Un déficit foncier ne produit une économie d’impôt que s’il rencontre un revenu à effacer. Quand le revenu global du foyer est faible, par exemple une année de retraite modeste, une année sans activité ou une année où d’autres charges ont déjà absorbé les revenus, la part de déficit imputable peut dépasser ce que le revenu global peut absorber. La question tombe alors naturellement : cette fraction est-elle perdue ?
Non. Elle bascule sur un troisième compteur, distinct des deux que connaissent la plupart des bailleurs. Voici comment il fonctionne, et comment le suivre sans le perdre en route.
Attention à ne pas confondre l’économie d’impôt et sa date d’encaissement : même quand l’imputation est acquise, l’acompte prélevé chaque mois ne baisse pas tout seul.
Ce que « revenu global insuffisant » veut dire exactement
Le revenu global est le total des revenus nets catégoriels du foyer fiscal pour une année : salaires après abattement, pensions après abattement, bénéfices professionnels, revenus de capitaux mobiliers imposés au barème, résultat foncier bénéficiaire. C’est sur ce total que l’impôt sur le revenu est calculé. Quand le résultat foncier est négatif, il ne s’ajoute pas au revenu global : il s’en retranche, dans les limites étudiées ci-dessous.
Le déficit foncier, lui, s’impute en deux temps. D’abord sur les autres revenus fonciers du foyer, s’il y en a. Ensuite, pour la part qui provient des dépenses déductibles autres que les intérêts d’emprunt, sur le revenu global, dans la limite annuelle de 10 700 € (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30 ; CGI article 156, I, 3°). Cette limite est rehaussée, sur option du contribuable, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, sans pouvoir excéder 21 400 € (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 35 et § 210). La date limite de paiement de ces dépenses a été repoussée de 2025 à 2027 par l’article 47, I, 4° de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, dont le II précise que cette prorogation s’applique aux dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027. La version du BOFiP publiée le 16 septembre 2025 est antérieure à cette prorogation et mentionne encore la date du 31 décembre 2025.
Une troisième limite existe, moins connue, et elle se situe entre les deux : le plafond passe à 15 300 € lorsqu’un déficit est constaté sur un logement pour lequel est pratiquée l’amortissement « Périssol » ou le dispositif « Cosse » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 30 et § 170 à 200). Les trois plafonds ne se cumulent pas : c’est celui qui correspond à votre situation qui s’applique à l’ensemble de vos immeubles pour l’année, la limite étant globale pour le foyer fiscal (§ 150).
« Revenu global insuffisant » désigne donc une situation précise : la part imputable existe bien, elle a le droit de s’imputer, mais il n’y a pas assez de revenu global en face pour la consommer entièrement. Exemple simple : une part imputable de 10 700 € face à un revenu global de 7 000 €.
La règle : l’excédent devient un déficit global reportable six ans
Le BOFiP répond directement à cette question, et sa formulation vaut d’être citée telle quelle :
« Si le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit foncier imputable, dans la limite de 10 700 €, un déficit global est constitué et est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des six années suivantes » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160).
Trois mots comptent dans cette phrase. « Déficit global » : la fraction non absorbée change de nature, elle quitte le monde des revenus fonciers pour devenir un déficit du revenu global, comme n’importe quel autre déficit imputable sur le revenu global. « Conditions de droit commun » : elle suit ensuite le régime général de l’article 156, I du CGI, sans règle spéciale propre à l’immobilier. « Six années suivantes » : la durée du report est de six ans, pas de dix.
Le même paragraphe 160 rappelle par ailleurs le sort de l’autre fraction : « la fraction du déficit qui excède 10 700 € ou qui résulte des intérêts d’emprunt est imputable exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes ». Les deux mécanismes coexistent et ne se confondent pas.
Les trois compteurs à ne pas confondre
Un chantier important sur une année de faibles revenus peut alimenter simultanément plusieurs lignes de report. Les tenir séparés est la seule façon de ne rien perdre.
| Fraction du déficit | Sur quoi elle s’impute | Durée du report | Base légale |
|---|---|---|---|
| Part imputable, absorbée par le revenu global de l’année | Revenu global de l’année | Sans objet, elle est consommée | CGI art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20 § 30 |
| Part imputable non absorbée, faute de revenu global suffisant | Revenus globaux des années suivantes | 6 ans | BOI-RFPI-BASE-30-20 § 160 |
| Fraction au-delà du plafond annuel | Revenus fonciers uniquement | 10 ans | CGI art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20 § 160 |
| Fraction provenant des intérêts d’emprunt | Revenus fonciers uniquement | 10 ans | CGI art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20 § 160 |
Une précision de la doctrine mérite d’être retenue, parce qu’elle ferme une porte que beaucoup croient ouverte : « Les déficits fonciers antérieurs ne peuvent jamais être imputés sur le revenu global » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160). Une fois qu’une fraction est partie sur le compteur des dix ans, elle y reste, même si votre revenu global remonte.
La différence pratique est considérable. Un report de dix ans sur les revenus fonciers ne sert que si vous percevez des loyers bénéficiaires plus tard. Un report de six ans sur le revenu global sert dès que n’importe quel revenu remonte : reprise d’activité, pension revalorisée, revente d’un autre actif imposé au barème.
Un exemple chiffré complet
Prenons une bailleuse retraitée dont le revenu global annuel, une fois les abattements appliqués, s’établit à 7 000 €. Elle possède un appartement loué nu et engage un chantier de rénovation.
Sur l’année :
- loyers encaissés : 8 000 €
- intérêts d’emprunt payés : 3 000 €
- autres charges déductibles (taxe foncière, assurance, charges non récupérables) : 1 500 €
- travaux déductibles payés : 22 000 €
Étape 1, le résultat foncier. Les recettes sont de 8 000 €, les charges de 26 500 €. Le résultat foncier est donc négatif de 18 500 €.
Étape 2, la ventilation entre intérêts et autres charges. Le revenu brut foncier est toujours réputé compenser prioritairement les intérêts d’emprunt (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 160 et § 330, étape 2). Les intérêts de 3 000 € sont donc absorbés par les loyers de 8 000 €, qui laissent 5 000 € de revenu net des intérêts. Le déficit ne provient pas des intérêts : il provient entièrement des autres charges, 23 500 € au total, et il est en totalité éligible à l’imputation sur le revenu global, dans la limite du plafond.
Étape 3, le plafond. La part imputable sur le revenu global est limitée à 10 700 €. Le solde, soit 7 800 €, part sur le compteur des dix ans, imputable sur les seuls revenus fonciers futurs.
Étape 4, le revenu global. La part imputable de 10 700 € rencontre un revenu global de 7 000 €. Elle l’absorbe entièrement, et il reste 3 700 € qui n’ont rien trouvé à effacer. Ces 3 700 € constituent un déficit global, imputable sur les revenus globaux des six années suivantes.
Résultat à suivre pour cette bailleuse : un revenu global ramené à zéro cette année, un report de 3 700 € à six ans sur le revenu global, et un report de 7 800 € à dix ans sur les revenus fonciers. Ce sont deux lignes distinctes de son suivi, avec deux dates de péremption différentes.
Le déficit foncier sert-il à quelque chose si vous n’êtes pas imposable ?
Pas dans l’immédiat. Un déficit foncier ne vaut que par l’impôt qu’il efface : face à un revenu global déjà proche de zéro, l’imputation de l’année ne réduit aucun impôt, puisqu’il n’y en a pas à réduire. L’intérêt éventuel se déplace vers deux reports. Le premier dure six ans et joue sur le revenu global : il suppose que vos revenus remontent. Le second dure dix ans et ne joue que sur les revenus fonciers : il suppose des loyers futurs supérieurs aux charges futures. Si aucune de ces deux conditions n’a de chance d’être remplie, le déficit s’éteint sans avoir servi.
Ce que ça change pour un bailleur peu ou pas imposable
La conséquence la plus importante n’est pas comptable, elle est stratégique. Un déficit foncier ne vaut que par l’impôt qu’il efface. Face à un revenu global déjà très faible, l’imputation de l’année ne produit aucune économie immédiate : il n’y a pas d’impôt à réduire.
Trois situations concrètes se présentent régulièrement.
Le bailleur non imposable durablement. Si les revenus ne doivent pas remonter dans les six ans, le report de six ans s’éteindra sans avoir servi. Reste le compteur de dix ans sur les revenus fonciers, qui suppose des loyers futurs supérieurs aux charges futures.
Le bailleur qui traverse une année creuse. Interruption d’activité, année de transition avant la retraite, revenus exceptionnellement bas. Le report de six ans joue ici son rôle : ce qui n’a pas pu être absorbé cette année le sera quand les revenus remonteront.
Le bailleur qui pouvait choisir son calendrier de chantier. C’est le cas le plus fréquent et le plus coûteux quand il est mal arbitré. Concentrer 25 000 € de travaux sur une année de faibles revenus, plutôt que de les répartir sur deux exercices, revient souvent à sacrifier une partie de l’effet fiscal. La question du moment où payer les travaux se pose donc avant la signature du devis, pas au moment de la déclaration.
L’engagement de location s’applique quand même
Point de vigilance qui surprend beaucoup de bailleurs : l’imputation sur le revenu global n’est définitivement acquise que si l’immeuble est affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340).
Cette condition est attachée au fait d’avoir imputé, pas au bénéfice retiré de l’imputation. Un bailleur dont le revenu global était de 7 000 € a bien imputé, même si son économie d’impôt était nulle. Il prend donc le même engagement de location que celui qui a effacé 10 700 € de revenus imposés dans une tranche élevée. En cas de rupture anticipée de la location, le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370). Le sujet est développé dans l’article sur la vente d’un bien après un déficit foncier.
Comment suivre ces reports d’une année sur l’autre
Un report ne se conserve pas tout seul. Il se déclare, année après année, et il se perd s’il n’est pas suivi.
Trois réflexes suffisent.
Déclarer le déficit l’année où il naît. C’est la condition première. Un déficit qui n’a jamais été porté sur une déclaration doit être rattrapé par une réclamation, à présenter au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la mise en recouvrement du rôle (LPF, art. R*196-1, a). Ce délai de réclamation, ouvert au contribuable, ne se confond pas avec le délai de reprise dont dispose l’administration pour rectifier. C’est l’objet d’un article distinct sur les travaux oubliés sur une déclaration passée.
Tenir un tableau de suivi à deux colonnes. Une colonne pour le report foncier à dix ans, avec l’année d’origine de chaque tranche. Une colonne pour le déficit global à six ans, avec la même information. Les deux compteurs se vident à des rythmes différents et sur des bases différentes. Ce suivi devient déterminant quand le foyer se scinde : à qui revient le report après une séparation dépend de la nature des biens, propres ou communs.
Reporter les soldes sur les bonnes rubriques. Les deux compteurs ne se déclarent pas sur le même imprimé, et c’est une cause classique de report perdu.
| Compteur | Imprimé | Emplacement |
|---|---|---|
| Déficit foncier antérieur, report 10 ans | Déclaration 2044, puis n° 2042 (CERFA 10330*30) | Rubrique 4 « revenus fonciers », case 4BD, « Déficits antérieurs non encore imputés » |
| Déficit global antérieur, report 6 ans | Déclaration complémentaire n° 2042-C (CERFA 11222*28) | Rubrique 6 « charges déductibles », ligne « Déficits globaux des années antérieures non encore déduits », cases 6FA à 6FL |
Sur le millésime 2026 de la 2042-C, qui porte sur les revenus 2025, les six cases correspondent respectivement aux années 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 : une case par année d’origine, ce qui matérialise la péremption au bout de six ans.
La première ligne de ce tableau décrit le circuit du régime réel, où la déclaration 2044 alimente la case 4BD. Le bailleur qui envisage de changer de régime avec des reports en cours, pour revenir au micro-foncier, trouvera ce cas dans un article à part.
Dans quel ordre ces reports s’imputent-ils ?
La question se pose dès qu’il reste plusieurs soldes en stock, et la réponse est fixée par la doctrine.
Premier point, l’ordre n’est pas au choix. L’imputation des déficits sur le revenu global de l’année et le report de leur excédent sur les années suivantes « ne peuvent faire l’objet d’aucun aménagement au gré du contribuable » (BOI-IR-BASE-10-20-30, § 80, reprenant CE, arrêt du 14 mars 1984, n° 46769). On ne peut donc pas garder un report sous le coude pour une année future où la tranche d’imposition serait plus élevée.
Deuxième point, la mécanique se déroule dans cet ordre : le déficit constaté pour une année dans une catégorie de revenus s’impute sur le revenu global de la même année, et c’est seulement l’excédent qui devient un déficit global reportable sur les six années suivantes (BOI-IR-BASE-10-20-30, § 10).
Troisième point, quand plusieurs déficits globaux d’années différentes restent en stock, « le report de ces déficits sur le revenu global de l’année d’imposition doit être effectué en commençant par le déficit (ou le reliquat de déficit) le plus ancien » (BOI-IR-BASE-10-20-30, § 70). C’est la règle qui protège le contribuable : le solde le plus près de la péremption part le premier.
Ce que cet article ne remplace pas
Le mécanisme décrit ici est celui du texte et de la doctrine. Son application à un foyer précis dépend de la composition exacte du revenu global, de la présence d’autres revenus fonciers, du régime d’imposition retenu et du calendrier des travaux. Sur un dossier où le montant en jeu est significatif, faire vérifier la ventilation par un professionnel du chiffre avant la déclaration reste la démarche la plus sûre.