Avertissement : cet article est un contenu éditorial d’information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un conseil en investissement. Les seuils, taux et dates cités renvoient aux textes en vigueur à la date de vérification indiquée et évoluent à chaque loi de finances : vérifiez-les sur impots.gouv.fr, au BOFiP ou sur Légifrance, et faites valider votre situation par un expert-comptable, un notaire ou un avocat fiscaliste.
Avant de choisir un dispositif d’optimisation, un bailleur doit trancher une question plus en amont : dans quel régime de location met-il son bien. Nu ou meublé. Ce choix n’est pas un détail de forme, il détermine la catégorie d’imposition des loyers, les régimes déclaratifs accessibles, le taux de prélèvements sociaux, la durée du bail et la possibilité même de créer un déficit. Tout le reste en découle.
Cet article est un hub de décision. Il pose la grille de comparaison complète et renvoie, pour chaque mécanisme, vers les guides détaillés du site. Si votre question porte déjà sur le choix entre deux dispositifs d’optimisation une fois le régime de location arrêté, c’est le comparatif LMNP ou déficit foncier qu’il faut lire.
Le point de départ : deux catégories d’imposition, pas deux options d’un même régime
Un logement loué nu produit des revenus fonciers. Un logement loué meublé produit des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce sont deux catégories distinctes du même impôt sur le revenu, avec leurs règles propres de détermination du résultat, de déficit et de report.
Cette séparation explique la plupart des malentendus. Un bailleur en meublé ne peut pas créer de déficit foncier, puisqu’il n’a pas de revenus fonciers. Un bailleur en nu ne peut pas amortir son bien selon les règles des BIC, puisqu’il ne relève pas de cette catégorie. Les deux régimes ne s’additionnent pas sur un même lot : un logement est soit nu, soit meublé, jamais les deux à la fois.
Précision utile : le meublé n’est pas non plus un bloc homogène. La location meublée de longue durée, la location meublée à un étudiant et la location de meublé de tourisme obéissent à des seuils et à des abattements différents depuis la loi Le Meur, et la réunion des deux conditions de l’article 155, IV, 2 du CGI (recettes supérieures à 23 000 € et supérieures aux autres revenus d’activité du foyer) fait basculer du statut non professionnel au statut professionnel. Ce dernier point est traité dans notre guide LMNP ou LMP.
Deux décisions successives, pas une seule
L’erreur la plus fréquente consiste à confondre le choix du régime de location (nu ou meublé) et le choix du régime d’imposition (forfaitaire ou réel). Ce sont deux décisions distinctes, prises l’une après l’autre.
- Premier choix : nu ou meublé. Il détermine la catégorie fiscale et le cadre juridique du bail.
- Second choix : forfait ou réel. Une fois le premier arbitrage fait, chaque catégorie offre un régime forfaitaire et un régime réel :
- en nu, le micro-foncier ou le régime réel ;
- en meublé, le micro-BIC ou le régime réel.
Autrement dit, il existe quatre configurations possibles, et non deux. Comparer « le micro-foncier au régime réel BIC » n’a pas de sens : ce sont deux étages de décision différents. La comparaison utile porte d’abord sur la catégorie, puis sur le régime déclaratif à l’intérieur de cette catégorie.
Tableau comparatif : location nue contre location meublée en 2026
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Catégorie d’imposition | Revenus fonciers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) |
| Régime forfaitaire | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 € de revenus bruts annuels (CGI, art. 32) | Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes en longue durée pour les revenus de 2026, 77 700 € pour les revenus de 2025 ; 30 % jusqu’à 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé (CGI, art. 50-0) |
| Régime réel | Déduction des charges réelles : réparation, entretien, amélioration des locaux d’habitation, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion (CGI, art. 31, I, 1°) | Déduction des charges réelles et amortissement de l’immeuble hors terrain et du mobilier (principe : CGI, art. 39, 1, 2° ; limitation pour les biens loués : CGI, art. 39 C) |
| Mécanisme propre à la catégorie | Le déficit foncier, au régime réel | L’amortissement, au régime réel BIC |
| Déficit imputable sur le revenu global | Oui, hors intérêts d’emprunt, jusqu’à 10 700 € par an ; limite rehaussée sur option, sans excéder 21 400 €, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique payées entre le 01/01/2026 et le 31/12/2027, réalisées par des professionnels, avec un saut de classe E, F ou G vers A, B, C ou D au plus tard le 31/12/2027 (CGI, art. 156, I, 3° ; loi n° 2026-103, art. 47, II ; BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250 et § 300) | Non en LMNP : le déficit s’impute exclusivement sur les revenus de même nature des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter). En LMP, les déficits s’imputent sur le revenu global sans limitation de montant (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350) |
| Sort du surplus | Report sur les revenus fonciers des dix années suivantes | Amortissement non déduit reportable sans limite de durée ; déficit hors amortissement reportable dix ans |
| Prélèvements sociaux (revenus de 2025 et suivants) | 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % ; CSS, art. L136-8, IV, 1°) | 18,6 % en non professionnel (CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 % ; CSS, art. L136-8, I, 2°) |
| Amortissement du bâti | A existé sous les régimes Périssol, Besson neuf et Robien (CGI, art. 31, I, 1°, f, g et h), fermés aux acquisitions depuis le 31/12/2009 ; rouvert par le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun) pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31/12/2028, sous conditions | Oui au régime réel, plafonné au loyer diminué des autres charges : il ne peut pas créer de déficit |
| Effet sur la plus-value de cession | Pas de réintégration d’amortissements, mais les travaux déjà déduits des revenus fonciers ne peuvent pas majorer le prix d’acquisition (CGI, art. 150 VB, II, 4°) ; la fraction non imputée du fait du plafonnement peut y revenir en cas de cession avant la fin du report de dix ans, à condition de renoncer expressément au report du déficit correspondant dans une note jointe à la déclaration (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270) ; le forfait de 15 % du prix d’acquisition reste ouvert après cinq ans de détention, sans condition tenant à ce qui a déjà été déduit (§ 350) | Le prix d’acquisition est minoré des amortissements déduits, sauf résidences avec services exclues (CGI, art. 150 VB, III) |
| Durée minimale du bail | 3 ans pour un bailleur personne physique et pour les bailleurs définis à l’article 13 de la loi du 6 juillet 1989 (société civile de famille, indivision), 6 ans pour les autres bailleurs personnes morales | 1 an, ou 9 mois pour un étudiant |
| Préavis du locataire | 3 mois, réduit à 1 mois en zone tendue (territoires mentionnés au I de l’article 17) et dans les cas personnels énumérés par la loi | 1 mois |
| Mobilier | Pas de mobilier à fournir, mais une frontière à connaître entre équipement et mobilier | Onze éléments au minimum (décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015), inventaire et état détaillé du mobilier (loi du 6 juillet 1989, art. 25-5) |
| Cotisation foncière des entreprises | Non due pour les immeubles nus à usage d’habitation ; pour les autres immeubles nus, non due sous 100 000 € de recettes brutes hors taxes (CGI, art. 1447, I) : voir la CFE en location nue | Activité réputée professionnelle pour la CFE (CGI, art. 1447, I) : voir la CFE du loueur en meublé |
| TVA | Location de locaux nus exonérée, sauf emplacements de stationnement (CGI, art. 261 D, 2°) | Location meublée d’habitation exonérée, sauf hébergement de trente nuitées au plus ou location résidentielle assortis d’au moins trois des quatre prestations hôtelières (CGI, art. 261 D, 4°, b et b bis, en vigueur jusqu’au 01/01/2027) |
| Formalités | Déclaration 2042 (micro-foncier) ou 2044 (réel) | Déclaration de début d’activité dans les quinze jours et numéro SIRET, déclaration 2042 C-PRO, formulaire 2031 au réel |
Tableau établi sur les textes lus le 10 octobre 2026. Il résume des règles et ne remplace pas un calcul sur les chiffres du bien.
Ce qui a changé en 2026 et déplace l’arbitrage
Deux évolutions récentes rendent les comparatifs antérieurs à 2026 partiellement obsolètes.
Les prélèvements sociaux ne sont plus au même taux
L’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025 de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux de droit commun de la CSG sur les revenus du patrimoine à 10,6 %, à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025. L’article L136-8 du code de la sécurité sociale fixe donc ce taux de 10,6 % au 2° de son I pour les revenus mentionnés aux articles L136-6 et L136-7, mais son IV maintient un taux dérogatoire de 9,2 % pour les revenus visés au a du I de l’article L136-6, c’est-à-dire les revenus fonciers. Les revenus de location meublée non professionnelle relèvent du f du même I, en tant que bénéfices industriels et commerciaux, et supportent donc le taux de droit commun.
En ajoutant la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %, le taux global ressort à 17,2 % en location nue et à 18,6 % en location meublée non professionnelle. L’écart de 1,4 point porte sur le montant net retenu pour l’impôt sur le revenu, pas sur les loyers bruts. Relecture du 10 octobre 2026 : la version de l’article L136-8 en vigueur depuis le 27 juin 2026 porte ces deux taux, et la fiche F2329 de service-public.gouv.fr (vérifiée le 30 juin 2026) comme impots.gouv.fr (page modifiée le 17 juillet 2026) affichent 17,2 % et 18,6 %. Sur la mécanique complète de l’imposition des loyers nus, voir notre guide sur l’imposition des revenus fonciers.
L’amortissement redevient possible en location nue
L’amortissement du bâti est souvent présenté comme propre à la location meublée. Les textes disent autre chose.
L’amortissement du bâti en location nue a en effet existé, dans la catégorie des revenus fonciers, sous les régimes Périssol (acquisitions de 1996 à 1998), Besson neuf (1999 à 2003) et Robien (2003 à 2009), inscrits aux f, g et h du 1° du I de l’article 31 du CGI. Ces dispositifs sont fermés aux acquisitions depuis le 31 décembre 2009, mais leurs points n’ont pas été supprimés du code : l’article 32, 2, c exclut toujours du micro-foncier les logements bénéficiant des déductions au titre de l’amortissement prévues « aux f, g, h, i et j du 1° du I de l’article 31 », et l’article 156, I, 3° porte encore à 15 300 € la limite d’imputation pour les logements relevant du f (Périssol) ou du o du même 1° (dispositif Cosse selon le BOI-RFPI-BASE-30-20, § 180). La déduction au titre de l’amortissement n’est donc pas une catégorie étrangère aux revenus fonciers : elle y a sa place depuis 1996.
Ce qui a changé en 2026, c’est la réouverture du mécanisme aux nouvelles acquisitions. L’article 47 de la loi de finances pour 2026 a créé le statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, qui insère les i et j au 1° du I de l’article 31 du CGI, à la suite immédiate des f, g et h, pour les logements acquis entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.
Cela ne fait pas du nu l’équivalent du meublé, car les paramètres sont propres à ce dispositif : engagement de location de neuf ans à titre de résidence principale, plafonds de loyer et de ressources du locataire, foncier estimé forfaitairement à 20 % du prix, taux de 3,5 % dans le neuf et de 3 % dans l’ancien réhabilité en location intermédiaire, somme des déductions limitée à 8 000 € par an et par foyer fiscal hors majorations sociales (CGI, art. 31, I, 1°, i et j). Pour l’ancien, le j exige une réhabilitation lourde au sens du 7° du II de l’article 150 U, dont les critères ont été fixés par le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025. La formulation exacte est donc que l’amortissement du bâti en location nue, laissé en sommeil pour les acquisitions postérieures à 2009, est de nouveau accessible sous conditions. Le comparatif dédié Jeanbrun ou LMNP détaille cette confrontation nouvelle, et le détail du mécanisme d’amortissement en location nue en expose le calcul, du point de départ de la période à la reprise opérée à la revente.
Cinq critères de décision objectifs
1. La tranche marginale d’imposition
Plus la tranche marginale est élevée, plus un mécanisme qui réduit le revenu global a de valeur immédiate. Le nu au régime réel le permet, via le déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 € par an. Le meublé non professionnel, lui, ne réduit pas le revenu global : ses déficits « s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité » au cours des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 1° ter). Son effet est borné au revenu de la location meublée elle-même. La restriction ne vise que les loueurs non professionnels : en location meublée professionnelle, les déficits s’imputent sur le revenu global sans limitation de montant (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 350), mais atteindre ce statut suppose de remplir les conditions de l’article 155, IV, 2 du CGI, ce qui n’est pas un choix libre : les conditions du statut se constatent chaque année.
2. La présence et la nature des travaux
Les dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration des locaux d’habitation sont déductibles des revenus fonciers, à l’exclusion des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI, art. 31, I, 1°). Un bien ancien à remettre en état alimente donc directement le déficit foncier du bailleur, avec un plafond d’imputation rehaussé sur option, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence des dépenses de rénovation énergétique éligibles qui font passer le logement d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, au plus tard le 31 décembre 2027. Le plafond vaut donc 10 700 € augmentés de ces dépenses, et non un forfait de 21 400 €. Deux conditions s’y ajoutent : l’article 47, II de la loi de finances pour 2026 applique ce rehaussement aux dépenses payées entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2027, et le BOFiP exige des travaux réalisés par des professionnels (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 250). Le § 260 de ce BOFiP, dans sa version du 16/09/2025, décrit encore la période 2023 à 2025 : il n’a pas été mis à jour de la prorogation. Ce que ce critère pèse sur un dossier se chiffre directement : un chantier de 25 000 € sur un bien loué 12 000 € par an, ou 40 000 € de rénovation énergétique au plafond majoré, en supposant dans ce second cas que tous les travaux saisis sont éligibles à la majoration. En meublé au régime réel, les dépenses suivent les règles des bénéfices industriels et commerciaux, exposées dans la page sur les charges déductibles en LMNP. La frontière entre les catégories de dépenses en location nue est détaillée dans la liste des travaux admis en location nue.
3. L’horizon de détention
En meublé au réel, l’amortissement déduit pendant la détention vient minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value (CGI, art. 150 VB, III), sauf pour certaines résidences avec services expressément exclues. Autrement dit, la plus-value imposable est augmentée du montant de ces amortissements, avant abattement pour durée de détention. La règle vaut pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, et la loi de finances pour 2026 l’a étendue aux amortissements des i et j de l’article 31 en location nue. Ce mécanisme est détaillé dans notre article sur la réintégration des amortissements.
Le déficit foncier n’a pas cet effet de réintégration, mais il serait faux d’en conclure qu’il est neutre à la revente. Le prix d’acquisition ne peut être majoré des dépenses de travaux que « lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu » (CGI, art. 150 VB, II, 4°). Des travaux déduits des revenus fonciers ne peuvent donc pas, en plus, réduire la plus-value : c’est la règle anti-double déduction. La différence avec le meublé est une différence de nature, pas d’existence : en meublé le prix d’acquisition est activement minoré des amortissements, en nu il est privé de la majoration par les travaux réels.
Deux issues subsistent malgré tout côté location nue, et elles s’excluent l’une l’autre.
La fraction restée non imputée, contre une renonciation au report. En cas de cession de l’immeuble avant l’expiration du délai de report de dix ans, la part de dépenses que le plafond annuel a empêché d’imputer peut venir majorer le prix d’acquisition. Le BOFiP en fait une mesure d’équité, pas un droit, et il la conditionne : « afin d’éviter une double déduction au titre des revenus fonciers ou du revenu global, d’une part, et de la plus-value, d’autre part, le contribuable doit renoncer expressément, dans une note jointe à sa déclaration, au report du déficit correspondant et réduire à due concurrence le montant du déficit des années antérieures restant à imputer sur les revenus de l’année de la cession » (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, § 270). Le report et la majoration portent sur les mêmes euros : il faut choisir, et le choix se matérialise par une note écrite jointe à la déclaration.
Le forfait de 15 %, sans contrepartie. L’article 150 VB, II, 4° du CGI prévoit qu’un cédant qui vend un immeuble bâti plus de cinq ans après son acquisition et « n’est pas en état d’apporter la justification de ces dépenses » bénéficie d’« une majoration égale à 15 % du prix d’acquisition ». Le BOFiP en donne une lecture large : le cédant en bénéficie « sans avoir à établir la réalité des travaux, le montant des travaux effectivement réalisés ou son impossibilité à fournir des justificatifs », et surtout « il n’y a pas lieu de rechercher si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte pour l’assiette de l’impôt sur le revenu » (§ 350). La règle anti-double déduction n’est donc pas opposable au forfait. Un bailleur qui a tout passé en déficit foncier et qui vend après cinq ans de détention conserve cette majoration de 15 %. Elle est en revanche exclusive des travaux réels (§ 100 et § 400) et ne vise que les immeubles bâtis, jamais les terrains nus (§ 370).
Ce point est développé dans notre article vendre après un déficit foncier.
Erratum du 20 septembre 2026. Jusqu’à cette date, ce passage indiquait que la fraction de dépenses non imputée « peut venir majorer le prix d’acquisition » sans mentionner la renonciation expresse au report exigée par le § 270 de BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20, et concluait qu’en location nue le prix d’acquisition était « simplement privé d’une majoration », ce qui passait sous silence le forfait de 15 %. Les deux points ont été relus à la source et corrigés. Un lecteur qui aurait compté sur la majoration de la fraction non imputée sans joindre de note de renonciation à sa déclaration doit se rapprocher d’un professionnel.
L’abattement pour durée de détention s’applique dans les deux cas : 6 % par année au-delà de la cinquième et 4 % au titre de la vingt-deuxième pour l’impôt sur le revenu (CGI, art. 150 VC, I).
4. La contrainte de gestion et le droit du bail
Le meublé impose un bail d’un an, neuf mois pour un étudiant, contre trois ans minimum en nu. L’article 10 de la loi du 6 juillet 1989 retient une durée d’au moins trois ans « pour les bailleurs personnes physiques ainsi que pour les bailleurs définis à l’article 13 » et de six ans pour les bailleurs personnes morales. Le renvoi à l’article 13 est important pour les bailleurs en société : la société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, autrement dit la SCI de famille, et le logement détenu en indivision restent à trois ans. Les six ans ne concernent donc pas toutes les personnes morales. Le préavis du locataire est d’un mois en meublé contre trois mois en nu, réduits à un mois sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 de la même loi, c’est-à-dire en zone tendue, et dans les cas personnels que la loi énumère. À cela s’ajoutent le mobilier minimal du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 et l’inventaire du mobilier (loi du 6 juillet 1989, art. 25-5). Deux impôts suivent aussi le mode de location, la cotisation foncière des entreprises et la TVA : leurs règles figurent au tableau ci-dessus. Le meublé suppose enfin une déclaration de début d’activité et un numéro SIRET, décrits dans notre guide sur les conditions du statut LMNP.
5. Le niveau de loyers et la simplicité déclarative
Les deux régimes forfaitaires n’ont ni le même seuil ni le même abattement : le micro-foncier s’arrête à 15 000 € de revenus bruts avec 30 % d’abattement, le micro-BIC à 83 600 € de recettes avec 50 % d’abattement en location meublée de longue durée. Les 83 600 € valent pour les revenus des années 2026 à 2028, le seuil de l’année 2025 étant de 77 700 € (BOI-BAREME-000044, § 20) ; le montant a été inscrit à l’article 50-0 par le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026. Les deux seuils ne s’apprécient pas de la même façon : celui du micro-foncier vise le revenu brut de l’année pour l’ensemble du foyer fiscal (CGI, art. 32), ce que détaille la page sur le plafond du micro-foncier par foyer ; celui du micro-BIC vise le chiffre d’affaires de l’année précédente ou de l’avant-dernière année (CGI, art. 50-0, 1). Une exception : le meublé de tourisme non classé relève depuis la loi Le Meur d’un seuil de 15 000 € et d’un abattement de 30 %. Ce cas particulier est traité dans notre guide sur la fiscalité du meublé de tourisme.
Ce que ce choix ne décide pas encore
Arbitrer entre nu et meublé ne clôt pas le dossier fiscal. Trois questions restent ouvertes ensuite, et chacune a son guide dédié :
- Le régime déclaratif à l’intérieur de la catégorie retenue : voir micro-foncier ou régime réel pour le nu, et micro-BIC ou régime réel pour le meublé.
- Le dispositif d’optimisation applicable une fois la catégorie choisie : c’est l’objet du comparatif LMNP ou déficit foncier.
- La bascule d’un régime à l’autre en cours de détention, qui n’est pas neutre : lorsqu’un déficit foncier a été imputé sur le revenu global, le bien doit rester affecté à la location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 360, version du 16/09/2025, pour l’application de l’avant-dernier alinéa du 3° du I de l’article 156 du CGI), et l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location (§ 350) : le bien sort des revenus fonciers, la condition de location n’est plus remplie. Ce cas est traité dans notre article passer de la location nue à la location meublée, et le décompte de la date butoir dans la règle des trois ans du déficit foncier.
Sur un patrimoine de plusieurs biens, le choix n’est d’ailleurs pas exclusif : rien n’interdit de louer un bien nu et un autre meublé, chacun suivant les règles de sa catégorie. La règle d’exclusivité vaut lot par lot, pas au niveau du foyer fiscal.
Pour une acquisition à venir, la comparaison intègre désormais l’amortissement en location nue du statut du bailleur privé. Les conditions complètes du dispositif sont dans le dossier consacré au statut du bailleur privé.
À retenir
La location nue et la location meublée ne se départagent pas sur un classement général mais sur une grille de règles datées. En nu : revenus fonciers, micro-foncier à 30 % jusqu’à 15 000 € pour le foyer, déficit imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € hors intérêts d’emprunt, prélèvements sociaux de 17,2 %, bail de trois ans. En meublé : bénéfices industriels et commerciaux, micro-BIC à 50 % jusqu’à 83 600 € de recettes en longue durée pour les revenus de 2026, amortissement admis au régime réel dans la limite du loyer diminué des autres charges, prélèvements sociaux de 18,6 % en non professionnel, bail d’un an, et prix d’acquisition minoré des amortissements à la revente.
Erratum du 10 octobre 2026. Page relue en entier sur les textes en vigueur. Trois corrections de fond. Le plafond de 15 300 € était attribué aux régimes Périssol, Besson neuf et Robien : l’article 156, I, 3° le réserve aux déductions des f (Périssol) et o du 1° du I de l’article 31. La date du 31 décembre de la troisième année était attribuée à la lettre de l’article 156 : elle vient du BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340 et § 360. Le plafond de 21 400 € était présenté comme un montant porté d’office : il vaut 10 700 € augmentés des dépenses éligibles, sur option et pour des travaux réalisés par des professionnels. Les appréciations sur le régime « le plus rationnel », les loyers « généralement supérieurs », le risque de vacance et le périmètre de l’encadrement des loyers, qui ne reposaient sur aucun texte lu, ont été retirées.
L’année 2026 brouille en partie la frontière : l’amortissement du bâti en location nue, qui avait existé sous les régimes Périssol, Besson neuf et Robien puis s’était fermé aux acquisitions postérieures à 2009, est de nouveau accessible sous conditions avec le dispositif Jeanbrun. Ce qui n’a pas changé, en revanche, c’est la méthode : partir de la situation réelle du bien (état, travaux à prévoir, niveau de loyer atteignable) et de celle du foyer (tranche marginale, autres revenus fonciers, horizon de revente), puis chiffrer les deux scénarios sur la durée de détention envisagée, revente comprise. Cette simulation, elle, ne se fait pas depuis un article : elle se fait avec un professionnel du chiffre, sur vos propres montants.