Article rédigé à titre d’information générale. Il ne constitue ni un conseil fiscal personnalisé, ni un conseil en investissement. Le statut du bailleur privé est un dispositif très récent (loi de finances promulguée le 19 février 2026) et n’a fait l’objet d’aucun commentaire administratif publié à ce jour. Les points encore incertains sont signalés comme tels dans cet article. Rapprochez-vous d’un professionnel (expert-comptable, notaire, conseiller en gestion de patrimoine) avant toute décision, et vérifiez la version des textes applicable à votre année d’imposition sur impots.gouv.fr ou le BOFiP.
Jusqu’en 2026, un investisseur qui voulait amortir son bien (déduire chaque année une fraction de sa valeur pour réduire l’impôt sur les loyers) devait passer par la location meublée et le statut LMNP. La location nue n’ouvrait pas droit à l’amortissement du bâti : elle se jouait sur les charges et le déficit foncier. La loi de finances pour 2026 a changé cette donne en créant le statut du bailleur privé, connu médiatiquement sous le nom de dispositif Jeanbrun, qui introduit un amortissement en location nue. Nous en détaillons le fonctionnement complet dans notre guide sur le statut du bailleur privé (dispositif Jeanbrun).
Ce guide compare les deux voies : amortir en location nue avec Jeanbrun, ou amortir en location meublée avec le LMNP. Il ne cherche pas à vendre l’un ou l’autre, mais à poser les faits vérifiés et à baliser les points encore ouverts.
Erratum du 20 septembre 2026. Cet article présentait la base amortissable Jeanbrun comme 80 % du prix d’acquisition, le montant des travaux du point j venant s’ajouter après ce forfait. C’est l’inverse : le texte estime le foncier à 20 % du prix d’acquisition net de frais « majoré le cas échéant du montant des travaux », donc la base du point j vaut 80 % de la somme du prix et des travaux. Sur une opération à 200 000 € de prix et 100 000 € de travaux, l’ancienne formulation donnait 260 000 € de base au lieu de 240 000 €, soit une surestimation d’environ 8 %. Deux autres points présentés comme en attente de décret sont en réalité publiés : les critères de la réhabilitation lourde (décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025) et les plafonds de loyer et de ressources 2026 (BOI-BAREME-000017-20260310).
Deux amortissements, deux catégories fiscales
La distinction de fond tient à la nature de la location et donc à la catégorie d’imposition.
Le dispositif Jeanbrun s’applique à un logement loué nu, imposé dans la catégorie des revenus fonciers. Il est créé par l’article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, qui ajoute deux nouveaux points à l’article 31, I, 1° du Code général des impôts : le point i pour les logements neufs et le point j pour les logements anciens réhabilités. L’amortissement devient une charge déductible des revenus fonciers, ce qui suppose le régime réel : le micro-foncier est fermé pour ces biens, l’article 32 du CGI ayant été modifié pour renvoyer aux nouveaux points i et j.
Le LMNP (loueur en meublé non professionnel) s’applique à un logement loué meublé, imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Au régime réel, l’amortissement du bâti et du mobilier est déductible en application de l’article 39 C du CGI. Ce régime existe de longue date et n’a pas été créé par la loi de finances 2026 ; nous le détaillons dans notre guide sur l’amortissement en LMNP.
Autrement dit, choisir entre les deux, c’est d’abord choisir entre louer nu et louer meublé. Les conséquences en cascade (fiscalité des loyers, plafonds, contraintes de gestion, cotisations) découlent de ce choix initial.
L’amortissement Jeanbrun : mécanique et plafonds
Le texte voté fixe plusieurs paramètres à la source primaire.
La base amortissable est le prix d’acquisition du logement net de frais, diminué de la quote-part de terrain, celle-ci étant estimée forfaitairement à 20 %. En pratique, 80 % du prix net de frais est amortissable.
Dans l’ancien réhabilité (point j), attention à l’ordre des opérations. Le texte estime le foncier à 20 % du prix d’acquisition net de frais, « majoré le cas échéant du montant des travaux ». Le prix est donc d’abord majoré des travaux, puis le forfait de 20 % s’applique à ce total. La base vaut 80 % de la somme du prix et des travaux, et non 80 % du prix plus les travaux. Pour un bien acheté 200 000 € avec 100 000 € de travaux, la base est de 240 000 €, pas de 260 000 €.
Corollaire important dans une comparaison avec le meublé : les travaux compris dans cette base ne sont pas déductibles une seconde fois comme charges, le texte écartant pour leur montant les a et b du 1° du I de l’article 31 du CGI.
Le texte plafonne par ailleurs le cumul des amortissements pratiqués sur un bien à cette valeur hors foncier.
L’accès au point j n’est ouvert qu’à des travaux d’une certaine ampleur, et le texte les chiffre : soit des travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du CGI, soit des travaux d’amélioration représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, répondant aux critères d’une réhabilitation lourde au sens du deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U du CGI. Le seuil de 30 % figure donc bien dans la loi. Les critères techniques de la réhabilitation lourde sont renvoyés à un décret par l’article 150 U, et ce décret est publié : décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025, codifié à l’article 41 duovicies-0 H bis de l’annexe III au CGI. Il exige que les travaux permettent au bâtiment d’atteindre le niveau de performance énergétique et environnementale du 5° du I de l’article 1384 C bis du CGI et de respecter les critères de sécurité d’usage, de qualité sanitaire et d’accessibilité du III de l’article 315 ter A de l’annexe III.
Les taux annuels dépendent du caractère neuf ou ancien du logement et du niveau de loyer consenti :
| Type de logement | Loyer intermédiaire | Loyer social | Loyer très social |
|---|---|---|---|
| Neuf (point i) | 3,5 % | 4,5 % | 5,5 % |
| Ancien réhabilité (point j) | 3 % | 3,5 % | 4 % |
Plus le loyer consenti est encadré (social, très social), plus le taux d’amortissement est élevé : le dispositif récompense l’effort social par un avantage fiscal supérieur.
L’amortissement déductible est plafonné à 8 000 € par foyer fiscal. Ce plafond est majoré à 10 000 € ou 12 000 € lorsqu’au moins la moitié des revenus bruts des logements amortis provient respectivement de la location sociale ou très sociale. Ce plafond en euros est une différence importante avec le LMNP, où l’amortissement n’est pas plafonné en montant.
Un point de vigilance sur la communication autour du dispositif : le chiffre de « 80 % du prix amorti » correspond à la base amortissable maximale (hors terrain), pas à un gain acquis d’avance sur les neuf ans d’engagement. Au taux de 3,5 % par an, on amortit environ 31,5 % de la base sur neuf ans. Le cumul réel sur toute la durée de détention dépend de la durée effective et du plafond annuel.
Le périmètre Jeanbrun : deux exclusions que le LMNP ne connaît pas
C’est la différence la plus souvent passée sous silence, et la plus lourde de conséquences : là où le LMNP ne pose aucune condition sur la nature du bâtiment ni sur la structure de la propriété, le dispositif Jeanbrun en pose deux, dans la loi elle-même.
Bâtiment d’habitation collectif obligatoire. Le i comme le j visent les logements « situés en France dans un bâtiment d’habitation collectif au sens du 6° de l’article L. 111-1 du code de la construction et de l’habitation ». Au sens de ce 6°, est collectif le bâtiment à usage principal d’habitation qui regroupe plus de deux logements partiellement ou totalement superposés. Une maison individuelle est donc hors périmètre, et un immeuble de deux logements seulement, ou dont les logements ne sont pas superposés, ne relève pas non plus de la définition. En LMNP, la même maison individuelle peut être amortie sans difficulté sur ce terrain.
Propriété démembrée exclue. Le texte énonce que « la déduction au titre de l’amortissement n’est pas applicable aux revenus des logements ou des titres dont le droit de propriété est démembré ». L’usufruitier ne peut pas amortir, le nu-propriétaire non plus, et l’exclusion s’étend aux titres, ce qui ferme le démembrement de parts d’une société détenant le logement. Une seule exception : lorsque le démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune, le conjoint survivant peut demander la reprise du dispositif pour la période restant à courir. L’amortissement LMNP n’est pas soumis à cette exclusion.
Les contreparties Jeanbrun : encadrement social et durée
L’amortissement Jeanbrun n’est pas gratuit. Le texte impose plusieurs contreparties, toutes confirmées à la source primaire :
- Usage : le logement doit être loué nu et affecté à la résidence principale du locataire.
- Plafonds de loyers et de ressources : ils sont fixés par renvoi au III de l’article 199 novovicies (ex-Pinel) pour la location intermédiaire et au 3° du A du I de l’article 199 tricies (Loc’Avantages) pour la location sociale et très sociale, selon la localisation du logement et son affectation. Concrètement, le loyer est plafonné et les revenus du locataire aussi.
- Engagement de location : 9 ans minimum, en location continue et effective.
- Locataire : une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du bailleur et qu’un parent ou allié jusqu’au deuxième degré inclus. La location intrafamiliale est donc fermée largement.
- Mise en location : dans les 12 mois de l’achèvement ou de l’acquisition.
- Option irrévocable : exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année d’achèvement ou d’acquisition.
La fenêtre d’éligibilité est bornée : le dispositif vise les acquisitions réalisées entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028 (pour les logements construits par le contribuable, dépôt de la demande de permis sur la même période).
Le LMNP : plus souple, mais en meublé
Face à cet encadrement, le LMNP au réel offre une souplesse supérieure, au prix de la location meublée.
L’amortissement y est plus large : il porte sur le bâti (souvent décomposé par composants) et sur le mobilier, et il n’est pas plafonné en montant. Il connaît toutefois une limite structurelle : en application de l’article 39 C du CGI, l’amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit BIC. La fraction d’amortissement non déduite une année se reporte sans limite de durée sur les exercices suivants.
Le LMNP n’impose aucun plafond de loyer ni de ressources du locataire, et aucun engagement social. En contrepartie, il faut fournir un logement meublé conforme à la liste réglementaire du mobilier, avec un bail meublé (un an, ou neuf mois pour un étudiant), une rotation locative généralement plus forte et une gestion plus intensive.
Côté régime simplifié, le micro-BIC de la location meublée classique applique un abattement de 50 % avec un seuil de recettes de 83 600 € pour les revenus 2026 à 2028. Le choix entre micro-BIC et réel se traite dans notre guide micro-BIC ou réel en LMNP.
La plus-value : reprise des amortissements des deux côtés
C’est un point capital, souvent mal compris : dans les deux régimes, l’avantage d’amortissement est partiellement repris à la revente.
En LMNP, depuis la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84), les amortissements déduits minorent le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value, pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur la réintégration de l’amortissement LMNP.
Pour Jeanbrun, la loi de finances 2026 aligne le traitement : l’article 47 modifie le CGI, article 150 VB, III, pour prévoir que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction. La mécanique est donc identique à celle du LMNP : l’économie d’impôt réalisée pendant la détention se traduit par une plus-value imposable plus élevée au moment de la vente.
Il faut distinguer cette reprise en plus-value d’une autre sanction : en cas de rupture de l’engagement de location de 9 ans (revente ou changement d’usage anticipé), le texte prévoit une majoration du revenu net foncier des amortissements antérieurement déduits. C’est une remise en cause distincte du calcul de plus-value, qui pénalise le non-respect de la durée.
Et le déficit foncier dans tout ça ?
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas le déficit foncier de droit commun. Ce dernier reste fondé sur les charges et travaux d’un bien loué nu au réel, avec une imputation sur le revenu global plafonnée à 10 700 € par an (portée à 21 400 € pour des travaux de rénovation énergétique, dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2027). Nous le détaillons dans notre pilier déficit foncier en location nue, et nous comparons directement les deux voies pour financer des travaux dans Jeanbrun ou déficit foncier.
Point encore ouvert : l’amortissement Jeanbrun s’impute sur le résultat foncier et peut y créer ou accroître un déficit, mais le traitement fiscal fin de ce déficit (imputation sur le revenu global, report) dépendra de l’instruction BOFiP, non publiée à la date de rédaction. Nous ne l’affirmons donc pas ici.
Tableau comparatif de synthèse
| Critère | Jeanbrun (location nue) | LMNP réel (location meublée) | Déficit foncier (nu, droit commun) |
|---|---|---|---|
| Catégorie de revenu | Revenus fonciers, réel obligatoire | BIC | Revenus fonciers, réel |
| Base légale | CGI art. 31, I, 1°, i/j (loi 2026-103, art. 47) | CGI art. 39 C (amortissement) ; micro-BIC art. 50-0 | CGI art. 156, I, 3° |
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée | Nue |
| Type de bâtiment | Bâtiment d’habitation collectif obligatoire (CCH art. L. 111-1, 6°) : maison individuelle exclue | Aucune restriction | Aucune restriction |
| Propriété démembrée | Exclue (logements et titres), sauf reprise par le conjoint survivant en cas de décès | Non concernée par cette exclusion | Ouverte au nu-propriétaire sous conditions |
| Ancien | Point j seulement : travaux produisant un immeuble neuf, ou travaux d’amélioration d’au moins 30 % du prix d’acquisition avec réhabilitation lourde | Bien acquis en l’état, amortissable | Travaux déductibles selon leur nature |
| Amortissement | 3 % à 5,5 %/an, base 80 % du prix net de frais, majoré des travaux au point j, plafonné 8 000 € à 12 000 € | Bâti et mobilier, non plafonné en montant, mais ne crée pas de déficit BIC | Aucun (pas d’amortissement du bâti) |
| Plafond de loyer / ressources | Oui (renvoi Pinel / Loc’Avantages) | Non | Non |
| Engagement | 9 ans, location continue | Aucun | 3 ans après imputation du déficit |
| Reprise à la revente | Oui, amortissements minorent le prix d’acquisition (art. 150 VB, III) | Oui depuis la loi 2025-127, art. 84 (art. 150 VB, III) | Sans objet (pas d’amortissement) |
| Régime simplifié | Fermé (réel obligatoire) | Micro-BIC : abattement 50 %, seuil 83 600 € | Micro-foncier : abattement 30 %, seuil 15 000 € |
| Fenêtre | Acquisitions jusqu’au 31/12/2028 | Permanent | Permanent |
Ce qui reste à préciser
Le statut du bailleur privé a été créé par l’article 47 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) et est en vigueur. Ses textes d’application sont publiés ; c’est la doctrine fiscale (BOFiP) qui manque. Voici les points à suivre :
Deux précisions d’abord, pour éviter un contresens fréquent : le périmètre du dispositif (bâtiment d’habitation collectif), l’exclusion des biens démembrés et le seuil de 30 % de travaux dans l’ancien ne sont pas des points ouverts. Ils figurent dans la loi et sont opposables dès aujourd’hui. Restent en revanche à publier :
- Critères de la réhabilitation lourde (point j de l’article 31 du CGI). Point désormais réglé : le seuil de 30 % de travaux d’amélioration est fixé par la loi, et les critères techniques de la réhabilitation lourde auxquels renvoie le deuxième alinéa du b du 7° du II de l’article 150 U du CGI sont définis par le décret n° 2025-913 du 5 septembre 2025, codifié à l’article 41 duovicies-0 H bis de l’annexe III au CGI.
- Barèmes chiffrés de loyers et de ressources. Point désormais réglé également : les i et j ne prévoient pas de décret propre, ils renvoient aux plafonds fixés en application du III de l’article 199 novovicies et du 3° du A du I de l’article 199 tricies, publiés pour 2026 au BOI-BAREME-000017-20260310 et, pour Loc’Avantages, par l’arrêté du 6 janvier 2026. Ces plafonds sont révisés chaque année, donc à revérifier pour chaque année d’imposition.
- Instruction BOFiP. Au 20 septembre 2026, aucune instruction consacrée au dispositif n’a été publiée et aucune consultation publique n’était ouverte sur ce sujet.
- Sort d’un déficit foncier créé ou accru par l’amortissement. Lorsque l’amortissement Jeanbrun crée ou accroît un déficit foncier, son traitement fiscal fin (imputation sur le revenu global, report) dépend de l’instruction BOFiP non encore publiée. La limite majorée de 15 300 € prévue au 3° du I de l’article 156 du CGI reste réservée aux f et o : le législateur ne l’a pas ouverte aux i et j.
- Cumul réel de l’amortissement sur la durée de détention. Le chiffre de « 80 % du prix » correspond à la base amortissable maximale hors terrain, pas à un gain acquis d’avance sur les neuf ans d’engagement : le montant effectivement amorti dépend du taux applicable, du plafond annuel et de la durée réelle de détention. Le texte plafonne le cumul des amortissements à la valeur hors foncier du prix d’acquisition, mais ne chiffre pas de durée totale.
Pour quel profil ?
À partir des faits vérifiés, quelques repères se dégagent (ils restent généraux et ne remplacent pas une étude personnalisée).
Le dispositif Jeanbrun s’adresse à l’investisseur qui refuse la location meublée mais veut tout de même amortir son bien, et qui accepte en échange des loyers encadrés et un engagement de 9 ans. Encore faut-il que le bien entre dans le périmètre : un appartement dans un immeuble collectif, détenu en pleine propriété. Il peut convenir à un profil recherchant une gestion locative « classique » en bail nu, avec un locataire en résidence principale et une rotation plus faible, tout en réduisant l’impôt sur les loyers. L’avantage réel dépend fortement du niveau de loyer accepté (l’effort social augmente le taux d’amortissement) et de la localisation, puisque les plafonds de loyers et de ressources sont appréciés selon celle du logement.
Le LMNP reste plus souple : pas de plafond de loyer ni de ressources, aucune restriction sur le type de bâtiment, aucune exclusion du démembrement, amortissement plus large, mais en meublé, avec la gestion et la fiscalité BIC que cela implique. Il convient à qui vise un rendement locatif optimisé et accepte les contraintes du meublé. C’est aussi la seule des deux voies ouverte au propriétaire d’une maison individuelle ou d’un bien détenu en démembrement.
Le déficit foncier garde son terrain propre : l’ancien à gros travaux, sans contrainte sociale, mais sans amortissement du bâti. C’est l’outil du propriétaire qui rénove.
Aucun de ces régimes n’est universellement supérieur. Le bon choix dépend de votre tranche d’imposition, du type de bien, de votre horizon de revente et de votre tolérance à la contrainte locative. Compte tenu de la nouveauté du dispositif Jeanbrun et des paramètres réglementaires encore à préciser, une simulation chiffrée avec un professionnel est particulièrement indiquée avant de vous engager.