Un divorce déplace tout à la fois : le logement, les comptes, les déclarations. Quand l’un des deux ex-conjoints est bailleur au régime réel et qu’il traîne un déficit foncier reportable issu de travaux, une question revient systématiquement chez le notaire : ce report, qui le garde ?
La réponse n’est pas « celui qui garde le bien ». Elle dépend du régime matrimonial, et elle ne se confond pas avec une seconde question, celle de l’engagement de location de trois ans, qui obéit à une logique complètement différente. Les deux se traitent séparément, sous peine de conclusions fausses.
Le divorce fait-il disparaître mon déficit foncier reportable ?
Non. Un divorce ne détruit pas un déficit foncier reportable, il le répartit entre les deux ex-conjoints. Le report survit à la séparation, il change simplement de titulaire, en tout ou en partie.
La règle de partage figure dans la doctrine fiscale des revenus fonciers. En cas de divorce, de séparation ou de dissolution de PACS, les déficits fonciers constatés au titre des années antérieures et dont une fraction reste reportable s’imputent :
- en totalité par celui des anciens époux ou partenaires dont l’immeuble à l’origine du déficit constitue un bien propre ;
- par moitié entre les deux anciens époux ou partenaires pour les biens communs, sauf à justifier d’une quote-part différente.
Cette règle est posée au § 60 du BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-10, dans sa partie consacrée au changement de situation de famille. Elle a une conséquence contre-intuitive : le partage du report ne suit pas l’attribution du logement. Un ex-conjoint qui ne conserve aucun droit sur l’appartement peut donc rester titulaire de la moitié du déficit reportable qu’il a produit, si le bien était commun.
Qui garde le report : celui qui garde le bien, ou les deux ?
Cela dépend de la nature juridique du bien, pas de son sort dans le partage. Le tableau ci-dessous résume les trois configurations les plus fréquentes.
| Situation du logement | Sort du déficit foncier reportable | Référence |
|---|---|---|
| Bien propre de l’un des deux (acquis avant le mariage, reçu par donation ou succession) | Reste imputable en totalité par cet ex-époux | BOI-RFPI-BASE-30-10, § 60 |
| Bien commun (communauté légale) | Réparti par moitié entre les deux, sauf justification d’une quote-part différente | BOI-RFPI-BASE-30-10, § 60 |
| Bien indivis acquis ensemble sous séparation de biens | Aucun bien n’étant commun sous ce régime, chacun n’a jamais déclaré que sa propre quote-part de revenus et de charges, et le report constaté à ce titre lui reste acquis, comme en indivision ordinaire | BOI-RFPI-BASE-30-10, § 60, qui n’oppose que le bien propre au bien commun |
Il faut distinguer ce report foncier d’une autre catégorie de report, souvent confondue avec lui : le déficit global. Lorsque le revenu global d’une année n’a pas suffi à absorber la part de déficit foncier imputable, l’excédent devient un déficit global reportable, qui obéit à ses propres règles. Pour celui-ci, la doctrine sur les personnes bénéficiaires du droit à déduction prévoit que les déficits globaux antérieurs au divorce, à la séparation ou à la dissolution du PACS sont répartis par moitié entre les deux ex-conjoints, sans réserve (BOI-IR-BASE-10-20-20, § 170). Les déficits catégoriels antérieurs suivent une règle voisine mais distincte : partage par moitié également, sauf à justifier d’une quote-part différente (§ 180), et report en totalité par celui des deux qui l’a exclusivement constaté au titre de la gestion de ses biens propres, de son entreprise ou de son activité personnelle (§ 190).
Autrement dit, deux stocks de report peuvent coexister au moment du divorce, avec deux clés de partage voisines mais pas identiques. Reprendre les avis d’imposition des dernières années pour identifier ce qui figure encore en report, et sous quelle rubrique, est la première chose à faire.
Le délai de dix ans repart-il de zéro après le divorce ?
Non, le compteur ne redémarre pas. La doctrine est explicite : le délai de dix ans pendant lequel le déficit peut être reporté se calcule à compter de l’année de sa constatation, et non à compter du mariage, du divorce, de la rupture du PACS ou du décès (BOI-RFPI-BASE-30-10, § 80).
Concrètement, un déficit foncier constaté en 2021 sur un immeuble commun reste imputable sur les revenus fonciers jusqu’en 2031, à raison de la moitié pour chacun des ex-conjoints, quelle que soit la date à laquelle le divorce a été prononcé. La séparation ne rallonge rien et ne raccourcit rien.
Cette précision a une portée pratique importante. Le vrai risque de perte, après un divorce, n’est pas juridique mais économique : un ex-conjoint qui repart avec la moitié d’un report de 30 000 € mais sans aucun bien locatif au régime réel n’a plus de base pour l’absorber. Le report existe, il ne s’utilise pas. C’est un point à intégrer dans la négociation patrimoniale, pas après.
L’année du divorce, comment se répartissent les loyers et les travaux ?
Chaque ex-conjoint déclare ce qu’il a personnellement perçu, plus sa part des revenus communs. Le 6 de l’article 6 du CGI pose la règle : « Chacun des époux, partenaires, anciens époux ou anciens partenaires liés par un pacte civil de solidarité est personnellement imposable pour les revenus dont il a disposé pendant l’année de la réalisation de l’une des conditions du 4, du divorce ou de la dissolution du pacte, ainsi que pour la quote-part des revenus communs lui revenant. À défaut de justification de cette quote-part, ces revenus communs sont partagés en deux parts égales » (CGI, article 6). Le 4 du même article énumère par ailleurs les trois cas dans lesquels les époux font l’objet d’impositions distinctes.
Pour un bailleur, cela se traduit très concrètement sur la déclaration 2044 de l’année de la rupture :
- Identifier, bien par bien, s’il s’agit d’un bien propre ou d’un bien commun.
- Pour les biens communs, répartir loyers encaissés et charges payées par moitié, sauf à disposer d’éléments prouvant une autre répartition.
- Rattacher chaque dépense de travaux à l’année de son paiement effectif, la règle de la comptabilité de caisse ne changeant pas du fait du divorce.
- Conserver des factures nominatives et des preuves de virement individualisées, car c’est la seule façon de justifier une répartition différente de la moitié.
Ce dernier point est celui qui se règle mal après coup. Une facture de travaux au nom d’un seul des deux, réglée depuis un compte joint, laisse une ambiguïté que l’administration n’a pas à trancher en faveur du contribuable. Les exigences documentaires sont les mêmes que pour n’importe quel justificatif de travaux, avec une contrainte supplémentaire de traçabilité de celui qui a payé.
Deux questions voisines sont traitées à part. Pour le logement indivis que l’un des deux continue d’habiter après la rupture, voir l’article sur l’indemnité d’occupation versée par l’ex-conjoint resté dans les lieux. Pour le régime d’imposition des loyers de chacun, voir le plafond du micro-foncier l’année de la séparation, et ce que les textes laissent ouvert.
Le divorce fait-il tomber l’engagement de location de trois ans ?
Le divorce en lui-même n’est pas un événement sanctionné, mais il ne protège rien non plus. Il ne figure pas dans la liste des exceptions.
Rappel du mécanisme : lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, l’immeuble doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit cette imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). La loi le formule ainsi : « Lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble ou lorsque le propriétaire de titres d’une société non soumise à l’impôt sur les sociétés les vend, le revenu foncier et le revenu global des trois années qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement sont, nonobstant toute disposition contraire, reconstitués » (CGI, article 156, I, 3°).
Les événements qui écartent cette reprise sont limitativement énumérés par la doctrine :
| Exception admise | Nature | Paragraphe BOFiP |
|---|---|---|
| Invalidité de 2e ou 3e catégorie du contribuable, de son conjoint ou partenaire de PACS | Exception légale | § 390 |
| Licenciement du contribuable, de son conjoint ou partenaire de PACS | Exception légale | § 400 |
| Décès du contribuable, de son conjoint ou partenaire de PACS | Exception légale | § 410 |
| Expropriation de l’immeuble pour cause d’utilité publique | Mesure de tempérament | § 430 |
| Fusion de la SCPI propriétaire de l’immeuble | Mesure de tempérament | § 440 |
Les trois premières sont écrites dans la loi, le § 380 les présentant comme les « trois situations » visées par le 3° du I de l’article 156 du CGI. Les deux dernières sont des tolérances de l’administration, le § 420 les introduisant comme « les deux situations suivantes » relevant de mesures de tempérament.
Le divorce, la séparation et la rupture de PACS n’y sont pas. Ce n’est pas un oubli de rédaction : la liste est limitative, et le décès a été traité séparément précisément parce qu’il ouvre une exception que les autres ruptures de couple n’ouvrent pas.
Alors qu’est-ce qui déclenche vraiment la reprise ?
Ce n’est pas la séparation, c’est l’arrêt de la location. La doctrine décrit ce qui rompt la condition : « Cette obligation suppose que la location soit effective et permanente. Cette condition n’est pas remplie lorsque le local est vacant […] De même, l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location. Par ailleurs, cette condition de location effective et permanente exclut toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d’en conserver la jouissance » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350).
Les trois scénarios de divorce qui font vraiment courir un risque sont donc les suivants.
L’un des deux reprend le logement locatif pour y habiter. C’est le cas le plus fréquent quand le domicile conjugal est vendu et qu’un appartement de rapport est libre. La jouissance par le propriétaire est expressément exclue par le § 350 : la condition de location cesse d’être remplie ce jour-là.
Le logement reste vide pendant la procédure. Une vacance prolongée, sans preuve de recherche active d’un locataire, rompt l’exigence de location effective et permanente. La doctrine admet un délai incompressible entre deux locataires, mais sous réserve de la preuve des diligences, sujet traité en détail à propos du logement vacant. Si un avis d’imposition arrive entre-temps pour ce logement resté vide, la marche à suivre est décrite dans notre article sur l’avis de taxe sur les logements vacants.
Le logement est basculé en meublé pour être loué plus vite ou plus cher pendant la séparation. Le § 350 assimile cette bascule à une rupture, comme l’explique le point sur le passage de la location nue à la location meublée.
Reste la question du transfert de propriété entre les deux ex-conjoints, quand l’un rachète la part de l’autre ou se voit attribuer le bien dans le partage, le logement continuant d’être loué au même locataire. La lecture intégrale du BOI-RFPI-BASE-30-20, dans sa version en vigueur au 6 septembre 2026, ne fait apparaître aucun paragraphe consacré à cette situation. Le texte de loi raisonne sur le propriétaire qui « cesse de louer », ce qui autorise deux lectures, et il faut le dire clairement plutôt que de laisser croire à une réponse : les textes publiés ne règlent pas ce cas. La prudence consiste à ne pas trancher soi-même et à faire valider le calendrier de l’opération avant la signature de l’état liquidatif : c’est le type de point qu’un notaire chiffre en amont, pas après.
Une autre issue revient parfois dans les séparations, donner le bien loué plutôt que le partager, par exemple à un enfant : elle pose la même question de continuité de la location, avec ses propres zones d’incertitude.
Que se passe-t-il si la reprise est effectivement appliquée ?
Le déficit n’est pas anéanti, il change de nature. Le § 370 du BOI-RFPI-BASE-30-20 décrit l’opération : le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation sont reconstitués, et le ou les déficits indûment imputés sur le revenu global peuvent alors être uniquement imputés sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ces déficits « pourront s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus ».
Deux conséquences pratiques pour un couple qui se sépare :
- l’économie d’impôt obtenue sur le revenu global est rendue, mais le déficit reste utilisable contre de futurs revenus fonciers, à condition d’en avoir ;
- l’administration dispose d’un délai long. Le même § 370 précise qu’en cas de cession en N+2 d’un immeuble pour lequel un déficit a été imputé en année N, la remise en cause reste possible jusqu’au 31 décembre de l’année N+5, même si les années en cause sont par ailleurs prescrites.
C’est la raison pour laquelle un dossier de divorce comportant un bien locatif au régime réel doit conserver ses justificatifs bien après la fin de la procédure.
À retenir
Un divorce ne fait pas disparaître un déficit foncier, il en redistribue la propriété : totalité pour un bien propre, moitié pour un bien commun, sauf justification d’une autre quote-part. Le délai de dix ans continue à courir depuis l’année de constatation, sans remise à zéro.
L’enjeu réel se situe ailleurs : le divorce n’ouvre aucune exception à l’engagement de location de trois ans. Ce qui déclenche la reprise, c’est la reprise du logement pour l’habiter ou la vacance prolongée, ou le passage en meublé, trois décisions que l’on prend souvent dans l’urgence d’une séparation sans mesurer leur coût fiscal. Avant d’arbitrer, il est utile de remettre à plat le calcul de l’année en cours et de repérer la date exacte à laquelle chaque imputation devient définitivement acquise.
Ce contenu est un guide d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Un divorce comportant un bien locatif, un stock de déficit foncier et un partage à organiser met en jeu des règles fiscales et civiles qui se combinent au cas par cas : faites valider le traitement par un notaire ou un professionnel du chiffre avant de signer.