus pour eux-mêmes : c’est la conséquence de la fin de la jouissance légale. Le juge peut demander un compte de gestion annuel, et l’enfant devenu majeur dispose de cinq ans pour agir (art. 387-5 et 386). Aucun des textes lus ne dit sur quel compte les loyers doivent être versés.
Ce partage civil ne change pas la déclaration. Avant comme après seize ans, les loyers d’un enfant compté à charge figurent sur la déclaration des parents (CGI, art. 6, 1).
Pouvez-vous demander une imposition séparée pour votre enfant ?
Oui, si l’enfant tire son revenu d’une fortune réellement indépendante de la vôtre, et à condition de le demander par écrit chaque année.
La loi ouvre cette faculté : le contribuable « peut réclamer des impositions distinctes pour ses enfants, lorsque ceux-ci tirent un revenu de leur travail ou d’une fortune indépendante de la sienne » (CGI, art. 6, 2).
La forme : une note jointe, chaque année
Le BOFiP fixe la procédure (BOFiP BOI-IR-CHAMP-20-20-20, § 150). Le contribuable « est tenu de formuler expressément son option », dans une note jointe à sa déclaration qui désigne l’enfant. L’option « n’est valable que pour l’imposition des revenus de l’année qu’elle concerne ». Elle se renouvelle donc chaque année, et le contribuable ne peut plus revenir dessus « après l’expiration du délai de déclaration ».
Sans option, le parent n’est pas fondé à contester un impôt calculé sur l’ensemble des revenus (§ 160). Le § 170 prévoit quelques assouplissements, notamment quand l’intention ressort clairement du dossier.
Le fond : une fortune indépendante, appréciée strictement
L’indépendance de la fortune « doit être réelle » (§ 180). Le BOFiP cite trois refus (§ 190) : des revenus qui proviennent de versements faits par le parent « en dehors de toute obligation », sur des comptes qu’il pouvait modifier à son gré ; le don aux enfants d’une partie des immeubles et du matériel de l’entreprise du parent ; une pension versée par les parents.
Il cite un cas admis (§ 200) : un capital légué à des enfants mineurs par leur grand-père. Puis il pose le cadre. La notion « doit être interprétée de manière stricte ». Dans une donation ou une succession, « seule la possession au nom de l’enfant de biens détenus en pleine propriété » apporte la garantie attendue. Et les revenus de ce patrimoine doivent suffire à assurer la subsistance de l’enfant.
Ce que ces paragraphes ne disent pas : aucun ne traite du logement donné à l’enfant par ses propres parents, par acte notarié. Le mot « loyer » n’y figure pas. Cet article n’en tire donc aucune règle pour ce cas. Il ne dit pas non plus si l’imposition distincte reste ouverte avant seize ans, quand les parents ont la jouissance légale des loyers : aucun des commentaires lus n’emploie ces mots. La question se pose par écrit au service des impôts des particuliers.
Les effets
L’enfant « est donc tenu de souscrire une déclaration personnelle » (§ 210). Pour un mineur, la doctrine écrit que la déclaration « est signée par le père ou le tuteur » (BOFiP BOI-IR-DECLA-20-10-10, § 300). Le parent, de son côté, « perd le droit de comprendre son enfant au nombre des personnes à charge » pour le calcul du quotient familial (§ 220). L’option porte sur tous les revenus de l’enfant, pas sur ses seuls loyers.
Ses loyers comptent-ils dans votre plafond de micro-foncier et dans votre limite de déficit ?
Oui pour les deux, tant que l’enfant est dans votre foyer fiscal.
Le micro-foncier. Pour apprécier la limite de 15 000 €, « il est fait masse de l’ensemble des revenus bruts fonciers du foyer fiscal » (BOFiP BOI-RFPI-DECLA-10, § 90). Les loyers de l’enfant s’ajoutent donc aux vôtres. Le régime vaut pour tout le foyer : l’option pour le régime réel « s’applique à l’ensemble des revenus fonciers réalisés par le foyer fiscal » (§ 230). Ce calcul par foyer est détaillé dans l’article sur le plafond du micro-foncier apprécié par foyer fiscal, qui consacre une section à l’enfant rattaché. Il n’est pas repris ici.
Le déficit foncier. Au régime réel, la limite d’imputation sur le revenu global « est globale pour tous les immeubles ou parts de sociétés possédés par un même contribuable et les membres de son foyer fiscal » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Le bien de l’enfant ne crée donc pas une seconde limite dans le même foyer. Le montant de cette limite et ses conditions sont exposés dans la page sur le plafond d’imputation du déficit foncier.
En cas d’imposition distincte. L’enfant devient un contribuable à part. Le BOFiP en tire une conséquence écrite : l’option pour le réel prise par le foyer « cesse de produire ses effets » à l’égard du nouveau contribuable, et il cite « l’imposition distincte de l’enfant précédemment à charge » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 260). Que chacun compare alors ses propres loyers à la limite est une lecture du § 90 appliquée à deux foyers : aucun texte lu ne l’écrit pour ce cas.
Vous avez donné la nue-propriété et gardé l’usufruit : qui déclare les loyers ?
L’usufruitier, c’est-à-dire vous si vous êtes le donateur. L’enfant nu-propriétaire ne déclare aucun loyer.
L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les revenus ; la nue-propriété est ce qui reste au propriétaire en attendant. Le BOFiP est net : en cas de démembrement, « l’usufruitier est seul bénéficiaire des fruits que l’immeuble peut produire », et les loyers sont « imposables au nom de l’usufruitier » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 20).
Laisser les loyers à l’enfant sans acte ne déplace pas l’impôt. Le même commentaire traite ce cas : l’abandon des loyers au profit du nu-propriétaire « constitue une libéralité », sans influence sur le revenu imposable de l’usufruitier. Il ajoute que les sommes encaissées par le nu-propriétaire sont imposables à son nom, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux (§ 30).
Deux renvois. Les travaux payés par un nu-propriétaire obéissent à des conditions propres, décrites dans l’article sur la déduction des travaux par le nu-propriétaire. Et si vous avez déduit un déficit avant de donner, le sort de cette déduction est traité dans la page sur la donation d’un logement loué.
Un point reste à vérifier avant de retenir le micro-foncier dans ce montage. La loi écarte ce régime lorsqu’un membre du foyer est propriétaire d’« immeubles en nue-propriété, donnés en location et visés au 3° du I de l’article 156 » (CGI, art. 32, 2, a). Trois textes ne s’accordent pas sur sa portée. Le 3° du I de l’article 156, dans sa version en vigueur depuis le 1er juillet 2026, ne contient aucune mention de la nue-propriété. Le BOFiP ne cite, au titre de ce a, que les monuments historiques (BOI-RFPI-DECLA-10, § 60). La brochure pratique 2026 écarte pourtant le régime, page 158, lorsqu’un membre du foyer donne en location des « immeubles possédés en nue-propriété ». Cet article ne tranche pas : posez la question par écrit à votre service des impôts.
Votre enfant est indivisaire après une succession : quelle part déclarez-vous ?
La part de loyers qui correspond à ses droits, sur votre déclaration.
En indivision, un bien appartient à plusieurs personnes, chacune pour une fraction. Chaque indivisaire est soumis à l’impôt « pour la quote-part correspondant à ses droits dans le revenu net total de l’indivision » (BOI-RFPI-CHAMP-30-30, § 10). La quote-part de l’enfant est un revenu d’un membre de votre foyer : elle s’ajoute à la vôtre si vous êtes vous-même indivisaire.
Le cas le plus fréquent suit un décès : l’enfant hérite avec le parent survivant, qui reçoit parfois l’usufruit. Les deux règles se combinent alors, usufruit pour l’un, quote-part pour l’autre, selon l’acte du notaire.
Côté civil, deux points. Accepter purement et simplement une succession au nom du mineur exige l’autorisation du juge (code civil, art. 387-1, 5°). Et le bail d’un bien indivis ne se décide pas seul : les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent, à cette majorité, « conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal », à charge d’en informer les autres (code civil, art. 815-3). L’enfant y est représenté par ses parents. Quand un parent est lui-même indivisaire du même bien, la question d’une opposition d’intérêts (art. 383) se pose au notaire chargé de la succession. La répartition des charges et du déficit entre indivisaires est décrite dans l’article sur le bien locatif détenu en indivision.
Faut-il l’accord du juge pour emprunter en son nom ou faire de gros travaux ?
Pour emprunter, oui. Pour les travaux, cela dépend de leur nature.
L’emprunt. Contracter un emprunt au nom du mineur figure au 3° de l’article 387-1 : l’autorisation préalable du juge des tutelles est nécessaire, même si les deux parents sont d’accord. La demande doit être « chiffrée et précise », écrit la notice du ministère, car le juge vérifie que l’acte est conforme à l’intérêt de l’enfant.
Les travaux. L’article 387-1 n’en parle pas. Le décret n° 2008-1484 range les « travaux d’améliorations utiles, aménagements, réparations d’entretien des immeubles » parmi les actes d’administration, et les « grosses réparations sur l’immeuble » parmi les actes de disposition. Par le même renvoi que pour le bail, les premiers relèvent de chaque parent seul, les secondes de l’accord des deux. La notice du ministère range par ailleurs les réparations urgentes parmi les actes de conservation, qu’un parent accomplit seul. Le décret ne définit pas les grosses réparations. Le code civil en donne une définition à propos de l’usufruit : ce sont celles « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières », et « toutes les autres réparations sont d’entretien » (art. 606). Le décret n’y renvoie pas : pour un chantier important, faites confirmer la catégorie par un notaire avant de signer le devis.
La vente et l’apport à une société. Vendre de gré à gré l’immeuble du mineur ou l’apporter à une société exige l’autorisation du juge (art. 387-1, 1° et 2°). Aliéner gratuitement ses biens est interdit, même avec une autorisation (art. 387-2).
Votre enfant est associé d’une SCI familiale : qui déclare sa quote-part ?
Vous, tant qu’il est à votre charge : sa quote-part entre dans les revenus de votre foyer.
Les textes lus le disent pour les deux seuils. La limite du micro-foncier tient compte de la quote-part de revenu brut des sociétés « dont l’un des membres du foyer fiscal est associé » (BOI-RFPI-DECLA-10, § 90). La limite d’imputation du déficit, elle, s’apprécie « au niveau de la déclaration n° 2042 » de chaque associé (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Le fonctionnement de la société est décrit dans l’article sur la SCI imposée à l’impôt sur le revenu. Lorsque l’enfant n’a que la nue-propriété des parts, la répartition du résultat est exposée dans l’article sur les parts de SCI dont l’usufruit et la nue-propriété sont séparés.
Côté civil, deux actes sont soumis au juge : l’apport à une société d’un immeuble du mineur et l’emprunt contracté en son nom (art. 387-1, 2° et 3°). L’apport d’argent n’est pas dans cette liste. Le décret n° 2008-1484 range « tout apport en société non visé à l’annexe 1 » parmi les actes de disposition, sauf circonstances particulières (annexe 2, colonne 2) : il relève alors de l’accord des deux parents. L’emprunt contracté par la société elle-même n’est pas traité ici. Ces actes se préparent avec le notaire qui rédige les statuts.
À dix-huit ans : rattaché ou non, que deviennent les loyers et le déficit en report ?
Les loyers suivent l’enfant dès qu’il devient personnellement imposable, et le déficit non imputé qui vient de son bien le suit aussi.
À dix-huit ans, l’enfant n’est plus mineur (code civil, art. 388). La majorité « est fixée à dix-huit ans accomplis ; à cet âge, chacun est capable d’exercer les droits dont il a la jouissance » (art. 414). C’est lui qui signe désormais.
L’année de la majorité
Le BOFiP prévoit trois issues (BOFiP BOI-IR-LIQ-10-10-10-20, § 190).
- Sans rattachement. L’enfant, mineur au 1er janvier, reste compté à charge. Les parents incluent dans leur revenu « les revenus perçus par l’enfant du 1er janvier à la date de la majorité ». L’enfant « est tenu de déclarer les revenus qu’il a perçus depuis la date de sa majorité ».
- Avec rattachement. Le parent inclut les revenus perçus « pendant l’année entière » par l’enfant (CGI, art. 6, 3).
- Avec imposition distincte. L’enfant est taxable sur la totalité des revenus de l’année.
Les années suivantes
L’enfant majeur peut demander son rattachement s’il a moins de vingt et un ans, ou moins de vingt-cinq ans lorsqu’il poursuit ses études (CGI, art. 6, 3). Ses loyers de l’année entière restent alors sur la déclaration du parent, et comptent dans le plafond de micro-foncier du foyer. Sans rattachement, il dépose sa propre déclaration.
Le déficit encore en report
Le BOFiP répond directement. Les déficits « provenant de biens propres à l’enfant » qui n’ont pas été imputés au moment où il devient personnellement imposable peuvent être pris en compte pour son impôt. Le commentaire vise les déficits en général, sans distinguer les loyers des autres revenus. Et les parents « ne peuvent faire état de ces mêmes déficits » pour le leur (BOFiP BOI-IR-BASE-10-20-20, § 120). Le texte vise les biens propres de l’enfant : un déficit né sur un bien des parents ne part pas avec lui. La durée de ce report est rappelée dans l’article sur l’imputation du déficit pendant dix ans.
Pouvez-vous louer vous-même le logement de votre enfant, ou l’y loger plus tard ?
Le premier cas exige le juge. Le second ne produit aucun revenu foncier tant que l’enfant est dans votre foyer.
Prendre à bail le bien de son enfant mineur est l’acte que vise le 6° de l’article 387-1. Le même 6° ajoute que, pour la conclusion de l’acte, le parent « est réputé être en opposition d’intérêts avec le mineur » : l’enfant doit alors être représenté autrement, selon l’article 383. Le service public le résume ainsi : l’« achat ou location d’un bien du mineur par le parent » est soumis à l’autorisation du juge des tutelles (fiche F3132).
Loger l’enfant dans son propre logement est une autre situation : il occupe son bien, il ne le loue pas. Les règles du logement dont le propriétaire se réserve la jouissance, et celles du bail entre parents et enfants, sont exposées dans l’article sur la location consentie à un membre de sa famille.
Quatre âges : qui signe, à qui vont les loyers, quelle déclaration ?
Le tableau ci-dessous résume les sections précédentes pour un bien détenu en pleine propriété par l’enfant.
| Âge de l’enfant | Signature et loyers | Déclaration |
|---|---|---|
| Moins de 16 ans | Les parents signent. Ils ont la jouissance légale des loyers, sauf exceptions (art. 386-1 à 386-4) | Celle des parents (CGI, art. 6, 1), sauf imposition distincte |
| De 16 à 18 ans | Les parents signent et encaissent pour le compte de l’enfant : la jouissance légale a cessé (art. 386-2) | Celle des parents, sauf imposition distincte |
| Majeur rattaché | L’enfant signe (art. 414). Les loyers sont les siens | Celle du parent, pour l’année entière (CGI, art. 6, 3) |
| Majeur non rattaché | L’enfant signe. Les loyers sont les siens | La sienne |
Les cases sont les mêmes à tous les âges. Au micro-foncier, le total des loyers bruts du foyer se porte case 4BE de la déclaration 2042. Au régime réel, le résultat calculé sur la déclaration 2044 se reporte cases 4BA à 4BD. Ces numéros sont ceux du millésime 2026, pour les revenus de 2025 ; ils peuvent changer. Le guide des lignes de la déclaration 2044 les reprend une par une.
Que donne l’exemple d’un studio reçu à 14 ans, avec des travaux l’année des 17 ans ?
Les loyers du studio font passer le foyer au régime réel, et le déficit de l’année des travaux se calcule sur tout le foyer. L’exemple est construit pour la démonstration. Ce n’est ni un cas réel ni une estimation de votre situation, et il ne recommande aucun montage.
Les données
Léa reçoit à 14 ans, par donation de sa grand-mère, la pleine propriété d’un studio. L’acte ne contient aucune clause sur la jouissance des parents. Le studio est loué nu 520 € par mois, soit 6 240 € par an. Ses parents, mariés, louent déjà un appartement 800 € par mois, soit 9 600 € par an. Léa est à leur charge.
Le déroulé
| Année | Côté civil | Côté fiscal |
|---|---|---|
| 14 et 15 ans | Un parent peut signer seul le bail d’habitation (art. 382-1). Les parents ont la jouissance légale des loyers, avec ses charges | 6 240 € + 9 600 € = 15 840 € : limite du micro-foncier dépassée, régime réel pour tout le foyer |
| 16 ans | Les parents gèrent toujours. La jouissance légale a cessé : les loyers sont encaissés pour Léa | Même déclaration, même régime |
| 17 ans, travaux | 18 000 € de travaux déductibles, sans emprunt. Leur catégorie civile dépend de leur nature | Résultat foncier du foyer calculé sur les deux biens |
Le dépassement de la limite résulte de l’addition prévue par le § 90 du BOI-RFPI-DECLA-10 : l’année où le seuil est dépassé, le revenu net foncier est déterminé selon le régime réel (CGI, art. 32, 3).
L’année des travaux, supposons 2 400 € d’autres charges déductibles sur les deux biens. Le résultat du foyer est de 15 840 € moins 20 400 €, soit un déficit de 4 560 €. Ce déficit s’apprécie au regard d’une seule limite d’imputation, celle du foyer (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 150). Son imputation sur le revenu global obéit à des conditions que cet exemple ne détaille pas.
Une variante : l’imposition distincte
Si les parents demandaient l’imposition distincte de Léa, elle déposerait sa propre déclaration et sortirait du calcul du quotient familial. Le studio vient d’un tiers et lui appartient en pleine propriété, ce qui rapproche son cas de celui que le BOFiP admet (BOI-IR-CHAMP-20-20-20, § 200). Mais ses loyers devraient aussi suffire à sa subsistance, condition que l’exemple ne permet pas de dire remplie. Cet article ne conclut pas.
Ce que le calcul ne dit pas
Il ne dit pas qu’une déclaration séparée coûte moins d’impôt, ni l’inverse. Il ne dit pas qui paie les travaux, ni avec quel argent : les sommes de l’enfant se gèrent dans son seul intérêt. Pour chiffrer le régime réel sur vos propres loyers et charges, les simulateurs du site donnent un ordre de grandeur.
Ce que cet article ne tranche pas
Six points restent sans réponse dans les textes consultés, ou appellent une vérification sur votre dossier.
- Le classement du bail dans un cas particulier : bail mixte ou professionnel, bail de plus de neuf ans, logement où vit l’enfant, décision antérieure du juge.
- La frontière entre travaux d’entretien et grosses réparations, qui commande la signature d’un parent ou des deux : le décret ne la définit pas.
- L’imposition distincte avant seize ans, quand les parents ont la jouissance légale des loyers.
- Le logement donné par les parents eux-mêmes : le BOFiP donne un critère strict, pas une réponse pour ce cas.
- La nue-propriété d’un enfant du foyer et le micro-foncier : la loi, le BOFiP et la brochure pratique ne disent pas la même chose.
- L’opposition d’intérêts entre un parent et l’enfant dans une indivision ou une société civile, et les actes de la société elle-même.
Ce guide décrit des règles générales en vigueur à la date de sa rédaction. Il ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil juridique personnalisé, et il ne recommande aucune transmission. Trois interlocuteurs répondent chacun sur leur terrain : le notaire, pour l’acte de donation, la succession et tout acte sur le bien ; le juge des tutelles des mineurs, par son greffe, dès qu’un acte de la liste de l’article 387-1 est envisagé ; le service des impôts des particuliers, par la messagerie de votre espace, pour l’imposition distincte et le régime applicable.