Vendre après un déficit foncier : ce que les travaux déduits changent à la plus-value

Un bailleur qui met en vente un logement rénové pose presque toujours la même question : ces travaux, déjà déduits des loyers, vont-ils aussi réduire la plus-value imposable ? La réponse tient à une règle unique. Cet article traite le volet plus-value de la revente après un déficit foncier : ce que le prix d’acquisition peut encore absorber, ce qu’il ne peut plus, et ce que devient le déficit resté en report. Le dispositif lui-même, ses conditions et son plafond, est détaillé de bout en bout. L’engagement de location de trois ans, l’autre versant du sujet, est repris ici en synthèse, puis renvoyé aux articles qui l’appliquent à chaque situation de vie.

Les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers réduisent-ils la plus-value ?

Non, en principe. Une dépense de travaux déduite des revenus fonciers ne peut pas, en plus, majorer le prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value immobilière. L’article 150 VB, II, 4° du Code général des impôts n’admet les dépenses de travaux en majoration du prix d’acquisition que « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu », et le commentaire de l’administration au BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270, reprend cette condition. Le même euro de travaux ne produit donc pas deux avantages fiscaux. Cette règle commande le reste du calcul de revente, avec une réserve que la suite détaille : elle ne s’applique pas à la majoration forfaitaire de 15 %, que le BOFiP accorde sans rechercher si les travaux ont déjà été déduits.

Ce que recouvre « déjà pris en compte pour l’impôt sur le revenu »

L’exclusion est large : sont écartées les dépenses « qui ont été déduites, pour l’assiette de l’impôt sur le revenu, soit du revenu global, soit des revenus catégoriels ou qui ont été incluses dans la base d’une réduction ou d’un crédit d’impôt » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240). Le formulaire le rappelle à l’endroit où la somme s’inscrit : la ligne 23 de la déclaration de plus-value n° 2048-IMM-SD reçoit les dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration « n’ayant pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu ». D’où l’utilité de conserver, avec les factures, le détail de ce qui a été porté année par année sur la déclaration 2044.

Quels travaux le prix d’acquisition accepte-t-il, et à quelles conditions ?

Avant même de se demander quelle fraction survit au déficit foncier, il faut vérifier que la dépense entre dans le champ du texte. L’article 150 VB, II, 4° du CGI n’admet en majoration du prix d’acquisition que « les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ». Cinq conditions se lisent donc dans la même phrase, et elles sont cumulatives.

La nature des travaux. Seules la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration comptent. L’amélioration s’entend d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modification de la structure : ascenseur, chauffage central, climatisation, isolation (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 150). À l’inverse, « les dépenses d’entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, ne figurent pas parmi les dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value » (§ 160). Le § 130 renvoie, pour définir ces travaux, aux règles des revenus fonciers, où le BOFiP range parmi les dépenses de réparation la remise en état de la toiture, le ravalement et le remplacement de la chaudière du chauffage central (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50). À l’inverse, les dépenses de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne sont pas, par nature, déductibles des revenus fonciers : l’exclusion des dépenses déjà déduites est donc sans incidence sur elles (§ 240).

L’exclusion des dépenses locatives. Les travaux à la charge du locataire au sens du décret n° 87-712 du 26 août 1987, ou récupérables sur lui au titre du décret n° 87-713, sont écartés : peintures, papiers peints, moquettes, menues réparations (§ 190 et § 200). Exception utile, ces mêmes dépenses suivent le sort des travaux de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration lorsqu’elles leur sont consécutives : le BOFiP les regarde alors comme indissociables (§ 210).

La réalisation par une entreprise. Le BOFiP exclut « les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise » et « le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise ». Seules « les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise » sont retenues (§ 220).

Le moment des travaux. Ils doivent avoir été réalisés depuis l’achèvement de l’immeuble, ou depuis son acquisition si elle lui est postérieure (§ 230).

La justification. Les pièces ne sont fournies que sur demande de l’administration (CGI, annexe II, article 74 SI), mais leur nature est imposée : « la justification de la dépense résulte nécessairement de la présentation des factures des entreprises qui doivent notamment comporter les mentions obligatoires prévues à l’article 289 du CGI. Ces dépenses ne peuvent être évaluées à dire d’expert ou en fonction du prix des matériaux » (§ 340). Une estimation ne remplace donc pas la facture.

Quelle part des travaux peut encore majorer le prix d’acquisition ?

Seule la fraction de dépenses dont l’imputation n’a pas pu être intégralement opérée du fait du plafonnement. Le BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270, énonce que « seules les dépenses dont l’imputation n’a pu être intégralement opérée du fait de la limitation prévue au 3° du I de l’article 156 du CGI peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable ». Le plafonnement visé est celui du 3° du I de l’article 156 du CGI : 10 700 € par an d’imputation sur le revenu global, limite rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique qui font passer un bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027.

Le montant retenu est le plus faible des deux termes

Le § 270 pose une règle de plafond à double sens. « Lorsque le montant du déficit restant à imputer est supérieur au montant des dépenses non encore déduites qui peuvent être prises en compte, le montant à prendre en compte pour le calcul de la plus-value doit être plafonnée au montant de ces dépenses. Dans le cas contraire, ce montant est égal au montant du déficit. » On compare donc deux grandeurs, les dépenses de travaux non encore déduites et le déficit encore en report, et on retient la plus petite.

La preuve incombe au vendeur, et le BOFiP dit avec quoi la faire : « en produisant une copie de la déclaration des revenus n° 2042 et la déclaration des revenus fonciers n° 2044 […] souscrites au titre de l’année de la réalisation des dépenses et des années suivantes jusqu’à celle de la cession ».

La renonciation expresse au report, la condition qui décide de tout

La prise en compte des dépenses dont l’imputation est encore en cours n’est pas un droit tiré de l’article 150 VB : c’est une mesure d’équité de l’administration, et elle a un prix. Le § 270 est explicite : « Lorsque l’immeuble est cédé avant l’expiration du délai de report, une interprétation stricte pourrait conduire à refuser toute prise en compte des dépenses dont l’imputation est en cours. Dans un souci d’équité, il convient néanmoins d’admettre la déduction de ces dépenses. Mais, afin d’éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d’une part, et de la plus-value, d’autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l’année de la cession. »

Quatre réponses sortent de cette phrase.

1. Qui renonce. Le contribuable cédant, personnellement.
2. À quoi il renonce. Au report du déficit correspondant aux dépenses qu’il fait entrer dans le prix d’acquisition, et à lui seul. Le reste du stock de déficit, s’il en subsiste, n’est pas concerné.
3. Sous quelle forme. Une renonciation expresse, écrite, dans une note jointe à la déclaration, doublée d’une réduction effective du montant du déficit des années antérieures restant à imputer, à due concurrence.
4. À quel moment. Au titre de l’année de la cession, puisque c’est le déficit imputable sur les revenus de cette année-là qui doit être réduit. Le § 270 parle de « sa déclaration » sans la nommer ; pour le cas voisin du contribuable passé au micro-foncier, le § 310 vise une note jointe à la « déclaration de plus-value ».

Le report du déficit et la majoration du prix d’acquisition portent donc sur les mêmes euros et ne jouent pas deux fois : c’est l’un ou l’autre. Le report ne sert qu’à celui qui conserve des revenus fonciers, puisqu’« à défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370). La majoration, elle, suppose quatre choses à la fois : un solde de dépenses réellement resté hors imputation à cause du plafond annuel, une cession avant l’expiration du délai de report de dix ans, les déclarations 2042 et 2044 de l’année des dépenses et des années suivantes, et la note de renonciation expresse. Ce que le contribuable a effectivement déduit, du revenu global comme des revenus fonciers des années suivantes, sort du calcul de la plus-value.

Le forfait de 15 %, l’autre voie, exclusive de la première

L’article 150 VB, II, 4° du CGI ouvre une seconde possibilité, indépendante du déficit foncier : « Lorsque le contribuable, qui cède un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition, n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition est pratiquée. » Le BOFiP en fait une lecture large et favorable au contribuable. Le § 350 précise que « le forfait de 15% est une simple faculté pour les contribuables propriétaires de leur bien depuis plus de cinq ans » et que, la condition de durée étant remplie, « le cédant peut bénéficier du forfait de 15% sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs ».

Vient ensuite la phrase qui intéresse directement un bailleur sortant d’un déficit foncier, reprise à l’identique aux § 350 et § 390 : « il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu ». Un propriétaire qui a intégralement déduit ses travaux de ses revenus fonciers, et qui vend plus de cinq ans après l’acquisition, peut malgré tout majorer son prix d’acquisition de 15 %.

Ce que le forfait n’autorise pas

Trois limites encadrent cette faculté.

• Le forfait exclut les travaux réels. Le § 100 présente les deux voies en alternative : les dépenses de travaux majorent le prix d’acquisition « soit, sous certaines conditions, pour leur montant réel ; soit forfaitairement, pour un montant de 15 % du prix d’acquisition ». Le § 400 ajoute que le prix d’acquisition servant d’assiette au forfait ne comprend pas « les travaux que le forfait est réputé représenter ».
• Le forfait ne vise que les immeubles bâtis. « La majoration forfaitaire s’applique, pour la détermination des plus-values réalisées lors des cessions portant sur les seuls immeubles bâtis. Elle n’est pas applicable pour la détermination des plus-values de cession de terrains nus » (§ 370).
• L’assiette est le seul prix d’acquisition stipulé dans l’acte. Elle ne comprend ni les frais d’acquisition ni les travaux (§ 400). Pour un immeuble que le cédant a fait construire sur un terrain acquis auparavant, l’assiette est le prix du terrain augmenté du coût des travaux de construction, et le délai de cinq ans se décompte à partir de l’achèvement (§ 390 et § 400).

La cession d’un droit démembré, usufruit ou nue-propriété, ne fait pas obstacle au forfait, le prix d’acquisition retenu étant celui de la seule fraction cédée (§ 400).

Un exemple pour fixer la mécanique

Prenons un bailleur qui a acquis un logement 200 000 € et qui paie en 2026 40 000 € de travaux d’amélioration facturés par une entreprise, encaisse 6 000 € de loyers et supporte 2 000 € d’autres charges, sans intérêts d’emprunt. Son résultat foncier de l’année est négatif de 36 000 €. Il impute 10 700 € sur son revenu global, plafond de droit commun de l’article 156, I, 3° du CGI. Les 25 300 € restants se reportent sur ses seuls revenus fonciers des dix années suivantes. Ces 10 700 € ont produit leur effet : sauf remise en cause de l’imputation, ils ne majoreront pas le prix d’acquisition à la revente. Les 25 300 €, eux, n’ont rien produit tant qu’aucun revenu foncier positif ne vient les absorber.

À mesure que ses revenus fonciers des années suivantes, ceux de ce logement comme ceux d’autres biens, consomment ce report, la part consommée rejoint la première catégorie : déduite, donc hors du calcul de plus-value. S’il vend le logement alors qu’une partie de ces 25 300 € n’a toujours pas été imputée, c’est ce solde, et lui seul, qui entre dans le champ du § 270.

Les deux voies chiffrées côte à côte

Supposons qu’il vende au début de 2031, plus de cinq ans après l’acquisition et après le terme de location du 31 décembre 2029. De 2027 à 2030, ses revenus fonciers nets de 4 000 € par an (6 000 € de loyers, 2 000 € de charges) ont absorbé 16 000 € du report : il lui reste 9 300 € de déficit, et autant de travaux non encore déduits. La première voie lui donne une majoration de 9 300 €, égale au plus faible des deux termes, mais elle lui impose de joindre à sa déclaration une note de renonciation expresse et d’effacer d’autant son report. La seconde voie, le forfait, lui donne 15 % de 200 000 €, soit 30 000 €, sans aucun justificatif de travaux et sans que l’administration ait à rechercher ce qui a déjà été déduit de son impôt sur le revenu ; les § 350 à 400 ne lui demandent aucune renonciation. Ici le forfait est plus élevé.

Ce résultat dépend du prix d’acquisition, qui commande le forfait, et du solde de déficit, qui commande l’autre voie. Sur un bien acheté 80 000 €, le forfait vaut 12 000 € : la voie du § 270 donne davantage dès que le solde retenu dépasse ce montant. Les deux fenêtres ne se comptent pas depuis la même date : le forfait suppose une cession plus de cinq ans après l’acquisition, la voie du § 270 une cession avant l’expiration du délai de report, qui court dix ans après l’année du déficit. Quand les deux sont ouvertes, les deux montants se comparent, puisqu’ils ne se cumulent pas.

Que devient le déficit encore en report quand vous vendez ?

Il ne peut plus s’imputer que sur des revenus fonciers positifs, et la vente supprime souvent la source de ces revenus. La fraction de déficit non imputée sur le revenu global, celle qui dépasse le plafond annuel comme celle qui provient des intérêts d’emprunt, reste reportable dix ans, mais uniquement sur les revenus fonciers futurs (article 156, I, 3° du CGI). Un bailleur qui cède son unique bien locatif conserve donc un stock de déficit sans revenu foncier sur lequel l’imputer : le BOFiP écrit qu’à défaut d’autres biens productifs de revenus fonciers, « ces déficits seront perdus » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370).

C’est le second effet de la revente, et le report obéit à ses propres règles d’imputation.

Combien de temps faut-il détenir le bien pour ne plus payer d’impôt sur la plus-value ?

L’exonération d’impôt sur le revenu est acquise au-delà de vingt-deux ans de détention, celle des prélèvements sociaux au-delà de trente ans (BOI-RFPI-PVI-20-20). Les deux cadences ne viennent pas du même texte. Pour l’impôt sur le revenu, l’article 150 VC, I du CGI fixe l’abattement à 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième, puis à 4 % au titre de la vingt-deuxième. Pour les prélèvements sociaux, l’article L. 136-7, VI du code de la sécurité sociale retient 1,65 % pour chaque année au-delà de la cinquième, 1,60 % pour la vingt-deuxième, puis 9 % pour chaque année au-delà de la vingt-deuxième. Jusqu’à la fin de la cinquième année, il n’y a donc ni abattement, ni forfait de 15 %, celui-ci supposant une cession plus de cinq ans après l’acquisition.

En 2026, la plus-value nette d’une personne physique est imposée à 19 % à l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux : CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 %, prélèvement de solidarité de 7,5 % (formulaire n° 2048-IMM-SD de mai 2026, lignes 61 et 110 à 112). L’article L. 136-8 du code de la sécurité sociale fixe à 10,6 % la CSG sur les revenus du patrimoine et les produits de placement (I, 2°), mais maintient par dérogation le taux de 9,2 % pour les plus-values immobilières (IV, 2°). S’y ajoute, lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €, une taxe de 2 % à 6 % selon un barème, dont les terrains à bâtir sont exclus (CGI, article 1609 nonies G).

L’apport du bien à une société, autre façon de le faire sortir du patrimoine, est traité à part : bien apporté à une société plutôt que vendu à un tiers.

Et l’engagement de location de trois ans, dans tout ça ?

C’est la condition à vérifier avant même de regarder la plus-value. Imputer un déficit foncier sur le revenu global oblige à maintenir le bien loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation. Cette date est écrite par le BOFiP (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 360) et par la notice de la déclaration 2044. La loi, elle, est rédigée du côté de la conséquence : lorsque le propriétaire cesse de louer un immeuble, le revenu foncier et le revenu global « des trois années qui précèdent » sont reconstitués (article 156, I, 3° du CGI). Deux arrêts de la cour administrative d’appel de Nancy jugent que la date résulte de cet article (31 décembre 2021, n° 20NC00281 ; 19 décembre 2024, n° 22NC02262). Vendre avant ce terme, ou cesser de louer pour une autre raison, entraîne la réintégration du déficit : le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle de la cessation sont reconstitués comme si rien n’avait été imputé sur le revenu global, et l’impôt correspondant est recalculé. Les pénalités sont déterminées dans les conditions de droit commun (§ 370). L’intérêt de retard n’est toutefois pas dû, sauf manquement délibéré, lorsque l’insuffisance n’excède pas le vingtième de la base d’imposition (CGI, article 1727, II, 4), et le BOFiP range le déficit indûment imputé parmi les insuffisances de déclaration auxquelles cette dispense s’applique (remarque du § 370). L’administration peut remettre l’imputation en cause jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du manquement, « nonobstant l’intervention de la prescription » (§ 370) : ce délai déroge au délai de reprise de droit commun de l’article L. 169 du livre des procédures fiscales, il n’en est pas l’application.

Cette page traite la vente. Tout ce qui interrompt la location sans vendre (reprise pour y habiter, prêt à un proche, vacance entre deux locataires) est exposé, texte par texte, dans les actes autres que la vente qui rompent la condition de location.

Trois exceptions légales dispensent de cette réintégration : l’invalidité de 2ᵉ ou 3ᵉ catégorie du contribuable ou de son conjoint, le licenciement de l’un des deux intervenu après l’année d’imputation, et le décès de l’un des deux. L’administration y ajoute deux mesures de tempérament : l’expropriation pour cause d’utilité publique, si l’immeuble a été donné en location avant l’événement, et la fusion de la SCPI propriétaire de l’immeuble (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 430 et § 440). La liste s’arrête là.

Les dates à retenir selon l’année d’imputation

Ces dates appliquent le § 340 (« jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation ») et le § 370 (remise en cause « jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect »). Une vente plus précoce avance d’autant la seconde date (cession en N+2 : 31 décembre N+5, selon l’exemple du § 370). Chaque imputation ouvre son propre décompte (exemple du § 340).

Ce que la remise en cause change, année par année

Autre hypothèse pour le même bailleur : 36 000 € de déficit en 2026, dont 10 700 € imputés sur le revenu global et 25 300 € reportés. Il n’a pas d’autre bien loué. En 2027, ses loyers nets de charges atteignent 4 000 €. Il vend le 15 mars 2028, après 1 000 € de revenu net sur les premiers mois, alors que la location devait durer jusqu’au 31 décembre 2029. Le § 370 fait reconstituer le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle de la cessation, ici 2025, 2026 et 2027, « selon les modalités applicables en cas de non-imputation d’un déficit sur le revenu global ». Le tableau transpose l’exemple chiffré de ce paragraphe.

Trois conséquences s’y lisent. Le revenu global de 2026 est rehaussé de 10 700 € et l’impôt de cette année-là recalculé, la remise en cause restant possible jusqu’au 31 décembre 2031 ; la dispense d’intérêt de retard ne joue que si ces 10 700 € n’excèdent pas le vingtième de la base d’imposition, soit une base d’au moins 214 000 €. Les 10 700 € ne disparaissent pas : ils « demeurent imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes » (note 1 de l’exemple du § 370). Le Conseil d’État l’a jugé pour un immeuble vendu par une SCI, en rejetant le pourvoi du ministre : les déficits indûment imputés sur le revenu global « viennent augmenter le déficit reportable » de l’année où ils ont été réalisés (CE, 26 avril 2017, n° 400441). Enfin, ce report de 31 000 € ne sert qu’à celui qui retrouve des revenus fonciers dans le délai de dix ans.

Reste le prix d’acquisition. Le BOFiP précise que des dépenses dont l’avantage fiscal a été repris, « notamment en cas de rupture d’un engagement de location », ne doivent pas être considérées comme déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu et peuvent majorer le prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 240). La note 3 de l’exemple du § 370 l’applique à une cession postérieure à l’arrêt de la location, avec la renonciation expresse du § 270. Les textes lus ne disent pas comment cette règle s’articule lorsque c’est la vente elle-même qui déclenche la reprise, la déclaration de plus-value étant déposée lors de la cession.

Sur la déclaration 2044 des revenus de 2025, la rubrique 460, « Vente ou abandon de la location d’un immeuble », reçoit l’adresse de l’immeuble et la date de la vente lorsque le bien a donné lieu à un déficit imputable sur le revenu global des années 2022 à 2024. Sa notice ajoute que, si le déficit d’une même année provenait de plusieurs immeubles, la fraction imputable sur le revenu global est reconstituée « en faisant abstraction des résultats déficitaires des immeubles cédés ou dont la location a cessé ». Les loyers et charges de l’année de la vente relèvent d’une autre page, dernière déclaration 2044 et case 4BN après la vente, tout comme les appels de travaux de copropriété votés avant la signature.

Cette règle des trois ans se joue ensuite différemment selon la façon dont le bien sort du patrimoine, et chaque cas a son article dédié. Du côté des transmissions à titre gratuit : quand le logement est donné du vivant du bailleur et quand c’est un décès qui ouvre la succession. Du côté des sociétés et de la détention partagée : quand le bien entre dans une société par voie d’apport, quand ce sont les parts de la société qui changent de main, quand c’est une société civile qui porte le déficit et quand le bien est détenu à plusieurs sans société. Enfin, deux cas fréquents qui n’ont rien d’une vente : quand une séparation redistribue le stock et quand l’impôt à effacer est plus petit que le déficit.

Dans quel ordre traiter les travaux, la location et la vente ?

Quatre repères, tous tirés des textes cités plus haut.

1. L’année de paiement des travaux fixe l’année d’imputation. Le moment choisi pour payer les travaux détermine l’année du déficit, donc le 31 décembre de la troisième année suivante jusqu’auquel le bien doit rester loué. L’ordre de grandeur de l’imputation s’estime avec l’outil d’estimation du déficit foncier.
2. La date de la vente se compare à ce terme. Avant, la reconstitution des trois années précédentes s’applique, sauf exception ; après, non.
3. La date d’acquisition ouvre le forfait. Plus de cinq ans après l’acquisition, la majoration de 15 % est ouverte sans justificatif, sans cumul avec les travaux réels.
4. Les pièces se conservent jusqu’à la cession. Factures d’entreprise portant les mentions de l’article 289 du CGI (§ 340), déclarations 2042 et 2044 de l’année des dépenses et des années suivantes (§ 270) : ce sont aussi les justificatifs de travaux attendus lors d’un contrôle fiscal.

Points à retenir avant de signer

Trois dates commandent donc le calcul : le 31 décembre de la troisième année qui suit chaque imputation sur le revenu global, le cinquième anniversaire de l’acquisition qui ouvre le forfait de 15 %, et l’expiration du report de dix ans, avant laquelle le solde non imputé peut encore rejoindre le prix d’acquisition contre une renonciation expresse. Les autres situations qui créent un risque de redressement sont recensées à part. Ce guide est un décryptage général des textes en vigueur ; il ne constitue pas un conseil personnalisé et ne remplace pas l’analyse d’un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste ou notaire) au regard de chaque situation individuelle.