Les seuils, taux et dates de cette page sont ceux des textes lus le 10 octobre 2026. Elle expose des règles générales : elle ne tient pas lieu de conseil sur une situation particulière.
Qu’est-ce que la location meublée au sens fiscal
L’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, créé par la loi du 24 mars 2014, donne la définition : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » La liste du mobilier est renvoyée à un décret.
La doctrine fiscale retient le même critère. Le régime fiscal de la location meublée est « réservé aux locaux comportant tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire » (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 1, version du 15/04/2026). Les revenus qui en proviennent sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en location nue : la comparaison des deux catégories, ligne par ligne, fait l’objet d’une page à part. Le choix de détenir le bien en nom propre ou par une société est une autre question, traitée dans LMNP ou SCI : quelle structure choisir.
Une limite est à connaître dès le départ : les conventions d’hébergement qui dépassent la simple jouissance du bien sortent du régime de la location meublée. Tel est le cas lorsque l’exploitant fournit ou propose, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions similaires à celles des établissements hôteliers exploités de manière professionnelle : petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception même non personnalisée de la clientèle (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 20). Ce cas concerne surtout la courte durée, détaillée dans la page sur la fiscalité du meublé de tourisme.
La liste du mobilier obligatoire (décret du 31 juillet 2015)
L’article 2 du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015, en vigueur depuis le 1er septembre 2015, dispose que le mobilier d’un logement meublé « comporte au minimum les éléments suivants » :
- Literie comprenant couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à - 6 °C
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement
L’article 1er du même décret ajoute que chaque pièce est équipée d’éléments de mobilier conformes à sa destination. La liste est un minimum. Elle s’ajoute à l’exigence d’un logement décent, posée par l’article 25-4 lui-même.
L’amortissement, sans création de déficit
Au régime réel, le loueur en meublé déduit l’amortissement de l’immeuble et des meubles, dans une limite fixée par l’article 39 C, II, 2 du CGI : pour un bien loué directement ou indirectement par une personne physique, l’amortissement est admis en déduction, au titre d’un même exercice, « dans la limite du montant du loyer acquis […] diminué du montant des autres charges afférentes à ces biens ». Il ne peut donc pas créer de déficit. L’amortissement régulièrement comptabilisé et non déductible une année peut être déduit du résultat des exercices suivants, dans les mêmes conditions et limites (art. 39 C, II, 3), sans durée fixée par le texte. Le terrain, lui, ne s’amortit pas (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 58). Le calcul est détaillé dans la page sur le fonctionnement de l’amortissement LMNP, et la liste des dépenses admises dans celle sur les charges déductibles en LMNP.
Le basculement en LMP : un double seuil cumulatif
Le caractère professionnel ou non de l’activité n’est pas un choix. Il résulte chaque année de deux conditions que l’article 155, IV, 2 du CGI exige ensemble.
| Condition | Lettre du texte | Précision du BOFiP (BOI-BIC-CHAMP-40-10, version du 15/04/2026) |
|---|---|---|
| Montant des recettes | « Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € » (2°) | Recettes toutes taxes comprises, total des loyers acquis, charges comprises le cas échéant, indemnités d’assurance garantissant les loyers incluses (§ 110) ; appréciation par année civile (§ 120) et au niveau du foyer fiscal (§ 130) |
| Prépondérance | « Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 » (3°) | Traitements et salaires y compris les pensions et rentes viagères (§ 150) ; revenu net de chaque catégorie, après charges ou abattements ; revenus exonérés non retenus (§ 160) |
Trois points de lecture comptent.
Les deux conditions sont cumulatives. Si une seule est remplie, l’activité est non professionnelle. Un foyer dont les loyers meublés dépassent 23 000 € mais restent inférieurs à ses salaires ou à ses pensions est loueur non professionnel.
On compare des recettes à des revenus nets. D’un côté les loyers bruts, de l’autre les revenus d’activité après déduction des charges ou abattements. Les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers ne figurent pas dans la liste du 3° : ils n’entrent pas dans la comparaison.
L’année de départ est proratisée. L’année où commence la location, les recettes « sont, le cas échéant, ramenées à douze mois » pour l’appréciation des deux seuils, et il en va de même l’année de cessation totale (CGI, art. 155, IV, 2, dernier alinéa). Le BOFiP précise que l’ajustement se fait en jours sur 365 (§ 170).
Deux cas chiffrés
Les montants ci-dessous sont des hypothèses de calcul, pas des situations réelles.
Cas 1. Un foyer perçoit 26 000 € de loyers meublés sur l’année civile et déclare des traitements et salaires dont le montant net imposable est de 27 000 €. Première condition : 26 000 € excèdent 23 000 €, elle est remplie. Seconde condition : 26 000 € n’excèdent pas 27 000 €, elle ne l’est pas. Le foyer est loueur non professionnel.
Cas 2. Même foyer, mais le net imposable des salaires tombe à 24 000 €. Les recettes de 26 000 € excèdent 23 000 € et excèdent 24 000 € : les deux conditions sont réunies, l’activité est professionnelle pour cette année.
Le prorata, sur l’exemple du BOFiP. Au § 190 du BOI-BIC-CHAMP-40-10, un loueur perçoit déjà 1 700 € par mois sur un premier bien, soit 20 400 € par an. Un second bien, réputé loué à compter du 15 juillet de l’année N, soit 170 jours, rapporte 10 000 € cette année-là. Recettes ramenées à douze mois : 10 000 × 365 / 170 = 21 471 €. Total retenu pour le test : 20 400 + 21 471 = 41 871 €, alors que les loyers réellement encaissés s’élèvent à 30 400 €. Le seuil de 23 000 € peut donc être franchi l’année de mise en location avec des encaissements inférieurs.
Depuis la loi de finances pour 2026 (article 53), un alinéa règle le cas des contribuables qui n’ont pas leur résidence fiscale en France : leurs recettes doivent excéder les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent dans leur État de résidence. Le BOFiP l’applique à l’impôt dû au titre de 2026 et des années suivantes (§ 165). Les conséquences complètes du statut professionnel sont exposées dans LMNP ou LMP : le statut de loueur professionnel.
LMNP ou LMP : des conséquences fiscales et sociales très différentes
| Sujet | Loueur non professionnel | Loueur professionnel | Texte |
|---|---|---|---|
| Déficit | Imputé exclusivement sur les revenus de la même activité des dix années suivantes | Imputable sur le revenu global sans limitation de montant | CGI, art. 156, I, 1° ter ; BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 240, 250 et 350 |
| Plus-value sur l’immeuble | Plus-values privées (CGI, art. 150 U à 150 VH), prix d’acquisition minoré des amortissements déduits | Plus-values professionnelles si l’immeuble est à l’actif | BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270 et § 400 ; CGI, art. 150 VB, III |
| Prélèvements et cotisations | Prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, 18,6 % sur les revenus de 2025 et suivants, sauf affiliation de la courte durée au-delà de 23 000 € | Affiliation aux travailleurs indépendants | CSS, art. L. 136-6, I, f, L. 136-8 et L. 611-1, 6° |
| Impôt sur la fortune immobilière | Critère propre à l’IFI, distinct du statut | Critère propre à l’IFI, distinct du statut | CGI, art. 975, I et V, 1° |
Le sort des déficits
Les déficits de la location meublée non professionnelle « s’imputent exclusivement sur les revenus provenant d’une telle activité au cours de celles des dix années suivantes pendant lesquelles l’activité n’est pas exercée à titre professionnel » (CGI, art. 156, I, 1° ter). Ils ne réduisent donc pas le revenu global. Le BOFiP ajoute qu’un déficit né en période non professionnelle ne peut pas s’imputer sur les bénéfices d’une activité devenue professionnelle (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 250). À l’inverse, les déficits de l’activité exercée à titre professionnel « sont imputables sur le revenu global du contribuable sans limitation de montant » (§ 350).
Prélèvements sociaux et cotisations sociales
Le bénéfice du loueur non professionnel est un revenu du patrimoine au sens du f du I de l’article L. 136-6 du code de la sécurité sociale, sauf s’il est déjà soumis aux contributions sur les revenus d’activité. Depuis l’article 12 de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, la CSG sur ces revenus est de 10,6 % (CSS, art. L. 136-8, I, 2°), à compter de l’imposition des revenus de l’année 2025. Avec la CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %, le total est de 18,6 %. Les revenus fonciers restent à 9,2 % de CSG par dérogation (art. L. 136-8, IV, 1°), soit 17,2 % au total. La fiche F2329 de service-public.gouv.fr, vérifiée le 30 juin 2026, et impots.gouv.fr affichent ces deux totaux.
Le seuil social n’est pas le seuil fiscal. L’article L. 611-1, 6° du code de la sécurité sociale rattache au régime des travailleurs indépendants deux catégories de loueurs en meublé :
- ceux dont les recettes dépassent 23 000 € lorsque les locaux sont loués « à une clientèle y effectuant un séjour à la journée, à la semaine ou au mois et n’y élisant pas domicile », sauf option, lors de l’affiliation, pour le régime général dans les conditions du 35° de l’article L. 311-3 du même code ;
- ceux qui remplissent les deux conditions du statut professionnel de l’article 155, IV, 2 du CGI.
Un loueur de courte durée peut donc être non professionnel au sens fiscal et affilié au sens social, sur le seul critère des 23 000 €. Le BOFiP relève cette différence de critères (BOI-BIC-CHAMP-40-10, § 40, remarque). Le calcul des cotisations est traité dans la page sur les cotisations sociales en LMNP.
L’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
L’exonération des biens professionnels obéit à un critère propre, qui n’est pas celui de l’article 155. L’article 975, V, 1° du CGI considère la location meublée comme une activité commerciale à condition que le redevable réalise plus de 23 000 € de recettes annuelles et retire de cette activité plus de 50 % des revenus à raison desquels son foyer est soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, BIC, bénéfices agricoles, BNC et revenus de l’article 62. Le I du même article exige en outre que le bien soit affecté à l’activité principale du redevable. Être loueur professionnel au sens de l’impôt sur le revenu ne suffit donc pas à établir l’exonération : le test de l’IFI doit être refait pour lui-même.
La plus-value de cession
Le loueur non professionnel relève des plus-values privées (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 270). L’abattement pour durée de détention est de 6 % par année au-delà de la cinquième et de 4 % au titre de la vingt-deuxième pour l’impôt sur le revenu (CGI, art. 150 VC, I), ce qui conduit à l’exonération d’impôt sur le revenu au-delà de vingt-deux ans ; l’exonération des prélèvements sociaux est acquise au-delà de trente ans (BOI-RFPI-PVI-20-20).
L’article 84 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a ajouté un III à l’article 150 VB du CGI, applicable aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025 : le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application de l’article 39 C. Deux précisions figurent dans le texte :
- les amortissements qui correspondent à des dépenses de travaux déjà retenues au titre du 4° du II du même article sont exceptés de la minoration ;
- la loi de finances pour 2026 (article 47, I, 3°) a étendu la règle aux amortissements des i et j du 1° du I de l’article 31, c’est-à-dire à ceux du statut du bailleur privé en location nue.
La minoration ne s’applique pas aux biens situés dans une résidence des articles L. 631-12 ou L. 631-13 du code de la construction et de l’habitation destinée à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage ou des personnes âgées de plus de 65 ans, dans un établissement des 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles, dans une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées agréée ou autorisée, ni dans un établissement de soins de longue durée. Le mécanisme et ses effets chiffrés sont exposés dans la réintégration des amortissements dans la plus-value et dans la page sur la plus-value LMNP à la revente.
Le loueur professionnel relève des plus-values professionnelles lorsque l’immeuble est inscrit à l’actif (BOI-BIC-CHAMP-40-20, § 400). L’exonération de l’article 151 septies n’est ouverte qu’aux contribuables exerçant l’activité depuis au moins cinq ans ; elle est totale si les recettes sont inférieures à 90 000 € et partielle jusqu’à 126 000 € (§ 410 et 420).
Les formalités de début d’activité
Impots.gouv.fr l’écrit sans distinction de statut : « Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non professionnel, vous devez vous immatriculer. » La déclaration de création d’entreprise ou de début d’activité se souscrit dans les quinze premiers jours qui suivent le début de l’activité, par voie dématérialisée, sur le guichet des formalités des entreprises (formalites.entreprises.gouv.fr), dont le dépôt est opéré par l’INPI. Elle permet d’obtenir un numéro SIRET, que la fiche F32744 de service-public.gouv.fr demande de reporter sur la déclaration de revenus. La marche à suivre est décrite dans la page sur l’immatriculation sur le guichet unique de l’INPI.
Deux suites sont à prévoir après l’immatriculation :
- la déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises, à déposer la première année de location, expliquée dans la page sur la CFE du loueur en meublé ;
- le régime d’imposition. Le régime micro-BIC s’applique de plein droit sous les seuils de l’article 50-0 du CGI, et l’option pour un régime réel peut être indiquée lors de la déclaration de création ou exercée par courrier auprès du service des impôts des entreprises, dans les délais du 4 de cet article. Les critères de ce choix sont exposés dans micro-BIC ou régime réel.
Un bien auparavant loué nu et sur lequel un déficit foncier a été imputé sur le revenu global appelle une vérification préalable : l’affectation à la location meublée est assimilée à une rupture de la location (BOI-RFPI-BASE-30-20, § 350). Ce cas est traité dans passer de la location nue à la location meublée après un déficit foncier.
Erratum du 10 octobre 2026. Cette page a été relue en entier sur les textes en vigueur. Quatre points ont été corrigés. Le taux des prélèvements sociaux du loueur non professionnel était indiqué à 17,2 % : il est de 18,6 % à compter de l’imposition des revenus de 2025. L’exonération d’IFI était rattachée au statut de loueur professionnel : l’article 975 du CGI pose un critère distinct, de plus de 50 % des revenus. La page affirmait qu’un seul meuble manquant entraînait une requalification en location nue par le juge : aucun des textes lus ne le prévoit, la phrase est retirée. Enfin, la majoration de la valeur nette comptable par l’amortissement non déduit, tirée de l’article 39 C, concerne le calcul des plus-values professionnelles et non celui des plus-values privées du loueur non professionnel : la phrase est retirée.
Ce qu’il faut retenir
Le statut de loueur en meublé non professionnel n’est pas un régime auquel on adhère : c’est la situation de tout loueur en meublé qui ne remplit pas ensemble les deux conditions de l’article 155, IV, 2 du CGI. Le test se refait chaque année civile, au niveau du foyer fiscal, en comparant des recettes brutes à des revenus d’activité nets. Trois autres seuils portent sur le même chiffre de 23 000 € sans se confondre avec lui : l’affiliation sociale de la courte durée, le critère de l’IFI et le statut fiscal. Les montants et les taux de cette page sont ceux des textes lus le 10 octobre 2026 ; une situation particulière se vérifie sur ses propres chiffres, avec un professionnel.