Article d’information générale, sans valeur de conseil personnalisé. Le dispositif décrit est entré en vigueur en février 2026 et n’a fait l’objet d’aucun commentaire administratif publié à ce jour. Les points confirmés à la source primaire et les points ouverts sont distingués explicitement dans le texte. Avant toute décision, faites valider le calcul par un professionnel du chiffre au vu des textes en vigueur à la date de votre opération.
Depuis le 21 février 2026, la location nue retrouve une charge déductible qu’elle n’avait plus connue pour les acquisitions postérieures à 2009, date de fermeture des régimes Périssol, Besson neuf et Robien (CGI, art. 31, I, 1°, f, g et h) : une déduction au titre de l’amortissement du logement. La présentation générale du dispositif, son origine, ses conditions d’accès et les profils auxquels il s’adresse font l’objet de notre guide de référence sur le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun). Cet article ne les reprend pas.
Il traite d’un seul objet : le mécanisme d’amortissement lui-même. Comment se construit l’assiette, quel taux s’y applique, à partir de quelle date, comment le plafond annuel écrête la déduction, comment celle-ci agit sur le résultat foncier, comment elle s’articule avec le déficit foncier de droit commun, et ce qu’il en reste à la sortie. Chaque paramètre est rattaché au texte qui le porte, et ceux qui ne sont portés par aucun texte publié sont signalés comme tels.
Deux conditions encadrent l’ensemble et conditionnent tout le reste. La première est une fenêtre de temps : le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi de finances pour 2026 et le 31 décembre 2028, soit du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, et, pour les logements que le contribuable fait construire, aux dépôts de demande de permis de construire réalisés dans cette même fenêtre. La seconde est une option : la déduction n’est pas automatique, elle est subordonnée à une option exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure, et cette option est irrévocable pour le logement considéré. Elle comporte l’engagement de location décrit plus bas.
Une déduction au titre de l’amortissement, pas un amortissement comptable
Premier point technique, souvent négligé : le texte ne crée pas un amortissement au sens comptable du terme. Il crée une déduction au titre de l’amortissement, insérée dans la liste des charges de la propriété du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts, au point i pour les logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement, et au point j pour les logements réhabilités. Le texte ajoute expressément que la déduction du point i est applicable, dans les mêmes conditions, aux logements que le contribuable fait construire.
La nuance a des conséquences pratiques immédiates. Il n’y a pas de plan d’amortissement à construire, pas de tableau à produire, pas de durée d’usage à justifier bien par bien. Il y a un taux forfaitaire fixé par la loi, appliqué à une assiette forfaitaire fixée par la loi. C’est une déduction fiscale paramétrée, non la traduction d’une dépréciation économique constatée.
Cette architecture explique aussi la place du dispositif dans le code. L’article 32 du CGI, qui gouverne le micro-foncier, range désormais les nouveaux points parmi « les déductions au titre de l’amortissement prévues aux f, g, h, i et j du 1° du I de l’article 31 », c’est-à-dire aux côtés des anciens dispositifs Périssol, Besson neuf et Robien. Techniquement, le statut du bailleur privé n’invente donc pas une catégorie : il rouvre une famille de mécanismes que le droit français avait laissée en sommeil.
L’assiette : ce qui est amortissable, ce qui ne l’est pas
Dans le neuf (point i)
La base amortissable est le prix d’acquisition du logement net de frais. La quote-part de terrain, par nature non amortissable, est estimée forfaitairement à 20 % de ce prix. La base représente donc 80 % du prix d’acquisition net de frais.
Ce forfait joue dans les deux sens. Il dispense le bailleur de produire une ventilation terrain-bâti et supprime la principale source de contentieux que connaît l’amortissement en meublé. Mais il lui retire aussi toute marge : un logement en centre-ville dense, où la valeur du terrain dépasse largement 20 %, sera amorti sur la même base forfaitaire qu’un logement périphérique. Le forfait n’est pas une option, c’est la règle.
Le texte vise le prix d’acquisition net de frais. Les frais liés à l’acquisition n’entrent donc pas dans la base amortissable, mais leur périmètre exact n’est pas détaillé et devra être précisé par la doctrine.
Dans l’ancien réhabilité (point j)
L’éligibilité au point j suppose des travaux d’une certaine ampleur, chiffrée par la loi : soit des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, soit des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde au sens du deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U du CGI. Le seuil de 30 % est donc dans le texte, avec le prix d’acquisition pour assiette. Lorsque les travaux ont été réalisés avant l’acquisition, la déduction suppose en outre que le logement n’ait pas été utilisé ou occupé à quelque titre que ce soit depuis leur achèvement.
Les critères techniques de la réhabilitation lourde, eux, sont définis par décret et ce décret existe : c’est le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025, codifié à l’article 41 duovicies-0 H bis de l’annexe III au CGI. Constituent une réhabilitation lourde les travaux qui, à leur issue, permettent aux bâtiments d’habitation collectifs d’atteindre le niveau de performance énergétique et environnementale mentionné au 5° du I de l’article 1384 C bis du CGI et de respecter les critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité définis au III de l’article 315 ter A de l’annexe III au même code. La justification est apportée à l’issue des travaux, sur demande de l’administration.
La base amortissable est alors le prix d’acquisition du logement net de frais, majoré du montant des travaux. Attention à la lecture du forfait de terrain : le texte écrit que l’amortissement ne peut être pratiqué sur la valeur du foncier, « lequel est estimé forfaitairement à 20 % du prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant du montant des travaux ». Les 20 % se calculent donc sur le prix déjà majoré des travaux, et non sur le seul prix d’acquisition. La base amortissable du point j représente ainsi 80 % de la somme du prix net de frais et des travaux.
Un point qui pourrait sembler ouvert est en réalité tranché par le texte lui-même : les travaux intégrés à la base amortissable ne peuvent pas, en plus, être déduits comme charges. La dernière phrase du j est explicite : « Les a et b du présent 1° ne sont pas applicables au montant des travaux déductibles au titre de l’amortissement prévu au présent j. » Les dépenses de réparation et d’entretien et les dépenses d’amélioration sont donc écartées à hauteur de ce montant. Le double emploi est fermé. Sur la qualification des travaux eux-mêmes, la grille classique reste celle de notre article sur les travaux déductibles des revenus fonciers.
Illustration arithmétique
Sur un logement neuf acquis 250 000 € net de frais, la base amortissable est de 200 000 € (80 % de 250 000 €). En location intermédiaire, au taux de 3,5 %, l’amortissement calculé pour une année pleine est de 7 000 €. Sur le même logement en location sociale, au taux de 4,5 %, il est de 9 000 €, et donc écrêté si le plafond applicable au foyer reste de 8 000 €. Ces montants sont des déductions de revenu foncier, pas des réductions d’impôt : leur effet réel dépend du taux marginal d’imposition et des prélèvements sociaux du foyer.
Le taux et le point de départ
Le texte n’exprime pas les taux sous forme de grille, mais sous forme d’un taux de base et de majorations selon le niveau de loyer consenti. Le résultat se lit ainsi :
| Nature du logement | Location intermédiaire | Location sociale | Location très sociale |
|---|---|---|---|
| Neuf ou en état futur d’achèvement (point i) | 3,5 % | 4,5 % (3,5 % + 1 point) | 5,5 % (3,5 % + 2 points) |
| Réhabilité (point j) | 3 % | 3,5 % (3 % + 0,5 point) | 4 % (3 % + 1 point) |
Ces catégories ne sont pas définies par le texte lui-même. La location intermédiaire s’entend au sens du III de l’article 199 novovicies du CGI. Les locations sociale et très sociale s’entendent au sens du IV de l’article 199 tricies, lequel définit ces affectations par référence aux conventions conclues avec l’Agence nationale de l’habitat mentionnées aux articles L. 321-4 et L. 321-8 du code de la construction et de l’habitation. Les taux majorés supposent donc de se placer dans le cadre de ces conventions.
Le point de départ est fixé par une phrase précise, différente selon le point. Au i : « La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. » Au j : le premier jour du mois d’achèvement des travaux, ou la date d’acquisition si elle est postérieure. Le texte ne donne aucune règle de calcul de la première annuité.
La durée : une borne cumulée, pas un terme en années
C’est le point le plus important à traiter honnêtement dans un article consacré au mécanisme. Le texte fixe un taux annuel et un point de départ. Il fixe également une durée minimale d’engagement de location de neuf ans. Ces neuf ans sont une contrainte de location, pas une durée d’amortissement.
Ce que le texte pose, en revanche, c’est une borne cumulée, citée mot pour mot : « Le cumul des amortissements pratiqués sur un bien ne peut excéder la valeur hors foncier du prix d’acquisition mentionné au quatrième alinéa du présent i. » La même règle figure au j, la valeur hors foncier y étant majorée du montant des travaux. La déduction cesse donc lorsque l’assiette est épuisée : le dispositif a bien un terme économique.
Ce qu’il n’a pas, c’est un terme exprimé en années. Les anciens dispositifs de la même famille affichaient un calendrier explicite (un taux élevé les premières années, un taux réduit ensuite, avec des périodes de prorogation par tranches de trois ans, comme au l du même 1°). Rien de tel ici. Le texte ne dit pas non plus si la déduction se poursuit au-delà de l’engagement de neuf ans jusqu’à épuisement de l’assiette, ni ce qu’il advient d’une annuité écrêtée par le plafond de 8 000 €. Aucun commentaire administratif n’ayant été publié, aucune projection sur une durée chiffrée ne peut être présentée comme sûre.
Le plafond de 8 000 € : un plafond de déduction, pas d’assiette
Le texte pose une limite en euros, citée mot pour mot : « La somme des déductions au titre des amortissements prévus au i et au j ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal. » Ce montant est majoré de 2 000 € ou de 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiant de ces amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale. Le seuil de 50 % est dans le texte, ce n’est pas un prorata.
Trois lectures s’imposent.
C’est un plafond de déduction, pas un plafond d’assiette. Le calcul se fait d’abord (taux appliqué à la base), la limite s’applique ensuite. La fraction calculée au-delà du plafond n’est pas déduite dans l’année.
C’est un plafond par foyer fiscal, pas par logement. Le texte vise la somme des déductions au titre des i et j. Détenir deux logements éligibles ne double donc pas l’avantage annuel : les deux amortissements s’additionnent sous un plafond unique.
Il produit un effet de seuil sur le prix d’acquisition. Au-delà d’un certain prix, l’amortissement calculé dépasse mécaniquement le plafond de 8 000 €. Le tableau ci-dessous donne le prix d’acquisition net de frais à partir duquel cet écrêtement se produit, à plafond de 8 000 € :
| Taux applicable | Prix d’acquisition net de frais, majoré le cas échéant des travaux, au-delà duquel l’amortissement calculé dépasse 8 000 € |
|---|---|
| 3 % (réhabilité, intermédiaire) | environ 333 000 € |
| 3,5 % (neuf intermédiaire ou réhabilité social) | environ 286 000 € |
| 4 % (réhabilité très social) | 250 000 € |
| 4,5 % (neuf social) | environ 222 000 € |
| 5,5 % (neuf très social) | environ 182 000 € |
Lecture de ce tableau : ces seuils sont calculés à partir des paramètres du texte (base de 80 % du prix, taux annuel), pour une année pleine et un plafond de 8 000 €. Ils remontent lorsque le plafond majoré de 10 000 € ou 12 000 € est applicable. Ils montrent surtout que le dispositif est calibré pour des opérations de taille moyenne : sur un bien cher, une part de l’amortissement calculé reste inutilisée.
L’effet sur le revenu foncier
L’amortissement s’impute comme n’importe quelle charge de la propriété : il vient en déduction du revenu brut foncier, sur la déclaration des revenus fonciers au réel, au régime réel obligatoirement. Le micro-foncier est fermé, l’article 32, 2, c du CGI visant désormais expressément les déductions au titre de l’amortissement des i et j. L’arbitrage entre micro-foncier et régime réel ne se pose donc pas pour ces logements.
Mécaniquement, l’amortissement peut rendre le résultat foncier négatif, seul ou combiné aux autres charges. Ce qui n’est pas tranché, c’est le sort de ce déficit.
Un élément vérifié éclaire toutefois la question. L’article 156, I, 3° du CGI prévoit une limite majorée d’imputation sur le revenu global de 15 300 € pour les contribuables constatant un déficit foncier sur un logement bénéficiant de l’une des déductions prévues aux f ou o du 1° du I de l’article 31. Le législateur n’a pas étendu cette limite aux i et j. Le nouveau dispositif ne bénéficie donc d’aucun régime dérogatoire d’imputation.
Reste la question de fond : un déficit issu de l’amortissement suit-il le régime de droit commun, avec une imputation sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour certaines dépenses de rénovation énergétique), ou reste-t-il cantonné aux revenus fonciers ? Ni le texte des i et j, ni celui de l’article 156, ne répondent, et aucun commentaire administratif n’a été publié. Cet article ne tranche donc pas ce point, et aucune décision d’investissement ne devrait en dépendre. Le fonctionnement du plafond d’imputation et du report sur dix ans est détaillé dans notre silo déficit foncier.
Pas d’amortissement par composants
Le contraste avec le meublé est instructif. En LMNP au réel, l’amortissement repose sur une décomposition du bien : gros oeuvre, façade, installations techniques, agencements, chacun avec sa propre durée d’usage, auxquels s’ajoute l’amortissement du mobilier. La ventilation terrain-bâti se discute, la méthode se justifie, et le montant n’est pas plafonné en euros. En contrepartie, l’article 39 C du CGI interdit à cet amortissement de créer ou d’aggraver un déficit : la fraction non déduite se reporte sans limite de durée. Le détail de cette mécanique figure dans notre article sur l’amortissement en LMNP.
Le statut du bailleur privé inverse presque terme à terme cette logique : un taux unique, une assiette forfaitaire, pas de composants, pas de mobilier, un plafond en euros, mais aucune barrière interdisant à la déduction de rendre le résultat foncier négatif. L’arbitrage global entre les deux régimes est traité dans notre comparatif Jeanbrun ou LMNP.
Tableau comparatif des trois mécanismes
| Paramètre | Amortissement bailleur privé (location nue) | Amortissement LMNP au réel (meublé) | Déficit foncier (location nue, droit commun) |
|---|---|---|---|
| Nature de l’avantage | Déduction forfaitaire annuelle du prix du logement | Amortissement comptable du bâti et du mobilier | Déduction des charges et travaux réellement supportés |
| Assiette | 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux au point j (terrain forfaitaire 20 %) | Prix hors terrain ventilé par composants, plus le mobilier | Aucune assiette d’amortissement : montant réel des charges |
| Taux et durée | 3 % à 5,5 % par an ; point de départ au premier jour du mois d’achèvement ou d’acquisition ; durée totale non chiffrée par le texte | Durées d’usage par composant, généralement 5 à 50 ans selon la nature | Sans objet, déduction l’année du paiement |
| Décomposition par composants | Non, taux unique | Oui | Sans objet |
| Plafond annuel | 8 000 € par foyer fiscal, majoré de 2 000 € ou 4 000 € | Aucun plafond en montant | Pas de plafond de déduction ; plafond d’imputation sur le revenu global |
| Peut-il rendre le résultat négatif | Oui, aucune barrière prévue par le texte | Non, l’article 39 C interdit de créer ou aggraver un déficit BIC | Oui, c’est son objet même |
| Sort de l’excédent ou du déficit | Non tranché, doctrine BOFiP attendue | Report sans limite de durée | Imputation sur le revenu global jusqu’à 10 700 € (21 400 € en rénovation énergétique), surplus reportable 10 ans sur les revenus fonciers |
| Régime forfaitaire possible | Non, micro-foncier fermé (CGI art. 32, 2, c) | Micro-BIC possible mais incompatible avec l’amortissement | Micro-foncier possible mais sans déduction des charges réelles |
| Démembrement | Exclu par le texte | Non concerné par cette exclusion | Ouvert au nu-propriétaire sous conditions |
| Reprise à la revente | Oui, minoration du prix d’acquisition (CGI art. 150 VB, III) | Oui, minoration du prix d’acquisition (CGI art. 150 VB, III) | Non, les charges déduites ne sont pas réintégrées |
| Base légale | CGI art. 31, I, 1°, i et j | CGI art. 39 C | CGI art. 156, I, 3° |
Les verrous qui conditionnent l’amortissement
Plusieurs conditions ne sont pas des formalités : elles ferment purement et simplement l’accès au mécanisme.
Le bâtiment collectif. Le texte vise les logements situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce 6° définit cette catégorie comme « un bâtiment à usage principal d’habitation regroupant plus de deux logements partiellement ou totalement superposés ». Trois conséquences directes : une maison individuelle n’ouvre aucun droit à l’amortissement, un immeuble de deux logements seulement non plus, et un ensemble de logements juxtaposés sans superposition sort également de la définition. Cette qualification figure dans le texte en vigueur, ce qui écarte la lecture selon laquelle le périmètre resterait ouvert à tout logement. L’appréciation d’un bâtiment donné relève ensuite du code de la construction, et non du droit fiscal.
Le démembrement. Le texte est catégorique : « La déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des logements ou des titres dont le droit de propriété est démembré. » Ni l’usufruitier ni le nu-propriétaire ne peuvent amortir, et l’exclusion vise aussi les titres, ce qui ferme la voie du démembrement de parts de société détenant le logement. Une seule exception est prévue : lorsque le transfert de propriété ou le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du logement ou des titres, ou titulaire de leur usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la période restant à courir. C’est une différence nette avec le déficit foncier, qui reste ouvert au nu-propriétaire finançant des travaux de conservation, comme détaillé dans notre article sur le déficit foncier en nue-propriété.
Le locataire. L’engagement porte sur une location nue à usage d’habitation principale, de manière effective et continue, pendant une durée minimale de neuf ans, au profit d’une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du bailleur et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. La location intrafamiliale est donc fermée sur un périmètre large.
Le délai de mise en location. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Les plafonds de loyer et de ressources. Contrairement à ce qu’on lit souvent, les i et j n’annoncent aucun décret qui leur serait propre. Ils renvoient à des plafonds qui existent déjà : ceux fixés en application du III de l’article 199 novovicies du CGI pour la location intermédiaire, et ceux fixés en application du 3° du A du I de l’article 199 tricies pour la location sociale et très sociale. Ces plafonds sont publiés et actualisés chaque année. Pour 2026, ils figurent au barème BOFiP BOI-BAREME-000017-20260310 du 10 mars 2026 : plafonds de loyer Duflot-Pinel métropole de 19,71 € par mètre carré en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C ; plafonds Loc’Avantages déterminés commune par commune par l’arrêté du 6 janvier 2026. Ce barème ne cite pas nommément le statut du bailleur privé, ce qui est logique puisqu’il recense les dispositifs et non les renvois faits par d’autres articles, mais les plafonds auxquels le dispositif renvoie y sont bien publiés.
La détention par une société. Le dispositif s’applique dans les mêmes conditions lorsque l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, à la condition que le porteur de parts s’engage à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de la période de location. Un associé ne peut pas bénéficier de la déduction si le logement est loué à lui-même, à un membre de son foyer fiscal ou à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. Les règles applicables aux sociétés de personnes sont détaillées dans notre article sur le déficit foncier en SCI.
Les non-cumuls. Le bénéfice du point i est exclusif, pour un même logement, de celui de l’article 199 undecies C du CGI. Celui du point j est exclusif des articles 199 undecies A, 199 undecies C, 199 tervicies et 199 novovicies. Le point j est en outre fermé aux immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et à ceux ayant reçu le label de la Fondation du patrimoine, qui relèvent de leur régime propre.
Deux mécanismes de reprise à distinguer
L’amortissement déduit n’est pas définitivement acquis. Deux mécanismes distincts, souvent confondus, peuvent le reprendre.
La rupture d’engagement. Le texte prévoit que « le revenu net foncier de l’année au cours de laquelle l’un des engagements définis au présent i n’est pas respecté est majoré du montant des amortissements déduits ». La sanction porte donc sur une seule année d’imposition et concerne l’ensemble des amortissements antérieurs. Le texte prévoit lui-même l’atténuation de ce ressaut par un système de quotient : la fraction du revenu net foncier correspondant à la majoration est divisée par le nombre d’années civiles pendant lesquelles l’amortissement a été déduit, le résultat est ajouté au revenu global net de l’année de rupture, et l’impôt correspondant est égal au produit de la cotisation supplémentaire ainsi obtenue par ce même nombre d’années. Il énumère aussi trois événements qui écartent purement et simplement la majoration : l’invalidité correspondant au classement dans la deuxième ou la troisième des catégories mentionnées à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale, le licenciement, et le décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à imposition commune. Ce ne sont donc pas des tolérances doctrinales : elles sont dans la loi. Restent à préciser les modalités déclaratives et les justificatifs attendus.
La revente. Même engagement tenu, l’avantage est partiellement repris à la sortie. Le III de l’article 150 VB du CGI, dans sa version en vigueur depuis le 21 février 2026, dispose que « le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C, à l’exception de ceux de ces amortissements constitutifs de dépenses prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu en application de la première phrase du 4° du II du présent article ». En minorant le prix d’acquisition, la règle augmente la plus-value imposable. La portée exacte de l’exception mentionnée en fin de phrase, qui vise à éviter un double décompte avec des dépenses déjà prises en compte, reste à préciser.
La conclusion pratique est la même que pour le meublé : l’amortissement est un décalage d’imposition, pas une exonération. La mécanique équivalente côté LMNP est détaillée dans notre article sur la réintégration de l’amortissement LMNP dans la plus-value.
Ce qui n’est pas tranché au 10 octobre 2026
L’honnêteté impose de lister ce que ce dispositif ne dit pas, dans un article qui prétend en décrire le fonctionnement. Le point commun de ces quatre questions est l’absence de doctrine : au 10 octobre 2026, aucune instruction consacrée au dispositif n’a été publiée au BOFiP, et aucune consultation publique n’y était ouverte sur ce sujet.
- la durée totale de la période d’amortissement en années, le texte posant une borne cumulée mais aucun terme chiffré, et ne disant pas si la déduction se poursuit au-delà de l’engagement de neuf ans ;
- les modalités de calcul de la première annuité à partir du point de départ mensuel ;
- le périmètre des frais exclus du prix d’acquisition retenu comme base, le texte se bornant à viser un prix « net de frais » ;
- le sort d’un déficit créé ou accru par l’amortissement, ainsi que celui d’une annuité écrêtée par le plafond annuel ;
- les modalités déclaratives et les justificatifs attendus pour la majoration du revenu net foncier en cas de rupture, dont le mécanisme est en revanche écrit dans la loi ;
- la portée exacte de l’exception prévue au III de l’article 150 VB pour les amortissements constitutifs de dépenses déjà prises en compte.
En revanche, quatre questions souvent présentées comme ouvertes sont en réalité réglées par des textes publiés, et cet article les traite comme telles : les critères de la réhabilitation lourde (décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025), les plafonds de loyer et de ressources (renvoi aux plafonds des articles 199 novovicies et 199 tricies, publiés pour 2026 au BOI-BAREME-000017-20260310), le non-cumul entre travaux amortis et travaux déduits comme charges (dernière phrase du j), et le plafonnement global des niches fiscales : l’article 200-0 A du CGI énumère limitativement les avantages retenus et son 2, a ne vise, parmi les déductions au titre de l’amortissement, que celles des h et l du 1° du I de l’article 31 et celle de l’article 31 bis. Les i et j n’y figurent pas, et la déduction n’est ni une réduction ni un crédit d’impôt. Le fonctionnement de ce plafond est détaillé dans notre article sur le plafonnement global des niches fiscales.
Tant que la doctrine n’est pas publiée, aucune projection chiffrée sur la durée ne peut être considérée comme fiable.
À retenir
Le mécanisme d’amortissement du statut du bailleur privé est simple dans sa forme et incomplet sur quelques paramètres. Simple, parce qu’il applique un taux forfaitaire de 3 % à 5,5 % à une assiette forfaitaire de 80 % du prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux au point j, sans décomposition par composants ni justification de durée d’usage. Incomplet, parce que le terme en années de la période d’amortissement n’est établi par aucun texte publié et qu’aucune doctrine administrative n’a encore été rendue.
Cinq éléments structurent l’économie du mécanisme et sont, eux, solidement confirmés : la fenêtre du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, qui en fait un dispositif à durée déterminée ; la restriction du périmètre aux bâtiments d’habitation collectifs au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, qui met la maison individuelle hors jeu ; le plafond de 8 000 € par an et par foyer fiscal, qui écrête l’avantage dès qu’un logement dépasse quelques centaines de milliers d’euros ; l’exclusion des biens démembrés, qui ferme le dispositif à une part importante du patrimoine transmis ; et la reprise des amortissements dans le calcul de la plus-value, qui en fait un outil de décalage d’imposition plutôt que d’effacement. Pour situer ce mécanisme face aux autres leviers de la location nue, voir notre comparatif Jeanbrun ou déficit foncier.
Ce contenu est un guide d’information générale et ne constitue pas un conseil personnalisé. Compte tenu des paramètres encore ouverts, toute décision d’investissement fondée sur ce dispositif devrait être validée par un professionnel au vu des textes d’application publiés à la date de l’opération.