Vous vendez un bien loué en cours d'année : la dernière déclaration, la case 4BN et les acomptes à arrêter

Vous avez signé la vente d’un logement que vous donniez en location nue. Le prix est encaissé, le locataire a un nouveau bailleur, et pourtant un prélèvement continue de tomber sur votre compte chaque mois. Ce n’est pas une erreur. L’administration calcule cet acompte sur vos loyers passés, et elle ne sait pas encore que vous avez vendu.

Cet article suit l’ordre des questions qui se posent au vendeur, de la promesse à la dernière déclaration. Il traite la déclaration de revenus et le prélèvement à la source. Le calcul de la plus-value est un autre sujet, traité à part.

Un point de méthode avant de commencer. Les numéros de cases et de lignes cités ici sont ceux des formulaires du millésime 2026, qui portent sur les revenus de 2025 : ils ont été relus sur la déclaration 2044, sa notice et la brochure pratique le 10 octobre 2026. Un bailleur qui vend en 2026 remplira au printemps 2027 le millésime suivant, qui n’est pas publié à la date de cet article. Relisez chaque numéro sur le formulaire de l’année.

L’année de la vente, quels loyers et quelles charges déclarez-vous encore ?

Vous déclarez les loyers que vous avez encaissés et les charges que vous avez payées entre le 1er janvier et la vente. La règle est celle de l’encaissement et du paiement, pas celle du calendrier de propriété.

Côté recettes, la doctrine rattache chaque loyer à l’année où il est perçu. Les loyers arriérés entrent dans les recettes de l’année de leur perception (BOFiP BOI-RFPI-BASE-10-10, § 110). Les loyers perçus d’avance doivent être retenus en totalité dans les recettes de l’année de leur encaissement (§ 120). Un terme que le locataire vous a réglé avant l’acte reste donc une recette pour vous, même s’il couvre des jours postérieurs à la vente. Les paragraphes lus s’arrêtent là : ils ne commentent pas la quote-part de loyer que le décompte du notaire reverse parfois à l’acheteur. Conservez ce décompte avec votre déclaration.

Si le locataire est parti avant la vente, un autre point se pose. Les sommes du dépôt de garantie que vous conservez pour couvrir des loyers impayés sont imposables l’année où elles vous sont acquises (BOI-RFPI-BASE-10-10, § 400).

Côté charges, la règle est symétrique. Les dépenses déductibles d’une année sont celles « effectivement acquittées par le propriétaire au cours de cette même année » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 30). Intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, provisions versées au syndic : vous retenez ce que vous avez réellement payé tant que le bien produisait des loyers.

Cette déclaration se dépose au printemps de l’année suivante. Au régime réel, elle passe par la déclaration 2044, dont le résultat se reporte sur la 2042. Le détail des reports est décrit dans le guide de la déclaration 2044 ligne par ligne. Au micro-foncier, il n’y a pas de 2044 : les loyers bruts se portent directement sur la 2042.

L’acheteur, lui, applique la même règle en miroir. Son année est décrite dans l’article sur la première déclaration de celui qui achète un logement déjà loué. Une autre année coupée en deux, celle du décès du bailleur, est traitée dans un article distinct.

Les travaux faits avant de vendre sont-ils déductibles des loyers, ou seulement de la plus-value ?

Tout dépend de l’état du logement au moment où vous payez la facture : encore loué, ou déjà libéré et mis en vente. Les deux situations ne relèvent pas du même régime.

Le bien est encore loué quand vous payez

Les travaux suivent alors le droit commun. Les charges doivent notamment être « engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation du revenu », « effectivement payées par le propriétaire au cours de l’année d’imposition » et justifiées (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-10, § 290). Une réparation payée en mars sur un logement occupé, vendu en juin, remplit ces conditions comme n’importe quelle autre année.

Une réserve honnête s’impose. Aucun commentaire de l’administration, parmi ceux consultés pour cet article, ne traite le cas de travaux payés sur un bien loué mais déjà sous promesse de vente. Les textes lus ne font pas de la promesse un motif de refus, et ils n’en font pas non plus un cas réglé. Le critère reste donc celui du § 290 : c’est à vous de pouvoir justifier que la dépense a été engagée pour conserver le revenu locatif. Sur un montant important, faites valider la ligne par un professionnel du chiffre.

Le locataire est parti et le logement est mis en vente

Ici, la doctrine ferme la déduction. Le propriétaire est censé se réserver la jouissance des logements qu’il laisse vacants, sauf s’il établit les avoir mis en location « en effectuant toutes diligences à cet effet » (BOFiP BOI-RFPI-CHAMP-20-20, § 50 et § 70). Le § 60 cite un cas très proche du vôtre : un logement demeuré vacant durant l’année entière, « alors même qu’il aurait été vidé de ses meubles, mis en vente et laissé accessible à un acquéreur éventuel ». La conséquence figure au § 100 : l’impossibilité de déduire les charges de ces immeubles.

L’exemple du § 60 porte sur une année entière de vacance. Le texte lu ne dit pas comment répartir les charges quand le logement est loué six mois puis vide six mois, et aucune règle de prorata n’y figure. La lecture retenue ici, par prudence et sans texte qui l’écrive, est de ne plus rien déduire à partir du moment où le bien n’est plus ni loué ni proposé à la location. La frontière entre un logement vacant en attente de locataire et un logement retiré du marché locatif est détaillée dans l’article sur les charges d’un logement resté vide.

Ce que la plus-value peut reprendre

Les travaux non déduits des loyers ne passent pas automatiquement du côté de la plus-value. L’article 150 VB, II, 4° du CGI n’admet en majoration du prix d’acquisition que les dépenses « de construction, de reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration », « réalisées par une entreprise », non déjà prises en compte pour l’impôt sur le revenu, et qui « ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ». La doctrine en tire deux exclusions : les dépenses d’entretien et de réparation, « y compris les grosses réparations », ne sont pas prises en compte, et les peintures comme les menues réparations sont rangées parmi les dépenses locatives (BOFiP BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 160). Un rafraîchissement de peinture avant les visites ne passe donc ni d’un côté ni de l’autre.

Le même article prévoit une majoration forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition pour un immeuble bâti cédé plus de cinq ans après son acquisition. Le BOFiP la présente comme une simple faculté, ouverte sans avoir à établir la réalité des travaux et sans rechercher s’ils ont déjà été déduits des revenus (même BOFiP, § 350).

« Au réel » vise la majoration pour le montant justifié des travaux. Le forfait de 15 %, lui, ne dépend pas des déductions déjà pratiquées.

À quoi sert la case 4BN, et quelle année faut-il la cocher ?

La case 4BN de la déclaration 2042 sert à signaler que vous ne percevez plus de revenus fonciers, pour que vos derniers loyers déclarés ne servent pas à calculer de nouveaux acomptes. Elle ne supprime aucun impôt : elle agit sur le prélèvement à venir. Sur l’année où la cocher après une vente en cours d’année, deux textes officiels existent, et ils ne sont pas rédigés de la même façon.

Pour comprendre son utilité, il faut revenir au calcul. L’assiette de l’acompte est constituée des revenus imposés « la dernière année pour laquelle l’impôt a été établi » à la date du versement (CGI, art. 204 G, 1). Quand vous déclarez au printemps 2027 vos loyers de 2026, l’administration s’en sert pour fixer vos acomptes suivants. Sans signalement, vous paieriez donc des acomptes sur des loyers qui n’existent plus.

Ce qu’écrivent la brochure pratique et le formulaire

La brochure pratique 2026 de l’impôt sur le revenu, qui porte sur les revenus de 2025, écrit page 157 : « Si vous ne percevez plus de revenus fonciers après le 31.12.2025, cochez la case 4BN. Ainsi, vos revenus fonciers de 2025 ne seront pas retenus pour le calcul des acomptes. » La reproduction de la déclaration 2042 qui figure sur la même page libelle la case ainsi : « Vous ne percevez plus de revenus fonciers en 2026 ».

Sur ce millésime, la case porte donc sur l’année du dépôt. On la coche au printemps 2026, sur la déclaration des revenus de 2025, si l’on ne touche plus aucun loyer en 2026.

Ce qu’écrit la question-réponse d’impots.gouv.fr

La question-réponse sur l’arrêt définitif des locations nues, modifiée le 10 juillet 2026, emploie une autre rédaction : « Vous pouvez aussi indiquer l’arrêt définitif de perception des revenus fonciers pour l’année suivante (N+1) lors de la déclaration des revenus au printemps de l’année N en cochant la case 4BN. » Elle ajoute que cela évite la prise en compte de ces revenus dans le calcul des acomptes.

Lue à la lettre, cette phrase vise l’année qui suit celle du dépôt, là où le formulaire vise l’année du dépôt elle-même. Les deux textes ne désignent pas la même année.

Ce que cela donne pour une vente signée en 2026

Les deux rédactions se rejoignent sur un point : la déclaration des revenus de l’année de la vente, déposée au printemps suivant. C’est la lecture que retient cet article, parce qu’elle satisfait les deux textes. Elles divergent sur un autre point, la possibilité de cocher la case dès le printemps de l’année de la vente, que le libellé du formulaire 2026 n’ouvre pas.

Deux réserves demeurent. Le formulaire du millésime 2027 n’est pas publié à la date de cet article, et son libellé peut changer. Aucun des textes lus ne traite expressément la vente en cours d’année : l’application ci-dessus est une transposition. Relisez le libellé imprimé à côté de la case sur le formulaire de l’année, et en cas de doute interrogez votre service des impôts des particuliers.

Deux précisions évitent une erreur fréquente. La case ne concerne que celui qui n’a plus aucun revenu foncier : si vous conservez un autre logement loué, elle ne vous concerne pas. Et elle n’est pas l’outil le plus rapide. Elle n’agit qu’après une déclaration, alors que la suppression en ligne agit dès le mois suivant.

Comment arrêter les acomptes de prélèvement à la source sans attendre la déclaration ?

En demandant leur suppression dans votre espace Finances publiques sur impots.gouv.fr, dès que vous ne percevez plus de revenus fonciers. La loi prévoit expressément cette demande.

L’article 204 L du CGI dispose que lorsqu’un membre du foyer fiscal n’est plus titulaire de revenus relevant de l’une des catégories soumises à acompte « au titre de l’année en cours, il peut demander à ne plus verser la part de l’acompte correspondant ». Les revenus fonciers font partie de ces catégories (CGI, art. 204 C, A). La demande est prise en compte « à compter du versement prévu à l’article 1663 C qui suit le mois de la demande ».

La doctrine précise ce que cela signifie pour un bailleur. La fin de perception correspond à la situation de celui qui n’est plus susceptible de percevoir des revenus fonciers « du fait de la cession complète de son patrimoine immobilier locatif ou du changement d’affectation de ce patrimoine immobilier » (BOFiP BOI-IR-PAS-20-30-30, § 110). Les revenus perçus par l’intermédiaire d’une société de personnes non soumise à l’impôt sur les sociétés comptent aussi. Une vacance provisoire ou un simple déficit n’ouvrent pas cette demande : ils relèvent de la modulation.

Le même paragraphe donne un exemple qui est exactement celui de cette page. Un contribuable informe l’administration, le 1er octobre, qu’il a vendu le bien dont il tirait ses revenus fonciers : les mensualités de novembre et de décembre ne sont pas prélevées, et aucun acompte n’est dû au titre de l’année suivante.

L’administration décrit le parcours en ligne dans sa question-réponse modifiée le 10 juillet 2026.

1. Connectez-vous à votre espace Finances publiques, rubrique « Prélèvement à la source ».
2. Ouvrez la gestion des acomptes (« Gérer vos acomptes »).
3. Cliquez sur le bouton « supprimer » situé au bout de la ligne « revenus fonciers », puis confirmez.
4. Respectez la date du 22. La suppression doit être réalisée jusqu’au 22 inclus du mois pour être prise en compte le mois suivant.
5. Actualisez aussi vos revenus. La page le précise : cette seule action « n’actualise pas votre taux de prélèvement à la source ». Elle recommande donc d’utiliser, dans la même rubrique, « Actualiser suite à une hausse ou à une baisse de vos revenus », afin de déterminer un nouveau taux.

Trois limites sont à connaître.

La suppression ne vaut que si vous n’avez plus de revenus fonciers. Si vous gardez un autre bien loué, ou des parts d’une société de personnes qui vous verse des revenus fonciers, la demande de l’article 204 L ne vous est pas ouverte. Vous passez alors par la modulation, dont la condition, le délai et la sanction sont détaillés dans l’article sur la baisse d’un acompte en cours d’année.

Les acomptes déjà versés ne sont pas perdus. Le prélèvement acquitté par le contribuable « s’impute sur l’impôt sur le revenu dû par ce dernier au titre de l’année au cours de laquelle il a été effectué », et l’excédent éventuel est restitué (CGI, art. 204 A, 3). La doctrine situe cette liquidation en septembre de l’année suivante (BOFiP BOI-IR-PAS-30-20-10, § 40).

Supprimer l’acompte ne supprime pas l’impôt. Les loyers encaissés jusqu’à la vente restent imposables. Sans acompte, l’impôt correspondant sera réclamé en une fois lors de la liquidation de l’année suivante. Mieux vaut le prévoir.

Que deviennent la taxe foncière et les charges de copropriété de l’année ?

Les deux postes ne se traitent pas de la même façon, et un seul des deux reçoit ici une réponse complète.

Les provisions de copropriété : une régularisation anticipée est admise

En temps normal, vous déduisez les provisions versées au syndic l’année du versement, puis vous régularisez l’année suivante, une fois les comptes approuvés (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-70, § 50). Sur la 2044 du millésime 2026, ces deux temps correspondent à la ligne 229, « Provisions pour charges payées en 2025 », et à la ligne 230, « Régularisation des provisions pour charges déduites au titre de 2024 ». Le vendeur a un problème pratique : l’année suivante, il n’a plus de déclaration de revenus fonciers pour ce bien.

La doctrine a prévu ce cas. Lorsque le contribuable cesse de donner son bien en location, « il est admis à titre de règle pratique » que les provisions versées l’année de la cessation « fassent l’objet d’une régularisation prévisionnelle anticipée » (§ 90). La dernière déclaration porte alors deux régularisations : celle des provisions déduites l’année précédente, et celle, anticipée, des provisions de l’année, pour la période couverte par la location. Le BOFiP propose une méthode : retenir « la même proportion de charges déductibles » que celle constatée lors de l’exercice précédent. Si le montant se révèle inexact après l’arrêté des comptes, une déclaration rectificative est à déposer.

Le § 90 est rédigé pour le contribuable qui « cesse de donner son bien en location », sans distinguer selon la cause. Il ne nomme pas la vente. L’appliquer au vendeur, qui cesse bien de louer le jour de l’acte, est la lecture retenue ici ; le texte ne l’écrit pas en toutes lettres. Le mécanisme ordinaire des deux lignes est décrit dans l’article sur les appels de fonds du syndic et leur régularisation. Le cas des travaux décidés par l’assemblée générale avant l’acte, et la question de savoir qui, du vendeur ou de l’acheteur, déduit les appels correspondants, est traité à part : travaux votés en assemblée avant la vente.

La taxe foncière : un point laissé ouvert

La taxe foncière est établie « pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier » (CGI, art. 1415), au nom du propriétaire (CGI, art. 1400, I). Pour une vente en cours d’année, l’avis est donc au nom du vendeur. L’acte de vente prévoit en général que l’acheteur lui en rembourse une quote-part. Le traitement, chez le vendeur, de la taxe qu’il acquitte après la vente et du remboursement qu’il reçoit n’est commenté par aucun des textes lus pour cet article. Cet article ne le tranche donc pas, et l’exemple chiffré plus bas laisse la taxe foncière hors du calcul. Sur ce poste, un point avec un professionnel du chiffre, décompte du notaire en main, reste la voie sûre.

Le déficit encore en report est-il perdu avec la vente ?

Il l’est si vous n’avez aucun autre bien productif de revenus fonciers. La doctrine l’écrit à propos de la cessation de location : les déficits qui restaient à imputer « pourront s’imputer pendant dix ans sur les revenus fonciers provenant d’autres biens locatifs. A défaut de tels biens productifs de revenus fonciers, ces déficits seront perdus » (BOFiP BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370).

Le déficit en report n’est pas attaché au bien vendu. Il est attaché à votre catégorie de revenus fonciers. Si vous conservez un autre logement loué, ou si vous en achetez un dans le délai, le report continue de s’imputer sur ces loyers. Les règles d’ordre et de durée sont exposées dans l’article sur l’imputation d’un déficit antérieur année après année.

Pour la part de travaux que le plafond annuel a empêché d’imputer, une issue existe du côté de la plus-value. Le contribuable doit alors renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 370, renvoi 3 ; BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270). Ses conditions sont strictes et sortent du cadre de cette page.

Vous aviez imputé un déficit sur votre revenu global il y a moins de trois ans : que risquez-vous ?

Vous risquez la remise en cause de cette imputation. La doctrine exige que l’immeuble soit « affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation » (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340), et que cette location soit « effective et permanente » (§ 350).

Si la condition n’est pas tenue, « le revenu global et les revenus fonciers des trois années qui précèdent l’année de cessation de la location sont reconstitués » (§ 370). Le déficit retiré du revenu global n’est pas effacé : il redevient imputable sur les seuls revenus fonciers des dix années suivantes. L’administration dispose d’un délai long pour agir, « jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle du non-respect », même si l’année en cause est alors prescrite. Le BOFiP donne lui-même l’exemple d’une cession : un immeuble vendu en N+2 après une imputation en N peut être repris jusqu’au 31 décembre N+5. Les pénalités suivent le droit commun.

Pour une vente signée en 2026, le tableau se lit ainsi.

La déclaration vous demande elle-même de signaler la situation. La 2044 du millésime 2026 comporte une rubrique 460, « Vente ou abandon de la location d’un immeuble ». Elle vise la vente, en 2025, d’un immeuble ayant donné lieu à un déficit imputable sur le revenu global « au cours de l’une des années 2022, 2023 ou 2024 », et demande l’adresse du bien et la date de l’événement. Transposée d’un an, elle vise pour une vente de 2026 les années 2023, 2024 et 2025, comme le tableau ci-dessus.

Les exceptions sont limitées. La loi écarte la remise en cause en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune (CGI, art. 156, I, 3° ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 380 à § 410). La doctrine y ajoute l’expropriation pour cause d’utilité publique (§ 430). Aucune ne vise la simple décision de vendre.

Un dernier cas reste sans réponse écrite : le déficit né l’année même de la vente, sur le bien vendu. La notice de la 2044 rappelle que l’imputation sur le revenu global « n’est pas optionnelle » et qu’elle est remise en cause si la location cesse avant le 31 décembre de la troisième année qui suit. Un bien vendu dans l’année ne peut pas, par construction, rester loué trois ans de plus. La loi, de son côté, ne parle que de reconstituer les trois années « qui précèdent celle au cours de laquelle intervient cet événement ». Aucun des textes lus ne dit comment remplir la déclaration de l’année de la vente dans cette situation. Cet article ne tranche donc pas : si votre dernière 2044 fait apparaître un déficit, posez la question par écrit à votre service des impôts des particuliers avant de la valider.

Les conséquences d’une rupture de l’engagement, côté plus-value comprise, sont développées dans l’article sur la revente d’un logement dont les travaux ont déjà été déduits.

À quoi ressemble la dernière déclaration sur un exemple chiffré ?

Prenons un bailleur au régime réel qui possède un seul appartement loué 900 € par mois. Il signe la vente le 30 juin 2026. Le locataire est resté en place jusqu’à l’acte. Les montants sont choisis pour l’exemple, et les postes non cités (taxe foncière, autres frais de gestion) sont laissés de côté.

Les charges payées s’élèvent à 600 + 120 + 2 500 + 800 = 4 020 €. Les deux régularisations réintègrent 750 €. Les charges nettes sont donc de 3 270 €, et le résultat foncier de 2026 ressort à 5 400 € moins 3 270 €, soit 2 130 €. La taxe foncière est volontairement laissée hors du calcul, pour la raison donnée plus haut.

Ce résultat se déclare au printemps 2027. Entre-temps, ce bailleur a supprimé son acompte en ligne le 10 juillet 2026, donc avant le 22 : la suppression joue à partir du mois d’août. Les acomptes prélevés de janvier à juillet viendront en déduction de son impôt lors de la liquidation de septembre 2027. Sur sa déclaration du printemps 2027, il coche la case 4BN, après avoir relu le libellé du millésime, pour la raison exposée plus haut. Il n’a imputé aucun déficit sur son revenu global de 2023 à 2025 : la rubrique 460 reste vide.

Pour mesurer l’effet d’un chantier sur un bien que vous gardez, les outils de calcul du site donnent un ordre de grandeur.

Quel calendrier suivre, de la promesse à la dernière déclaration ?

Le calendrier ci-dessous reprend l’exemple d’une vente signée le 30 juin 2026, par un bailleur qui n’a pas d’autre bien loué.

Ce que cet article ne remplace pas

Quatre points de cette page reposent sur une lecture des textes et non sur un commentaire dédié de l’administration : l’année où cocher la case 4BN après une vente en cours d’année, que deux textes officiels formulent différemment ; le sort des travaux payés sur un bien loué mais déjà promis à la vente ; le traitement de la taxe foncière partagée avec l’acheteur ; le déficit né l’année même de la vente. Ils sont signalés comme tels à chaque fois. Ce guide décrit les règles générales en vigueur à la date de publication ; il ne constitue pas un conseil personnalisé. Sur un dossier où un déficit a été imputé sur le revenu global dans les trois dernières années, un échange avec un expert-comptable, un avocat fiscaliste ou votre service des impôts des particuliers, avant la signature de l’acte, reste la précaution la plus utile.