Cet article présente une information générale et ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation dépend de paramètres individuels (prix d’achat, travaux, financement, durée de détention envisagée) : un examen par un professionnel (expert-comptable, avocat fiscaliste) reste recommandé avant toute option.
Investir en location meublée non professionnelle (LMNP) implique un choix fiscal structurant dès la première déclaration : rester au micro-BIC, simple et forfaitaire, ou opter pour le régime réel, plus complexe mais souvent plus avantageux grâce à l’amortissement du bien. Ce choix a pris une dimension nouvelle depuis la loi de finances pour 2025, qui a modifié les règles de calcul de la plus-value à la revente pour les biens amortis en LMNP. Voici comment fonctionnent les deux régimes, quand chacun est préférable, et ce que change la réforme.
Micro-BIC LMNP : le régime forfaitaire
Le régime micro-BIC s’applique par défaut aux loueurs en meublé non professionnel dont les recettes locatives annuelles restent sous un seuil fixé par le code général des impôts (CGI, art. 50-0).
Pour la location meublée classique de longue durée (résidence principale du locataire, hors meublés de tourisme), ce seuil était fixé à 77 700 euros de recettes annuelles pour les revenus 2023 à 2025, avec un abattement forfaitaire de 50 % appliqué automatiquement par l’administration sur la base déclarée en case 5ND du formulaire 2042-C-PRO. Dans la version de l’article 50-0 du CGI en vigueur depuis le 1er juillet 2026, ce seuil est relevé à 83 600 euros pour les revenus 2026 à 2028, l’abattement de 50 % restant inchangé.
L’abattement de 50 % est censé couvrir l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance, entretien). Aucune charge réelle ni aucun amortissement ne peut être déduit en plus : c’est le principal inconvénient du régime pour un propriétaire qui a des charges élevées ou un emprunt récent. La cotisation foncière des entreprises en fait partie, elle ne se déduit pas en plus de l’abattement : voir CFE du loueur en meublé : qui la paie.
À noter : un dépassement ponctuel du seuil une seule année ne fait pas perdre immédiatement le micro-BIC. Le régime micro s’applique tant que les recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excèdent pas le seuil (CGI, art. 50-0, 1), de sorte qu’un seul franchissement isolé ne suffit pas à basculer d’office au réel dès l’année suivante.
Les locations saisonnières relèvent d’un régime distinct, avec des seuils et abattements spécifiques. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (dite loi Le Meur), les meublés de tourisme non classés bénéficient d’un abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes (CGI, art. 50-0, 1° bis). Ce point sort du cadre de cet article, centré sur la location meublée classique.
Régime réel LMNP : charges et amortissement
Sur option, le loueur meublé peut relever du régime réel (BIC réel simplifié ou normal selon le niveau de recettes). Ce régime permet de déduire :
- les charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, frais de gestion, charges de copropriété, taxe foncière, primes d’assurance, travaux d’entretien et de réparation ;
- l’amortissement comptable du bien (hors valeur du terrain, non amortissable) et du mobilier, sur la base de l’article 39 C du CGI, qui encadre l’amortissement des biens donnés en location.
L’amortissement est une charge non décaissée qui vient réduire, voire annuler, le résultat imposable pendant de nombreuses années : c’est l’atout historique du LMNP au réel. Contrairement à la location nue relevant des revenus fonciers, un déficit dégagé en LMNP au réel n’est pas imputable sur le revenu global : il s’agit d’un déficit BIC non professionnel, reportable uniquement sur des bénéfices de location meublée non professionnelle pendant dix ans (CGI, art. 156, I, 1° ter). C’est une différence importante avec le mécanisme du déficit foncier applicable à la location nue.
En pratique, l’amortissement ne peut pas à lui seul créer un déficit : la fraction d’amortissement qui excède le loyer restant après déduction des autres charges n’est pas perdue, mais mise en report et utilisable les années suivantes, sans limite de montant dans le temps (CGI, art. 39 C). Ce report d’amortissement est propre au régime de la location meublée et se distingue du plafonnement du déficit foncier classique.
Micro-BIC ou régime réel : tableau comparatif
Le tableau ci-dessous synthétise les différences structurantes entre les deux régimes pour la location meublée classique de longue durée.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil de recettes | Jusqu’à 83 600 euros de recettes annuelles (revenus 2026 à 2028 ; 77 700 euros pour les revenus 2023 à 2025). Au-delà, le régime réel devient obligatoire. | Aucun plafond : accessible sur option quel que soit le niveau de recettes, et applicable de plein droit au-dessus du seuil micro. |
| Prise en compte des charges | Abattement forfaitaire de 50 %, réputé couvrir l’ensemble des charges. Aucune charge réelle déductible en plus. | Déduction des charges réellement supportées : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, assurances, frais de gestion. |
| Amortissement du bien | Non. | Oui : amortissement de l’immeuble (hors valeur du terrain) et du mobilier (CGI, art. 39 C). |
| Obligations comptables | Simples : report du montant des recettes sur la déclaration, abattement appliqué par l’administration. | Plus légères qu’une comptabilité commerciale complète, mais suivi rigoureux des amortissements et des charges ; recours courant à un expert-comptable spécialisé. |
| Quand le privilégier | Charges réelles nettement inférieures à 50 % des loyers, bien payé comptant ou emprunt ancien, recherche de simplicité. | Emprunt récent générant des intérêts, travaux importants, prix d’acquisition élevé, objectif de neutraliser fiscalement les loyers. |
Pour les meublés de tourisme non classés, le micro-BIC obéit à des paramètres distincts : abattement de 30 % dans la limite de 15 000 euros de recettes (CGI, art. 50-0, 1° bis). Le tableau ci-dessus vise la location meublée classique de longue durée.
Quand chaque régime est-il plus avantageux ?
Le micro-BIC est en général préférable quand :
- les charges réelles (intérêts d’emprunt compris) restent nettement inférieures à 50 % des loyers ;
- le bien est payé comptant ou l’emprunt est ancien, avec peu d’intérêts restant à déduire ;
- le loueur privilégie la simplicité déclarative et n’a pas d’expert-comptable.
Le régime réel devient généralement plus avantageux quand :
- un emprunt récent génère des intérêts significatifs ;
- des travaux importants ont été engagés ;
- le prix d’acquisition est élevé, ce qui maximise la base amortissable ;
- l’objectif est de neutraliser fiscalement les loyers pendant plusieurs années.
Il n’existe pas de seuil universel : un chiffrage comparatif (simulation micro contre réel sur les charges et l’amortissement réels du bien) reste la seule méthode fiable pour trancher.
LMNP ou LMP : où passe la frontière ?
Le caractère non professionnel de l’activité n’est pas un choix mais la conséquence d’un seuil. L’activité est réputée professionnelle (LMP) lorsque deux conditions sont réunies simultanément : les recettes annuelles de location meublée de l’ensemble du foyer fiscal dépassent 23 000 euros, et ces recettes excèdent les autres revenus d’activité du foyer soumis à l’impôt sur le revenu (traitements et salaires, autres BIC, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérants) (CGI, art. 155, IV, 2). En deçà de l’une de ces conditions, l’activité reste non professionnelle (LMNP). Cette distinction emporte des conséquences importantes (imputation des déficits, régime de plus-value, cotisations sociales) et s’apprécie au niveau du foyer fiscal.
Ce même seuil de 23 000 € joue aussi sur le plan social, selon des conditions qui diffèrent entre la location de longue durée et le meublé de tourisme : voir seuil de 23 000 € : prélèvements sociaux ou cotisations.
La réforme 2025 : les amortissements réintégrés à la revente
Jusqu’en 2025, le LMNP bénéficiait d’un avantage cumulatif très recherché : déduire l’amortissement du bien pendant la durée de location (réduisant l’impôt sur les loyers), puis, à la revente, calculer la plus-value selon les règles des particuliers, sans que ces amortissements viennent réduire le prix d’acquisition retenu pour le calcul du gain imposable.
La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) a mis fin à ce cumul en créant le III de l’article 150 VB du CGI. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C du CGI. Concrètement, la plus-value imposable augmente du montant des amortissements pratiqués.
Points à retenir sur cette réforme :
- la réintégration porte sur les amortissements de l’immeuble déduits en application de l’article 39 C ; la plus-value immobilière ne portant que sur le bien immobilier, la valeur du mobilier et son amortissement restent hors de ce calcul ;
- elle s’applique aussi aux amortissements pratiqués avant 2025, dès lors que la cession intervient à compter du 15 février 2025 : la mesure n’est donc pas seulement prospective ;
- l’article 150 VB, III écarte expressément la réintégration pour les biens situés dans certaines résidences avec services : résidences étudiantes ou pour personnes en formation (code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-12), résidences pour personnes âgées et établissements médico-sociaux relevant du code de l’action sociale et des familles (art. L. 312-1) ;
- les abattements pour durée de détention propres au régime des plus-values immobilières des particuliers continuent de s’appliquer : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, de prélèvements sociaux après 30 ans (CGI, art. 150 VC ; code de la sécurité sociale, art. L. 136-7), ce qui peut limiter l’impact de la réforme pour une détention longue.
Cette réforme ne remet pas en cause l’intérêt du régime réel pendant la phase de location, mais elle réduit l’avantage net global pour les reventes à moyen terme, et doit désormais être intégrée dans tout calcul de la plus-value LMNP à la revente (loyers et revente).
Comment et quand opter pour le régime réel
L’option pour le régime réel n’est pas automatique : elle doit être formulée expressément.
- Pour une activité déjà en cours : l’option se fait par lettre adressée au service des impôts des entreprises (SIE) dont dépend le bien, avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année précédant celle au titre de laquelle l’option s’applique.
- Pour un début d’activité (première année de location meublée) : l’option peut être exercée jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration d’ensemble des revenus déposée au titre de la première année d’activité (CGI, art. 50-0, 4).
Sur la durée d’engagement : depuis le 1er janvier 2022, l’option pour le régime réel en location meublée est valable un an et se renouvelle tacitement chaque année, sans démarche à effectuer pour la maintenir (loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021, art. 7). Elle n’est donc plus irrévocable sur plusieurs années comme auparavant. Il reste possible de renoncer au régime réel pour revenir au micro-BIC, en notifiant ce choix à l’administration dans le même délai que celui prévu pour l’option initiale.
Ces délais et modalités se vérifient sur le site impots.gouv.fr ou auprès du SIE compétent, la date limite de dépôt des déclarations variant chaque année.
En résumé
Le choix entre micro-BIC et régime réel en LMNP dépend avant tout du niveau de charges réelles et du montant amortissable du bien. La réforme issue de la loi de finances pour 2025 ne supprime pas l’intérêt du régime réel pendant la location, mais elle impose de raisonner en cycle complet (location et revente) plutôt qu’en seul flux de loyers annuels. Une simulation chiffrée, idéalement réalisée avec un expert-comptable spécialisé en location meublée, reste la meilleure façon de trancher pour une situation donnée.