Cette page expose des règles, des seuils datés et une méthode de calcul. Elle ne remplace pas l’examen d’un dossier par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste. Les textes cités ont été lus le 10 octobre 2026.
La location meublée de courte durée, de type Airbnb ou location saisonnière, ne suit pas le même micro-BIC que la location meublée de longue durée. L’article 7 de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, a réécrit l’article 50-0 du CGI pour distinguer le meublé de tourisme non classé des autres locations meublées. La même loi comporte un volet non fiscal : enregistrement, durée de location, performance énergétique, copropriété. Le choix général entre micro-BIC et régime réel en LMNP est traité à part.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme au sens fiscal ?
L’article 50-0 du CGI renvoie à la définition du code du tourisme : les meublés de tourisme sont « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (code du tourisme, art. L. 324-1-1, I). C’est la clientèle de passage qui distingue le meublé de tourisme de la location meublée où le locataire fixe sa résidence.
Le classement est prévu par l’article L. 324-1 du même code : la décision est prononcée par l’organisme qui a effectué la visite, organisme évaluateur accrédité ou organisme agréé. La fiche F2043 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 21 mai 2026, précise qu’il existe cinq catégories, de 1 à 5 étoiles, et que la décision de classement est valable 5 ans. Depuis la loi Le Meur, ce classement détermine la catégorie de micro-BIC.
Micro-BIC du meublé de tourisme : classé contre non classé
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit lorsque le chiffre d’affaires de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas le seuil de la catégorie (CGI, art. 50-0, 1). Le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire, qui ne peut être inférieur à 305 €. Aucune charge ni aucun amortissement ne s’y ajoute.
| Revenus de l’année | Meublé de tourisme non classé | Meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | Location meublée de longue durée | Texte lu |
|---|---|---|---|---|
| 2024 | Article 50-0 dans sa rédaction antérieure à la loi de finances pour 2024 | Même règle | Même règle | Loi n° 2024-1039, art. 7, III |
| 2025 | 15 000 €, abattement 30 % | 77 700 €, abattement 50 % | 77 700 €, abattement 50 % | Loi n° 2024-1039, art. 7, II ; BOI-BAREME-000044, § 10 et 20 |
| 2026 à 2028 | 15 000 €, abattement 30 % | 83 600 €, abattement 50 % | 83 600 €, abattement 50 % | CGI, art. 50-0, 1, 1° bis et 2° ; décret n° 2026-562, art. 2 ; BOI-BAREME-000044, § 10 et 20 |
Trois précisions tirées des textes.
Le meublé classé n’a pas de ligne propre dans l’article 50-0. Le 1° bis vise les meublés de tourisme « autres que ceux mentionnés aux 1° et 2° du I de l’article 1414 bis », c’est-à-dire autres que les meublés classés et les chambres d’hôtes. Ceux-ci tombent donc dans le 2°, celui des « autres entreprises », avec la location meublée de longue durée (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 180).
Le seuil de 15 000 € ne bouge pas. Les seuils de l’article 50-0 sont actualisés tous les trois ans, « à l’exception du seuil prévu au 1° bis ». Le décret n° 2026-562 du 29 juin 2026 a porté le seuil du 2° de 77 700 € à 83 600 € et n’a pas touché au 1° bis.
Le seuil de 83 600 € s’applique pour la première fois aux revenus de 2026. Le BOI-BAREME-000044 distingue les « seuils applicables pour l’année 2025 » (77 700 €) et les « seuils applicables pour les années 2026 à 2028 » (83 600 €). La fiche F32744 de service-public.gouv.fr présente les deux années de la même façon.
À retenir sur le dépassement : il suffit que le chiffre d’affaires de l’une des deux années de référence soit sous le seuil pour que le micro-BIC s’applique. Le BOFiP en tire la règle des deux dépassements consécutifs (BOI-BIC-DECLA-10-10-20, § 35).
Classé ou non classé : le calcul de la base imposable
Hypothèse de calcul : 14 000 € de recettes de courte durée en 2026, activité non professionnelle, micro-BIC applicable dans les deux cas.
| Non classé | Classé | |
|---|---|---|
| Recettes | 14 000 € | 14 000 € |
| Abattement | 30 %, soit 4 200 € | 50 %, soit 7 000 € |
| Base imposable | 9 800 € | 7 000 € |
| Prélèvements sociaux à 18,6 % | 1 822,80 € | 1 302,00 € |
L’écart de base est de 2 800 € et l’écart de prélèvements sociaux de 520,80 €. L’impôt sur le revenu s’y ajoute, au barème, sur la même base. Ce calcul applique les taux légaux à une hypothèse : il ne dit rien du résultat d’un bien donné, qui dépend du foyer et, au régime réel, des charges effectivement supportées.
Régime réel : de plein droit au-delà du seuil, sur option en deçà
Au-delà du seuil de sa catégorie, le loueur relève d’un régime réel. En deçà, il peut y opter (CGI, art. 50-0, 4) : l’option s’exerce dans les délais de dépôt de la déclaration de revenus, elle vaut un an et se reconduit tacitement. Impots.gouv.fr indique qu’elle peut être portée sur la déclaration de création d’activité ou adressée par courrier au service des impôts des entreprises.
Au régime réel, le résultat se calcule selon les règles des bénéfices industriels et commerciaux :
- les charges sont déduites pour leur montant réel, selon la liste détaillée dans la page sur les charges déductibles en LMNP ;
- l’amortissement de l’immeuble et des meubles est admis en déduction dans la limite du loyer diminué des autres charges, l’excédent étant déductible des exercices suivants (CGI, art. 39 C, II, 2 et 3) ; le terrain ne s’amortit pas (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58).
La contrepartie se lit à la revente. Pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value est minoré des amortissements admis en déduction (CGI, art. 150 VB, III). Ce point est développé dans la page sur la plus-value LMNP à la revente. Le loueur doit aussi compter avec la cotisation foncière des entreprises, due quel que soit le régime d’imposition.
Cotisations sociales : le seuil de 23 000 euros
L’article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale rattache au régime des travailleurs indépendants les personnes dont les recettes de location meublée dépassent 23 000 €, « lorsque ces locaux sont loués à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile ». Le même texte réserve une option, à exercer lors de l’affiliation, pour relever du régime général dans les conditions du 35° de l’article L. 311-3 du même code. Il vise aussi les loueurs qui remplissent les conditions du statut professionnel, quelle que soit la durée des locations.
En deçà de 23 000 €, le bénéfice du loueur non professionnel est un revenu du patrimoine : il supporte les prélèvements sociaux au taux de 18,6 % à compter de l’imposition des revenus de 2025 (CSG 10,6 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Les règles de calcul des cotisations sont exposées dans la page sur les cotisations sociales en LMNP.
Non professionnel ou professionnel : une frontière distincte
Le seuil social de 23 000 € ne suffit pas à rendre l’activité professionnelle au sens fiscal. Il faut deux conditions réunies la même année : des recettes annuelles du foyer fiscal supérieures à 23 000 €, et supérieures aux revenus du foyer imposés en traitements et salaires, autres BIC, bénéfices agricoles, BNC et revenus des gérants de l’article 62 (CGI, art. 155, IV, 2). Le BOFiP souligne que les critères du droit fiscal peuvent différer de ceux du droit social, l’article L. 611-1 se référant au seul seuil de 23 000 € pour la courte durée (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40, remarque). Le test et ses conséquences sont détaillés dans la page sur les conditions du statut LMNP.
Para-hôtellerie : quand la location bascule dans un autre régime
Deux textes distincts tracent la frontière, et ils ne sont pas rédigés de la même façon.
Pour l’impôt sur le revenu. Les conventions d’hébergement qui dépassent la simple jouissance du bien ne relèvent pas du régime de la location meublée. Le BOFiP vise l’exploitant qui fournit ou propose, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes, dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison, la réception même non personnalisée de la clientèle. Il donne trois contre-exemples : le nettoyage effectué uniquement au changement de locataire, la réception limitée à la remise des clés, la fourniture de linge non régulière (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 20).
Pour la TVA. L’article 261 D, 4° du CGI exonère les locations de logements meublés à usage d’habitation, sauf dans deux cas : les prestations d’hébergement du secteur hôtelier ou de secteurs similaires qui sont offertes pour une durée n’excédant pas trente nuitées et comprennent au moins trois des quatre prestations (b), et les locations de logements meublés à usage résidentiel assorties d’au moins trois d’entre elles (b bis). Cette rédaction est issue de l’article 84 de la loi de finances pour 2024. La version lue sur Légifrance est en vigueur jusqu’au 1er janvier 2027, date à laquelle l’article est abrogé par l’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 : la référence à citer devra être revérifiée à cette date.
Loi Le Meur : ce qui change hors fiscalité
Les règles ci-dessous sont celles du code du tourisme, de la loi du 10 juillet 1965 et de la loi n° 2024-1039, lues sur Légifrance le 10 octobre 2026.
| Sujet | Règle | Texte |
|---|---|---|
| Enregistrement | Déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration à porter sur toute offre | Code du tourisme, art. L. 324-1-1, III et L. 324-2, version en vigueur depuis le 20/05/2026 |
| Résidence principale | 120 jours de location au plus par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure ; 90 jours sur délibération motivée de la commune | Code du tourisme, art. L. 324-1-1, IV |
| Amendes | Jusqu’à 10 000 € pour défaut d’enregistrement, 20 000 € pour fausse déclaration ou faux numéro, 15 000 € pour dépassement de la durée | Code du tourisme, art. L. 324-1-1, V |
| Changement d’usage | Diagnostic de performance énergétique compris entre les classes A et E, puis A et D à compter du 1er janvier 2034, en France métropolitaine | Loi n° 2024-1039, art. 3, II |
| Tous les meublés de tourisme | Niveaux de performance énergétique d’un logement décent, sauf résidence principale du loueur : entrée en vigueur le 1er janvier 2034 | Loi n° 2024-1039, art. 3, I et III |
| Nombre d’autorisations | La délibération peut fixer, par zone, un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage, délivrées pour une durée inférieure à cinq ans | Loi n° 2024-1039, art. 5 |
| Copropriété | Interdiction des meublés de tourisme hors résidence principale votée à la majorité des deux tiers des voix, dans les seules copropriétés dont le règlement interdit déjà toute activité commerciale hors lots commerciaux | Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 26, d |
Sur la copropriété, le Conseil constitutionnel a jugé ces dispositions conformes à la Constitution (décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026), en relevant que la même majorité permet de lever l’interdiction. Les règlements établis depuis l’entrée en vigueur de la loi doivent mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction des meublés de tourisme (loi du 10 juillet 1965, art. 8-1-1).
Erratum du 10 octobre 2026. Relecture intégrale sur les textes en vigueur à cette date. Le test des trois prestations était attribué au seul 4°, b de l’article 261 D du CGI et présenté comme le critère d’imposition : le critère de l’impôt sur le revenu figure au BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 20), et le 4°, b de l’article 261 D ajoute pour la TVA une condition de trente nuitées, le b bis visant les locations à usage résidentiel. L’affiliation sociale au-delà de 23 000 € était présentée sans l’option pour le régime général que prévoit l’article L. 611-1, 6°. Les appréciations « souvent plus avantageux », « alternative souvent gagnante » et « grand perdant », qui ne reposaient sur aucun texte, ont été retirées, de même que les mentions d’un régime social spécifique à la para-hôtellerie et d’une frontière professionnelle « atteinte plus rapidement qu’en location nue ».
En résumé
Le micro-BIC du meublé de tourisme se lit en trois lignes. Non classé : 15 000 € et 30 %, pour les revenus de 2025 comme pour ceux de 2026 à 2028. Classé ou chambre d’hôtes : 77 700 € et 50 % pour 2025, 83 600 € et 50 % pour 2026 à 2028, comme la location meublée de longue durée. Le chiffre comparé au seuil est celui de l’année précédente ou de l’avant-dernière. Trois autres seuils portent sur des objets différents : 23 000 € pour l’affiliation sociale de la courte durée, 23 000 € et la prépondérance des recettes pour le statut professionnel, trois prestations sur quatre pour la para-hôtellerie. La comparaison entre location nue et location meublée replace ces règles dans le choix d’ensemble du bailleur. Les autres règles du loueur en meublé sont réunies dans le dossier consacré au LMNP.