Cet article a une vocation d’information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Pour une situation individuelle, il est recommandé de consulter un avocat fiscaliste, un expert-comptable ou le service des impôts compétent.
Vous venez de faire poser une cuisine dans un appartement que vous louez vide. La facture porte un seul montant et un seul libellé : « fourniture et pose cuisine ». Cette ligne unique va décider du sort fiscal de plusieurs milliers d’euros, et pas dans le sens que la plupart des bailleurs imaginent. Beaucoup croient que l’électroménager est perdu d’avance. La doctrine fiscale dit exactement l’inverse dans le cas le plus courant, et l’inverse de l’inverse dans un autre. Tout tient à une distinction que personne ne vous explique en magasin : première installation ou remplacement.
Ce que la doctrine tranche expressément, et ce qu’elle laisse ouvert
Deux niveaux de raisonnement se superposent, et les confondre est la source de la plupart des erreurs.
Le premier niveau est celui des cas que l’administration a nommés. Le Bulletin officiel des finances publiques qualifie expressément de dépenses d’amélioration l’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie du chauffage central, d’une salle d’eau, d’une cuisine, du tout-à-l’égout, d’un ascenseur et d’une antenne collective de télévision (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70). Quand votre chantier tombe dans cette liste, la question de la fixation ne se pose même pas : la doctrine a déjà répondu.
Le second niveau est celui des équipements que la doctrine ne nomme pas. Là, on revient à la définition générale de l’amélioration, celle d’un équipement ou d’un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie apporté à l’immeuble sans en modifier la structure, et à la logique civiliste qui distingue ce qui suit le fonds de ce qui reste meuble. Le Code civil range parmi les immeubles par destination les effets mobiliers attachés au fonds à perpétuelle demeure (article 524), et présume cet attachement quand les objets sont scellés en plâtre, à chaux ou à ciment, ou lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés, ou sans briser la partie du fonds à laquelle ils sont attachés (article 525).
Le point de départ légal, lui, ne change pas : l’article 31, I, 1°, b du CGI admet la déduction des dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement (CGI, art. 31). Cette précision a une portée concrète : pour les équipements d’un local commercial loué nu, le raisonnement de cet article ne se transpose pas.
Le test concret à appliquer devant un équipement non nommé
Posez-vous une question unique, sur place : si un déménageur venait vider le logement, qu’emporterait-il sans outil et sans laisser de trou ?
- Ce qu’il emporte sans rien démonter : bien meuble, hors du champ des charges foncières.
- Ce qu’il doit dévisser, desceller, découper ou déconnecter d’un réseau : équipement incorporé, qui suit le régime des travaux.
Ce test n’a aucune valeur juridique en soi. Il reprend simplement le critère de l’article 525 du Code civil, et il a le mérite de se pratiquer avant la signature du devis. Il ne s’applique qu’aux cas que la doctrine n’a pas déjà tranchés.
Une cuisine équipée est-elle déductible en location nue ?
Oui, en bloc, quand il s’agit d’équiper un logement qui n’avait pas de cuisine aménagée. C’est le point que la plupart des bailleurs ignorent, et il est écrit noir sur blanc dans un rescrit repris au BOFiP.
Les dépenses d’installation d’une cuisine aménagée et équipée sont globalement considérées, lorsqu’elles sont effectuées dans un logement qui en était dépourvu, comme des dépenses d’amélioration déductibles pour la détermination du revenu net foncier, y compris pour la part correspondant à l’acquisition d’équipements ménagers et électroménagers intégrés à cette installation (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70, RES N° 2008/14 du 17 juin 2008).
Une condition accompagne cette tolérance, et elle est facile à manquer : lorsque les dépenses sont réalisées en cours de bail dans un logement déjà loué, la mise à disposition de ces éléments doit être expressément prévue dans le bail ou dans un avenant à celui-ci. Autrement dit, la déduction de l’électroménager intégré se prépare avec un papier signé par le locataire, pas seulement avec une facture.
Le cas symétrique : remplacer les appareils d’une cuisine qui existait déjà
Ici la réponse s’inverse. Les dépenses de remplacement des appareils électroménagers engagées lors de la remise en état d’une cuisine aménagée existante sont considérées comme des dépenses d’investissement dont l’objet diffère de celui de l’entretien ou de la réparation de l’immeuble nu. La doctrine ajoute qu’elles ne constituent pas davantage des dépenses d’amélioration déductibles (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50 et § 70).
Le reste de la remise en état, lui, demeure déductible : les frais de remise en état d’une cuisine aménagée existante figurent parmi les exemples de dépenses de réparation admises en déduction, hors remplacement des appareils. Et la doctrine précise ailleurs que la seule circonstance qu’une dépense a consisté à remplacer un élément obsolète par un équipement plus moderne ne suffit pas à lui ôter son caractère de réparation ou d’entretien (§ 30). Un évier scellé remplacé parce qu’il est fêlé, une baignoire changée pour cause de vétusté, une robinetterie refaite : on reste dans la réparation déductible.
| Situation | Traitement | Source |
|---|---|---|
| Cuisine aménagée et équipée installée dans un logement qui en était dépourvu | Déductible globalement, électroménager intégré compris, sous condition de mention au bail ou avenant si le logement est loué | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70, RES N° 2008/14 |
| Remplacement d’une cuisine par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie | Dépense d’amélioration déductible | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70 |
| Remise en état d’une cuisine aménagée existante, hors appareils | Dépense de réparation déductible | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50 |
| Remplacement des appareils électroménagers d’une cuisine aménagée existante | Non déductible, ni en réparation ni en amélioration | BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50 et § 70 |
| Table, chaises, luminaires sur prise, rangements simplement posés | Biens meubles, hors des charges énumérées par l’article 31 du CGI | CGI art. 31 ; BOI-RFPI-BASE-20 |
| Cuisine posée peu de temps après l’achèvement d’un immeuble neuf | Risque de requalification en coût de réalisation de l’immeuble neuf, non déductible | BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250 |
La dernière ligne mérite une explication. La doctrine écarte la déduction des dépenses d’équipement, qu’elles soient réalisées simultanément ou postérieurement à la construction, lorsqu’il apparaît qu’elles font en réalité partie du coût de réalisation du nouvel immeuble, et cite l’installation d’un ascenseur ou d’une chaudière de chauffage central intervenant peu de temps après l’achèvement et l’affectation à l’habitation (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 250). Sur un logement neuf, l’équipement de première installation n’est donc pas acquis, et la tolérance du rescrit cuisine ne dispense pas d’examiner ce point.
Refaire une salle de bains dans un logement loué vide, est-ce déductible ?
Oui, l’installation d’une salle d’eau figure nommément parmi les dépenses d’amélioration reconnues par la doctrine (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 70). Une salle d’eau refaite dans un volume existant est un cas classique : dépose, étanchéité, plomberie, faïence, receveur scellé, baignoire raccordée, meuble vasque fixé et raccordé à l’évacuation.
La doctrine apporte une précision utile, souvent ignorée, sur le cas où l’équipement impose de bâtir. Dans le cas exceptionnel où l’installation de nouveaux équipements nécessite l’édification d’une construction isolée de l’habitation mais accessoire à celle-ci et destinée à les abriter, l’installation d’une salle de bains ou d’un appareil de chauffage dans un local spécialement construit à cet effet en annexe donne lieu à déduction des frais de raccordement ainsi que d’achat et de pose des installations, mais les dépenses de construction du local ne peuvent en aucun cas être déduites (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 260). La coquille reste non déductible même quand la plomberie qu’elle abrite l’est.
Cette ligne de partage entre l’amélioration et l’agrandissement est développée dans notre guide des travaux déductibles des revenus fonciers, qui traite la typologie complète des trois catégories de travaux.
Restent hors déduction, quel que soit leur prix : le tabouret, le miroir suspendu à un crochet, les rangements simplement posés. Ce sont des meubles, et ils n’entrent dans aucune des catégories de charges énumérées par l’article 31 du CGI.
Une climatisation est-elle déductible des revenus fonciers ?
Il faut être honnête sur l’état des sources : aucune doctrine publiée ne nomme la climatisation parmi les dépenses d’amélioration d’un local d’habitation. Contrairement à la cuisine, à la salle d’eau, au chauffage central ou à l’ascenseur, elle ne figure pas dans la liste du § 70. Dans la série des revenus fonciers, la doctrine ne la mentionne qu’à propos de locaux industriels dont la remise en état a été admise en réparation (BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 50).
Le raisonnement se fait donc sur la définition générale. Une installation fixe suppose une unité extérieure fixée en façade, en toiture ou sur un support scellé, des unités intérieures fixées aux murs ou intégrées en faux plafond, des liaisons frigorifiques passées dans les murs, une alimentation électrique dédiée tirée depuis le tableau et le percement des cloisons. Elle apporte au logement un équipement de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie sans modifier la structure de l’immeuble, ce qui correspond à la définition de l’amélioration retenue au § 70 et à l’article 31, I, 1°, b du CGI. Un climatiseur mobile sur roulettes, qui s’achète en grande surface et se range à la cave en octobre, n’apporte rien à l’immeuble : c’est un bien meuble.
Ce raisonnement est solide, mais il n’a pas la force d’une position administrative expresse. Sur un montant significatif, faites-le valider avant de le porter sur votre déclaration, et exigez un devis qui décrit la pose et le raccordement plutôt qu’un simple prix de matériel. À noter au passage, sans en tirer de conclusion sur l’impôt sur le revenu : le législateur connaît bien la climatisation puisqu’il l’a nommée en matière de TVA, en excluant du taux réduit les gros équipements fournis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement du système de climatisation (CGI, art. 279-0 bis). Cette exclusion est propre à la TVA.
Sur un logement classé E, F ou G, une pompe à chaleur air/air n’ouvre pas pour autant le plafond rehaussé par l’action sur le chauffage : l’article 6 de l’arrêté du 30 mars 2009, auquel la doctrine renvoie, ne retient que les pompes à chaleur « autres qu’air/air ». Sa déduction ordinaire reste la question de qualification ci-dessus. Le détail figure dans l’article sur la chaudière et la pompe à chaleur chez un bailleur.
Comment doit être libellée la facture ?
Elle doit décrire une pose et un raccordement, pas livrer un produit. C’est le point qui décide en pratique, parce qu’en cas de contrôle, l’administration ne visite pas votre appartement : elle lit vos pièces.
La doctrine est explicite sur ce qu’elle attend. Les dépenses déduites au titre des revenus fonciers doivent être appuyées de pièces justificatives constituées de factures, de plans, de photographies et de tous autres éléments permettant d’établir avec précision la nature, le montant et la réalité de la charge supportée (BOFiP BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80). Et lorsqu’un chantier mêle des travaux de natures différentes, leur caractère dissociable est une question de fait, résolue par l’examen détaillé des travaux à l’aide de tous renseignements utiles : devis, mémoires et factures établis par les entrepreneurs, rapports d’architectes avant et après les travaux (BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230 et § 240).
| Libellé qui fragilise | Libellé qui tient |
|---|---|
| « Cuisine équipée, forfait » | « Dépose cuisine existante, reprise arrivée d’eau et évacuation, création d’un circuit électrique dédié, pose et fixation des meubles bas et hauts, découpe et collage du plan de travail, encastrement de l’évier, fourniture et intégration des appareils encastrés » |
| « Fourniture et pose climatisation » | « Pose d’une unité extérieure fixée en façade, de deux unités murales intérieures, passage des liaisons frigorifiques encastrées, alimentation électrique dédiée depuis le tableau » |
| « Rénovation salle de bains » | « Dépose sanitaires, réfection de l’étanchéité sous carrelage, remplacement du réseau d’alimentation et d’évacuation, pose faïence murale, scellement du receveur de douche » |
| Appareils électroménagers noyés dans le total | Ligne séparée avec son propre sous-total, précisant s’il s’agit d’une première installation ou d’un remplacement |
La dernière ligne est celle qui a le plus d’effet, précisément parce que le sort des appareils dépend de cette distinction. Une facture qui indique « remplacement du lave-vaisselle existant » raconte une histoire différente de « fourniture et intégration des appareils encastrés dans la cuisine créée ».
Les mentions obligatoires d’une facture professionnelle sont par ailleurs encadrées par l’article L441-9 du Code de commerce : nom et adresse des parties, date de la vente ou de la prestation, quantité et dénomination précise des produits ou services, prix unitaire hors TVA, réductions de prix acquises. Ce principe de description précise vaut au-delà des seuls équipements, et nous le détaillons dans notre guide sur les justificatifs de travaux face à un contrôle fiscal.
Et si la facture est déjà partie avec un libellé global ?
Vous pouvez encore agir, mais la solution doit venir de l’entreprise. Aucune position administrative publiée ne se prononce sur la valeur probante d’une ventilation obtenue après coup, ce qui invite à la prudence plutôt qu’à l’improvisation. Ce que dit la doctrine, c’est quelles pièces servent à trancher : devis, mémoires et factures d’entrepreneurs, rapports d’architectes, plans, photographies.
Trois démarches, par ordre de solidité décroissante.
La première est de demander une facture rectificative reprenant le même chantier avec une ventilation par lot et des sous-totaux. L’entreprise dispose de ses propres pièces de chantier pour l’établir.
La deuxième est d’obtenir une annexe détaillée signée par l’entreprise, rattachée à la facture d’origine par son numéro et sa date, décrivant poste par poste ce qui a été posé et raccordé.
La troisième consiste à conserver le devis initial s’il était plus détaillé que la facture, complété de photographies datées du chantier montrant les fixations, les saignées et les raccordements. Les photographies sont explicitement citées par la doctrine parmi les justificatifs recevables, ce qui en fait un complément utile, mais elles ne remplacent pas une pièce de l’entreprise sur la ventilation des montants.
Dans tous les cas, agissez pendant que l’entreprise existe encore et que le chantier est frais. Lorsque la pièce d’origine a disparu et que l’artisan est introuvable, les marges de manœuvre se réduisent nettement : c’est le sujet de notre article sur la facture de travaux perdue.
Le taux réduit de TVA prouve-t-il que la dépense est déductible ?
Non, et il peut même induire en erreur dans le cas de la cuisine. L’article 279-0 bis du CGI soumet au taux réduit les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à la fourniture d’équipements ménagers ou mobiliers, ou à l’acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l’installation sanitaire ou du système de climatisation.
Un artisan qui applique le taux normal sur vos appareils électroménagers applique donc correctement la règle de TVA, sans que cela dise quoi que ce soit sur votre revenu foncier : ces mêmes appareils peuvent être globalement déductibles au titre de l’installation d’une cuisine dans un logement qui en était dépourvu. Les deux régimes ont leurs propres exclusions et ne se lisent pas l’un l’autre. Nous traitons les conditions du taux réduit dans l’article consacré à la certification du taux réduit de TVA sur le devis.
Ce que la ventilation de TVA apporte reste utile : elle vous signale, ligne par ligne, les postes que l’entreprise elle-même considère comme de la fourniture d’équipement. C’est un point de départ pour construire votre propre ventilation fiscale, pas une conclusion.
Si je meuble le logement, les meubles deviennent-ils déductibles ?
Vous changez alors de régime fiscal, ce qui n’est pas une simple case à cocher. En location meublée, les loyers ne sont plus des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, et le mobilier devient amortissable au régime réel : c’est l’objet de notre article sur l’amortissement en LMNP. En location nue au régime réel, le bailleur n’amortit rien : l’article 31 du CGI ne prévoit de déduction au titre de l’amortissement que dans le cadre de dispositifs spécifiques portant sur le logement, jamais sur le mobilier.
Ce basculement a des conséquences en chaîne : obligations déclaratives différentes, immatriculation, comptabilité, régime de plus-value distinct, et surtout sort du déficit foncier antérieur si vous en aviez imputé un. Passer un bien de nu à meublé après avoir déduit un déficit n’est pas neutre : nous l’avons traité dans passer de la location nue à la location meublée après un déficit foncier. Pour l’arbitrage général entre les deux régimes, voir location nue ou meublée.
Ce qu’il faut faire avant de signer le devis
La qualification fiscale d’un équipement se décide au moment du devis, pas au moment de la déclaration. Quatre demandes à formuler par écrit à l’entreprise, avant le premier jour de chantier :
- Une ventilation par lot avec un sous-total par poste, séparant la dépose, les réseaux, le bâti, les éléments fixés et les appareils.
- Une mention explicite indiquant, pour chaque appareil, s’il s’agit d’une première installation dans un logement qui en était dépourvu ou du remplacement d’un appareil existant.
- Une description de la pose pour chaque équipement fixe : mode de fixation, raccordements réalisés, cheminement des réseaux.
- L’engagement que la facture finale reprendra exactement les mêmes lignes que le devis.
Ajoutez-y une démarche qui ne concerne pas l’entreprise mais le locataire : si le logement est déjà loué et que vous installez une cuisine aménagée et équipée, faites signer un avenant au bail prévoyant expressément la mise à disposition de ces éléments. C’est la condition posée par le rescrit, et elle ne se rattrape pas après coup.
Ces demandes supposent un chantier confié à une entreprise. Le cas inverse, poser soi-même la cuisine et ce qui reste alors déductible, est traité à part.
Une fois le montant déductible arrêté, il reste à mesurer l’effet sur l’année : notre simulateur de déficit foncier donne l’ordre de grandeur, et l’article sur les erreurs à éviter recense les points de friction les plus fréquents.
Sources
- CGI, article 31, I, 1°, b, dépenses d’amélioration des locaux d’habitation.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20, les neuf catégories de charges déductibles du revenu foncier.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-10, § 30, § 50 et § 70, définition des dépenses de travaux et rescrit RES N° 2008/14 du 17 juin 2008 sur la cuisine aménagée et équipée.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-20, § 230, § 240, § 250 et § 260, caractère déductible de la dépense.
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-20-30-30, § 80, pièces justificatives.
- Code civil, article 524 et article 525, immeubles par destination et effets attachés à perpétuelle demeure.
- CGI, article 279-0 bis, taux réduit de TVA et exclusion des équipements ménagers, mobiliers et gros équipements.
- Code de commerce, article L441-9, mentions obligatoires des factures.