Le Pinel était une réduction d’impôt calculée sur le prix d’un logement neuf loué à loyer plafonné pendant six, neuf ou douze ans. L’article 199 novovicies du code général des impôts ne vise plus que les logements acquis « entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 » : depuis le 1er janvier 2025, aucun investissement nouveau n’y ouvre droit (Service-Public, fiche F31151).
Aucun dispositif ne lui a succédé à l’identique. Cette page recense ceux qui restent ouverts à un bailleur particulier au 10 octobre 2026, avec pour chacun le texte, l’échéance, le plafond et sa situation au regard du plafonnement global. Elle expose des règles et des conditions : elle ne recommande aucun dispositif et ne les classe pas.
Que change la fin du Pinel, et que ne change-t-elle pas ?
Elle ne touche que les investissements nouveaux. Celui qui a acquis avant le 1er janvier 2025 continue de bénéficier de la réduction si les conditions sont remplies (Service-Public, fiche F31151), jusqu’au terme de son engagement de location.
Pour un projet de 2026, les mécanismes disponibles relèvent de deux techniques qu’il faut distinguer avant toute comparaison :
- les déductions (déficit foncier, amortissement de la location nue, amortissement de la location meublée, régime des monuments historiques) diminuent le revenu imposable. Leur effet en impôt dépend du taux auquel ce revenu aurait été imposé ;
- les réductions d’impôt (Denormandie, Malraux, Loc’Avantages) s’imputent sur l’impôt lui-même, pour un montant calculé sur une dépense ou sur des loyers.
La distinction commande aussi le plafonnement global de l’article 200-0 A du CGI. Les réductions d’impôt y entrent, sauf celles que le texte exclut, dont le Malraux. Les déductions n’y entrent pas, à l’exception des anciens amortissements Robien et Borloo (BOI-IR-LIQ-20-20-10-10, § 80).
Quels dispositifs sont ouverts au 10 octobre 2026 ?
| Dispositif | Texte | Nature | Échéance en vigueur | Plafond | Plafonnement global de 10 000 € |
|---|---|---|---|---|---|
| Pinel | CGI, art. 199 novovicies, I, A | Réduction d’impôt | Fermé : acquisitions jusqu’au 31/12/2024 | Sans objet | Y entre, pour les réductions en cours |
| Déficit foncier | CGI, art. 156, I, 3° | Déduction | Aucune | 10 700 € par an sur le revenu global | N’y entre pas |
| Déficit foncier, plafond rehaussé | CGI, art. 156, I, 3° ; loi n° 2026-103, art. 47 | Déduction | Dépenses payées et classement justifié au 31/12/2027 | 10 700 € plus les dépenses énergétiques éligibles, 21 400 € au plus | N’y entre pas |
| Amortissement de la location nue (Jeanbrun) | CGI, art. 31, I, 1°, i et j | Déduction | Acquisitions jusqu’au 31/12/2028 | 8 000 € par an et par foyer, majoré de 2 000 € ou 4 000 € | N’y entre pas (seuls les h et l de l’article 31 sont visés) |
| Location meublée non professionnelle | CGI, art. 50-0 et 156, I, 1° ter | Déduction (régime des bénéfices industriels et commerciaux) | Aucune | Régime micro jusqu’à 83 600 € de recettes | N’y entre pas |
| Denormandie | CGI, art. 199 novovicies, I, B, 5° | Réduction d’impôt | Acquisitions jusqu’au 31/12/2027 | Base de 300 000 € par an, 5 500 € par m² | Y entre |
| Malraux | CGI, art. 199 tervicies | Réduction d’impôt | Aucune en site patrimonial remarquable | 400 000 € de dépenses | N’y entre pas (opérations depuis 2013) |
| Loc’Avantages | CGI, art. 199 tricies | Réduction d’impôt | Demande de convention enregistrée jusqu’au 31/12/2027 | Aucun plafond propre dans l’article | Y entre |
| Monuments historiques et assimilés | CGI, art. 156, I, 3° et 156 bis | Déduction | Aucune | Aucun | N’y entre pas |
Tableau établi le 10 octobre 2026 sur les versions en vigueur des articles cités. Les conditions de chaque ligne sont détaillées ci-dessous.
Comment fonctionne le déficit foncier pour un bien ancien loué nu ?
Lorsque les charges déductibles d’un bien loué nu au régime réel dépassent les loyers, le déficit s’impute sur le revenu global pour la fraction qui ne provient pas des intérêts d’emprunt, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus et la fraction issue des intérêts s’imputent sur les revenus fonciers des dix années suivantes (CGI, art. 156, I, 3°). Le mécanisme d’ensemble est exposé dans le dossier sur le fonctionnement détaillé du déficit foncier.
Trois précisions lues sur le texte :
- 21 400 € n’est pas un forfait. La limite est rehaussée « à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique » qui font passer le bien d’une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D au plus tard le 31 décembre 2027. Le BOFiP précise que le rehaussement est une option, que les travaux doivent être réalisés par des professionnels et que la chaudière à très haute performance énergétique en est exclue (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 240 à § 300). La prorogation jusqu’en 2027 résulte de l’article 47 de la loi n° 2026-103 ;
- 15 300 € ne concerne ni le Loc’Avantages ni le Denormandie. Cette limite vise les logements pour lesquels est pratiquée la déduction Périssol ou Cosse (f ou o du 1° du I de l’article 31) ;
- l’engagement de location. La loi prévoit la reconstitution des revenus des trois années précédentes lorsque le propriétaire cesse de louer, sauf invalidité, licenciement ou décès. Le BOFiP en tire l’obligation de maintenir l’immeuble en location jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 340). Voir la règle des trois ans, la reprise du logement et la vacance.
Le régime réel est une condition : au micro-foncier, ouvert jusqu’à 15 000 € de revenu brut avec un abattement de 30 % (CGI, art. 32), aucune charge n’est déduite et aucun déficit ne peut naître. L’arbitrage est traité dans la page sur le choix entre l’abattement de 30 % et la déduction des charges réelles.
Le déficit foncier ne comporte ni zonage, ni plafond de loyer, ni plafond d’investissement. Son effet se chiffre sur des montants réels : le simulateur de déficit foncier applique ces règles à vos propres chiffres.
Qu’est-ce que l’amortissement de la location nue créé en 2026 (dispositif Jeanbrun) ?
L’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a inséré deux déductions au 1° du I de l’article 31 du CGI. Elles s’appliquent « à la demande du contribuable », par une option irrévocable exercée sur la déclaration de l’année d’achèvement ou d’acquisition.
| Logement neuf (i) | Ancien réhabilité (j) | |
|---|---|---|
| Logement | Dans un bâtiment d’habitation collectif, acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement, ou que le contribuable fait construire | Dans un bâtiment d’habitation collectif, avec des travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition satisfaisant les critères d’une réhabilitation lourde, ou des travaux concourant à la production d’un immeuble neuf |
| Base | Prix d’acquisition net de frais | Prix d’acquisition net de frais, majoré des travaux |
| Foncier exclu | 20 %, forfaitairement | 20 %, forfaitairement |
| Taux en location intermédiaire | 3,5 % | 3 % |
| Majoration | Un point en location sociale, deux points en très sociale | 0,5 point en location sociale, un point en très sociale |
| Plafond commun aux deux | 8 000 € par an et par foyer fiscal, majoré de 2 000 € ou 4 000 € si la moitié au moins des revenus bruts vient de la location sociale ou très sociale | Même plafond |
| Engagement | Location nue à usage d’habitation principale pendant neuf ans au moins, loyer et ressources plafonnés | Même engagement |
| Période | Acquisitions ou dépôts de permis entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028 | Acquisitions sur la même période |
La loi a été publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, ni un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus.
Un calcul à partir du texte. Un appartement neuf acquis 200 000 € net de frais et loué en location intermédiaire : le foncier est estimé à 20 %, soit 40 000 € ; la valeur amortissable est de 160 000 € ; au taux de 3,5 %, la déduction annuelle est de 5 600 €, sous le plafond de 8 000 €. Un appartement ancien acquis 150 000 € avec 50 000 € de travaux, soit 33 % du prix d’acquisition : base de 200 000 €, valeur hors foncier de 160 000 €, déduction de 4 800 € au taux de 3 %. Ce calcul applique le taux à la valeur hors foncier, lecture que le BOFiP n’a pas encore commentée.
Trois conséquences écrites dans la loi :
- le micro-foncier est exclu (CGI, art. 32, 2, c) ;
- à la revente, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements déduits (CGI, art. 150 VB, III) ;
- si l’engagement est rompu, le revenu net foncier de l’année est majoré des amortissements déduits, sauf invalidité, licenciement ou décès.
La déduction du j est exclusive, pour un même logement, des réductions Malraux et Denormandie, et ne s’applique pas aux immeubles classés, inscrits ou labellisés par la Fondation du patrimoine.
Le détail figure dans notre guide du statut du bailleur privé (Jeanbrun), dans le fonctionnement de l’amortissement du point i et du point j et dans le dossier sur le statut du bailleur privé.
Que permet la location meublée non professionnelle (LMNP) ?
La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers ; ses règles sont réunies dans le dossier consacré à la location meublée non professionnelle. Deux régimes :
- le régime micro (CGI, art. 50-0) : il s’applique jusqu’à 83 600 € de chiffre d’affaires pour les revenus de 2026 à 2028 (77 700 € pour ceux de 2025), avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme que le texte désigne au 1° bis, la limite est de 15 000 € et l’abattement de 30 % ;
- le régime réel : les charges et l’amortissement sont déduits. Deux textes en bornent les effets. Les déficits d’une activité non professionnelle « s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes » (CGI, art. 156, I, 1° ter) : ils ne viennent jamais en diminution du revenu global. Et à la revente, le prix d’acquisition est minoré des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C, sauf dans les résidences étudiantes, pour personnes âgées ou handicapées que l’article 150 VB, III énumère.
Le loueur reste non professionnel tant que ses recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures aux autres revenus d’activité du foyer (Service-Public, fiche F2329 ; CGI, art. 155, IV).
Les prélèvements sociaux diffèrent de ceux de la location nue : 17,2 % sur les revenus fonciers, 18,6 % dans le cas général des revenus du patrimoine (Service-Public, fiche F2329, vérifiée le 30 juin 2026). Le cas du meublé est détaillé dans l’article sur les prélèvements et cotisations sociales du LMNP.
Un même bien ne relève pas des deux régimes à la fois : voir le comparatif LMNP ou déficit foncier et, pour un bien déjà loué nu, ce que devient un déficit foncier en passant au meublé.
À quelles conditions le Denormandie s’applique-t-il ?
Le Denormandie est le 5° du B du I de l’article 199 novovicies, l’article même du Pinel. Il vise le logement ancien acquis jusqu’au 31 décembre 2027 qui fait l’objet de travaux d’amélioration, ou le local transformé en logement.
- Travaux : facturés par une entreprise, ils doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération, travaux compris. Voir les 25 % de travaux facturés par une entreprise.
- Zone : communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué, listées par arrêté, ou ayant conclu une convention d’opération de revitalisation de territoire, et certaines copropriétés en difficulté (IV bis). Service-Public parle de communes en zone labellisée Cœur de ville (fiche F35011).
- Calcul : 12 % du prix de revient pour un engagement de six ans, 18 % pour neuf ans, 21 % au plus avec prorogation à douze ans ; base limitée à 300 000 € par contribuable et par an et à 5 500 € par mètre carré (V, VI et VII bis ; BOI-IR-RICI-365-30, § 100).
- Engagement : location à loyer et ressources plafonnés. Voir l’engagement de location du Denormandie, bail avec un enfant et achat en société compris.
Les taux réduits appliqués au Pinel en 2023 et 2024 ne concernaient pas ces acquisitions. La réduction entre dans le plafonnement global de 10 000 €, et la fraction qui dépasse l’impôt dû n’est pas reportable (BOI-IR-RICI-365-30, § 160).
À quelles conditions le Malraux s’applique-t-il ?
L’article 199 tervicies du CGI accorde une réduction d’impôt à raison des dépenses de restauration complète d’un immeuble bâti situé dans un site patrimonial remarquable.
- Périmètre : plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé ou, à défaut, restauration déclarée d’utilité publique. Les quartiers anciens dégradés et les quartiers à forte concentration d’habitat ancien dégradé ne sont visés que jusqu’au 31 décembre 2024.
- Calcul : 22 % des dépenses, 30 % dans le périmètre d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, dans la limite de 400 000 € de dépenses. Le solde non imputé se reporte sur l’impôt des trois années suivantes.
- Engagement : location nue à usage de résidence principale pendant neuf ans.
Le Malraux est exclu du plafonnement global pour les opérations engagées depuis 2013 (CGI, art. 200-0 A, 2, b). Ses conditions sont détaillées dans l’article sur ses dépenses éligibles et son engagement de neuf ans, et sa mise en regard avec les deux dispositifs précédents dans le comparatif déficit foncier, Denormandie ou Malraux.
Qu’est-ce que le Loc’Avantages ?
L’article 199 tricies du CGI accorde une réduction d’impôt au bailleur qui loue nu, à usage d’habitation principale, dans le cadre d’une convention conclue avec l’Agence nationale de l’habitat. Le dispositif a remplacé la déduction dite Cosse (BOI-IR-RICI-400, § 1).
- Base : les revenus bruts du logement, et non le prix du bien.
- Taux : 15 % en location intermédiaire, 35 % en location sociale. En cas de mandat de gestion ou de location à un organisme agréé, 20 %, 40 %, ou 65 % en location très sociale.
- Conditions : loyer et ressources du locataire plafonnés ; bail interdit avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant ; convention d’au moins six ans (BOI-IR-RICI-400-20-10, § 1) ; classe énergétique E au minimum pour les baux conclus ou renouvelés jusqu’au 31 décembre 2027, D à compter du 1er janvier 2028 (BOI-IR-RICI-400-10, § 90 et § 100).
- Échéance : demande de conventionnement enregistrée par l’Agence entre le 1er mars 2022 et le 31 décembre 2027, après la prorogation de trois ans opérée par l’article 88 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025.
La réduction entre dans le plafonnement global de 10 000 €. Elle écarte le micro-foncier (CGI, art. 32, 2, h) et ne se cumule pas, pour un même logement, avec les déductions des f à o du 1° du I de l’article 31 ni avec l’article 199 novovicies. Notre article dédié détaille le Loc’Avantages et la déduction Cosse.
Et les monuments historiques ?
C’est le seul cas où un déficit foncier s’impute sur le revenu global sans limite de montant : l’article 156, I, 3° écarte la limite de 10 700 € pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et pour ceux qui ont reçu le label de la Fondation du patrimoine. La contrepartie est un engagement de conserver l’immeuble quinze ans (CGI, art. 156 bis). Le régime est décrit dans l’article sur les monuments historiques et le déficit foncier sans plafond.
La nue-propriété ouvre-t-elle droit à un avantage fiscal ?
Pas à un avantage qui lui soit propre. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer : il n’a donc, en principe, ni revenu foncier imposable ni charge à déduire. Le BOFiP admet toutefois qu’il déduise les dépenses qu’il supporte lorsque l’immeuble est donné en location par l’usufruitier et que les loyers sont imposés au nom de ce dernier dans la catégorie des revenus fonciers (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 60 et § 70). Les conditions sont détaillées dans déficit foncier et nue-propriété (démembrement).
Ni l’amortissement de la location nue, ni le Denormandie, ni le Malraux ne s’appliquent à un logement dont le droit de propriété est démembré.
Quelles questions les textes posent-ils avant de choisir ?
Aucun de ces dispositifs ne reprend à la fois les trois traits du Pinel : un logement neuf, une réduction d’impôt en pourcentage du prix et un loyer plafonné. Les textes posent, pour chacun, des conditions d’entrée qui se vérifient dans cet ordre.
- Quel bien ? Neuf ou lourdement réhabilité dans un immeuble collectif (amortissement de la location nue), ancien avec 25 % de travaux dans une commune éligible (Denormandie), immeuble en site patrimonial remarquable (Malraux), immeuble classé, inscrit ou labellisé (monuments historiques), logement meublé (bénéfices industriels et commerciaux), tout bien loué nu au régime réel (déficit foncier).
- Quelle technique ? Une déduction ou une réduction d’impôt : la première dépend du taux d’imposition du foyer, la seconde de l’impôt dû et, pour le Denormandie et le Loc’Avantages, de la place restante sous la limite de 10 000 €. Cette limite est détaillée dans ce que plafonne réellement l’article 200-0 A.
- Quel engagement ? Location maintenue jusqu’au 31 décembre de la troisième année pour le déficit foncier, six ans au moins pour le Loc’Avantages, six ou neuf ans pour le Denormandie, neuf ans pour le Malraux et l’amortissement de la location nue, quinze ans de conservation pour un monument historique.
- Quelle échéance ? Trois dates tombent le 31 décembre 2027, une le 31 décembre 2028 (voir le tableau).
La comparaison entre location nue et meublée, qui commande la deuxième question pour beaucoup de projets, est développée dans location nue ou meublée : quelle fiscalité.
Ce que les textes laissent ouvert
L’amortissement de la location nue sans doctrine. Au 10 octobre 2026, aucun commentaire du BOFiP ne porte sur les i et j du 1° du I de l’article 31. Deux points en dépendent en pratique : le mode de calcul exact de la déduction annuelle, et le sort d’un déficit foncier auquel l’amortissement aurait contribué, l’article 156, I, 3° n’ayant pas été modifié sur ce point.
Deux BOFiP en retard sur la loi. Les commentaires du Denormandie mentionnent encore le 31 décembre 2026 (BOI-IR-RICI-365, versions du 28 mars 2024) et ceux du plafond rehaussé du déficit foncier le 31 décembre 2025 (BOI-RFPI-BASE-30-20, version du 16 septembre 2025). Les textes de loi portent tous deux la date du 31 décembre 2027.
Des versions à venir au 1er janvier 2027. Légifrance annonce à cette date une nouvelle version des articles 31 et 199 novovicies. Celle de l’article 199 novovicies conserve l’échéance du 31 décembre 2027 pour le Denormandie. Une loi de finances pour 2027 peut par ailleurs modifier chacun des paramètres de cette page.
Les listes locales. Communes éligibles au Denormandie, plans approuvés des sites patrimoniaux remarquables, plafonds de loyer par zone : ces éléments ne figurent pas dans le code et se vérifient à la date de l’opération.
Sources et rappel de prudence
Cette page est un guide d’orientation général. Elle ne constitue ni un conseil en investissement ni un conseil fiscal personnalisé. Chaque règle renvoie au texte dont elle est tirée, lu le 10 octobre 2026 : articles 31, 32, 50-0, 150 VB, 156, 156 bis, 199 novovicies, 199 tervicies, 199 tricies et 200-0 A du CGI, article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026, et commentaires du BOFiP cités au fil du texte. La liste complète figure en bas de page.
Erratum du 10 octobre 2026. Une version antérieure de cette page comportait six inexactitudes, corrigées ci-dessus. Elle rangeait les communes du programme Petites Villes de Demain parmi les zones du Denormandie, ce que ni l’article 199 novovicies ni Service-Public ne prévoient. Elle présentait les quartiers anciens dégradés comme éligibles au Malraux à 30 %, alors que le texte ne les vise que jusqu’au 31 décembre 2024. Elle annonçait 17,2 % de prélèvements sociaux pour la location meublée, alors que ce taux est celui des revenus fonciers. Elle écrivait que le plafonnement global ne vise que des réductions et crédits d’impôt, alors qu’il inclut deux amortissements. Elle décrivait l’amortissement de la location nue sans dire qu’il est réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Elle présentait enfin 21 400 € comme un plafond forfaitaire.
Erratum du 20 septembre 2026. Cette page affirmait que plusieurs paramètres du statut du bailleur privé restaient à préciser par décret. C’est inexact depuis la publication du décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025, qui fixe les critères de la réhabilitation lourde, et des barèmes de loyer et de ressources 2026 au BOI-BAREME-000017-20260310. Ce qui reste effectivement en attente est la doctrine BOFiP d’application, notamment sur le sort d’un déficit issu de l’amortissement. Si vous aviez différé une décision en attendant un décret, il est publié.