Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Avant toute décision de vente ou d’arbitrage patrimonial, faites chiffrer votre situation par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste, notaire).
Pendant des années, l’un des grands atouts du statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) était de pouvoir amortir le bien chaque année (réduisant voire annulant l’impôt sur les loyers) tout en gardant, à la revente, une fiscalité de plus-value des particuliers qui ignorait ces amortissements. La loi de finances pour 2025 met fin à cet avantage cumulé. Voici ce qui change, pour qui, et à partir de quand.
Le principe : qu’est-ce qui change concrètement
Le régime avant la réforme
Jusqu’à la loi de finances 2025, le LMNP au régime réel bénéficiait d’un double avantage :
- pendant la détention, les amortissements du bien (hors terrain) venaient en déduction du résultat imposable, souvent au point de ramener l’impôt sur les loyers meublés à zéro pendant de nombreuses années ;
- à la revente, la plus-value était calculée selon le régime des particuliers (article 150 U et suivants du CGI), en comparant simplement le prix de vente au prix d’acquisition majoré des frais et travaux : sans tenir compte des amortissements pratiqués.
Ce mécanisme permettait, en théorie, de déduire un bien presque intégralement de son résultat imposable sur la durée de détention, puis de céder le même bien en payant une plus-value calculée comme si aucun amortissement n’avait jamais été déduit.
Ce que change la réforme
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025 insère un nouveau paragraphe III à l’article 150 VB du Code général des impôts, qui définit le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value.
Ce III prévoit que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction au titre des i et j du 1° du I de l’article 31 du CGI ou de l’article 39 C du CGI (amortissement LMNP au régime réel), à l’exception des amortissements correspondant à des dépenses déjà prises en compte pour la majoration du prix d’acquisition (première phrase du 4° du II du même article).
Concrètement : en réduisant le prix d’acquisition retenu, la réforme augmente mécaniquement la plus-value brute imposable, puisque celle-ci se calcule comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Le régime se rapproche ainsi de celui déjà appliqué aux loueurs meublés professionnels (LMP).
À retenir. Ce ne sont pas les loyers passés qui sont retaxés : c’est la base de calcul de la plus-value de revente qui augmente, parce qu’elle « récupère » les amortissements déduits pendant la location.
Mise à jour 2026. L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 (loi de finances pour 2026) a élargi le champ de ce III : la minoration du prix d’acquisition ne vise plus seulement l’amortissement du loueur en meublé, elle s’applique aussi aux amortissements déduits au titre du nouveau statut du bailleur privé (dispositif « Jeanbrun ») en location nue. Savoir ce qui sera repris suppose de savoir ce qui a été déduit : le calcul de l’amortissement en location nue avant sa reprise est détaillé dans un article dédié. Cette version modifiée est en vigueur depuis le 21 février 2026 et concerne les cessions réalisées à compter de cette date. Le mécanisme de réintégration décrit dans cet article, d’abord conçu pour le LMNP, dépasse donc désormais ce seul cadre.
Qui est concerné par la réintégration des amortissements
Les LMNP au régime réel
La mesure vise les propriétaires ayant opté pour le régime réel en LMNP (ou y étant soumis d’office au-delà de certains seuils de recettes), puisque c’est ce régime qui autorise la déduction d’amortissements. Les loueurs au micro-BIC, qui ne pratiquent pas d’amortissement comptable (l’abattement forfaitaire tient lieu de charges), ne sont pas concernés (le choix entre les deux régimes est détaillé dans notre comparatif micro-BIC ou régime réel) par ce mécanisme de réintégration : aucun amortissement individualisé n’y est déduit, il n’y a donc rien à réintégrer.
Les résidences avec services exclues du dispositif
Le III de l’article 150 VB du CGI écarte expressément de la minoration les biens situés dans certaines résidences avec services :
- les résidences mentionnées aux articles L. 631-12 et L. 631-13 du Code de la construction et de l’habitation, destinées à l’accueil des étudiants, des personnes en formation, en stage, en contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou des personnes âgées de plus de 65 ans ;
- les établissements sociaux et médico-sociaux mentionnés à l’article L. 312-1 du Code de l’action sociale et des familles ;
- les établissements de soins de longue durée mentionnés à l’article L. 6143-5 du Code de la santé publique, assurant l’hébergement de personnes dépendantes.
Cette exclusion est structurante pour les investisseurs en résidences services gérées. Pour un bien précis, la qualification exacte de la résidence (et donc son éligibilité à l’exclusion) doit être vérifiée au cas par cas avec un professionnel, car elle dépend du régime juridique effectif de l’établissement.
Les amortissements antérieurs à 2025 sont-ils concernés ?
Oui. Le texte minore le prix d’acquisition du montant des amortissements admis en déduction, sans limiter la réintégration aux seuls amortissements postérieurs à l’entrée en vigueur de la loi. La seule condition temporelle porte sur la date de la cession : dès lors que la vente intervient à compter du 15 février 2025, l’ensemble des amortissements pratiqués depuis le début de la location meublée est réintégré, y compris ceux déduits avant 2025.
Depuis quand la réforme s’applique-t-elle
Le texte prévoit une application aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi. La loi n° 2025-127 ayant été promulguée le 14 février 2025, l’entrée en vigueur est fixée au 15 février 2025.
C’est la date de la cession (en général la signature de l’acte authentique) qui détermine l’application du nouveau régime, quelle que soit la date de mise en location initiale du bien. Une vente signée avant le 15 février 2025 relève de l’ancien régime ; une vente signée à compter de cette date relève du nouveau.
Comment se calcule la plus-value après réintégration
Le schéma de calcul, dans ses grandes lignes :
- Prix d’acquisition initial (prix payé + frais d’acquisition + éventuels travaux immobilisés selon les règles habituelles) ;
- Moins le montant total des amortissements admis en déduction pendant la période de location meublée (nouveau III de l’article 150 VB) ;
- = prix d’acquisition retenu, plus faible qu’auparavant ;
- Plus-value brute = prix de vente − prix d’acquisition retenu ;
- Application des abattements pour durée de détention (régime des articles 150 U et 150 VC du CGI) : exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Ce barème n’a pas été modifié pour 2026.
Exemple illustratif (chiffres arrondis, à visée pédagogique) : un bien acheté 200 000 € et amorti à hauteur de 60 000 € sur la durée de location. Avant la réforme, la plus-value se calculait sur une base d’acquisition de 200 000 €. Après réforme, la base d’acquisition retenue tombe à 140 000 € (200 000 − 60 000), ce qui augmente d’autant la plus-value brute taxable, avant application des abattements pour durée de détention qui peuvent, sur les détentions longues, atténuer fortement l’impact.
Ce dernier point mérite d’être souligné : plus la détention est longue, plus les abattements réduisent l’effet de la réintégration. La réforme pénalise donc surtout les reventes à horizon court ou moyen, moins les détentions patrimoniales longues qui approchent des seuils d’exonération. Pour le détail du calcul de sortie et des abattements, voir notre guide dédié à la plus-value LMNP à la revente.
Exemple chiffré complet : mesurer l’impact de la réintégration
Reprenons un cas concret, à visée pédagogique (chiffres arrondis, hors frais de notaire et sans majoration forfaitaire de travaux, hors surtaxe sur les plus-values élevées). Un appartement loué en meublé au régime réel :
- prix d’acquisition initial : 200 000 € ;
- amortissements cumulés déduits pendant la location : 40 000 € ;
- prix de vente : 250 000 € ;
- durée de détention : 15 ans.
Étape 1 : le prix d’acquisition retenu. Avant la réforme, il restait égal au prix payé, soit 200 000 €. Depuis le 15 février 2025, il est minoré des amortissements déduits : 200 000 − 40 000 = 160 000 €.
Étape 2 : la plus-value brute.
| Élément | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Prix de vente | 250 000 € | 250 000 € |
| Prix d’acquisition retenu | 200 000 € | 160 000 € |
| Plus-value brute | 50 000 € | 90 000 € |
La réintégration ajoute 40 000 € de plus-value brute, soit exactement le montant des amortissements déduits pendant la location.
Étape 3 : les abattements pour durée de détention. Le barème (article 150 VC du CGI) est différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement impôt sur le revenu (19 %) | Abattement prélèvements sociaux (17,2 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération totale d’IR) | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Néant, IR déjà exonéré | 9 % par an (exonération totale de PS à 30 ans) |
À 15 ans de détention, cela donne un abattement de 60 % pour l’impôt sur le revenu (10 années × 6 %) et de 16,5 % pour les prélèvements sociaux (10 années × 1,65 %). Les deux assiettes nettes diffèrent donc.
Étape 4 : l’imposition (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux).
| Élément | Avant réforme | Après réforme |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 50 000 € | 90 000 € |
| Assiette IR (après abattement 60 %) | 20 000 € | 36 000 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 3 800 € | 6 840 € |
| Assiette PS (après abattement 16,5 %) | 41 750 € | 75 150 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 7 181 € | 12 926 € |
| Total dû | 10 981 € | 19 766 € |
Dans cet exemple, la réintégration des amortissements fait passer l’imposition de sortie de 10 981 € à 19 766 €, soit un surcoût d’environ 8 785 € pour un même prix de vente. Cet écart correspond à l’imposition, après abattements, des 40 000 € d’amortissements réintégrés.
Ce que cet exemple ne dit pas. Les montants varient fortement avec la durée de détention : à 22 ans, l’impôt sur le revenu est nul (exonération totale) ; à 30 ans, les prélèvements sociaux le sont aussi, et la réintégration n’a alors plus d’effet chiffré. À l’inverse, une plus-value nette imposable supérieure à 50 000 € déclenche une surtaxe progressive de 2 % à 6 % (article 1609 nonies G du CGI), non prise en compte ici.
Cas exclu : les résidences avec services. Cet exemple ne s’applique pas aux biens exclus du dispositif par le III de l’article 150 VB du CGI : résidences pour étudiants ou personnes âgées de plus de 65 ans (articles L. 631-12 et L. 631-13 du CCH), établissements sociaux et médico-sociaux, notamment pour personnes âgées ou handicapées (article L. 312-1 du CASF), et établissements de soins de longue durée hébergeant des personnes dépendantes (article L. 6143-5 du CSP). Pour ces biens, le prix d’acquisition n’est pas minoré des amortissements, et la plus-value se calcule comme avant la réforme.
L’angle travaux : amortissements et distinction construction / amélioration
C’est un point technique souvent survolé dans les articles généralistes, alors qu’il est central pour qui pilote réellement un chantier de rénovation en LMNP.
En pratique, l’amortissement comptable d’un bien LMNP se ventile généralement en plusieurs composants : structure et gros œuvre, toiture et étanchéité, installations techniques (électricité, plomberie, chauffage), agencements. Le texte apporte ici une précision importante : les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration déjà prises en compte pour la majoration du prix d’acquisition (au titre du 4° du II de l’article 150 VB) sont exclus de la minoration, afin d’éviter que la même dépense soit comptée deux fois, une fois en majoration du prix d’acquisition et une fois en minoration au titre de l’amortissement.
D’un point de vue terrain, la distinction entre amélioration (qui ne change pas la nature ou la consistance du bien : remise aux normes, rénovation énergétique, réagencement) et reconstruction ou agrandissement (qui modifie le volume ou la structure : extension, surélévation, reprise de gros œuvre) n’est pas nouvelle : elle conditionne déjà la déductibilité ou l’amortissement d’une dépense de travaux, et la possibilité de la majorer au prix d’acquisition en cas de revente. Avec cette réforme, elle prend une dimension supplémentaire : la qualification et le chiffrage des travaux au moment où ils sont engagés peuvent avoir un impact direct sur la plus-value taxée des années plus tard. Un devis mal ventilé entre gros œuvre, amélioration et agencement, ou une absence de traçabilité des postes de travaux, complique a posteriori la reconstitution du calcul.
Recommandation pratique : conserver une ventilation précise, poste par poste, de tous les travaux réalisés depuis l’acquisition, avec factures et qualification technique. Ce document sera un appui pour l’expert-comptable au moment de la revente.
Ce que cela change pour les stratégies d’investissement
Sans donner de conseil personnalisé, plusieurs paramètres méritent d’être réévalués à la lumière de cette réforme, en lien avec un professionnel :
- l’horizon de détention envisagé, sachant que les abattements pour durée de détention atténuent l’impact de la réintégration sur le long terme ;
- l’arbitrage entre LMNP à titre personnel et société soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI ou SAS à l’IS), dont le régime de plus-value professionnelle était déjà différent et n’est pas concerné par cette réforme du régime des particuliers ;
- l’intérêt, pour un bien destiné à une revente à moyen terme, de calibrer le montant des amortissements pratiqués (arbitrage entre gain fiscal annuel et fiscalité de sortie) ;
- le cas des résidences avec services potentiellement exclues du dispositif, à examiner bien par bien.
Deux éléments complètent ce bilan. Pendant la détention, ce que le loueur en meublé paie en prélèvements et cotisations sociales pèse sur le rendement au même titre que l’impôt. Et la réintégration ne joue qu’en cas de vente : une donation ou une succession ne déclenche pas la réintégration.
Questions fréquentes
La réforme s’applique-t-elle si le bien a été acheté avant 2025 ? Oui : c’est la date de la vente qui compte, pas la date d’achat ni la date de début de location, y compris pour les amortissements déduits avant 2025. Toute cession réalisée à compter du 15 février 2025 relève du nouveau régime.
Le régime micro-BIC est-il concerné ? Non : le micro-BIC applique un abattement forfaitaire et ne comporte pas d’amortissement comptable individualisé. Il n’y a donc pas d’amortissement à réintégrer dans le calcul de la plus-value.
Où trouver le texte de référence ? La règle figure au III de l’article 150 VB du Code général des impôts, inséré par l’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025. À ce jour, la doctrine administrative (BOFiP) n’a pas encore publié de commentaire spécifique dédié à ce dispositif : le texte de loi codifié reste la source de référence.
En résumé
La réforme introduite par la loi de finances 2025 met fin à un avantage combiné propre au LMNP au régime réel : l’amortissement n’est plus neutre à la revente, il vient réduire le prix d’acquisition retenu et donc augmenter la plus-value taxable. L’impact réel dépend fortement de la durée de détention, du montant cumulé des amortissements pratiqués, et de la manière dont les travaux réalisés sur le bien ont été qualifiés et amortis. Avant toute décision de vente ou d’arbitrage patrimonial, un chiffrage individualisé avec un expert-comptable ou un fiscaliste reste indispensable : cet article ne remplace pas ce conseil.