Beaucoup de propriétaires bailleurs découvrent leur imposition foncière au moment de l’avis d’impôt, sans avoir anticipé le mécanisme. La question de départ n’est pas “combien vais-je déduire” mais “comment mes loyers sont-ils taxés une fois les charges retirées”. La réponse tient en une phrase : le revenu foncier net s’ajoute à vos autres revenus, subit le barème progressif de l’impôt sur le revenu, et supporte en plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Ce guide explique la mécanique générale et l’illustre par des exemples chiffrés. Il a une vocation strictement pédagogique et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé : chaque situation doit être validée avec un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
Le principe : deux étages d’imposition
Un revenu foncier issu de la location nue n’est pas taxé à un taux unique. Il traverse deux prélèvements distincts, calculés sur la même assiette (le revenu foncier net) mais selon des règles différentes.
- L’impôt sur le revenu (IR). Le revenu net foncier ne fait pas l’objet d’un impôt séparé : il rejoint les autres revenus du foyer (salaires, pensions, bénéfices, etc.) pour former le revenu global net, base de l’impôt sur le revenu. Le revenu global net annuel est en effet constitué en totalisant les revenus nets des différentes catégories, chacun déterminé selon ses règles propres (article 13 du CGI). Ce revenu global est ensuite soumis au barème progressif.
- Les prélèvements sociaux (PS). En parallèle, le revenu foncier net supporte 17,2 % de prélèvements sociaux, un prélèvement à taux fixe qui ne dépend pas du niveau de revenu du foyer.
Cette dualité est la clé : le premier étage dépend de votre tranche d’imposition, le second est identique pour tout le monde. C’est pourquoi deux bailleurs percevant le même loyer net ne paient pas le même impôt total, mais paient exactement les mêmes prélèvements sociaux.
Étage 1 : le revenu net foncier et le barème de l’impôt sur le revenu
D’où vient le revenu net foncier
Avant d’être imposé, le loyer est transformé en revenu net. Le principe est posé par l’article 28 du CGI : le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. Autrement dit :
Revenu net foncier = loyers encaissés (revenu brut) − charges déductibles
La façon de calculer ce net dépend du régime d’imposition applicable :
- Au micro-foncier (revenus fonciers bruts jusqu’à 15 000 € par an), un abattement forfaitaire de 30 % remplace les charges réelles : le revenu net imposable correspond à 70 % des loyers bruts (article 32 du CGI). Aucune charge réelle ne s’ajoute.
- Au régime réel, on déduit les charges pour leur montant réel (travaux déductibles, intérêts d’emprunt, taxe foncière, primes d’assurance, frais de gestion, etc.).
Le choix entre ces deux régimes fait l’objet d’un guide dédié : micro-foncier ou régime réel. Le détail des charges admises au régime réel est traité dans notre guide des charges déductibles des revenus fonciers. L’important ici est de retenir que, quel que soit le régime, on aboutit à un revenu net foncier, et c’est ce net qui entre dans le revenu global. Un loyer jamais déclaré reste imposable : le fisc peut encore remonter sur plusieurs années.
Lorsque les charges dépassent les loyers, le résultat foncier devient négatif : on parle alors de déficit foncier au sens fiscal, qui obéit à des règles d’imputation spécifiques et n’est pas l’objet de cet article. Ici, on raisonne sur un revenu foncier positif.
Le barème progressif 2026 et la notion de TMI
Une fois intégré au revenu global, le revenu foncier net est taxé selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour l’imposition 2026 (revenus 2025), le barème comporte cinq tranches, revalorisées de 0,9 % par la loi de finances pour 2026 :
| Tranche de revenu imposable (pour une part de quotient familial) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 11 600 € | 0 % |
| De 11 601 € à 29 579 € | 11 % |
| De 29 580 € à 84 577 € | 30 % |
| De 84 578 € à 181 917 € | 41 % |
| Au-delà de 181 917 € | 45 % |
Référence : barème issu de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publié sur service-public.gouv.fr.
Le barème est progressif par tranches : chaque euro de revenu n’est taxé qu’au taux de la tranche dans laquelle il tombe. Le taux marginal d’imposition (TMI) est le taux de la tranche la plus haute atteinte par vos revenus. C’est lui qui compte pour un revenu foncier supplémentaire, car ce revenu vient “par-dessus” vos autres revenus : il est donc taxé au taux de votre dernière tranche.
Concrètement, si vos autres revenus vous placent déjà dans la tranche à 30 %, un euro de revenu foncier net supplémentaire sera imposé à 30 % au titre de l’IR (et non à un taux moyen plus faible). C’est cette logique marginale qui rend le revenu foncier plus ou moins lourd selon les foyers.
Étage 2 : les 17,2 % de prélèvements sociaux
En plus de l’impôt sur le revenu, le revenu foncier net supporte les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, au taux global de 17,2 %. Ce taux se décompose ainsi :
| Composante | Taux |
|---|---|
| CSG (contribution sociale généralisée) | 9,2 % |
| CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) | 0,5 % |
| Prélèvement de solidarité | 7,5 % |
| Total | 17,2 % |
Références : CSG selon l’article L136-8 du Code de la sécurité sociale ; prélèvement de solidarité selon l’article 235 ter du CGI ; CRDS de 0,5 %.
Le point de vigilance 2026 : les revenus fonciers restent à 17,2 %
C’est le point d’actualité à ne pas confondre. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) a relevé le taux de CSG de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du capital, portant leur taux global de prélèvements sociaux à 18,6 %. Le taux de 10,6 % devient la règle, et il ne se limite pas aux revenus mobiliers (dividendes, intérêts, plus-values de cession de valeurs mobilières) : il atteint aussi les autres revenus du patrimoine qui ne figurent pas dans la liste des exceptions, dont les bénéfices de la location meublée non professionnelle. Pour les revenus du patrimoine, la hausse s’applique à compter de l’imposition des revenus de 2025 ; pour les produits de placement, à compter du 1er janvier 2026 (article 12, II de la même loi). Les revenus fonciers, eux, figurent en tête de la liste limitative des revenus maintenus au taux de CSG de 9,2 %, soit un taux global inchangé de 17,2 % (article L136-8, IV, 1° du CSS, rétabli par l’article 12 de la LFSS pour 2026).
Autrement dit : si vous lisez qu‘“en 2026 les prélèvements sociaux passent à 18,6 %”, cela ne concerne pas vos loyers de location nue. Pour les revenus fonciers, le taux reste 17,2 %.
Une fraction de la CSG est déductible
Les prélèvements sociaux ne sont pas intégralement un coût sec. Une fraction de la CSG afférente aux revenus du patrimoine, égale à 6,8 points, est déductible du revenu global imposable de l’année au cours de laquelle elle est payée (article 154 quinquies, II du CGI). Cette déduction intervient en général l’année suivante, réduit légèrement le coût réel des prélèvements sociaux pour les foyers imposables, mais ne modifie pas le taux affiché de 17,2 %. Pour un raisonnement simple, on peut l’ignorer au premier calcul, puis l’intégrer pour affiner.
Exemple chiffré : un même revenu foncier net selon la TMI
Prenons un revenu foncier net de 5 000 € (loyers déjà diminués des charges ou de l’abattement, selon le régime). Voici l’imposition totale selon la tranche marginale du foyer. Les prélèvements sociaux sont identiques dans tous les cas : 5 000 € × 17,2 % = 860 €.
| TMI du foyer | Impôt sur le revenu (5 000 € × TMI) | Prélèvements sociaux (17,2 %) | Total | Taux global |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 0 € | 860 € | 860 € | 17,2 % |
| 11 % | 550 € | 860 € | 1 410 € | 28,2 % |
| 30 % | 1 500 € | 860 € | 2 360 € | 47,2 % |
| 41 % | 2 050 € | 860 € | 2 910 € | 58,2 % |
| 45 % | 2 250 € | 860 € | 3 110 € | 62,2 % |
Lecture : un même loyer net de 5 000 € coûte 860 € d’impôts et prélèvements à un foyer non imposable, mais 3 110 € à un foyer dans la tranche à 45 %. La règle mnémotechnique est simple : taxation marginale ≈ TMI + 17,2 %. Un bailleur à 30 % supporte donc de l’ordre de 47,2 % sur chaque euro de revenu foncier net, un bailleur à 41 % environ 58,2 %.
Le même raisonnement appliqué à un chantier. Avec 12 000 € de loyers, 25 000 € de travaux déductibles, 2 000 € d’autres charges et 3 000 € d’intérêts, le déficit imputable sur le revenu global atteint le plafond de 10 700 € quelle que soit la tranche ; seul l’impôt évité change. Calcul détaillé, modifiable avec vos montants : tranche à 11 %, tranche à 30 %, tranche à 41 %.
Cet exemple ne tient pas compte de l’effet, l’année suivante, de la fraction de CSG déductible (6,8 points), ni de dispositifs propres à chaque foyer (quotient familial, décote, autres réductions). Il illustre l’ordre de grandeur, pas votre situation exacte. Pour l’impôt de l’ensemble du foyer, le simulateur de l’administration sur impots.gouv.fr ou un professionnel donnera le chiffre personnalisé. Pour la seule question de ce qu’une année de travaux change à cet impôt, notre simulateur applique votre tranche à vos loyers et à votre chantier, sans inscription.
Pourquoi ce niveau d’imposition rend les charges décisives
L’enchaînement barème + prélèvements sociaux explique une évidence stratégique pour le bailleur : plus la TMI est élevée, plus chaque euro de charge déductible “rapporte”. Pour un foyer à 30 %, un euro de charge déductible évite non seulement 17,2 % de prélèvements sociaux mais aussi 30 % d’IR, soit une économie marginale d’environ 47,2 centimes. Pour un foyer à 45 %, l’économie approche 62,2 centimes par euro de charge. Appliquée à une année de travaux, cette logique marginale est exactement celle qui permet de chiffrer l’effet d’un déficit foncier sur votre impôt.
C’est précisément ce qui donne son intérêt au régime réel dès que les charges réelles dépassent l’abattement forfaitaire de 30 % du micro-foncier, et ce qui fait du mécanisme de déficit foncier un levier recherché : lorsque les charges excèdent les loyers, l’excédent peut, sous conditions, s’imputer sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156, I, 3° du CGI), effaçant de l’impôt à hauteur de la TMI. Mais attention : le déficit foncier n’efface l’impôt sur le revenu que sur la part imputée sur le revenu global ; il ne “rembourse” pas les prélèvements sociaux déjà supportés les autres années. Le choix du régime et l’arbitrage des travaux sont traités dans les guides dédiés cités plus haut. Reste le cas des revenus modestes, où la fraction que le revenu global ne parvient pas à absorber obéit à ses propres règles.
Une dernière remarque sur les charges déductibles, puisque c’est là que se joue le niveau d’imposition réel. La loi de finances pour 2026 a rouvert, sous conditions strictes, la possibilité de déduire un amortissement du logement en location nue, ce qui n’existait plus pour les acquisitions récentes. Le mécanisme, ses plafonds et ses contreparties sont détaillés dans notre dossier du statut du bailleur privé.
Ce qu’il faut retenir
- Le revenu foncier net (loyers moins charges) n’a pas de taux à lui : il s’ajoute au revenu global et suit le barème progressif de l’IR, à votre taux marginal (article 13 et article 28 du CGI).
- À l’IR s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, à taux fixe, quelle que soit votre tranche.
- En 2026, la hausse de la CSG ne touche pas les revenus fonciers : ils restent à 17,2 % (la hausse à 18,6 % vise les autres revenus du capital, revenus mobiliers et bénéfices de la location meublée non professionnelle compris).
- Ordre de grandeur de la taxation marginale : TMI + 17,2 % (soit environ 47,2 % à la tranche 30 %, 58,2 % à 41 %, 62,2 % à 45 %).
- Ce schéma vaut pour un bailleur résidant en France : l’imposition d’un bailleur non-résident ou expatrié suit des règles distinctes, notamment sur le taux minimum et les prélèvements sociaux.
- Une fraction de la CSG (6,8 points) est déductible l’année suivante, ce qui abaisse légèrement le coût réel.
Ce guide est un point de départ pédagogique. Les taux, seuils et plafonds cités doivent être vérifiés sur les sources officielles (Legifrance, BOFiP, impots.gouv.fr, service-public.gouv.fr) au moment de votre déclaration, car ils évoluent chaque année en loi de finances et en loi de financement de la sécurité sociale. Pour un calcul adapté à votre foyer, rapprochez-vous d’un expert-comptable ou d’un avocat fiscaliste.