Déficit foncier, règle des 3 ans : jusqu'à quand louer ?

Comment la date et le montant en jeu sont-ils calculés ?

• Date : l'immeuble doit être affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Imputation au titre de N : 31 décembre N+3.
• Plusieurs années : chaque imputation ouvre son propre délai (exemple du § 340, N puis N+3, terme du second au 31 décembre N+6). La date la plus tardive est le terme de l'imputation la plus récente.
• Impôt en jeu : déficit imputé multiplié par la tranche marginale. C'est une estimation d'ordre de grandeur, car la remise en cause consiste à reconstituer le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent la cessation (CGI, article 156, I, 3° ; § 370), sans formule publiée au texte.
• Une seule imputation par année : deux lignes de la même année sont additionnées.

Un exemple construit, calculé par la même fonction

Exemple construit pour illustrer le calcul, pas un cas vécu ni un relevé : un déficit de 8 000 € imputé au titre de 2022 et un autre de 10 700 € au titre de 2024, tranche marginale de 30 %, calcul daté du 9 novembre 2026.

Le calcul montre une date la plus tardive au 31 décembre 2027 et 3 210 € d'impôt estimé en jeu.

Quels événements déclenchent la remise en cause ?

Selon les textes, la remise en cause vise la cessation de la location avant le terme :

• La vente du logement, ou la vente des titres d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés qui le détient (CGI, article 156, I, 3°). La déclaration 2044 comporte une rubrique 460, « Vente ou abandon de location ».
• La reprise du logement par le propriétaire, même temporaire : la location doit être « effective et permanente », ce qui exclut « toute possibilité, temporaire ou non, pour le propriétaire d'en conserver la jouissance » (§ 350).
• La vacance : la condition n'est pas remplie lorsque le local est vacant (§ 350). Un « délai incompressible » est admis entre deux locataires, sous réserve de la preuve des diligences pour relouer. Le texte n'en chiffre pas la durée, et une vacance qui ne s'explique pas par des démarches prouvées n'entre pas dans ce délai.
• Le passage en location meublée, assimilé à une rupture de la location (§ 350).
• Le prêt gratuit à un proche : le § 350 ne le nomme pas ; son renvoi au BOI-RFPI-CHAMP-20-10 (§ 1) le range parmi les jouissances réservées. C'est une lecture rapprochant deux textes.

Quelles exceptions la loi et le BOFiP écrivent-ils ?

• Invalidité de deuxième ou troisième catégorie du contribuable ou de l'un des époux ou partenaires soumis à imposition commune (§ 390).
• Licenciement, seulement si l'année du licenciement est postérieure à l'année d'imputation (§ 400).
• Décès, pour les déficits antérieurs à la date du décès (§ 410).
• Expropriation pour cause d'utilité publique, si l'immeuble a été donné en location avant l'événement (§ 430) ; fusion de la SCPI propriétaire (§ 440).

L'invalidité, le licenciement et le décès figurent dans la loi (CGI, article 156, I, 3°) ; l'expropriation et la fusion de SCPI figurent au BOFiP seulement. L'outil ne les applique pas : aucune exception n'est déduite de la saisie. Le détail, acte par acte, est dans l'article sur la règle des 3 ans, la reprise du logement et la vacance.

Quelle est la méthode, et sur quelles sources ?

Le calcul applique l'article 156, I, 3° du code général des impôts (version en vigueur depuis le 1er juillet 2026) et le BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20 (version du 16 septembre 2025, § 340 à § 440). Règles relues le 9 novembre 2026. La loi n'écrit pas la date du 31 décembre de la troisième année : elle figure au BOFiP et dans la notice de la déclaration 2044. Le plafond d'imputation va de 10 700 € à 21 400 € au plus : voir le simulateur de déficit foncier.

Ce que cet outil ne calcule pas

• Le fait qu'une situation donnée (reprise, vacance, prêt) remet ou non en cause un déficit : c'est une appréciation de faits.
• Le changement de tranche, le quotient familial, la décote, les pénalités et l'intérêt de retard.
• La valeur du déficit redevenu imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
• Les parts de société (conservation des titres) et les cas où plusieurs immeubles ont dégagé un déficit la même année.
• Les délais de reprise de l'administration, qui peuvent aller jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du manquement (§ 370).

Questions fréquentes

Jusqu'à quelle date faut-il louer après un déficit foncier imputé sur le revenu global ?

Jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340, version du 16 septembre 2025). Un déficit imputé au titre de 2024 impose de louer jusqu'au 31 décembre 2027. Chaque nouvelle imputation ouvre son propre délai : l'exemple du même paragraphe indique qu'un déficit imputé au titre de N+3 est à louer jusqu'au 31 décembre N+6. Aucun engagement formel n'est à signer (§ 360).

Que reprend l'administration si la location s'arrête avant le terme ?

Le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent celle de la cessation de la location sont reconstitués (CGI, article 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370). Le déficit retiré du revenu global ne s'impute plus que sur les revenus fonciers des dix années suivantes, et il est perdu à défaut de revenus fonciers à absorber. Les pénalités sont celles du droit commun.

Comment est calculé le montant d'impôt en jeu affiché par l'outil ?

C'est le déficit imputé multiplié par la tranche marginale saisie. Le texte ne donne aucune formule : c'est une estimation d'ordre de grandeur. Elle ne tient pas compte d'un changement de tranche, du quotient familial, de la décote, des pénalités ni de l'intérêt de retard, ni de la valeur du déficit redevenu reportable sur les revenus fonciers.

Quelles situations dispensent de la remise en cause ?

Le BOFiP écrit aucune remise en cause en cas d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement (à condition que l'année du licenciement soit postérieure à l'année d'imputation) et de décès du contribuable ou de son conjoint ou partenaire (pour les déficits antérieurs au décès), ainsi qu'en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble déjà loué et de fusion de la SCPI propriétaire (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 380 à § 440). Les autres situations, dont la démission, la rupture conventionnelle ou le départ à la retraite, ne sont pas citées.

Une vacance subie entre deux locataires remet-elle en cause le déficit ?

Le § 350 écrit que la condition n'est pas remplie lorsque le local est vacant, et que la nouvelle location doit prendre effet immédiatement. Il admet un « délai incompressible » sous réserve de la preuve des diligences pour trouver un locataire, sans en chiffrer la durée. Un arrêt de la cour administrative d'appel de Nancy du 31 décembre 2021 (n° 20NC00281) a validé une remise en cause après une vacance de plus de deux ans, sans que le caractère involontaire de la vacance soit retenu. L'outil ne mesure pas la durée de vacance admise, aucun texte ne la donne.

Pour aller plus loin : règle des 3 ans, reprise du logement et vacance et le simulateur de déficit foncier.

Vérifier les conditions de votre situation

Le calcul ci-dessus reste accessible sans adresse e-mail. Le formulaire situé sous le simulateur pose quelques questions et reprend votre tranche d'imposition. Vos données ne sont transmises à un tiers que si vous cochez la case qui le nomme ; la liste est publiée sur Nos partenaires.